北京豪宅市場(chǎng)異?；鸨瑸槟陌?？

文/楊現(xiàn)領(lǐng)

北京豪宅市場(chǎng)異常火爆為哪般？

文/楊現(xiàn)領(lǐng)

2015年來(lái)一線城市豪宅市場(chǎng)的火爆主要體現(xiàn)為成交量的急劇上升、寬松的貨幣信貸政策加上日益收緊的城市土地供應(yīng)。在整體市場(chǎng)進(jìn)入下行區(qū)間時(shí)，成本推動(dòng)型的“偽豪宅”存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。

近年來(lái)，一線城市房地產(chǎn)高端化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，豪宅市場(chǎng)一片火熱。2015年被許多業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為“豪宅元年”。今年上半年，一線城市豪宅成交繼續(xù)火熱，成交均價(jià)不斷刷新歷史新高紀(jì)錄。目前北京的豪宅市場(chǎng)處于什么狀態(tài)？未來(lái)豪宅市場(chǎng)是否存在風(fēng)險(xiǎn)？

北京豪宅的市場(chǎng)運(yùn)行概況

豪宅成交量不斷上漲，占比明顯提高。新房方面，2015年北京新建豪宅成交118萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.9%。2016年前5個(gè)月，新建豪宅成交72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)123.6%。2014年，新建豪宅銷(xiāo)售面積占全部新房銷(xiāo)售面積比重為9.3%，2015年上升為10.7%，今年上半年大幅上升到16.6%。二手豪宅方面，今年1-5月份，二手豪宅共成交2093套，比去年同期增長(zhǎng)65%，二手豪宅成交量占全部二手住宅成交量的1.7%。

豪宅市場(chǎng)成交節(jié)奏與房地產(chǎn)整體市場(chǎng)基本同步，4、5月份成交量出現(xiàn)回調(diào)。2015年下半年以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始升溫，成交量到2016年3月沖到周期頂部，豪宅市場(chǎng)成交與普通新房和二手房成交節(jié)奏一致。到今年4月份，二手豪宅成交量首先開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)。5月份，新建豪宅成交量也開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)，這與整體房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性見(jiàn)頂回落保持一致。

豪宅為何這么火？

1、從供給看，土地供給緊縮引發(fā)搶占潮

近年來(lái)住宅用地的土地供應(yīng)量幾乎在逐年下降，尤其是一線城市土地供應(yīng)政策的收緊，一線城市土地出讓價(jià)格屢創(chuàng)新高。

土地供給總量收縮。2016年北京計(jì)劃土地供應(yīng)面積為1200公頃，與2015年持平，但比2014年下降了12%，其中住宅用地縮減了27%。從供地結(jié)構(gòu)上看，供地重心轉(zhuǎn)向民生保障方面，豪宅的土地供應(yīng)被進(jìn)一步擠占。2015年住宅用地僅成交50宗，創(chuàng)近3年新低。2016年上半年，北京土地市場(chǎng)成交了7宗住宅用地，去年上半年為15宗，同比下降了53.3%。

土地成交價(jià)上漲明顯。土地供給的急速減少使得樓面價(jià)迅速攀升。今年上半年，成交樓面均價(jià)為19972元/平方米，同比上漲44%；成交土地均價(jià)達(dá)到46998元/平方米，同比上漲76%。這些高價(jià)土地將直接推升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，使未來(lái)北京的住宅高端化、豪宅化更為明顯。

土地供應(yīng)收縮引發(fā)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的搶占潮。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在市內(nèi)豪宅賣(mài)一套少一套的情形下，搶先購(gòu)置就相當(dāng)于搶先占據(jù)了絕版地段資源；對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，掌握土地是其未來(lái)要在北京城市發(fā)展的命脈。在“地王”潮的襲卷下，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升的預(yù)期被掀起，迫使前期觀望的購(gòu)房者加緊入市，這又進(jìn)一步提高了購(gòu)買(mǎi)需求。

2.從需求看，貨幣信貸催生高端需求

貨幣環(huán)境極為寬松，人民幣貶值的壓力帶來(lái)資金避險(xiǎn)需求。去年以來(lái)，央行多次降準(zhǔn)降息、降低首付比例等一系列信貸放松政策使得豪宅具有非常強(qiáng)勁的升值動(dòng)力。高端人群對(duì)資金貶值的擔(dān)憂在增加。2015 年以來(lái)，伴隨著股災(zāi)的沖擊與匯率貶值的壓力，實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求疲弱，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)配置缺少出路，資金避險(xiǎn)需求強(qiáng)勁。高端住宅的保值增值功能較強(qiáng)，成為高端人群資金避險(xiǎn)的工具。

信貸政策調(diào)整推動(dòng)改善型需求集中入市。2015年下半年以來(lái)，銀行信貸調(diào)整政策，極大地降低了改善型購(gòu)房者的購(gòu)房門(mén)檻，使部分資金實(shí)力并不雄厚、購(gòu)房主要依靠房貸支持的改善型置業(yè)人群在短期內(nèi)集中入市。

誰(shuí)在買(mǎi)豪宅？

總體上來(lái)看，豪宅的購(gòu)買(mǎi)者大多為凈值較高的富豪人士。這些人的投資理念更強(qiáng)更加關(guān)心房屋的性價(jià)比及未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)。

高端購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)兼顧自住需求與投資需求，以改善型自住需求為主。在收入增長(zhǎng)的推動(dòng)下，高端人群的改善型需求逐步釋放。部分高端購(gòu)房者有資產(chǎn)整頓的需要，將名下多套小戶型住宅賣(mài)出，再換成一套面積較大的豪宅。相對(duì)而言，投資性需求較弱，大約不到10%。主要原因，一是限購(gòu)政策的限制，二是北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，投資的資金量大，周期長(zhǎng)，理性的投資人不會(huì)追高。

高端購(gòu)房者購(gòu)房希望“一步到位”。由于第二套房購(gòu)房門(mén)檻日趨嚴(yán)厲，購(gòu)房成本也越來(lái)越高，因此，在住宅高端化的形勢(shì)下，一些購(gòu)房者直接購(gòu)買(mǎi)一套高品質(zhì)住房，免去日后換房手續(xù)的麻煩和稅收成本費(fèi)用。

高端購(gòu)房者對(duì)利率和價(jià)格較為敏感。在貨幣寬松的低利率時(shí)期，高端購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)上漲價(jià)格預(yù)期較高，同時(shí)也為了避免手頭資金貶值，往往更偏向于投資潛力較高、風(fēng)險(xiǎn)較低的高端住房。他們?cè)谫?gòu)房時(shí)更加理性，利率和房?jī)r(jià)的少許變動(dòng)也會(huì)對(duì)高端購(gòu)房者需求影響很大。

本地全款購(gòu)買(mǎi)者比較多。購(gòu)房者全款購(gòu)房的比例為60%-70%，高于普通住宅。購(gòu)房者的杠桿率較低，顯示風(fēng)險(xiǎn)可控。購(gòu)房者以本地人居多，更容易規(guī)避限購(gòu)的管制。

影響購(gòu)買(mǎi)行為的因素，一是購(gòu)房者的繼續(xù)進(jìn)入。盡管高凈值人士在規(guī)避限購(gòu)政策方面的能力更強(qiáng)，但北京的限購(gòu)政策仍然會(huì)限制外地購(gòu)房者涌入，外來(lái)富豪進(jìn)京買(mǎi)豪宅的需求將會(huì)衰減。二是購(gòu)房者預(yù)期收入。在經(jīng)濟(jì)下下行期，居民收入出現(xiàn)放緩的態(tài)勢(shì)，富豪對(duì)未來(lái)的收入也會(huì)比較謹(jǐn)慎。三是購(gòu)房者的投資預(yù)期。投資預(yù)期取決于貨幣政策，如果未來(lái)貨幣政策有所收緊，利率水平上升，則資產(chǎn)價(jià)值相對(duì)縮水，影響購(gòu)房需求。

誰(shuí)在蓋豪宅？

開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地成為主流。目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力要求越來(lái)越高，小開(kāi)發(fā)商資金本來(lái)就緊張，如果融資成本高，三年還賣(mài)不掉的話，可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)。因此，目前在北京市場(chǎng)上拿地的都是大開(kāi)發(fā)商，并且衍生出聯(lián)合體的形式。一種方式是多家開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地。從2015年北京成交的7塊“地王”可以看出，目前多個(gè)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地的情況成為主流；另一種方式是某一開(kāi)發(fā)商采取先單獨(dú)拿地，再通過(guò)招標(biāo)與其他開(kāi)發(fā)商成立項(xiàng)目公司，聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地、開(kāi)發(fā)主要是出于抗風(fēng)險(xiǎn)的需要?！暗赝酢钡某山豢們r(jià)很高，從拿地到開(kāi)盤(pán)周期很長(zhǎng)，單個(gè)企業(yè)的財(cái)力和貸款能力難以承擔(dān)，未來(lái)還債的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)很大，聯(lián)合拿地能夠分?jǐn)偝杀荆黾淤J款比重，降低風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)商拿地總體比較謹(jǐn)慎。盡管“地王”很火，但實(shí)際上在高價(jià)位拿地的開(kāi)發(fā)商并不多。不少開(kāi)發(fā)商由于資金壓力和預(yù)期不佳，并不急于買(mǎi)地。由于高端豪宅去化周期長(zhǎng)，流動(dòng)性差，資金利用率低，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售成本不斷增長(zhǎng)，有可能導(dǎo)致不掙錢(qián)甚至虧損。由于地價(jià)普遍較高，土地儲(chǔ)備可能成為負(fù)擔(dān)，因此，一般開(kāi)發(fā)商并不會(huì)購(gòu)買(mǎi)多片土地屯著，而是賣(mài)掉舊地買(mǎi)新地。從這個(gè)角度看，由于土地并沒(méi)有大量集中入市，未來(lái)豪宅供應(yīng)大量集中上市的空間也有限。

警惕“偽豪宅”的風(fēng)險(xiǎn)

從下半年的走勢(shì)看，北京整體市場(chǎng)周期性見(jiàn)頂回調(diào)可能性比較大。豪宅市場(chǎng)也會(huì)在前期成交量大增、需求嚴(yán)重透支的基礎(chǔ)上有所回調(diào)。如上文分析，豪宅市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，并不存在多大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一是短期的市場(chǎng)需求變化并不會(huì)影響豪宅獨(dú)具品質(zhì)和升值空間，不會(huì)導(dǎo)致豪宅價(jià)格大幅波動(dòng)；二是從供需總量上看，盡管前期積累的庫(kù)存有所上升，但今年以來(lái)北京豪宅的供地土地增長(zhǎng)有限，新開(kāi)工面積、施工面積都比2015年有所回落，再加上豪宅市場(chǎng)去化周期本身就超過(guò)普通住宅，因此，總體上北京豪宅市場(chǎng)不大會(huì)出現(xiàn)供需嚴(yán)重失衡的問(wèn)題。

但值得警惕的是，“偽豪宅”可能成為未來(lái)豪宅的市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。從豪宅的形成來(lái)看，豪宅可以分為需求拉動(dòng)型和成本推動(dòng)型。需求推動(dòng)型主要是由于房屋本身具備獨(dú)一無(wú)二的地段、資源優(yōu)勢(shì)，如地處核心地段、毗鄰重要景區(qū)等條件而具有十分明確、強(qiáng)烈的升值空間，以此滿足高端人士的需求。而成本推動(dòng)型豪宅主要是由于土地成本高漲，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不得不建設(shè)成高端型公寓或別墅，房屋本身并不具備地段、資源優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的價(jià)值支撐較為脆弱，保值增值的空間不大。從這個(gè)意義上，我們粗略將成本推動(dòng)型豪宅歸類(lèi)為“偽豪宅”。

“偽豪宅”最主要的風(fēng)險(xiǎn)是不抗跌。“偽豪宅”價(jià)格的特點(diǎn)是隨著市場(chǎng)上漲而上漲，但市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入下行周期時(shí)，“偽豪宅”跌幅更大。由于高端購(gòu)房者對(duì)利率和價(jià)格的比較敏感，當(dāng)利率和價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)下降跡象時(shí)，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)預(yù)期不好，需求便會(huì)急劇減少，他們的購(gòu)買(mǎi)需求可能會(huì)中止或轉(zhuǎn)移到其他方面，“偽豪宅”價(jià)格將面臨巨大的下行壓力。此外，“偽豪宅”價(jià)格下降也會(huì)對(duì)普通住宅形成傳導(dǎo)影響。由于豪宅的價(jià)格變動(dòng)往往起到“風(fēng)向標(biāo)”的作用，“偽豪宅”價(jià)格的下跌往往傳遞出房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化的信號(hào)，強(qiáng)化購(gòu)房者看跌的預(yù)期，造成整體市場(chǎng)的衰退。

從近期土地成交的態(tài)勢(shì)看，未來(lái)北京在五、六環(huán)之間將形成東壩、常營(yíng)、豐臺(tái)等多個(gè)潛在豪宅聚集區(qū)，這些地區(qū)的豪宅大多以成本推高型豪宅為主，未來(lái)的市場(chǎng)變化值得關(guān)注。