海外置業(yè)購(gòu)房，沒(méi)那么簡(jiǎn)單

編者的話：今年以來(lái)，中國(guó)多地房?jī)r(jià)連續(xù)猛漲，讓一些中國(guó)投資者轉(zhuǎn)向海外置業(yè)。隨著溫哥華等海外“一線城市”先后出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，中國(guó)投資者開(kāi)始盯上其他國(guó)家房產(chǎn)?！董h(huán)球時(shí)報(bào)》駐外記者梳理了一些目前處于“價(jià)值洼地”的國(guó)家，供投資者參考，同時(shí)也要提醒：房市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。

阿聯(lián)酋：注意安全風(fēng)險(xiǎn)

本報(bào)赴迪拜特約記者　蔣豐

位置：迪拜商務(wù)港區(qū)Executivetower-B公寓

面積：一室一廳約92平方米

售價(jià)：138萬(wàn)迪拉姆（約合人民幣253.75萬(wàn)元）

作為中東最富裕的城市，迪拜的中國(guó)面孔越來(lái)越多。走在迪拜大街上，各種充滿中國(guó)味道的房地產(chǎn)廣告隨處可見(jiàn)，中國(guó)人已經(jīng)成為迪拜、巴林等中東地區(qū)房地產(chǎn)商的重要目標(biāo)客戶。

與中國(guó)北上廣等一線城市“飛龍?jiān)谔臁钡姆績(jī)r(jià)相比，迪拜的房?jī)r(jià)其實(shí)沒(méi)那么“土豪”。從2002年開(kāi)始，迪拜開(kāi)始向外國(guó)人開(kāi)放樓市，自此房?jī)r(jià)一路上漲，2008年達(dá)到歷史最高水平。

在迪拜打拼多年的浙江商人張華告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，2001年，迪拜市區(qū)一幢豪華別墅每平方米只要8000元人民幣，到2008年金融危機(jī)之前，房?jī)r(jià)到了最高峰，每平方米漲到4萬(wàn)多元。普通公寓價(jià)格最高時(shí)也達(dá)到了每平方米二三萬(wàn)元人民幣。隨著金融危機(jī)過(guò)去，迪拜樓市又開(kāi)始恢復(fù)。尤其是迪拜拿下2020年世博會(huì)舉辦權(quán)后房?jī)r(jià)直線反彈，但目前沒(méi)有沖過(guò)金融危機(jī)前的高點(diǎn)。

在阿聯(lián)酋開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)多年的GoldBridge公司執(zhí)行總裁劉永生告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，迪拜對(duì)于外國(guó)人購(gòu)房基本沒(méi)有限制，只是在區(qū)域上有規(guī)定。因?yàn)樽诮痰仍颍灾x赫扎伊德路為界，靠海邊那一小片只允許海灣國(guó)家民眾買房子，不賣給中國(guó)人。除此之外的其他地區(qū)，房地產(chǎn)都可以自由買賣。

劉永生說(shuō)，迪拜可以投資的房產(chǎn)包括四種：一是經(jīng)濟(jì)型房產(chǎn)；二是豪華別墅；三是倉(cāng)庫(kù)、酒店、商鋪等；四是整棟房產(chǎn)等大型投資。80%以上的房地產(chǎn)都是永久產(chǎn)權(quán)。據(jù)劉永生介紹，投資第一類房產(chǎn)的外國(guó)人，主要是為了獲得居留權(quán)，投資金額也較低。根據(jù)迪拜的規(guī)定，購(gòu)買100萬(wàn)迪拉姆以上（約合人民幣170萬(wàn)元以上）的房產(chǎn)，全家即可申請(qǐng)迪拜長(zhǎng)期居留簽證。這種權(quán)利不僅給予投資者，還給予投資者未滿18歲的子女。

此外，據(jù)劉永生介紹，迪拜的稅收非常少，投資沒(méi)有所得稅、交易稅甚至是遺產(chǎn)稅，只有一個(gè)注冊(cè)費(fèi)用，一般為房產(chǎn)價(jià)格的4%。由于稅收少，房產(chǎn)變現(xiàn)也很容易，投資迪拜房產(chǎn)年收益率在6%—8%。

不過(guò)，劉永生也強(qiáng)調(diào)，投資迪拜的房產(chǎn)也面臨一些風(fēng)險(xiǎn)。安全局勢(shì)、石油價(jià)格、旅游業(yè)狀況等因素，都會(huì)直接傳導(dǎo)到迪拜的房?jī)r(jià)上。此外，迪拜在飲食、文化、教育等方面與中國(guó)也存在巨大差異。

近年來(lái)，受到迪拜房產(chǎn)市場(chǎng)“中國(guó)風(fēng)”的影響，以色列、巴林等國(guó)家也不甘寂寞，相繼推出各種措施吸引外國(guó)人買房。日本九州大學(xué)的一位中東問(wèn)題專家稱，從世界范圍來(lái)看，中東地區(qū)的局勢(shì)相對(duì)不穩(wěn)定，宗教文化環(huán)境復(fù)雜，對(duì)房地產(chǎn)投資形成了一定的負(fù)面影響。投資這些地區(qū)的房地產(chǎn)時(shí)，盡量遠(yuǎn)離戰(zhàn)亂及恐怖活動(dòng)頻繁的地區(qū)，投資規(guī)模不要過(guò)大，盡量購(gòu)買出租及變現(xiàn)容易的經(jīng)濟(jì)型住宅，都是應(yīng)該考慮的因素。▲

德國(guó)：地段為王

本報(bào)駐德國(guó)特約記者　青木

位置：柏林伯恩霍爾默霍夫中高檔公寓

面積：3個(gè)房間約100平方米

售價(jià)：近34萬(wàn)歐元（約合人民幣254.91萬(wàn)元）

德國(guó)媒體稱，以德國(guó)人均購(gòu)買力來(lái)衡量每平米房?jī)r(jià)，德國(guó)的房?jī)r(jià)應(yīng)該是世界上最便宜的。雖然近5年，德國(guó)大城市房?jī)r(jià)上漲50%左右，但和北京、巴黎等全球大城市房?jī)r(jià)相比，德國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，目前柏林中檔已建公寓的售價(jià)每平米平均為1950歐元（1歐元約合人民幣7.5元），德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為各國(guó)買家心中的一塊“價(jià)值洼地”。

柏林房地產(chǎn)咨詢師克勞斯對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，外國(guó)居民可以在德國(guó)買房，并取得土地和房屋的永久所有權(quán)。不過(guò)，購(gòu)房與獲得居留權(quán)不掛鉤，僅對(duì)工作或投資簽證有一定幫助。

據(jù)《環(huán)球時(shí)報(bào)》駐德國(guó)特約記者了解，如果在德國(guó)買房，一定要記住“地段、地段、地段”——這句話是地產(chǎn)界的金科玉律。在簽訂合同前，要請(qǐng)建筑專業(yè)人士進(jìn)行鑒定。德國(guó)每棟房屋都有一張能源證，評(píng)定房屋材料、結(jié)構(gòu)、溫室氣體排放、水電以及暖氣使用等。能源證上能源消耗多，意味著取暖、水電等費(fèi)用要高。而這張證件在賣房時(shí)也非常重要，比如房主亂改房屋構(gòu)造和材料，就可能賣不出房，能源消耗低，則能賣個(gè)好價(jià)錢。

在計(jì)算購(gòu)買成本時(shí)，除房屋價(jià)格外，購(gòu)房者還要將附加費(fèi)算進(jìn)來(lái)，包括中介傭金、公證費(fèi)用、土地局登記費(fèi)用、房產(chǎn)購(gòu)置稅等。以中介傭金為例，柏林傭金一般為7.14%，慕尼黑則為3.57%。公證人則會(huì)收取房產(chǎn)售價(jià)約1.5%的費(fèi)用，而房產(chǎn)的購(gòu)置稅則在3.5%—6.5%之間。

在房貸方面，柏林華人房地產(chǎn)中介李浩然告訴記者，德國(guó)10年最低房貸利率已跌破0.8%，但如果不在德國(guó)居住和工作，很難獲得德國(guó)銀行的房貸。如果房屋未滿10年出售，還需繳納25%的資本利得稅。

“德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮就像水龍頭一樣，只是表象，而水龍頭后面則有一套看不到的復(fù)雜的供水系統(tǒng)?！钡聡?guó)著名房地產(chǎn)投資商阿列克斯·菲舍爾表示，投資者首先要深入了解這個(gè)市場(chǎng)的內(nèi)部運(yùn)作和特點(diǎn)，找一個(gè)熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的合作伙伴。他的投資秘訣是：先以私人身份購(gòu)買房產(chǎn)，通過(guò)租金和房屋升值獲取利潤(rùn)；其次，通過(guò)公司收購(gòu)或建造新房產(chǎn)，然后銷售給終端客戶；第三，針對(duì)醫(yī)生等高收入階層，提升房地產(chǎn)的投資服務(wù)?！?/p>

葡萄牙：別只想著“黃金簽證”

本報(bào)赴葡萄牙特約記者　紀(jì)雙城

位置：里斯本城郊高檔公寓

面積：3個(gè)房間約100平方米（外加游泳池、停車位）

售價(jià)：50萬(wàn)歐元（約合人民幣374.88萬(wàn)元）

葡萄牙移民局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，截至今年9月30日獲批“黃金居留簽證”的個(gè)案共3888宗，中國(guó)獲批者占比約74%。多數(shù)獲批者通過(guò)購(gòu)置房產(chǎn)獲取簽證。

自2012年底，葡萄牙向滿足以下3個(gè)條件之一的外國(guó)人發(fā)放“黃金簽證”：花費(fèi)至少50萬(wàn)歐元（1歐元約合人民幣7.5元）購(gòu)買房屋；在葡萄牙投資100萬(wàn)歐元；創(chuàng)造10個(gè)就業(yè)崗位。

和倫敦、巴黎以及布魯塞爾等歐洲主要城市相比，葡萄牙城市的房?jī)r(jià)顯然要低得多。葡萄牙房產(chǎn)中介公司ERA銷售經(jīng)理戈多對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，在首都里斯本，如果出價(jià)13萬(wàn)歐元，可以買到兩間臥室加客廳的小別墅，而這個(gè)價(jià)格在倫敦，大約只能買到一個(gè)車庫(kù)。

但這樣的投資是否有長(zhǎng)遠(yuǎn)的積極回報(bào)？里斯本移民投資咨詢公司負(fù)責(zé)人雷拉對(duì)記者說(shuō)，包括中國(guó)在內(nèi)的投資者來(lái)葡萄牙投資，現(xiàn)在顯然是好時(shí)機(jī)。因?yàn)橹灰顿Y者購(gòu)置兩套房產(chǎn)，總價(jià)達(dá)到50萬(wàn)歐元，就可以在6年后拿到葡萄牙國(guó)籍，而且一年僅需7天在這個(gè)國(guó)家逗留。雷拉說(shuō)，一些已經(jīng)這樣投資的外國(guó)顧客都是買一套風(fēng)景好的別墅自住或是出租，同時(shí)買一個(gè)公寓房或是商鋪來(lái)做投資。

但曾在葡萄牙從事房地產(chǎn)銷售和出租生意的當(dāng)?shù)厝A商方先生，并不看好這種投資策略。他對(duì)記者說(shuō)，外國(guó)投資者如果沒(méi)有來(lái)過(guò)葡萄牙，難免會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤渴杏姓`解，葡萄牙的房子并不是處處都值錢。他舉例說(shuō)，在首都里斯本以西30公里的卡斯卡伊斯區(qū)，當(dāng)?shù)匾元?dú)棟別墅和并聯(lián)別墅為主，但只有熟悉當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的人才會(huì)明白，這個(gè)地區(qū)有價(jià)值的房產(chǎn)大多集中在中心區(qū)域，而出城三四公里之外的地段，房?jī)r(jià)未來(lái)升值的空間很低。

在葡萄牙生活近20年的方先生也表示，一年7天的經(jīng)歷絕不能對(duì)這個(gè)國(guó)家乃至歐洲有充分的了解。最近跡象都顯示，葡萄牙的經(jīng)濟(jì)仍處在多重危機(jī)環(huán)境之下，投資葡萄牙的風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見(jiàn)的。▲

泰國(guó):二手房升值難

本報(bào)駐泰國(guó)特派記者　俞懿春

位置：曼谷素坤逸31巷（Asok中央商務(wù)區(qū))

面積：46-121平方米

售價(jià)：950萬(wàn)泰銖-2280萬(wàn)泰銖（約合人民幣183.35萬(wàn)元-440.05萬(wàn)元）

近些年，赴泰國(guó)旅游熱也帶動(dòng)中國(guó)人在泰國(guó)買房增多。中國(guó)人熱衷購(gòu)房的城市除了泰國(guó)首都曼谷，還包括旅游目的地芭提雅、清邁等地。

泰國(guó)房產(chǎn)分為公寓樓和別墅。為了避免外國(guó)人控制土地，泰國(guó)禁止外國(guó)人購(gòu)買別墅，但是公寓買賣和交易則對(duì)外國(guó)人開(kāi)放，外國(guó)人購(gòu)買公寓即可獲得永久產(chǎn)權(quán)，也可以進(jìn)行自由買賣、轉(zhuǎn)讓或抵押。但泰國(guó)政府規(guī)定，一棟公寓樓里只有49%的面積可售給外國(guó)客戶。據(jù)《環(huán)球時(shí)報(bào)》駐泰國(guó)記者了解，泰國(guó)公寓樓類似國(guó)內(nèi)多層民宅，但是無(wú)公攤面積，房?jī)r(jià)按照實(shí)用面積計(jì)算。泰國(guó)公寓樓整體設(shè)施齊全，前臺(tái)、保安、清潔和維修等物業(yè)服務(wù)一應(yīng)俱全。一般而言，泰國(guó)公寓樓都配備健身房和游泳池，并向住戶免費(fèi)提供停車位。有的公寓至少保證樓里五至六成的住戶有車位，有的則為每戶都配備了停車位，并預(yù)留訪客車位。這也是泰國(guó)公寓物業(yè)費(fèi)比國(guó)內(nèi)高的原因。

相比中國(guó)對(duì)購(gòu)房首付有嚴(yán)格要求，泰國(guó)則沒(méi)有首付比例的概念。中國(guó)銀行（泰國(guó)）股份有限公司個(gè)人信貸部副總經(jīng)理柳德林告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，如果在泰國(guó)購(gòu)買期房，一開(kāi)始只需與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并支付定金，額度一般在房款的10%至15%，具體百分比由購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商協(xié)商；之后可以以分期形式支付剩余房款，并在最后正式交房、到土地局辦理土地證時(shí)，把尾款以本票形式付清。

據(jù)柳德林介紹，外國(guó)人在泰國(guó)買賣房涉及的相關(guān)稅費(fèi)包括：購(gòu)房時(shí)需一次性繳納的償債基金，每平方米約400至500泰銖（1泰銖約合人民幣0.19元）；持有房產(chǎn)需繳納物業(yè)費(fèi)，每月每平米30至90泰銖不等；房產(chǎn)出售時(shí)，買賣雙方共需繳納過(guò)戶費(fèi)2%和特種商業(yè)稅3.3%；外國(guó)人在泰國(guó)持有房產(chǎn)無(wú)需繳納房產(chǎn)稅。

無(wú)論是否在泰國(guó)工作，外國(guó)購(gòu)房者都可以申請(qǐng)貸款，但是泰國(guó)對(duì)外國(guó)人購(gòu)房貸款有一定限制條件，其中包括：1、申請(qǐng)人必須在21周歲以上，貸款期限與申請(qǐng)人年齡相加不超過(guò)65；2、申請(qǐng)人收入穩(wěn)定、信用良好；3、貸款所購(gòu)房產(chǎn)必須擁有永久產(chǎn)權(quán)，可交付使用；4、貸款最長(zhǎng)期限20年；5、貸款額度一般為房產(chǎn)評(píng)估值與購(gòu)房?jī)r(jià)格之中較低者的55%-70%。

此外，泰國(guó)對(duì)于外國(guó)人在泰買房產(chǎn)的資金來(lái)源也有要求。據(jù)了解，購(gòu)房資金（非泰銖）必須是自泰國(guó)以外地方匯款至泰國(guó)，并由銀行出具資金來(lái)自海外匯款的證明，然后再由購(gòu)房人到銀行將外匯資金兌換為泰銖，最后支取泰銖、開(kāi)具本票，向售房人支付購(gòu)房款項(xiàng)。

根據(jù)泰國(guó)央行的買賣雙方房產(chǎn)交易價(jià)格顯示，從2009年至今，泰國(guó)公寓的價(jià)格上漲了60%-70%，泰國(guó)別墅的價(jià)格也上漲了30%-40%。盡管如此，泰國(guó)二手房地產(chǎn)的升值空間并不大。柳德林告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，泰國(guó)新房很多，設(shè)施也更加先進(jìn)，因此二手房貶值很快，泰國(guó)人也不喜歡購(gòu)買二手房。

但值得一提的是，泰國(guó)公寓的租售比（房屋租金與售價(jià)的比例）較高，年租金與房?jī)r(jià)的比率為5%-7%。據(jù)柳德林介紹，泰國(guó)有許多房產(chǎn)出租服務(wù)公司，一般大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也有自己的服務(wù)子公司，可以給海外業(yè)主提供出租房屋的服務(wù)。▲