探究新政下的房屋租賃管理思路

卜曉鋼

房地產(chǎn)市場包含買賣、抵押、租賃，買賣和抵押的管理相對成熟，主要原因是基于當事人的需求度高和相關法律法規(guī)制度的配套，以及健全的管理機構。而房屋租賃管理作為整個房地產(chǎn)市場管理的重要組成部分，由于租賃稅負、備案登記的效力以及作用不高、管理機構不健全等原因形成了現(xiàn)在管理不到位的局面。2015年1月6日，住建部印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，財政部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關于取消和暫停征收一批行政事業(yè)性收費有關問題的通知》（財稅〔2015〕102號）明確自2015年11月1日起取消收取房屋租賃手續(xù)費。2016年5月4日李克強總理主持召開國務院常務會議確定培育和發(fā)展住房租賃市場的相關具體措施。2016年5月17日，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，各省、市也在加快出臺具體措施，深層次的透露出國家對房屋租賃管理的重視程度。就此，現(xiàn)將連云港市房屋租賃管理中分析、探究、實踐了的些許管理思路分享給大家。

一、機構建設

目前，房屋租賃管理機構主要有獨立機構和內設機構，獨立機構又有參公管理和自收自支事業(yè)單位，但是獨立機構建設在各個城市又是嚴重不完善，而內設機構基本上淡化了租賃管理，對整個房地產(chǎn)市場管理而言是一種缺位管理，不能對房地產(chǎn)市場走勢進行全面的研判。根據(jù)國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》文件精神，對于房屋租賃管理業(yè)界是一種機遇，應積極建立起房屋租賃管理獨立機構，地方財政給予人員經(jīng)費和工作經(jīng)費保證，與發(fā)達國家完善的住房租賃理念接軌，在房地產(chǎn)市場下行階段更能凸顯租賃管理的存在價值。

二、住房租賃信息政府服務平臺建設

長時間以來，房屋租賃市場信息主要是通過社會性網(wǎng)站、媒體、中介門店等方式發(fā)布和尋租，當事人難以對房源的真實性和有效性進行甄別，由此引發(fā)的騙租、非法轉租、二房東等行為也屢見不鮮，給承租人帶來相當?shù)慕?jīng)濟損失，直接影響了城市的良好形象，不利于社會綜合治理。因此，充分利用房管部門完整的產(chǎn)權信息資源，建立住房租賃信息政府服務平臺，通過對平臺上房源信息的真實性進行驗證發(fā)布，定期在平臺公布分區(qū)域、分時段的房屋租金指導價，減少住房需求人群的后顧之憂，引導當事人主動在該平臺上發(fā)布、尋租房源信息，將平臺打造成為城市住房租賃市場信息主要集散地，規(guī)范房屋租賃市場健康發(fā)展。

三、房屋租賃網(wǎng)上備案系統(tǒng)的應用

2010年住建部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》中提出：直轄市、市、縣建設（房地產(chǎn)）主管部門應當建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案。連云港市于2011年啟動開發(fā)房屋租賃網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)、2012年正式運行使用，將 “三查五登記”制度（三查包含查房屋權屬、查房屋租賃備案記錄、查勘現(xiàn)場；五登記是初始登記、變更登記、續(xù)期登記、注銷登記、轉租登記）引入系統(tǒng)中，規(guī)范房屋租賃登記行為，對于房屋狀態(tài)的連續(xù)跟蹤管理起到了重要作用；系統(tǒng)還設有統(tǒng)計，社區(qū)、經(jīng)紀公司掛牌，二代身份證識別、到期短信提醒、掃描等功能，實現(xiàn)了窗口之間的信息共享，提高了工作效率；實現(xiàn)了部門之間的信息互通，齊抓共管，促進了房屋租賃管理良性發(fā)展，提升了城市綜合管理水平。

四、城市房屋租賃指導價發(fā)布的重要性

房地產(chǎn)市場化決定房屋租賃價格由市場決定，但房地產(chǎn)市場走勢存在一定的波動性，由于房屋租賃價格與創(chuàng)業(yè)者生活密切相關，一些不法者刻意哄抬價格，租賃糾紛時有發(fā)生，影響了租賃市場的良性發(fā)展。

通過網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)、部門聯(lián)動互通信息數(shù)據(jù)，結合租賃平臺成交信息價格，定期分地區(qū)、分類別整理發(fā)布房屋租賃市場動態(tài)信息。其意義一方面是引導房屋租賃市場健康發(fā)展的重要手段，通過指導租金平衡房地產(chǎn)市場的供求關系，減少租賃糾紛，維護社會穩(wěn)定。另一方面能夠為公租房定價、稅收征繳、征收安置等提供合理定價服務，促進社會和諧發(fā)展。

五、構建“房屋銀行”意義深遠

1.建立“房屋銀行”

“房屋銀行”，顧名思義就是房屋權利人將手中閑置房源提供給權威運營機構，由此獲得安全、穩(wěn)定的出租收益的模式。即通過住房租賃信息政府服務平臺權威性發(fā)布的社會閑置房源出租信息，與房屋需求者信息進行匹配，對符合條件的房屋進行協(xié)商收儲，納入運營機構統(tǒng)一管理，房屋權利人因此定期在指定銀行領取租金的形式。通過“房屋銀行”的建立，可以讓房屋持有人無后顧之憂，從而有精力有能力有信心去投資購買其他存量房屋，再次激活住房買賣市場；“房屋銀行”還能夠滿足有更換環(huán)境居住而無力購買或付租的人群，選擇住房市場“以租養(yǎng)租”的消費模式，有利于促進養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

2.公租房建設的有力補充

公租房作為社會保障性住房，要求高，資金量大，回收周期長。從全國三四線城市公租房出租率看，基于位置、環(huán)境等因素，都不容樂觀。因此，收儲社會閑置房源作為公租房的補充，不僅能夠緩解建設資金壓力，還可以讓申請人在“房屋銀行”選擇適合房源，減輕保障壓力。

六、培育經(jīng)營住房租售機構

以連云港市為例，房屋中介機構基本上從事房屋買賣代理，租賃業(yè)務利微事煩，做的很少。而且，規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平高的中介機構在三、四線城市很少，難以形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，不能滿足不斷增長的住房租賃需求。因此，建立國有化城市住房租售運營機構（有條件的城市可以培育社會機構），政府給與一定的政策支持，帶動行業(yè)發(fā)展，促進一些有潛力的中介機構做大做強是必要的。

七、構建“租售并舉、先租后買”梯度消費模式

引導房企與住房租售運營機構合作，將庫存房屋提供給運營機構運作去化，針對新市民、農民工、新就業(yè)、較低收入或有需求但對市場信心不足人群等，運營機構可采取“先租后買、租售并舉”的模式盤活房企存量房屋，期間不限制該房屋交易流通，試行將租金轉化為購房款，提高承租人的購房積極性，進而刺激庫存去化；或者將具備條件的商品房屋轉成租賃型的長租或短租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等。對于二手房屋，同樣可以通過“房屋銀行”實施租售并舉模式，實現(xiàn)產(chǎn)權人亦租亦賣，承租人亦租亦買的消費趨勢。

八、房屋租賃市場的監(jiān)管模式

1.定期集中報備

對于集中性租賃市場、辦公樓等，主要以市場管理者定期上報租賃信息的模式，信用良好的市場可開通網(wǎng)備端口，加大非住宅租賃備案量。

2.抽點檢查與現(xiàn)場報備相結合

定期抽調人員開展市場檢查，針對市場散戶采取印發(fā)材料現(xiàn)場宣傳的方式，增強承租人自我保護意識，進而做到現(xiàn)場受理報備。

3.窗口登記與自主申報相結合

為進一步提升服務效率，方便辦事群眾，推出網(wǎng)上自主申報業(yè)務，申請人只需在網(wǎng)上根據(jù)流程填寫材料，即可完成申報，實現(xiàn)足不出戶，就能輕松在網(wǎng)上辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

4.市、區(qū)、街三級聯(lián)動

將房屋租賃部分管理職能下放至社區(qū)一級，方便群眾就近辦理，充分發(fā)揮社區(qū)自身優(yōu)勢，做好房屋租賃宣傳、登記及流動人口信息采集，加強教育和管理，從源頭上做好為流動人口服務管理工作，達到“以房管人”目的。

5.借力居住證前置監(jiān)管

將《房屋租賃登記備案證明》列入居住證辦理要件之一，通過部門間相互合作，做好外來人口信息采集工作，維護社會治安秩序；有利于住宅租賃信息統(tǒng)計，提高市場租金指導價的準確性，引導租賃市場主體合理定價。這些住宅租賃信息也將是“房屋銀行”信息源的有力補充。

6.平臺租售信息分析

通過平臺上發(fā)布和成交的信息，分析當前房地產(chǎn)市場走勢，測算價格水平；利用“房屋銀行”吸收閑置房源信息，釋放成交信息，分類別統(tǒng)計、整理，跟蹤當事人后期住房需求，出租人是潛在賣家，承租人是潛在買家，做大做強“房屋銀行”。

7.租賃網(wǎng)備系統(tǒng)與產(chǎn)權系統(tǒng)的無縫銜接

充分利用租賃備案數(shù)據(jù)對租賃房屋上市交易實施前期調查，最大程度保障承租方在同等條件下的優(yōu)先購買權。

九、房屋中介機構的監(jiān)管模式

建立房屋中介機構及從業(yè)人員信用檔案，實行信用等級考評，公示授信機構名單，披露失信機構信息，將房屋租賃網(wǎng)備權限結合二手房網(wǎng)備權限對誠信中介機構開通遠程交易備案功能，在交易場所開設中介機構快捷窗口通道等，“以予促管，管幫結合”，促使中介機構形成一種業(yè)務需求，主動接受監(jiān)管，從而常態(tài)化的規(guī)范房屋中介市場。

王春敏/責任編輯