杭州，三記重拳

張佳竹

短短十日，杭州樓市調(diào)控已經(jīng)打出第三拳。繼9月19日重啟限購(gòu)，9月26日出臺(tái)土地新政后，9月27日，杭州再次緊急發(fā)文出臺(tái)購(gòu)房新政：9月28日起，同步上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例、暫停購(gòu)房入戶(hù)。

重拳之下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)“瘋狂”的杭州樓市或?qū)⒒謴?fù)理性。

從“限外令”到暫停落戶(hù)

9月18日，杭州宣布重啟限購(gòu)，宣布從9月19日起，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。新建商品住房以網(wǎng)簽平臺(tái)商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)；二手住房以網(wǎng)簽平臺(tái)房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。其中，富陽(yáng)區(qū)、大江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣不在限購(gòu)范圍內(nèi)。

此舉被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“限外令”，目的是為緩解G20以后外地投資客涌入導(dǎo)致的搶房熱。杭州也成為繼蘇州和廈門(mén)之后，第三個(gè)重啟限購(gòu)的二線(xiàn)城市。

但這次限購(gòu)并沒(méi)有起到預(yù)期的作用，在當(dāng)?shù)匾恍╅_(kāi)發(fā)商看來(lái)，“限外令”只是政府表達(dá)調(diào)控意愿的方式，政府的意愿并不強(qiáng)烈。“限制外地人買(mǎi)二套房，很容易被規(guī)避，大不了掛在其他家人的名下嘛”。

這項(xiàng)不溫不火的政策，實(shí)際上向外界傳達(dá)了政府對(duì)于樓市的信心，也讓一些開(kāi)發(fā)商更加惜售。

隨后，杭州調(diào)整土地出讓競(jìng)價(jià)方式，手段依然溫和。規(guī)定在土地溢價(jià)率超過(guò)100%、120%和150%三個(gè)檔次后，分別在支付土地出讓金、獲得銷(xiāo)售資格及承建公建配套方面做出不同的規(guī)定，僅是讓高溢價(jià)拿地的條件更加嚴(yán)格了些。

直到9月27日，杭州才真正放出狠招：規(guī)定從9月28日起，暫停杭州市區(qū)購(gòu)房入戶(hù)政策。杭州市區(qū)范圍內(nèi)（含蕭山、余杭、富陽(yáng)、大江東）均暫停實(shí)施購(gòu)房入戶(hù)政策。2016年9月27日前已在網(wǎng)簽平臺(tái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同或二手房轉(zhuǎn)讓合同的購(gòu)房人，仍按原政策執(zhí)行。

此外，新規(guī)對(duì)住房公積金貸款政策作出調(diào)整，申請(qǐng)公積金貸款、商業(yè)性住房貸款的購(gòu)房者二次購(gòu)房首付比例均不得不低于五成。

促使樓市回歸理性

浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益非理性，面臨風(fēng)險(xiǎn)的形勢(shì)下，進(jìn)一步出臺(tái)抑制性調(diào)控政策很有必要。提高二套購(gòu)房首付比例與提高土地購(gòu)置條件一樣，有助于抑制投資沖動(dòng)，促進(jìn)市場(chǎng)回歸理性。

據(jù)記者了解，今年以來(lái)，杭州房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭迅猛，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，杭州新建商品住宅（不含保障性住房）8月份環(huán)比上漲3.3%，漲幅較上月有所增大，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲17個(gè)月。

從成交量來(lái)看，2016年前8月的杭州（不含富陽(yáng)）商品房總成交量達(dá)133562套，已超越了2015全年125217套的成交量。截至8月底的杭州商品房庫(kù)存量124957套，已跌回到了2014年5月的庫(kù)存水準(zhǔn)。其中，主城區(qū)住宅可售房源21582套。杭州全市8月成交均價(jià)為18298元/平方米，同比去年8月漲幅高達(dá)19%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新政的出臺(tái)，首先提高了購(gòu)房者主要是二套購(gòu)房者的門(mén)檻，首付從3成提高到5成，降低購(gòu)房者的資金杠桿，這是降低需求面來(lái)減緩供需矛盾；第二暫停購(gòu)房入戶(hù)，無(wú)疑是遏制前期很多想打擦邊球的外地購(gòu)房者進(jìn)行多套投資購(gòu)房，杜絕了通過(guò)買(mǎi)一套購(gòu)房入戶(hù)后進(jìn)一步達(dá)到不限購(gòu)的可能性。

杭州透明售房研究院院長(zhǎng)方張接認(rèn)為，今年以來(lái)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了很多積極變化，但外來(lái)購(gòu)房群體增長(zhǎng)較快，整體比例不斷攀升。8月份外來(lái)購(gòu)房比例已經(jīng)達(dá)到了33.8%。G20之后的一周，外地人的購(gòu)買(mǎi)比例達(dá)到了39.3%。外來(lái)投資性購(gòu)房比例過(guò)高，短期對(duì)于消化庫(kù)存有所幫助，但是往往會(huì)帶來(lái)較多的后遺癥。