對我國城市CBD地下空間綜合開發(fā)的探討與實踐

劉藝

（上海市政工程設計研究總院（集團）有限公司，上海市 200092）

對我國城市CBD地下空間綜合開發(fā)的探討與實踐

劉藝

（上海市政工程設計研究總院（集團）有限公司，上海市 200092）

在對國內城市CBD建設現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢進行總結的基礎上，對CBD的特點和規(guī)劃建設難點進行了分析，并對CBD地下空間開發(fā)進行了探討。通過對CBD地下空間合理的開發(fā)利用，可為CBD的交通和市政基礎設施提供有力保障，為營造CBD商業(yè)氛圍、構建活力街區(qū)和建設生態(tài)城市創(chuàng)造有利條件。

CBD；地下空間綜合開發(fā)；交通

0　引言

城市中央商務區(qū)（簡稱CBD）是城市商務功能的重要載體，對城市發(fā)展起到舉足輕重的作用。近年來，我國幾乎每個中心城市都在進行新的CBD建設，作為改革先行先試的上?，F(xiàn)基本已經(jīng)完成了小陸家嘴CBD的規(guī)劃建設，徐家匯、五角場城市副中心也已成型，目前的虹橋商務區(qū)核心區(qū)、前灘、后世博地區(qū)、徐匯濱江、真如等區(qū)域都是以CBD的形式在規(guī)劃建設，此外深圳前海、廣州金融城、蘇州金雞湖CBD、武漢王家墩CBD、濟南CBD等區(qū)域都正在打造具有區(qū)域影響力的中央商務區(qū)，可見國內CBD規(guī)劃建設正在掀起熱潮。CBD規(guī)劃建設在迅速發(fā)展的同時也積累了很多成功經(jīng)驗和值得探討的方面，其中地下空間綜合開發(fā)利用方面?zhèn)涫荜P注。

1　國內CBD特點分析

綜合國內已建和正在規(guī)劃建設的CBD，有以下幾個顯著特點：

（1）規(guī)模大、集中度高

以上世紀90年代規(guī)劃的小陸家嘴為例，在1.7 km2的用地范圍內，規(guī)劃建設了470萬m2的建筑，其中還有三棟超過400 m的超高層標志性建筑，可容納至少20萬人辦公。

而這個記錄還在被新的CBD不斷刷新，廣州金融城CBD規(guī)劃用地1.33 km2，開發(fā)面積438萬m2，深圳前海CBD桂灣片區(qū)規(guī)劃用地2.95 km2，開發(fā)面積950萬m2，總規(guī)模和開發(fā)強度都越來越高。

（2）商務功能集中

CBD的功能必然是以商務辦公功能為主，該功能基本占到開發(fā)總量的50%～70%左右，商務功能對相應的配套要求較高。

（3）CBD似乎成為了城市發(fā)展的標志，環(huán)境品質要求高

基于CBD的定位，幾乎各方面都是按高標準建設，并力求打造優(yōu)質的環(huán)境來吸引人流，很多CBD的選址就把環(huán)境作為很重要的因素。

（4）交通壓力巨大，軌道交通分擔率較高［1］

交通問題幾乎成為了所有CBD難以克服的癥結，雖然幾乎都將軌道交通引入作為必要的手段，但由于開發(fā)過于集中，功能布局不均衡，導致交通集中度高、潮汐性強，矛盾突出。

（5）地下空間利用率高

由于地上的開發(fā)體量大，地下空間的利用率也相對較高，同時因為軌道交通的引入，也進一步帶動了地下空間的綜合開發(fā)利用。

2　 CBD規(guī)劃建設的難點分析

從以上CBD的特點分析可以看出，CBD規(guī)劃存在以下難點：

（1）交通保障能力是CBD建設的重要約束［1，2］

一是要應對早晚高強度的通勤交通，以20萬辦公人員崗位測算，軌道交通即使承擔50%的分擔率，早晚高峰要通過1～2條軌道交通線路來實現(xiàn)10萬人數(shù)的交通疏解壓力極大，道路交通如按承擔30%的交通分擔率測算，6萬人數(shù)的出行依靠地面道路也非常容易導致癱瘓。

二是滿足商務活動的交通出行，這類出行對時效性要求高。例如訪客進出，以及區(qū)域辦公人員抵達對外樞紐和其他功能區(qū)的出行。CBD的時效性直接決定了CBD的吸引力，而這種商務活動的時效性會更大程度的依賴機動車，這有對道路交通提出了更高的要求。

（2）創(chuàng)造城市活力，提升CBD的城市魅力

由于CBD的高強度開發(fā)，大體量的建筑導致導致空間壓迫感強，如為適應交通的需要布置過寬的道路，將更進一步割裂樓宇聯(lián)系，削弱了城市活力。此外，規(guī)劃用地性質過于側重商務功能，也將導致非工作時間難以留住人氣。因此，如何合理規(guī)劃CBD，創(chuàng)造更有魅力的城市空間，將商務、商業(yè)、休閑、景觀和人的流動相結合是一大挑戰(zhàn)。

（3）提升土地資源的利用效率

CBD區(qū)域寸土寸金，如何在不增加整體容量的基礎上，進一步提升土地資源的使用效率，創(chuàng)造更大的土地價值，是CBD規(guī)劃成功的重要因素。

（4）需要高保障的市政基礎設施

CBD的高強度開發(fā)以及其功能的重要性對市政基礎設施配套要求較高，各種市政管線既需要有足夠容量的保障，又需要便于維護管理，尤其是要減少維護期間對地面環(huán)境影響。

（5）較強的防災能力

CBD是高密度、高層次的人流活動的集中地，一旦發(fā)生某種突發(fā)事故所產(chǎn)生的后果和影響都非常嚴重，因此對其防災能力不容忽視。

（6）生態(tài)節(jié)能

新的CBD建設越來越開始注重生態(tài)和節(jié)能，由于開發(fā)規(guī)模大、人員集聚，在CBD區(qū)域實現(xiàn)生態(tài)節(jié)能的意義也較其他區(qū)域更大，成本相對更低。

3　對CBD地下空間開發(fā)利用的思考與實踐

針對CBD以上特點，靠傳統(tǒng)方式難以解決其困境，而地下空間的綜合開發(fā)利用可以成為解決其矛盾的重要手段，以下對CBD的地下空間綜合開發(fā)提出幾點思考。

（1）合理確定CBD的功能與規(guī)模，統(tǒng)一規(guī)劃、有序建設。

以往CBD區(qū)域也較為重視地下空間利用，但功能較為獨立，地塊紅線內的地下空間實際上更多的是為地上建筑配套而建的地下室，以滿足停車功能和配套服務功能為主。道路紅線內的地下空間利用相對較少，且大多未能形成系統(tǒng)。

因此，地下空間規(guī)劃首先要確定其合理的功能，根據(jù)不同的功能確定其規(guī)模，并形成合理的布局，形成系統(tǒng)化的地下空間。由于地下空間建設的不可逆性，應在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎上，統(tǒng)一開發(fā)或有序的分期開發(fā)建設。

（2）重視軌道交通的規(guī)劃，提高線路數(shù)量和站點覆蓋率。

面對如此高密度的建設強度，必須提高軌道交通的交通出行分擔率。因此，在CBD規(guī)劃時必須充分考慮以多條軌道交通線路形成網(wǎng)絡，對區(qū)域交通出行提供高可靠性的服務，并通過縮短軌道交通站間距來提高站點覆蓋率，提高軌道交通的出行分擔率。

小陸家嘴目前只有東西向的軌道交通2號線，內部只有一個車站，高峰時段壓力非常大，目前正在建設軌道交通14號線，也是東西走向，建成后可以起到一定的緩解作用，但是還是難以滿足規(guī)劃的發(fā)展需要。近期，規(guī)劃擬再增加一條南北向的軌道交通線，完善區(qū)域的軌道交通線網(wǎng)分布。

CBD由于開發(fā)強度非常高，人流量大，因此可以考慮壓縮站間距適當增加站點密度，將軌道交通站間距控制在600～800 m左右，確保以站點為中心500 m半徑可以覆蓋CBD主要樓宇，構建軌交+步行的主要出行方式。在近期幾個新的CBD規(guī)劃中，如深圳前海［3］桂灣片區(qū)在2.97 km2范圍內規(guī)劃布置了7線9站（見圖1）、濟南CBD在3.2 km2范圍內規(guī)劃布置了5線8站6換乘，這些區(qū)域都已經(jīng)實現(xiàn)了這個目標。

圖1　深圳前海圖桂灣片區(qū)軌道交通布置圖

（3）充分利用軌道交通布置地下人行系統(tǒng)和商業(yè)。

利用高密度軌道交通站點，可進一步通過地下空間開發(fā)形成完善的步行系統(tǒng)，構建以軌道交通+步行為主的交通環(huán)境，并依托人行流線布局商業(yè)設施，帶動地塊地下商業(yè)的價值。通過地下人行網(wǎng)絡串聯(lián)軌道交通車站和地塊地下空間，實現(xiàn)人行交通和商業(yè)的雙贏。

以濟南CBD為例，依托軌道交通中心站，沿東西和南北軸向進行地下空間綜合開發(fā)，形成了串聯(lián)軌道交通車站和主要樓宇的地下人行系統(tǒng)，并結合布置了地下商業(yè)設施［4］，見圖2。

圖2　濟南CBD地下空間開發(fā)規(guī)劃布置圖

（4）構建地下車庫聯(lián)絡道，分離CBD到發(fā)機動車交通，共享車庫資源。

為了創(chuàng)造高密度、小尺度的地面街道，創(chuàng)造更優(yōu)美的地面環(huán)境和更宜人的公共空間，需要將機動車盡早引入地下，緩解人車矛盾。通過構建地下車庫聯(lián)絡道，可將區(qū)域到發(fā)的機動車在CBD邊緣甚至在外圍就引入地下，并直接進入地下車庫。相鄰車庫也可通過地下車庫聯(lián)絡道實現(xiàn)停車資源的便利共享。

在武漢王家墩CBD，通過構建地下車庫聯(lián)絡道，到發(fā)交通可以利用外圍快速路連接黃海路隧道進入CBD內部，再利用黃海路隧道接入地下車庫聯(lián)絡道，進入地下車庫。根據(jù)預測，地下車行交通系統(tǒng)可以分流區(qū)域50%左右的機動車交通，由此地面環(huán)境可以得到很大的改善［3］，見圖3。

圖3　武漢王家墩CBD地下交通環(huán)廊（地下車庫聯(lián)絡道）

（5）通過綜合管廊綜合布置市政管網(wǎng)，構建能源系統(tǒng)。

小尺度的街道可以容納的管線空間較為有限，如采用傳統(tǒng)直埋方式，斷面上空間資源將非常局促，建成后管線運營維護開挖路面也將對地面交通和環(huán)境產(chǎn)生不利影響。因此在CBD中，可在地下空間綜合開發(fā)的基礎上，結合規(guī)劃綜合管廊，既可以實現(xiàn)管線的集約化布置，又可以更低的成本建設管廊空間。

對于有條件的區(qū)域，還可以通過規(guī)劃建設能源中心，結合綜合管廊布置能源系統(tǒng)，實現(xiàn)區(qū)域的集中供冷和供暖，打造更節(jié)能的商務區(qū)，虹橋商務區(qū)便在這方面進行了很好的嘗試［6］，見圖4。

圖4　虹橋商務區(qū)核心區(qū)能源管溝示意圖

（6）更有利于實現(xiàn)海綿城市。

海綿城市的理念是要通過滲、滯、蓄、凈、用、排等多種生態(tài)化處理技術，構成低影響開發(fā)的雨水系統(tǒng)。而通常做法比較容易實現(xiàn)滲透、滯留和部分的蓄水，較難實現(xiàn)凈水和多用途的用水。

在武漢光谷中心城，通過地下空間開發(fā)，不僅可以利用表層覆土進行滲透、滯留和蓄水，還可進一步將雨水引入地下空間，利用局部地下空間進行儲水，對經(jīng)過過濾的雨水進一步凈化，用以洗車、清潔、沖廁、澆灌等更充分的利用［7］。

（7）合理建設保障度更高的防災系統(tǒng)

地下空間是人防系統(tǒng)的重要載體，通過合理規(guī)劃，可將地下空間的部分功能（如停車）與防災系統(tǒng)更好的結合，既可以保證地下空間品質基本不受影響，又可以更方便的布置人防設施，也便于維護，一舉多得。

（8）創(chuàng)新開發(fā)模式

如CBD的地下空間被充分利用，就不再是零散的點狀布置，甚至在最核心的區(qū)域也不再是線（帶）狀布置，而可能是面狀布置，這也就意味著公共地下空間和私有地塊地下空間可以無縫對接，在使用功能上也難以區(qū)分。

在這種情況下，根據(jù)地上用地功能分建地下空間反而導致地下空間人為被割裂，既不方便實施，也不方便使用，因此可考慮在核心區(qū)高強度部位以整體開發(fā)的形式來進行地下空間開發(fā)。地下空間整體開發(fā)將更有利于充分利用地下空間資源、更有利于整合地下空間的功能、更有利于節(jié)約建設投資。在這方面，上海世博A片區(qū)、蘇州金雞湖CBD、武漢漢口國際濱江商務區(qū)等CBD都已進行了很好的嘗試，取得了非常成功的經(jīng)驗，值得推廣。

4　結語

本文在國內大量規(guī)劃建設的CBD的背景下，對CBD的功能特點進行了分析，并以此對CBD地下空間綜合開發(fā)利用的功能和要求進行了探討。通過分析研究，在CBD區(qū)域合理的規(guī)劃利用地下空間是非常必要的，也是為更好的實現(xiàn)CBD的功能、改善CBD的交通提供了有利的保障。當然我國CBD的建設發(fā)展較快，很多設想在今后的實踐中還需進一步檢驗和完善。

［1］謝軼劍.CBD（中央商務區(qū)）交通規(guī)劃研究［D］.上海:同濟大學，2008.

［2］邵昀泓，趙陽.大型CBD交通問題的思考和建議［J］.交通運輸工程與信息學報，2007（12）:53-57.

［3］上海市政工程設計研究總院（集團）有限公司.深圳前海地下空間規(guī)劃［Z］.2015.

［4］上海市政工程設計研究總院（集團）有限公司.濟南市CBD軌道交通與地下空間建設規(guī)劃［Z］.2016.

［5］上海市政工程設計研究總院（集團）有限公司.武漢市王家墩地下車行環(huán)廊工程可行性研究報告［R］.2011.

［6］上海市政工程設計研究總院（集團）有限公司.虹橋商務區(qū)核心區(qū)地下空間規(guī)劃［Z］.2009.

［7］上海市政工程設計研究總院（集團）有限公司.武漢光谷中心城海綿城市專題研究［Z］.2016.

TU984.11+3

A

1009-7716（2016）06-0273-03

2016-04-29

劉藝（1979-），男，江西上饒人，高級工程師，從事道路交通和地下空間開發(fā)工作。