影響商品房價格的宏觀經(jīng)濟因素分析

楊梅

【摘 要】近幾年來房地產(chǎn)價格增長過快引起了全社會的關注。影響商品房價格的因素眾多，既有需求層面，又有供給層面，更有宏觀經(jīng)濟層面等變量，本文基于2002年1月到2011年6月的M2、CPI、PPI的月度數(shù)據(jù)，運用協(xié)整理論以及誤差修正模型，對影響我國商品房價格的幾個宏觀經(jīng)濟變量進行分析。最后，基于研究結(jié)論，提出幾點關于調(diào)控商品房價格的政策建議，以期能夠?qū)崿F(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

【關鍵詞】商品房價格;影響因素;CPI;PPI;M2

一、研究背景

近年來，我國商品房價格呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢，由1998年的2063元/平方米，至2012年的5752元/平方米，漲幅達179%。同期，我國經(jīng)濟的一個主要特征是流動性充裕，廣義貨幣供應量逐年上升，由1998年的104498.5億元增長至2012年的943688.8億元，漲幅達803%。伴隨流動性充裕的另一經(jīng)濟特征是，我國CPI和PPI呈現(xiàn)逐年上漲趨勢。那么，房價與CPI、貨幣供應量、PPI的關系究竟如何？本文試圖從實證角度對它們之間的關系做出分析。

二、指標選擇

（一）貨幣供應量（M2）

貨幣學派的代表人物弗里德曼說過：“物價都是貨幣現(xiàn)象”。從理論上講，貨幣供應量至少可以從三條途徑影響房地產(chǎn)價格：一是自從2003年以來，我國實際利率普遍較低，導致居民按揭買房的資金成本降低，從而使居民對住房的潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?，促進了商品房價格的上漲;二是自2008年以來，我國開始實施適度寬松的貨幣政策，導致房地產(chǎn)開發(fā)商能夠得到更多的信貸支持，進而在房地產(chǎn)市場的定價中起到更為主動和主導的作用，助推了商品房價格的上漲;三是由于證券市場不景氣，過剩的貨幣供給量將更多的流向房地產(chǎn)市場，從而進一步加劇了房地產(chǎn)價格的上漲。

（二）消費者物價指數(shù)（CPI）

自2009年以來，我國CPI持續(xù)走高，跟據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1-10月，CPI指數(shù)與2010年同期相比上漲了5.6%，2013年1-4月平均，CPI同比上漲2.4%。一般而言，當一國通貨膨脹壓力增大時，該國貨幣貶值，而作為固定資產(chǎn)的房產(chǎn)價值必定上揚。我國CPI持續(xù)上漲，房地產(chǎn)的保值性明顯，增加了對商品房的購買需求，推動商品房價呈現(xiàn)上升。

（三）生產(chǎn)者物價指數(shù)（PPI）

自2009年以來，我國PPI指數(shù)也是呈逐年上升趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，PPI反映房屋的建造原材料如鋼材、水泥等的價格波動情況，建筑材料等價格上漲帶來了房屋建造成本的增加，最終反映到商品房的銷售價格上，這是從供給角度分析商品房價格的影響因素。

三、實證分析

（一）協(xié)整關系檢驗

為了分析全國商品房價格與、以及之間是否存在協(xié)整關系，我們使用兩步法進行檢驗。首先以全國商品房價格為被解釋變量，以及為解釋變量進行回歸，然后為了檢驗該模型是否為協(xié)整，我們對其產(chǎn)生的殘差序列進行平穩(wěn)性檢驗，運用ADF方法，檢驗統(tǒng)計量，小于在任意顯著性水平下的臨界值，表明殘差序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列，說明全國商品房價格和廣義貨幣供應量、消費者價格指數(shù)以及工業(yè)品出廠價格指數(shù)之間存在協(xié)整關系，即他們之間的長期關系穩(wěn)定。

（二）多重共線檢驗

通過對回歸結(jié)果的觀察與分析，我們發(fā)現(xiàn)，該模型=0.8380，可決系數(shù)很高，檢驗值為189.6864，明顯顯著。但是當=0.05時的系數(shù)檢驗均不顯著，這表明很可能存在嚴重的多重共線性，為此，我們首先計算各解釋變量的相關系數(shù)，得到如下表所示的相關系數(shù)矩陣。

表1 相關系數(shù)矩陣

通過上表發(fā)現(xiàn)各個解釋變量之間的相關系數(shù)較高，證實確實存在比較嚴重的多重共線性。我們采用逐步回歸的辦法，來對該模型進行修正，分別作對的回歸，最終舍去了變量。

（三）異方差檢驗

異方差的存在，會對模型的正確建立以及統(tǒng)計推斷帶來嚴重的后果，因此，有必要對該模型進行異方差檢驗，本文使用White檢驗對該模型進行異方差檢驗。

1.White檢驗

White檢驗的基本思路是，如果存在異方差，其方差與解釋變量有關系，分析是否與解釋變量有某些形式的聯(lián)系以判斷異方差性。通過使用Eviews軟件，我們得到，表明模型存在異方差。

2.異方差性的修正

為了消除原模型中存在的異方差性，我們使用加權最小二乘法（WLS）來對模型進行修正。

（四）建立誤差修正模型

由于協(xié)整關系僅表明一種長期的穩(wěn)定關系，這種長期關系需要在短期動態(tài)過程的不斷調(diào)整下得以維持，通過以上的回歸分析與檢驗，為了更加直觀的看出商品房價格在短期是如何在M2、CPI的影響下逐步調(diào)整以維持長期均衡的，以下便從滯后3期的模型開始剔除顯著性水平大于5%的變量來建立誤差修正模型。

四、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

（1）M2與房地產(chǎn)價格之間存在長期穩(wěn)定的關系，通過協(xié)整檢驗可知，房地產(chǎn)價格與貨幣供應量之間的長期關系穩(wěn)定，且貨幣供應量與房地產(chǎn)價格呈同方向變動。

（2）貨幣供應量變動對房地產(chǎn)價格的傳導存在時滯性，貨幣供應量的變動要經(jīng)過2個月的變動才能傳遞到商品房價格。

（3）CPI對商品房價格具有比較大的影響，表明商品房的價格會隨著整個社會物價水平的上升而上升，且CPI對商品房價格的影響沒有滯后效應，表明CPI的變動能夠及時的傳遞到商品房價格。

（二）控制商品房價格的政策建議

（1）切實落實穩(wěn)健的貨幣政策，控制流動性。

我們應有效管理流動性，控制物價過快上漲的貨幣條件;落實好穩(wěn)健的貨幣政策，進一步加強宏觀審慎管理。把好流動性總閘門，引導貨幣信貸總量合理增長，保持合理的社會融資規(guī)模。

（2）保持調(diào)控政策的連續(xù)性

在制定房價調(diào)控政策時就要保持政策的連續(xù)性，不要急于求成，等到前期的調(diào)控政策發(fā)揮作用的時候制定與其相抵觸的調(diào)控措施，這將不利于商品房價格的調(diào)控以及房地產(chǎn)市場的健康合理發(fā)展。

（3）控制通脹與抑制房價過快上漲應同時進行，雙管齊下

商品房價格的上漲會促使居民工資的上漲，從機會成本的角度分析，導致居民務農(nóng)的機會成本增加，那么相應的農(nóng)民的工資應該有所上漲，導致農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的成本上升，表現(xiàn)為農(nóng)產(chǎn)品價格上漲，進而引起更為廣泛的工業(yè)產(chǎn)品價格的上漲，這就表現(xiàn)為CPI的上漲與高漲的房價相互促進，因此應重視并利用這種相互作用關系，使貨幣政策實施起到更好效果。

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