后評(píng)價(jià)在保障性住房中的應(yīng)用研究

王波

（重慶第二師范學(xué)院 旅游與服務(wù)管理系，重慶 400064）

后評(píng)價(jià)在保障性住房中的應(yīng)用研究

王波

（重慶第二師范學(xué)院 旅游與服務(wù)管理系，重慶 400064）

近年來(lái)，保障性住房在大規(guī)模建造的同時(shí)也暴露出了許多問(wèn)題，如何總結(jié)和改進(jìn)是保障性住房項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。依據(jù)保障性住房的特點(diǎn)，結(jié)合后評(píng)價(jià)方法，構(gòu)建宏觀、中觀和微觀三個(gè)維度保障性住房后評(píng)價(jià)的評(píng)價(jià)體系，以期為科學(xué)客觀評(píng)價(jià)保障性住房提供參考。

保障性住房；后評(píng)價(jià)；指標(biāo)體系

“十二五”期間，保障性住房在全國(guó)多地大規(guī)模開(kāi)始建造，住房困難問(wèn)題得到了一定緩解，但同時(shí)也暴露出了許多亟須總結(jié)和改進(jìn)問(wèn)題。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)有利于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，被廣泛運(yùn)用于經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中，但福利項(xiàng)目的應(yīng)用普及率不高。研究結(jié)合保障性住房自身特點(diǎn)，構(gòu)建保障性住房后評(píng)價(jià)體系，為保障性住房后評(píng)價(jià)的有效開(kāi)展提供參考。

一、保障性住房后評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)類項(xiàng)目后評(píng)價(jià)以經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出為主要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而保障性項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的主要標(biāo)準(zhǔn)是以社會(huì)保障為主，但也與純公益類項(xiàng)目不同，其兼具一定的經(jīng)濟(jì)性。

（一）保障性住房的社會(huì)保障性

保障性住房是政府作為主要責(zé)任人，為中低收入住房困難家庭提供限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，目的是解決中低收入群體的住房困難。政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展確定保障性住房提供的數(shù)量和形式。要評(píng)價(jià)保障性住房實(shí)施是否達(dá)到有效的社會(huì)保障，需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。除此之外，還需超越項(xiàng)目層面，從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的大環(huán)境包括保障性住房政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行相應(yīng)的分析評(píng)價(jià)。

（二）保障性住房的經(jīng)濟(jì)性

保障性住房項(xiàng)目資金需求量大，從目前來(lái)看主要來(lái)自中央和地方財(cái)政、住房公積金、土地出讓凈收益、銀行貸款和債券等。中央和地方財(cái)政、住房公積金、土地出讓凈收益這些資金在建設(shè)初期是最直接也最重要的，雖然這些資金不以投資回報(bào)為目的，但仍需要評(píng)價(jià)資金的使用效率。銀行貸款和債券等資金要求項(xiàng)目具有償債能力、投資回收等經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，在保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，資源投入和使用是否合理，成本節(jié)約的水平和程度怎樣，都需要在項(xiàng)目層面對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

（三）保障性住房最終使用者是中低收入住房困難家庭

保障性住房的保障對(duì)象是中低收入住房困難家庭，能否滿足中低收入住房困難家庭的需求，是衡量保障房項(xiàng)目成功與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。中低收入住房困難家庭希望通過(guò)保障性住房來(lái)改善自身的居住條件，實(shí)現(xiàn)住有所居，同時(shí)希望能夠通過(guò)入住保障性住房來(lái)改善其的居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。因此，在保障性住房后評(píng)價(jià)中還應(yīng)從使用者的角度進(jìn)行評(píng)價(jià)反饋。

二、保障性住房后評(píng)價(jià)體系

結(jié)合保障性住房的特點(diǎn)，在后評(píng)價(jià)的體系上，研究將評(píng)價(jià)指標(biāo)包括宏觀、中觀和微觀層面。宏觀層面重點(diǎn)關(guān)注保障性住房目標(biāo)的完成情況，中觀層面重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)情況，微觀層面以使用者的感知為主構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)。

（一）宏觀層面

宏觀層面的指標(biāo)是探討保障性住房項(xiàng)目主要目標(biāo)完成情況，保障性住房最主要的目標(biāo)是解決中低收入家庭的住房困難。衡量解決住房困難的程度和情況主要的指標(biāo)為保障范圍和公平分配。在確定保障范圍時(shí)要努力而為，但也要防止福利陷阱。目前全國(guó)保障性住房的總量還不足以滿足中低收入群體的需求，公平分配顯得很重要，這樣才能使保障性住房項(xiàng)目保障的該保障的群體。

1.保障范圍。評(píng)價(jià)保障范圍應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，考慮以下方面的合理性：一是住房保障標(biāo)準(zhǔn)。住房保障標(biāo)準(zhǔn)是指滿足基本居住需要的住房水平。目前我國(guó)對(duì)廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房均規(guī)定了建筑面積的上限，但在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，地方應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)合理確定住房保障標(biāo)準(zhǔn)，做到量力而為，同時(shí)也考慮退出的需要。二是住房保障收入線。住房保障收入線是劃分保障人群的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，由于各地房?jī)r(jià)差異大，不應(yīng)采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以房?jī)r(jià)收入比作為衡量的重要參考，同時(shí)考慮地方財(cái)政能力。

2.公平分配。評(píng)價(jià)保障性住房公平分配應(yīng)包括以下兩方面：一是程序公平。程序公平要求在保障性住房分配的過(guò)程中對(duì)各利益相關(guān)方是公平的。程序公平的兩個(gè)重要保障是公平的分配制度和有效的監(jiān)督措施和實(shí)行。二是結(jié)果公平。結(jié)果公平強(qiáng)調(diào)各利益相關(guān)方分配的結(jié)果的相對(duì)公平，這是保障性住房分配的理想狀態(tài)。各利益相關(guān)方大致為城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭、城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房人員、外來(lái)務(wù)工人員等四種家庭。保障性住房在各利益相關(guān)群體的分配量和分配比率應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況確定，而不強(qiáng)調(diào)完全一致。

（二）中觀層面

中觀層面是在項(xiàng)目層面探討和評(píng)價(jià)保障性住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)情況，可結(jié)合保障性住房項(xiàng)目的特點(diǎn)選用建設(shè)過(guò)程后評(píng)價(jià)和項(xiàng)目效益后評(píng)價(jià)。

1.項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程后評(píng)價(jià)。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程包括項(xiàng)目前期、施工階段和項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程后評(píng)價(jià)可借鑒一般工程建設(shè)項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)指標(biāo)。項(xiàng)目前期以立項(xiàng)和設(shè)計(jì)及招投標(biāo)為主要評(píng)價(jià)對(duì)象，施工階段以質(zhì)量、成本和工期為主要控制評(píng)價(jià)對(duì)象。

2.項(xiàng)目效益后評(píng)價(jià)。在中觀層面，保障性住房的項(xiàng)目效益主要為經(jīng)濟(jì)效益和項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)。經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)可劃分為財(cái)務(wù)指標(biāo)和回報(bào)指標(biāo)。財(cái)務(wù)指標(biāo)包括項(xiàng)目的清償能力分析和投資回報(bào)分析。清償能力分析主要選取借款償還期和借款償還變動(dòng)率來(lái)衡量。投資回報(bào)分析主要選取內(nèi)部收益率和投資回收期來(lái)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)以運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制和規(guī)章制度為評(píng)價(jià)對(duì)象。具體指標(biāo)及說(shuō)明（見(jiàn)表1）。

表1　中觀層面評(píng)價(jià)指標(biāo)

（三）微觀層面

微觀層面評(píng)價(jià)主要是關(guān)注保障性住房項(xiàng)目使用者的情況。保障性住房在提供住房實(shí)物的同時(shí)，也為使用者提供了居住環(huán)境，微觀層面評(píng)價(jià)包括居住條件和居住環(huán)境。

1.居住條件評(píng)價(jià)。居住條件是指住房的功能和特性。目前我國(guó)有關(guān)居住條件的評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)主要為《住宅性能評(píng)價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，但其主要集中運(yùn)用在商品住宅。將《住宅性能評(píng)價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》直接套用在保障性住房評(píng)價(jià)上不太可取，但該技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為居住條件評(píng)價(jià)提供了框架結(jié)構(gòu)。結(jié)合保障性住房容積率較大、戶型緊湊等特點(diǎn)選用適用性、安全性和耐用性三個(gè)方面來(lái)評(píng)價(jià)保障性住房的居住條件。

2.居住環(huán)境評(píng)價(jià)。居住環(huán)境包括位置、交通、景觀和配套設(shè)施。保障性住房大多被建造在近郊區(qū)或新城的地方，交通不便，公共配套少，而保障性住房的家庭出行以公共交通為主，對(duì)公共交通依賴程度高，保障性住房居住環(huán)境評(píng)價(jià)應(yīng)著重評(píng)價(jià)公共交通，同時(shí)也應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)公共配套的建設(shè)和規(guī)劃。另外，保障性住房家庭就業(yè)存在困難，也應(yīng)在建設(shè)的過(guò)程中關(guān)注保障性住房的就業(yè)環(huán)境。具體指標(biāo)及說(shuō)明（見(jiàn)表2）。

表2　微觀維度評(píng)價(jià)指標(biāo)

三、保障性住房后評(píng)價(jià)體系的實(shí)施建議

第一，不同類型的保障性住房后評(píng)價(jià)應(yīng)有區(qū)別。目前保障性住房主要類型有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等，不同類型的保障性住房所保障的對(duì)象不同，并且其建設(shè)和管理模式也有差異，在評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)有所區(qū)別，根據(jù)實(shí)際情況有不同側(cè)重。

第二，完善保障性住房的信息管理。保障性住房后評(píng)價(jià)結(jié)論的可信度需要信息支撐。保障性住房從開(kāi)始籌建到后期的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生大量的信息，應(yīng)在項(xiàng)目初期就開(kāi)始信息管理，并逐步完善。這有利于后評(píng)價(jià)的開(kāi)展，也有利于提高項(xiàng)目管理水平。

第三，加強(qiáng)保障性住房后評(píng)價(jià)的反饋?zhàn)饔?。后評(píng)價(jià)必須具有反饋?zhàn)饔茫拍芨倪M(jìn)不科學(xué)或不合理的決策。加強(qiáng)對(duì)保障性住房后評(píng)價(jià)結(jié)果的重視，將評(píng)價(jià)結(jié)果與相關(guān)績(jī)效或優(yōu)惠政策相結(jié)合，根據(jù)評(píng)價(jià)建議對(duì)已投資項(xiàng)目及時(shí)采取補(bǔ)救措施，調(diào)整管理方式，加強(qiáng)保障性后評(píng)價(jià)結(jié)果的運(yùn)用。

四、結(jié)語(yǔ)

研究從宏觀、中觀和微觀三個(gè)維度確定了保障性住房項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的內(nèi)容，并明確了三個(gè)維度的評(píng)價(jià)重點(diǎn)，初步建立了評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。實(shí)施保障性住房后評(píng)價(jià)有利于解決目前我國(guó)保障性住房存在的諸多問(wèn)題，但在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)注重不同類別的保障性住房后評(píng)價(jià)有所區(qū)別，并完善保障性住房信息管理，同時(shí)加強(qiáng)保障性住房后評(píng)價(jià)的反饋?zhàn)饔谩?/p>

［1］賈樂(lè)盈.保障性住房建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究［J］.價(jià)格月刊，2014，（10）：87-90.

［2］胡杰，李子俠，韓冬，等.我國(guó)保障性住房項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系構(gòu)建思路——基于過(guò)程績(jī)效的視角［J］.中國(guó)房地產(chǎn)：學(xué)術(shù)版，2014，（18）：41-46.

［3］晏姿，岳靜宜，郝生躍.保障性住房綜合評(píng)價(jià)體系構(gòu)建研究——基于核心利益相關(guān)者視角［J］.工程管理學(xué)報(bào)，2014，（6）：129-133.

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［責(zé)任編輯吳高君］

F293.3

A

1673-291X（2016）25-0035-03

2016-08-16

重慶市教委科技研究項(xiàng)目“新型城鎮(zhèn)化背景下保障性住房后評(píng)價(jià)研究與應(yīng)用——以重慶為例”（KJ1501410）

王波（1983-），女，四川雅安人，講師，碩士，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理研究。