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    就上海房價瘋漲的原因分析與建議措施

    2016-11-24 23:09:48杜華峰
    2016年33期
    關(guān)鍵詞:房價措施

    杜華峰

    摘 要:本文從春節(jié)后上海房價瘋漲的基礎(chǔ)上,認(rèn)為上海房價在一定程度上存在泡沫,同時分析了影響其瘋漲的主要因素。對此針對其影響因素提出了相應(yīng)的建議措施,最后提出作為當(dāng)代大學(xué)生如何理智的看待房價瘋漲的現(xiàn)象。

    關(guān)鍵詞:房價;瘋漲;措施

    今年春節(jié),一線城市如上海、北京等地的房價出現(xiàn)了一定的泡沫現(xiàn)象,甚至出現(xiàn)“一天提三次價” 的局面。很多市民對此次房價的上漲是否理性產(chǎn)生了質(zhì)疑,在社會上產(chǎn)生了一定的恐慌與不良的氛圍。

    為什么會導(dǎo)致上海房價瘋漲的局面?

    1、土地資源急劇減少。據(jù)上海市土地資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2014年規(guī)劃可用建設(shè)用地面積為550-750公頃,而2015年規(guī)劃可用建設(shè)用地面積為400-600公頃與此同時,近期占地963英畝的迪士尼樂園的落戶,勢必將加速上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,這促使土地使用面積本就緊張的上海更加寸土寸金,供需關(guān)系不平衡,房價勢必遭到哄抬。

    2、消費(fèi)水平及購買力的提高。隨著人們收入的增加,消費(fèi)水平也大幅上漲,人們的生活水平迅速提高,這是造成房價瘋漲的最根本的因素。上海統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2015年上海居民消費(fèi)價格(CPI)比上年上漲2.4%,漲幅比上年回落0.3個百分點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格(PPI)比上年下降3.9%,降幅比上年擴(kuò)大2.8個百分點(diǎn);工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格下降9.4%,降幅擴(kuò)大5.3個百分點(diǎn)。盡管人們的收入和生活水平得到了大步提高,但很多上海當(dāng)?shù)氐木用裾J(rèn)為把相同金額的錢存進(jìn)銀行和買房來進(jìn)行再投資相比,購房進(jìn)行再投資的利益遠(yuǎn)大于存入銀行的利息。實(shí)質(zhì)上,這些當(dāng)?shù)厝速彿坎⒉皇菫榱顺鲎猓峭ㄟ^買房的方式來等待增值的機(jī)會。

    3、首付政策。全國人大代表、民革吉林省委專職副主委郭乃碩提醒:“一線城、市房價高漲,既有近期房地產(chǎn)去庫存政策密集推出的外溢效應(yīng),也是剛性需求進(jìn)一步釋放的表現(xiàn)?!睂τ谀切┯袆傂璧娜?,近幾年,由于中國銀行下調(diào)了房屋購買的首付款,刺激了人們購房、搶房的神經(jīng),出現(xiàn)房地產(chǎn)市場“供不應(yīng)求”的局面。

    4、信貸寬松。根據(jù)央行上??偛康慕y(tǒng)計,2015年上海地區(qū)新增本外幣個人住房貸款1539.7億元,其中下半年新增1077.3億元,同比多增857.3億元。今年1月上海地區(qū)個人住房貸款單月增加346.3億元,單月增量打破去年9月創(chuàng)下的紀(jì)錄,創(chuàng)下近三年來新高。環(huán)比多增139.9億元,同比多增243.1億元,而其中二手房貸款增加191.5億元,環(huán)比多增111億元,同比多增143.7億元。這主要是由于基準(zhǔn)利率在下降,個人投資風(fēng)險較小,銀行的寬松的貨幣政策的影響。

    5、稅收優(yōu)惠。上海市對購買中、高端的首套房實(shí)行一半契稅的政策。對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。同時在春節(jié)前夕,上海市政府頒布營業(yè)稅減免政策,內(nèi)容是:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。新政落地后,將提高買賣雙方的交易熱情,增加供給。

    6、房產(chǎn)庫存。根據(jù)近幾年房地產(chǎn)銷售情況來看,上海市住宅存銷比在14個月左右。若存銷比低于14個月,意味著房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求,房價勢必會呈現(xiàn)上漲的趨勢,反之,則表明供大于求,房價下跌。春節(jié)前后幾個月,上海房產(chǎn)的存銷比明顯小于14個月,意味著遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的飽和度。

    采取什么調(diào)控手段應(yīng)對高房價?

    1、實(shí)行嚴(yán)格的限購政策?!跋拶徚睢敝忻鞔_提出,在中心城市應(yīng)長期實(shí)施商品住宅限購,徹底遏制投機(jī)和過度投資,基本限購令符合絕大數(shù)居民的居住,不會和其他購房政策相沖突,對房價的穩(wěn)定起著很大的作用。

    2、稅收差異化。國家應(yīng)該對首套房和二套房進(jìn)行明顯的稅收差異化。具體方法如下:降低首套房的契稅,保障中低收入家庭、困難家庭的基本住房需求。適當(dāng)?shù)奶岣叨追考捌湟陨系钠醵?,緩解惡意炒房的問題。同時貸款利息抵扣所得稅等都將對剛性需求的形成了正面的激勵。

    3、合理規(guī)劃城市布局 充分利用土地資源。土地是不可再生資源,唯有合理規(guī)劃城市的布局,才能充分利用土地資源,使土地的利用率達(dá)到最佳,節(jié)省更多的土地資源。同時,應(yīng)該盤活城市閑置資源,特別是房企長期囤貨沒有開發(fā)的土地。實(shí)施棚戶區(qū)改革制度,加大城市低效利用的再開發(fā),支持棚戶區(qū)的城中村改造,從而根本上解決房價過度上漲問題。

    4、對違規(guī)違法行為采取嚴(yán)懲措施,加強(qiáng)市場監(jiān)管。上海市政府應(yīng)該頒布一系列條例,對非法牟利,破壞房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的不法分子實(shí)施嚴(yán)厲的打擊,整頓行業(yè)作風(fēng),提高行業(yè)內(nèi)部工作人員的整體素質(zhì),惡意勾結(jié)炒房行為一旦發(fā)現(xiàn),依法制裁。

    5、加強(qiáng)市場預(yù)期管理。加強(qiáng)市場預(yù)期管理,有效的避免房價出現(xiàn)異常的情況,提前做好防范措施。目前社會上存在這一種不良的風(fēng)氣,認(rèn)為房地產(chǎn)的投資前景不錯,不少市民通過購房進(jìn)行再投資,從而造成市場上房價的瘋漲,當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)期管理,有效的避免房價出現(xiàn)異常的情況,提前做好防范措施。

    6、信貸政策實(shí)行差別化。上海市政府應(yīng)該采取信貸政策的差別化,對首套房、二套房、三套房應(yīng)明確提出層數(shù),使其產(chǎn)生層次性與差別化。

    作為當(dāng)今的大學(xué)生怎樣看待上海房價的瘋漲現(xiàn)象?

    1、樹立正確的購房觀。處在當(dāng)今社會的我們,我們應(yīng)該有一種先進(jìn)并且摒棄傳統(tǒng)的思想,樹立正確的消費(fèi)觀與購房觀。作為大學(xué)生,住房消費(fèi)量力而行,不必盲目的跟從社會上的不良現(xiàn)象,要有明確的是非觀與價值觀。

    2、理性的看待房價的變化,保持樂觀的心態(tài)。家自古以來都是穩(wěn)定、溫暖、和諧的象征,但面對異常的房價飆升,我們應(yīng)該理性的看待房價的變化,同時應(yīng)該相信國家會出臺一些政策制度來緩解房價的異常。同時,保持一顆積極樂觀的心態(tài),才能在迷茫的社會中找到方向。

    3學(xué)會關(guān)注房價動態(tài)。就業(yè)、擇業(yè)本就是一項(xiàng)難題,剛畢業(yè)的大學(xué)生拿著微不足道的薪水想要自給自足已是不容易,況且想要單獨(dú)買下一套房子無疑是癡人說夢。生活在快節(jié)奏的我們,要時刻關(guān)注房價變化的動態(tài),在有能力情況下可以通過父母的幫助選擇合適的用房,而非單單機(jī)械的單一工作。(作者單位:西華大學(xué))

    參考文獻(xiàn):

    [1] 《一線城市上演“搶房大戲”》[J][新傳奇],2016年第9期。

    [2] 《契稅優(yōu)惠政策》[J][新民晚報·新民網(wǎng)]。

    [3] 《房地產(chǎn)一攬子政策可期》[J]《新傳奇》,2016年第8期。

    [4] 2015上海經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長 第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)提高

    http://news.xinhuanet.com/politics/2016-01/20/c_128649086.htm

    [5] 上海首月房貸增量創(chuàng)新高 6家銀行首套利率低至8.5折

    http://finance.sina.com.cn/roll/2016-02-26/doc-ifxpvysx1661308.shtml

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