通過質(zhì)量驗收的房屋在保修期外進水、滲水，法院會如何判決？

事實回放

李某于2005年與C房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，約定購買C房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于北京市某處的一套房屋，房屋共四層，地上三層，地下一層。李某入住后發(fā)現(xiàn)，但凡遇有大雨，電表箱、落地窗、汽車庫和地下室等處便出現(xiàn)漏水和返水現(xiàn)象。購買合同約定該商品房質(zhì)量符合國家和所在市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標準和施工圖設(shè)計文件要求，發(fā)生質(zhì)量問題由出賣人負責維修。李某多次找C房地產(chǎn)公司協(xié)商，都以無果告終。于是李某將C房地產(chǎn)公司告上法庭。

司法鑒定

法庭審理中，李某稱：2012年7月21日，北京遭遇特大降雨，李某的房屋被雨水倒灌，水位高達1.8米，地下室?guī)缀醣谎蜎]于水中，其中一部分雨水從半地下的車庫中倒灌入地下室，車庫出口直接與小區(qū)路面相接，沒有防水坡，幾乎與路面平行。當小區(qū)排水排不出去的時候，地下室就成了一個口袋，導(dǎo)致雨水倒灌。要求判令C房地產(chǎn)公司：1、維修房屋的設(shè)備間、地下室返水墻面；2、更換電表箱；3、賠償各項經(jīng)濟損失300萬元；4、承擔租房費用35000元；5、承擔訴訟費。

C房地產(chǎn)公司不同意李某的訴訟請求，辯稱：該房屋符合規(guī)定，已經(jīng)驗收合格并取得驗收備案表，不存在質(zhì)量瑕疵。李某要求經(jīng)濟賠償沒有依據(jù)，對于質(zhì)量問題的主張已經(jīng)過了保修期。

訴訟過程中，李某申請對房屋的漏水原因及房屋排水構(gòu)造措施是否符合設(shè)計圖紙和相關(guān)規(guī)范的要求進行鑒定。法院委托北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心進行鑒定。

鑒定中心技術(shù)人員經(jīng)現(xiàn)場勘驗及技術(shù)分析，給出如下鑒定意見：1、涉案房屋的汽車庫出入口坡道實際坡度為22%，大于圖紙設(shè)計要求的坡度20%，大于相關(guān)規(guī)范規(guī)定的微型、小型車庫坡道最大坡度15%，不符合相關(guān)規(guī)范的規(guī)定；2、涉案房屋的雨水排水與生活排水合流，不符合相關(guān)規(guī)范規(guī)定；3、涉案房屋汽車庫坡道的截流水溝的連接管道為DN80（DN，管道內(nèi)徑），小于DN100，不符合相關(guān)技術(shù)措施的規(guī)定；4、涉案房屋汽車坡道頂端未設(shè)置與坡道同寬的截流水溝，不符合相關(guān)規(guī)范的規(guī)定；5、若遇大雨，道路路面排水不暢、路面積水超過0.02～0.03m時，現(xiàn)有擋水坎無法阻擋路面雨水流入涉案房屋汽車庫；6、現(xiàn)場未發(fā)現(xiàn)圖紙要求設(shè)置的0.3m高矮墻，不符合設(shè)計要求；7、涉案房屋汽車庫宜設(shè)置集水坑和排水泵而實際未設(shè)置；8、涉案房屋南側(cè)窗井周邊防水存在缺陷導(dǎo)致在淋水試驗過程中出現(xiàn)滲漏情況；9、涉案房屋西側(cè)落地窗拼縫不嚴密導(dǎo)致在淋水試驗過程窗框拼縫處出現(xiàn)滲漏情況；該窗外窗框與外窗臺密封膠開裂導(dǎo)致地下室樓梯踏板與墻壁交接處出現(xiàn)滲漏情況；10、涉案房屋西側(cè)外墻體存在缺陷導(dǎo)致在淋水試驗過程中地下室內(nèi)墻弱電箱位置出現(xiàn)滲漏情況。

法院判決

在案件審理過程中，法院認為，李某與C房地產(chǎn)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實意思表示，依法具有法律效力。依照該合同約定，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任。而《住宅質(zhì)量保證書》明確載明：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期限為5年，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝保修期限為2年，裝修工程保修期限為2年，門窗、五金件保修期限為2年，管道堵塞保修期限為6個月。李某的房屋及相關(guān)附屬設(shè)施均已超過保修期，不應(yīng)再由C房地產(chǎn)公司承擔保修及相關(guān)責任。雖然經(jīng)專門鑒定機構(gòu)鑒定，涉案房屋存在設(shè)計及其他方面的缺陷，但是涉案房屋已經(jīng)過建設(shè)委員會竣工驗收，且李某入住房屋的時候也進行了驗收，當時并未提出房屋質(zhì)量問題，故李某予以房屋買賣合同追究C房地產(chǎn)公司的違約責任，已超過質(zhì)量異議期。且2012年7月21日大雨，降雨量屬歷史罕見，李某所住小區(qū)地勢較低，當日整個小區(qū)被雨水浸泡，加之李某家中又有人居住，雨勢并非導(dǎo)致瞬間房屋被淹，李某家中物品被雨水損壞與C房地產(chǎn)公司無關(guān)，故對于李某的訴訟請求，法院不予支持。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零七條、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百五十七、第一百五十八條之規(guī)定，法院判決如下：駁回李某的全部訴訟請求，鑒定費、案件受理費由李某負擔。

（供稿魯巧稚）