二三線城市去庫(kù)存壓力大 中航地產(chǎn)變賣房產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦物業(yè)管理

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在全國(guó)房?jī)r(jià)再一次高歌猛進(jìn)之際，以二三線城市業(yè)務(wù)為主的中航地產(chǎn)卻選擇了急流勇退，把自家的房產(chǎn)業(yè)務(wù)全部變賣。

今年以來(lái)，雖然一線城市房?jī)r(jià)上漲，二三線城市房?jī)r(jià)也跟著漲，但以二三線城市業(yè)務(wù)為主的上市房企中航地產(chǎn)（000043.SZ）卻把自己的房產(chǎn)業(yè)務(wù)幾乎全部賣盡。

中航地產(chǎn)將旗下10家地產(chǎn)公司賣給了保利地產(chǎn)，交易價(jià)格為23億元。中航地產(chǎn)為何要?jiǎng)冸x地產(chǎn)業(yè)務(wù)？尤其是公司一面稱，一些項(xiàng)目開盤銷售率超過(guò)80%，一面卻要放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中航地產(chǎn)房產(chǎn)項(xiàng)目的真實(shí)銷售狀況究竟如何呢？記者就相關(guān)問(wèn)題詢問(wèn)中航地產(chǎn)，公司未能給出一個(gè)合理說(shuō)法。

房產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力弱

此次中航地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的10家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)以及1個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在建工程，分別位于成都、昆山、貴陽(yáng)、南昌、九江、贛州、惠州、岳陽(yáng)、新疆等省市，也就是說(shuō)基本上都處于二三線不發(fā)達(dá)城市。

因這些項(xiàng)目所處地理位置不具吸引力，中航地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓10家下屬公司股權(quán)僅得到23億元。但這些幾乎是中航地產(chǎn)在地產(chǎn)領(lǐng)域的全部家當(dāng)，其收購(gòu)方——保利地產(chǎn)公告透露的信息便是佐證。

關(guān)于此次交易，保利地產(chǎn)在公告中稱，“此次房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的交易范圍為中航工業(yè)直接或通過(guò)下屬公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)公司和項(xiàng)目公司的全部股權(quán)”。

除了地產(chǎn)外，物業(yè)管理也是中航地產(chǎn)的一部分業(yè)務(wù)。今年上半年，公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)占據(jù)了總營(yíng)收的三分之一，房產(chǎn)業(yè)務(wù)占比則超過(guò)二分之一。

由此可見，對(duì)于當(dāng)前的中航地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在其總盤子中仍占據(jù)大頭。那么，中航地產(chǎn)為何要把自家的房產(chǎn)業(yè)務(wù)全部變賣？

答案在于中航地產(chǎn)對(duì)其房產(chǎn)業(yè)務(wù)不再抱有信心了。公司在公告中表示：雖然自2014年年末以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)回暖，但宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、行業(yè)整體發(fā)展速度減緩。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)依然保持激烈狀態(tài)、整體盈利能力下滑，未來(lái)繼續(xù)保持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)難度很大。

中航地產(chǎn)還認(rèn)為，公司因房產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在二三線城市，去庫(kù)存壓力較大。其在公告中稱，2015年，雖然全國(guó)商品房銷售金額仍同比增長(zhǎng)，但是行業(yè)庫(kù)存仍居歷史高位，2015年年末商品房待售面積較2014年末同比上升15.6%，同時(shí)，城市分化嚴(yán)重，部分二三線城市庫(kù)存壓力巨大。

中航地產(chǎn)的房產(chǎn)項(xiàng)目正是位于貴陽(yáng)、昆山、贛州等二三線城市，受庫(kù)存偏高及經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，雖然市場(chǎng)成交和價(jià)格呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但是未來(lái)發(fā)展仍面臨較大壓力。

賣掉房產(chǎn)公司股權(quán)后，中航地產(chǎn)打算今后著重發(fā)展物業(yè)管理。在中航地產(chǎn)看來(lái)，公司置出未來(lái)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大、盈利增長(zhǎng)能力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，更具有發(fā)展前景的物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，增強(qiáng)了公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

也許，中航地產(chǎn)不看好旗下的房產(chǎn)業(yè)務(wù)有一定道理，資本市場(chǎng)似乎也對(duì)其剝離地產(chǎn)、聚焦物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型較認(rèn)同。因此次重組，中航地產(chǎn)自7月6日停牌，10月21日復(fù)牌的當(dāng)天股價(jià)便大漲，3個(gè)交易日內(nèi)，其股價(jià)上漲20.9%。因股價(jià)猛漲，中航地產(chǎn)還在10月25日披露了股價(jià)交易異常波動(dòng)公告。

銷售不暢致資金緊張

不得不剝離房地產(chǎn)，對(duì)公司來(lái)說(shuō)頗為無(wú)奈，因?yàn)樵?014年，中航地產(chǎn)還稱，將進(jìn)一步聚焦房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2014年的說(shuō)法是“進(jìn)一步聚焦”，而將房地產(chǎn)作為重點(diǎn)戰(zhàn)略則是在更早以前。而此次剝離房產(chǎn)，也并非中航地產(chǎn)這幾年來(lái)第一次剝離重要業(yè)務(wù)。2011年，中航地產(chǎn)將酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)剝離出來(lái)，當(dāng)時(shí)放棄酒店業(yè)務(wù)，就是想要“集中優(yōu)勢(shì)資源”發(fā)展地產(chǎn)開發(fā)。

短短幾年，從聚焦到全面放棄，中航地產(chǎn)怎么走到了這一步，是自身戰(zhàn)略出了問(wèn)題嗎？

同樣在2011年前后，中航地產(chǎn)明確將開發(fā)的重點(diǎn)放在二線城市的新興區(qū)域和三四線城市。彼時(shí)，中航地產(chǎn)認(rèn)為，二三線城市房地產(chǎn)業(yè)是有發(fā)展空間的。公司曾在2010年表示：“2011年房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求仍然存在，由于中國(guó)人口結(jié)構(gòu)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制以投資為主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)因素短期難以轉(zhuǎn)變，3～5年內(nèi)中國(guó)住宅市場(chǎng)仍然存在較大的潛力?！?/p>

以開發(fā)二三線城市為主的戰(zhàn)略，起初還是為中航地產(chǎn)帶來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的。但在2011、2012連續(xù)兩年房產(chǎn)收入增長(zhǎng)后，自2013年開始，公司房地產(chǎn)收入連年減少，顯露疲態(tài)。公司2013年房產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收為41億元，今年上半年卻只有16億元，遠(yuǎn)不足2013年的一半。

房產(chǎn)收入減少，直接影響到中航地產(chǎn)的盈利狀況。公司2015年凈利潤(rùn)為4億元，同比減少18%，今年上半年，公司凈利潤(rùn)也只有336萬(wàn)元。而這樣的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也是公司分別依靠2015年出售旗下4家公司股權(quán)，以及今年上半年轉(zhuǎn)讓下屬企業(yè)“深圳市觀瀾格蘭云天大酒店投資有限公司”股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

盈利狀況不佳，主要是因?yàn)榉孔記](méi)有以前好賣了。記者通過(guò)其年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，中航地產(chǎn)2015年在售項(xiàng)目簽約率僅為52.3%，2016年上半年則下降到51.4%。與此同時(shí)，公司今年上半年存貨余額也比去年年末增加了6億元左右，這也就證明其存貨壓力確實(shí)較大。

庫(kù)存壓力大，房子銷售不暢的中航地產(chǎn)最近資金也較緊張，今年上半年末，其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)80%。中航地產(chǎn)也坦承：本次交易旨在通過(guò)重大資產(chǎn)出售方式剝離市場(chǎng)前景不佳的房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，減輕上市公司的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，提升資產(chǎn)流動(dòng)性。

二三線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)潛力不再

中航地產(chǎn)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最令人疑惑不解之處在于，從數(shù)據(jù)上看今年房地產(chǎn)市場(chǎng)較火爆，房企日子應(yīng)該挺好過(guò)。今年9月，全國(guó)54個(gè)大中城市簽約量達(dá)到21.7萬(wàn)套，1～8月份，全國(guó)商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)40.1%。統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)也曾表示，房地產(chǎn)銷售對(duì)GDP增長(zhǎng)起到了重要作用，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)1-9月份的GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了8%。

那么，大部分二三線城市此番又跟著這輪房產(chǎn)熱，房?jī)r(jià)大漲一番，其房?jī)r(jià)后續(xù)增長(zhǎng)潛力如何，房企們會(huì)側(cè)重開發(fā)二三線城市嗎？答案并非如此，除了中航地產(chǎn)干脆放棄了地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬(wàn)科和碧桂園等巨頭也公開表示過(guò)，將在一二線城市加碼。

而房企之所以在一二線城市、尤其是一線城市重點(diǎn)開發(fā)，在分析師看來(lái)主要因二三線城市房?jī)r(jià)已無(wú)增長(zhǎng)潛力。中原地產(chǎn)分析師宋會(huì)雍對(duì)《投資者報(bào)》記者表示：“二三線城市本身房?jī)r(jià)發(fā)展也經(jīng)歷過(guò)幾次高潮，但現(xiàn)在它們的存量大多已經(jīng)過(guò)剩、發(fā)展的熱潮已過(guò)去。中小城市因?yàn)槿丝趦袅魅胼^少，無(wú)論是租賃還是出售，都很難有新增需求，因而房?jī)r(jià)很難持續(xù)上漲”。

另一可以說(shuō)明二三線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)潛力不足的證據(jù)是：盡管二三線城市商品房銷售金額增長(zhǎng)，但購(gòu)房者用于自住的并不多，投資客占比卻不在少數(shù)。宋會(huì)雍告訴記者，今年超發(fā)的貨幣不少流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，就我們調(diào)查的二三線城市新增住房中，用于投資的比例超過(guò)30%。由于社會(huì)投資人群和開發(fā)商的積極購(gòu)房、購(gòu)地，市場(chǎng)情緒就被調(diào)動(dòng)起來(lái)了。

房地產(chǎn)公司買地當(dāng)然不會(huì)全靠自有資金，今年以來(lái)，大多房地產(chǎn)公司都在加杠桿入場(chǎng)，不止中航地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率超80%，萬(wàn)科、綠地、華夏幸福等地產(chǎn)巨頭資產(chǎn)負(fù)債率均超過(guò)80%。在房地產(chǎn)紅火的同時(shí)，中國(guó)房企的杠桿率也在創(chuàng)新高，而這一狀況也頗令人擔(dān)憂，地產(chǎn)企業(yè)如此激進(jìn)地拿地，導(dǎo)致債臺(tái)高筑，這是否會(huì)在一二線城市制造出更大的泡沫？

賣房產(chǎn)的中航地產(chǎn)對(duì)房產(chǎn)業(yè)務(wù)不再看好，那么買房產(chǎn)的保利地產(chǎn)呢？

不同于中航地產(chǎn)，截至今年上半年末，保利地產(chǎn)的房產(chǎn)項(xiàng)目中，一二線城市占比約71.4%。保利地產(chǎn)也在半年報(bào)中透露“一二線城市成交火爆，銷售表現(xiàn)顯著優(yōu)于三線城市，公司仍將拓展重心集中在一線和部分核心的二線城市”。這說(shuō)明保利地產(chǎn)對(duì)開發(fā)中小城市并不看重。那么，作為接盤方，保利地產(chǎn)將如何運(yùn)營(yíng)中航地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的二三線城市項(xiàng)目，能否令這些項(xiàng)目起死回生？《投資者報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。