國(guó)外房地產(chǎn)稅怎么收

在國(guó)外，征收房地產(chǎn)稅早已不是新鮮事。在強(qiáng)調(diào)透明、注重公平、因地制宜，以及取之于民、用之于民的基礎(chǔ)上，這項(xiàng)稅種不僅成為地方財(cái)政收入的重要組成部分，還對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、百姓福利體系建設(shè)有所貢獻(xiàn)。

新加坡：房產(chǎn)稅計(jì)算明確精準(zhǔn)

在新加坡，有房產(chǎn)的居民幾乎每年都會(huì)收到稅務(wù)局以信件方式寄來的賬單，上面有戶主應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅金額。居民收到賬單之后，有多種方式可以繳納稅款：銀行柜臺(tái)或網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬、自動(dòng)扣款、支票，或者是郵局以及超市附近的一些類似自動(dòng)取款機(jī)的自動(dòng)繳費(fèi)機(jī)。如果延期繳納稅款，可能會(huì)收到催繳的信函，逾期需要繳納一定金額的滯納金。

胡先生夫婦在新加坡北部的兀蘭有一套三居室的政府組屋，收到的稅款單上就包括房屋的年值以及應(yīng)繳稅額。在新加坡，房產(chǎn)稅計(jì)算的依據(jù)是假設(shè)房子出租一年可能得到的租金減去維護(hù)費(fèi)用的估價(jià)。當(dāng)然，稅務(wù)局并不需要對(duì)每一棟房子都詳細(xì)估值，而只需要對(duì)一個(gè)片區(qū)的同類房子做出評(píng)估，再根據(jù)面積計(jì)算應(yīng)該繳納的稅款。

根據(jù)新加坡目前的稅率規(guī)定，住宅類的地產(chǎn)是累進(jìn)稅制，并分為自住型和非自住型。如果是房主自住，不超過8000新元（1新元約合4.7元人民幣）的租金部分免稅；超過8000新元但不超過4.7萬新元的部分稅率為4%；超過5.5萬但不超過7萬新元的部分，稅率為6%；以上的部分每1.5萬新元為一個(gè)進(jìn)階，稅率增加兩個(gè)百分點(diǎn)；13萬新元以上的部分稅率為16%。以胡先生的房產(chǎn)為例，應(yīng)繳稅款計(jì)算方式為（30000-8000）×4%=880新元。

如果不是自住的，住宅房產(chǎn)稅率也是進(jìn)階制，3萬新元以內(nèi)的部分稅率為10%；3萬新元以上4.5萬新元以下的部分稅率為12%，其后每高1.5萬新元的部分，稅率增加2個(gè)百分點(diǎn)；超過9萬新元以上的部分稅率為20%。至于非住宅類的地產(chǎn)，稅率則統(tǒng)一為10%。

房地產(chǎn)稅是新加坡財(cái)政收入的主要來源之一。房地產(chǎn)稅的稅率最近幾年也經(jīng)過了不小的調(diào)整，尤其是非自住的住宅房產(chǎn)稅率變化很大，這也是新加坡政府前幾年為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭采取的措施之一。當(dāng)時(shí)的做法主要是采取更為明顯的階梯遞進(jìn)的稅制，同時(shí)提高自住住房的免稅額度。這意味著不影響一般居民的自住房，而提高了炒作者持有房屋的成本。

新加坡國(guó)立大學(xué)李光耀公共政策學(xué)院教授陳抗說，房產(chǎn)稅在世界許多地方是地方政府的主要稅源。一般來說地方政府提供治安、中小學(xué)教育、公共醫(yī)療等公共產(chǎn)品，依靠的就是房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等稅種收入。房產(chǎn)稅是一種要素稅，是對(duì)土地這種稀缺資源的一種認(rèn)可。一般的國(guó)家和地區(qū)房產(chǎn)稅稅率較低，并不能直接對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生很重要的調(diào)控作用，但它能限制那些專門為投機(jī)而買房子的活動(dòng)，在很多國(guó)家和地區(qū)第二套房子有房產(chǎn)稅，第三套房子又累進(jìn)，持有成本更高。如果房產(chǎn)稅提高到這個(gè)程度，確實(shí)能夠抑制投機(jī)性購(gòu)房。如果考慮開始征收房產(chǎn)稅，建議廣覆蓋，但第一套房子可以免稅，第二套以上采取累進(jìn)制。

墨西哥：貧民窟免除房地產(chǎn)稅

在墨西哥，房地產(chǎn)稅盡人皆知，卻沒有人抱怨它是個(gè)負(fù)擔(dān)。之所以如此，是由于墨西哥政府在征收房地產(chǎn)稅費(fèi)時(shí)體現(xiàn)了公平和靈活的特點(diǎn)。

墨西哥房地產(chǎn)稅的高低首先與房屋所處位置有關(guān)。地段好、配套設(shè)施完善、交通方便，稅費(fèi)就高，反之，稅費(fèi)就低。在墨西哥城的貧民窟，基礎(chǔ)設(shè)施落后，生活配套設(shè)施不足，政府一方面要改善居民的生活條件，一方面還要免除這些地區(qū)的房地產(chǎn)稅。而富人集中的幾個(gè)住宅區(qū)是全城房地產(chǎn)稅最高的地方。

墨西哥城分為富人區(qū)、中產(chǎn)階級(jí)聚居區(qū)、低收入者聚居區(qū)以及貧民窟。房地產(chǎn)稅在各個(gè)地區(qū)差異很大。在市中心波蘭科高檔住宅區(qū)，一套100平方米的住房每年繳納房地產(chǎn)稅5000多比索（1元人民幣約合2.5墨西哥比索）。在南城圣安赫爾區(qū)中產(chǎn)階級(jí)聚居區(qū)，一套100平方米的房子一年只需繳納2000比索的房產(chǎn)稅。低收入者聚居區(qū)的圣帕爾多羅區(qū)，每年只需為400平方米的平房繳納400多比索房地產(chǎn)稅。生活在城市四周山上貧民窟里的數(shù)百萬窮人則不需要繳納房地產(chǎn)稅。

墨西哥法律還規(guī)定退休、領(lǐng)取養(yǎng)老金的人、年齡超過60歲、殘疾人等弱勢(shì)群體只需要繳納20%的房地產(chǎn)稅。這就大大減輕了低收入者和弱勢(shì)群體的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。此外房地產(chǎn)稅還和房屋的用途、房齡、樓層等因素有關(guān)。

墨西哥繳納房地產(chǎn)稅的方式很靈活，可以月付、季付、年付、甚至雙月付。在每年固定的時(shí)間，居民都會(huì)收到通知繳納房地產(chǎn)稅的郵件，然后到當(dāng)?shù)劂y行付款。如果在銀行擁有賬戶，也可申請(qǐng)自動(dòng)從賬戶上扣除稅款的服務(wù)。此外，各地財(cái)政部門還會(huì)指定一些商店代收房地產(chǎn)稅。

墨西哥各州通常在每年一、二月份開始征收房地產(chǎn)稅，如果居民在特定日期前繳納，還可享受一定折扣。在首都墨西哥城，每年1月1日至17日之間繳納房地產(chǎn)稅的居民可享受7%的折扣，在18日至31日期間繳納有3%的折扣。由于房屋每年會(huì)折舊，房地產(chǎn)稅稅率逐年下降1%。

墨西哥全國(guó)住房委員會(huì)技術(shù)秘書馬爾科·基羅茲·洛佩茲曾在接受記者采訪時(shí)說，征收房地產(chǎn)稅最重要的環(huán)節(jié)是對(duì)房屋價(jià)值估價(jià)。房屋價(jià)值則取決于建筑物所處地段、建筑成本、建成面積、建筑年代等，這其中還涉及物業(yè)類型、用途、是否具有商業(yè)價(jià)值等。

墨西哥各州政府在計(jì)算房地產(chǎn)稅時(shí)基本遵循以下公式：房地產(chǎn)稅=（土地面積×土地價(jià)格+建筑面積×房屋每平方米價(jià)格）×房地產(chǎn)稅稅率。在征收過程中，房地產(chǎn)稅稅率要與各地全年物價(jià)指數(shù)和地區(qū)發(fā)展勢(shì)頭相掛鉤，根據(jù)漲跌情況做出相應(yīng)調(diào)整。

值得注意的是，墨西哥每年所征收房產(chǎn)稅總額僅占該國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的0.2%。而墨西哥政府之所以將房地產(chǎn)稅稅率定得較低，是有鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的用意。目前墨西哥房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大問題是增速緩慢。政府也希望借助低稅優(yōu)勢(shì)吸引國(guó)外投資者來墨西哥購(gòu)買住房。

加拿大：屋主不滿評(píng)稅可申請(qǐng)復(fù)議

在加拿大，房產(chǎn)稅又稱地稅，是必須繳納的稅款之一，也是地方政府的主要財(cái)政收入之一，房地產(chǎn)持有人必須按年度繳納房產(chǎn)稅。

在政府統(tǒng)一制定的財(cái)稅政策下，加拿大各省及地方政府可以自主開征房地產(chǎn)稅。但是全國(guó)范圍內(nèi)并無統(tǒng)一房地產(chǎn)稅稅率，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是地方稅種，稅率由省或地方政府根據(jù)本地區(qū)財(cái)政情況制定。值得注意的是，即使同一省份，每個(gè)城市的稅率也不同。

更值得注意的是，同一地方房產(chǎn)稅稅率不會(huì)每年一樣，它是市級(jí)政府根據(jù)年度財(cái)政預(yù)算，由政府對(duì)財(cái)產(chǎn)的評(píng)估值乘以系數(shù)而定。具體來講，每年年初市政府首先要制定一份全年詳細(xì)預(yù)算，經(jīng)市議會(huì)討論通過，重要的增加項(xiàng)目還要舉行市民聽證。財(cái)政預(yù)算減去房地產(chǎn)稅以外的其他收入的差額部分就是本年度房地產(chǎn)稅納稅總額。然后再依據(jù)應(yīng)納稅總額和本轄區(qū)內(nèi)應(yīng)稅房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值總額的比例，來測(cè)算出當(dāng)年房地產(chǎn)稅率，最后根據(jù)全年預(yù)算推算出每家每戶應(yīng)攤份額，具體算法是用房屋價(jià)值乘以稅率。

另外，不同城市交房產(chǎn)稅的時(shí)間也不同，在安大略省，房地產(chǎn)稅納稅人通常一年之內(nèi)繳納兩次房地產(chǎn)稅。年初納稅人通常只上繳約該年度房地產(chǎn)稅總額的50%，等到年中時(shí)，地方政府會(huì)對(duì)本年度所需要的剩余財(cái)政總支出重新進(jìn)行核算，從而確定房地產(chǎn)納稅人所要負(fù)擔(dān)的剩余稅款。而卑詩(shī)省大溫哥華地區(qū)地稅則是每年一次付清。

加拿大市政府在對(duì)一座住宅進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)將所有影響市場(chǎng)價(jià)值的因素都要考慮周全。房屋的地點(diǎn)、房屋的建筑面積和使用面積、建筑年齡、建筑質(zhì)量以及是否進(jìn)行過重大的改建、裝修和加蓋等被視為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的五大依據(jù)。其他影響房產(chǎn)價(jià)值的因素包括：衛(wèi)生間的數(shù)量、是否有壁爐、地下室是否已裝修、車庫(kù)數(shù)量/面積、是否有游泳池、暖氣和空調(diào)的類型等。另外，交通模式、是否靠近街角、是否靠近高爾夫球場(chǎng)、鐵路地鐵、主干道路以及周邊綠地面積大小等也對(duì)物業(yè)價(jià)值有一定影響。

當(dāng)然，加拿大的民主作風(fēng)也體現(xiàn)在房地產(chǎn)稅方面，該稅收評(píng)估并非政府一言堂，如果屋主對(duì)收到的評(píng)稅通知書有異議，可以向市政房產(chǎn)評(píng)估公司申請(qǐng)進(jìn)行免費(fèi)復(fù)議，評(píng)估公司會(huì)根據(jù)房屋真實(shí)情況作出最終決定。如果重估價(jià)的價(jià)值還不符合屋主心中的價(jià)值，還可以向法院申訴。

對(duì)于房產(chǎn)稅的征收，加拿大納稅人認(rèn)為只要稅收在合理范圍內(nèi)，政府能善用這些經(jīng)費(fèi)，大家又都能享用完善公共設(shè)施帶來的福利，這些錢就交的還是有意義的。正是由于加拿大房產(chǎn)稅征收的公開、透明，以及政府利用所征稅金為市民提供的諸多便利服務(wù)，人們?cè)诩幽么罄U納房產(chǎn)稅才會(huì)越來越心甘情愿。[ ]