保利地產(chǎn)更抗“凍”？

陳金圖

房地產(chǎn)在中國成為財富積累的主要形式，但由于近年來一二線城市房價普漲，公眾普遍擔心房價調(diào)整，市場給予了地產(chǎn)公司較低的估值。與此同時，一些膽大的野蠻人正鼓足馬力尋找地產(chǎn)股中的白馬。自2015年年初以來，寶能與萬科A（000002.SZ）上演國產(chǎn)版的“偉大的博弈”，而今萬科1.3倍PB、6倍PE的低估機會已然不再。還有哪些地產(chǎn)公司值得投資？

同屬“招保萬金”四大地產(chǎn)龍頭股之一的保利地產(chǎn)（600048.SH）目前估值與2015年年初的萬科相當，但漲幅則明顯落后。這其實與市場對地產(chǎn)行業(yè)未來抱黯淡的預期有著密切的關(guān)系。

隨著城市化進一步深化，房地產(chǎn)公司更集中地在一二線城市拍地，激烈的競爭將會繼續(xù)推高地價和房價，一二線城市的房產(chǎn)保值功能更加明顯。保利地產(chǎn)的土地儲備豐富，已經(jīng)形成涵蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海及中西部幾大經(jīng)濟區(qū)域格局，在一線城市擁有大量土地儲備，其業(yè)績好、盈利能力強，市盈率、市凈率、市現(xiàn)率指標較低。站在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的角度看，保利地產(chǎn)的未來抗風險能力較強，即使未來房地產(chǎn)價格面臨調(diào)整風險，當前估值較低廉的保利地產(chǎn)仍具有較高的投資價值。

股價滯后于企業(yè)實力的增長

過去10年的歷史看，保利地產(chǎn)的銷售面積增長了8倍，股價同期增長了7倍，但考慮到2016年的房價較之2007年已至少上漲了2-3倍，從保利地產(chǎn)的銷售金額可以看出來，其月度銷售金額至少比2007年增長了20倍，保利地產(chǎn)的股價嚴重滯后于企業(yè)實力的增長。

從2016年前9個月保利地產(chǎn)的銷售情況來看，充分抓住了2016年一、二線城市房價上漲的有利機會，銷售面積及銷售金額同比都有非常良好的表現(xiàn)。

2016年9月，公司實現(xiàn)簽約面積153.38萬平方米，同比增長68.88%；實現(xiàn)簽約金額201.46億元，同比增長72.53%。2016年1-9月，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積1179.88萬平方米，同比增長37.58%；實現(xiàn)簽約金額1575.09億元，同比增長43.47%。預計全年銷售規(guī)?？蛇_2000億元，同比上升30%。

從2016年上半年的銷售區(qū)域分布上看，長三角和珠三角兩地為保利地產(chǎn)貢獻了近60%的銷售金額，這兩個地區(qū)也是2016年上半年景氣度最高的地方。其中廣東地區(qū)的廣州、佛山等地是保利地產(chǎn)創(chuàng)立以來的優(yōu)勢區(qū)域，上半年保利地產(chǎn)在長三角地區(qū)的南京和合肥的銷售也表現(xiàn)良好。

從保利地產(chǎn)9月份銷售均價看，期內(nèi)均價為1.31萬元/平方米，環(huán)比上漲1.8%，高于2015年1.28萬元/平方米的水平，推盤結(jié)構(gòu)對銷售均價也有影響。

未來1-2年房地產(chǎn)價格如果下降，保利地產(chǎn)的股價會受到一定的影響，但是只要保利地產(chǎn)估值合算、質(zhì)地優(yōu)良，其股價下跌的空間很有限。

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱，其占比在歐美等地長期貢獻了10%的GDP，說明其有足夠的生存土壤。房價下跌當然會影響整體的房地產(chǎn)市場，但是從一個中長期的角度以及香港地區(qū)和歐美的經(jīng)驗看，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)公司在長期能夠跑贏經(jīng)濟的增長。

香港地區(qū)著名的投資家曹仁超從5000港元起家，歷經(jīng)兩次資產(chǎn)的大縮水，在其40年的投資生涯中仍然創(chuàng)下4萬倍的投資回報。曹仁超將5000港元變成2億多港元過程中，最關(guān)鍵是一環(huán)是他從上個世紀80年代開始長期持有地產(chǎn)股。

因此，衡量保利地產(chǎn)長期投資價值的關(guān)鍵是質(zhì)地和估值，而非單純的房價。

長期戰(zhàn)勝市場的概率大

從財務數(shù)據(jù)可以看出，保利地產(chǎn)在過去幾年保持了較高的營收增長速度，ROE維持在較高的水平，凈資產(chǎn)持續(xù)增長。2016年三季度，保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入871.4億元，同比增加37%；凈利潤71.1億元，同比增長10%；當季度的ROE為9.14%。毛利率小幅下降為30.13%，隨著銷售均價的上升，毛利率未來有望保持穩(wěn)中有升的趨勢。保利地產(chǎn)的財務數(shù)據(jù)顯示其良好的歷史表現(xiàn)。

費用率方面也反映了其管控能力，2016年上半年，保利地產(chǎn)銷售費用率為2.44%，管理費用率為2.07%。在規(guī)模不斷擴張的背景下，保利地產(chǎn)適時地采用三級管控體系，長期較低的費用率體現(xiàn)了公司的經(jīng)營管理能力。

從三季度管理層的陳述來看，截至2016年9月底，保利地產(chǎn)共有在建擬建項目305個，規(guī)劃總建筑面積14214萬平方米，待開發(fā)面積5813萬平方米，能滿足公司未來幾年的開發(fā)需求，其中一二線城市占比約為73.4%。

2016年1-9月，保利地產(chǎn)獲取的55個項目中，主要集中在北京、上海、南京等土地資源相對稀缺的城市。截至9月份，保利地產(chǎn)銷售的面積共1180萬平方米，獲取的土地儲備總建筑面積為1148萬平方米，總地價713億元。從庫存看，基本上增減平衡，從投資金額來看，土地權(quán)益投資金額與簽約銷售金額之比為86%。保利地產(chǎn)采用了等量拓展的策略，2016年新增加的項目比較多，但土地的整體風險是可控的。公司繼續(xù)把發(fā)展重心放在一線及二線核心城市，補充了長三角地區(qū)的資源儲備，充分布局主流大城市的土地儲備策略為公司未來銷售的可持續(xù)發(fā)展奠定了扎實的基礎(chǔ)。

2016年第三季度，保利地產(chǎn)加大新項目的拓展，獲得12塊新土儲，其中5個項目處于保利地產(chǎn)的大本營廣東。新增土地儲備面積共計73.82萬平方米，規(guī)劃建筑面積179.7萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積共計101.5萬平方米，新增土地儲備規(guī)模有所增加；購地總價款為80.9億元。

前三季度，公司新拓展的55個項目，新增容積率面積1148萬平方米，總獲取成本698億元，分別占銷售面積和銷售金額的97.30%和44.31%，其中一二線城市拓展面積和金額分別占比81.50%和95.48%。公司新開工面積1278萬平方米，竣工面積970萬平方米，在建面積4907萬平方米，同比分別增長19.55%、33.98%和4.83%。

從拿地節(jié)奏看，在市場回暖后，保利地產(chǎn)明顯加快拿地速度。目前保利地產(chǎn)的儲備足夠未來3年的開發(fā)，業(yè)績可持續(xù)性較強。

從財務指標來看，2016年三季度，保利地產(chǎn)扣除非經(jīng)常性損益后利潤為70.3億元，利潤率達11.6%，基本每股收益為0.64元，在A股上市的地產(chǎn)公司中保利地產(chǎn)的盈利水平保持在前列。

截至2016年9月底，保利地產(chǎn)持有的貨幣資金491億元，一方面是銷售回款不斷增加，另一方面上半年公司完成90億元的再融資，并發(fā)行了100億元的公司債券。

保利地產(chǎn)三季度短期有息負債僅200億元，現(xiàn)金覆蓋率高達355%?？鄢A收賬款的凈負債率降到45.3%，創(chuàng)2010年以來的新低。此外，保利地產(chǎn)的有息負債成本也在減少。

此外，保利地產(chǎn)繼續(xù)加強在地產(chǎn)基金的優(yōu)勢，信?；鸬墓芾硪?guī)模不斷增加，發(fā)起設(shè)立粵港證券，并在2016年上半年引入泰康人壽、珠江人壽等保險機構(gòu)。社區(qū)消費服務板塊布局深入，涵蓋商業(yè)、養(yǎng)老、社區(qū)金融等板塊。

保利地產(chǎn)具有較高的盈利能力，其股價自2015年的高點11.8元回落到近期的9.2元附近，其市盈率處于較低的水平，綜合保利地產(chǎn)的運營能力及企業(yè)基本面情況，目前靜態(tài)PB為1.53倍，PE為8.85倍的保利地產(chǎn)有較好的投資價值。

聲明：本文僅代表作者個人觀點，作者任職于天谷資產(chǎn)；作者聲明：本人不持有文中所提及的股票