當前我國房地產(chǎn)市場形勢與政策建議

今年以來，我國宏觀經(jīng)濟底部顯現(xiàn)并呈現(xiàn)L型拐點。鑒于形勢的變化，中央多次提出要加快“供給側(cè)改革”，尤其是要拋棄試圖通過寬松貨幣加碼來加快經(jīng)濟增長的幻想。對于房地產(chǎn)業(yè)，同樣強調(diào)“供給側(cè)改革”，不能加杠桿去庫存，而要通過加快城鎮(zhèn)化，滿足城鎮(zhèn)合理住房需求，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。目前，中國房地產(chǎn)市場面臨投資增長乏力、成交量放緩、房價調(diào)整等趨勢。預(yù)計今年下半年至明年，全國房地產(chǎn)市場可能會進入調(diào)整期，市場將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向全面下行。未來，若城鎮(zhèn)人口沒有大規(guī)模增加，繼續(xù)大規(guī)模進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必然出現(xiàn)房地產(chǎn)供應(yīng)持續(xù)過剩和庫存增加，房地產(chǎn)市場也將面臨全面下行的拐點。因此，加快城鎮(zhèn)化進程，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域通過“人的城鎮(zhèn)化”去庫存，是增加城鎮(zhèn)合理住房需求，進而支撐“十三五”期間中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長的重要路徑?！笆濉逼陂g，在中央推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革框架下，要化解樓市過剩的庫存，必然要從滿足合理需求、增加合理供給兩方面發(fā)力：一方面要按照中央“人的城鎮(zhèn)化”要求，促進合理住房消費，避免加杠桿去庫存；另一方面要結(jié)合各地實際，以促進樓市供求平衡、結(jié)構(gòu)合理、價格穩(wěn)定為原則，“因城施策”地把握樓市供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，促進市場健康發(fā)展。

一、近期經(jīng)濟形勢的變化及房地產(chǎn)政策導(dǎo)向

1.宏觀經(jīng)濟形勢的變化

今年以來，我國經(jīng)濟形勢出現(xiàn)較大變化，并呈現(xiàn)以下特點：

一是中國經(jīng)濟近5年的持續(xù)下行告一段落，經(jīng)濟底部已顯現(xiàn)。本輪經(jīng)濟下滑開始于2010年，當時GDP增幅高點為12.2%，到目前已經(jīng)下行持續(xù)五六年；到今年一季度，GDP增長達到6.7%且降幅減緩，經(jīng)濟長周期見底，L型拐點已至，中國經(jīng)濟開始進入L型的下半場。

二是中國經(jīng)濟將在較長時期處于底部運行，投資與傳統(tǒng)行業(yè)對經(jīng)濟穩(wěn)定作用依然重大。從今年上半年形勢看，GDP保持6.7%的增長，與固定資產(chǎn)投資繼續(xù)較快增長有很大關(guān)系。尤其是在多數(shù)地區(qū)產(chǎn)能過剩、庫存高企、成本較高、經(jīng)濟下行壓力大，以及“新動力還挑不起大梁”等背景下，短期經(jīng)濟穩(wěn)定還要靠投資、靠已有傳統(tǒng)行業(yè)的繼續(xù)支撐。

三是大規(guī)模貨幣寬松已經(jīng)結(jié)束，但貨幣緊縮的可能性也比較小。目前，我國與主要經(jīng)濟體在貨幣政策方面已開始“同步”，美國加息放緩，歐、日放松暫停，中國也開始由寬松期進入觀察期。現(xiàn)階段，我國通脹大幅上行或重新通縮的可能性都很小，在中國經(jīng)濟明顯回暖或過熱之前，通脹難以大幅上行，貨幣政策也難以實質(zhì)性收緊；而在供給側(cè)改革為重點的時期，經(jīng)濟下行風(fēng)險并未消除，政府通過緊縮貨幣去產(chǎn)能、去杠桿的可能性也很小。

鑒于以上經(jīng)濟形勢的變化，今年以來，中央多次提出要加快“供給側(cè)改革”，尤其是要拋棄試圖通過寬松貨幣加碼來加快經(jīng)濟增長的幻想，避免用“大水漫灌”的擴張辦法給經(jīng)濟打強心針。

2.新形勢下的房地產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向

隨著宏觀經(jīng)濟L型走勢的出現(xiàn)，此輪經(jīng)濟“周期歸來”也有了新內(nèi)涵，過去那種靠投資擴張刺激經(jīng)濟增長的老路難以持續(xù)，而供給側(cè)改革則成為支撐經(jīng)濟增長的動力。本人認為，在新形勢下的“周期歸來”，對房地產(chǎn)業(yè)同樣更加強調(diào)“供給側(cè)改革”的任務(wù)，而不是靠加杠桿去庫存。關(guān)于如何庫存，過去一直存在爭議。去庫存的關(guān)鍵是創(chuàng)造需求，一種是通過居民加杠桿，一種是通過人的城鎮(zhèn)化。去年，央行某高層表示：中國個人住房貸款占銀行總貸款中的比重相對偏低，個人住房抵押貸款比較安全有發(fā)展的機會。盡管其并未明確要通過個人加杠桿去庫存，但其表態(tài)不免產(chǎn)生誤導(dǎo)。近期，中央政治局會議否定了“房地產(chǎn)加杠桿去庫存”的做法。其原因估計如下：一是從國際經(jīng)驗看，美國次貸危機本質(zhì)就是房地產(chǎn)加杠桿，無論哪個領(lǐng)域加杠桿都存在巨大的泡沫風(fēng)險；二是2015年以來對房地產(chǎn)刺激力度偏大，導(dǎo)致一線、熱點二線城市房價漲幅過快，存在泡沫風(fēng)險；三是政府不應(yīng)釋放加杠桿信號，一旦政府引導(dǎo)，則整體經(jīng)濟將失去理性。2015年的股市波動與相關(guān)部門有意無意的錯誤引導(dǎo)有關(guān)。如果房地產(chǎn)再出現(xiàn)類似情況，則對實體經(jīng)濟的危害更大。因此，今后我國房地產(chǎn)投資擴張只能適度、不能過度，需求刺激也應(yīng)告一段落，需求側(cè)管理將起著為解決主要矛盾營造環(huán)境的作用，房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革將重新成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點。

二、當前房地產(chǎn)市場形勢及存在的問題

今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資4.66萬億元，同比名義增長6.1%，投資增幅比去年全年1%明顯好轉(zhuǎn)；住宅新開工面積大幅增長，增幅為14.9%，市場明顯景氣；商品房銷售大幅增長，商品房銷售面積同比增長27.9%，銷售額增長42.1%，市場需求明顯增長?？傮w來看，今年上半年全國樓市的回暖，不僅有利于樓市去庫存，也對全國經(jīng)濟形勢的穩(wěn)定起到重要作用。但是，在全國樓市整體向好的趨勢下，市場仍存在一些問題需要關(guān)注。

1.市場成交量增幅逐步放緩，下半年面臨市場回落

從中國指數(shù)研究院50個一、二、三線代表城市成交情況看，一季度，在寬松的政策環(huán)境、貨幣信貸環(huán)境下，市場預(yù)期向好，成交穩(wěn)步提升，代表城市商品住宅月均成交面積同比大幅增長50.1%。二季度以來，滬深限購加碼，且前期市場成交活躍已透支部分需求，加之蘇州、東莞等熱點城市價格高企，市場觀望情緒漸濃，導(dǎo)致需求增速有所回落，代表城市商品住宅月均成交同比增長27.4%，較一季度收窄22.7個百分點。

從一、二、三線城市分別表現(xiàn)來看，上半年各類城市成交量同比雖然增加但增速放緩。上半年，一線城市月均成交量同比增長9.3%，較一季度顯著收窄33.9個百分點；二線代表城市月均成交量同比增長41.2%，增速較一季度收窄5.9個百分點；三線代表城市月均成交量同比增長37.8%，增速較一季度收窄22.1個百分點。

從市場整體走勢看，一季度受政策利好影響，剛需、改善性需求乃至部分投資性需求積極入市，新房、二手房市場熱度較高。二季度以來，二手房市場回落并傳導(dǎo)至新房市場，成交增速回調(diào)。預(yù)計下半年，一線城市和南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在政策收緊預(yù)期影響下，市場成交會有下行的壓力；重慶、天津、武漢、成都等城市會延續(xù)當前市場走勢，平穩(wěn)放量；但庫存壓力比較大的三四線城市盡管有去庫存政策的刺激，但成交量難以繼續(xù)上升。

2.上半年房價持續(xù)上漲，下半年面臨調(diào)整壓力

根據(jù)中國指數(shù)研究院對100個城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2015年8月百城住宅價格同比止跌轉(zhuǎn)漲以來，已連續(xù)11個月上漲，今年6月漲幅擴大至11.18%。但二季度以來，隨著各地樓市調(diào)控的加強，不同城市房價上漲分化。具體來看，一線城市受2015下半年持續(xù)寬松政策的影響，率先掀起漲價潮，深圳、上海漲幅尤為明顯，這種趨勢逐漸蔓延到東莞、惠州等周邊城市及南京、蘇州等熱點二線城市。3月以來，為穩(wěn)定房價，深圳、上海、蘇州、惠州等城市相繼出臺收緊政策且初見成效，二季度這類城市房價漲幅已明顯放緩。5-6月，廈門、合肥漲幅仍顯著，但在嚴控房價過快上漲的政策影響下，熱點城市漲幅均有所緩和。此外，除臨近京津冀、長三角、珠三角三大熱點城市群城市，如惠州、無錫、廊坊等城市出現(xiàn)量價齊漲外，多數(shù)三、四線城市量雖漲、價不升，一些城市還在高庫存狀態(tài)掙扎，與一線和二線熱點城市形成鮮明反差。

下半年，預(yù)計不同城市價格走勢將持續(xù)分化。近期，一線城市中，北京、上海漲幅趨緩，深圳近兩月二手房價格已轉(zhuǎn)為下跌，未來也將影響到新房市場預(yù)期（7月份新房均價已環(huán)比上月下降8.2%）；南京、蘇州等強二線城市上半年房價過快上漲，價格水平已在一定程度上超出購買力，且市場杠桿率較高，價格變化對信貸政策敏感度高，政策收緊下可能出現(xiàn)價格調(diào)整；東莞、惠州、廊坊等一線周邊城市受大城市需求輻射影響，未來發(fā)展預(yù)期樂觀，房價仍有上漲動力；二線城市中的成都、重慶樓市供應(yīng)充足，房價上漲動力相對較弱；其他三四線城市房價上漲動力仍較弱，且面臨下行趨勢。此外，根據(jù)本人預(yù)測，預(yù)計2016年下半年到2017年，全國房地產(chǎn)市場可能會進入一個深度調(diào)整期；隨著貨幣政策對房地產(chǎn)的刺激作用減弱和各地調(diào)控的加強，全國房地產(chǎn)市場將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”的局面轉(zhuǎn)向全面下行。

3.宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴較大，經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)不穩(wěn)定

今年上半年，我國GDP總量達到34.06萬億元，同比增長6.7%，高于6.5%的預(yù)期，經(jīng)濟增長總體穩(wěn)定。從固定資產(chǎn)投資看，全國固定資產(chǎn)投資總額為25.84萬億元，同比增長9.0%，投資繼續(xù)快速增長。此外，據(jù)相關(guān)測算，房地產(chǎn)業(yè)與基礎(chǔ)設(shè)施投資對經(jīng)濟增長貢獻較大，兩者合計對經(jīng)濟增長的綜合貢獻達到30%以上，房地產(chǎn)與“鐵公基”仍然是撬動當前經(jīng)濟增長的主要力量。

上半年，宏觀經(jīng)濟形勢雖比較穩(wěn)定，但我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)仍存在比較大的問題，經(jīng)濟增長對投資的依賴比較大，調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型，以及供給側(cè)改革仍需要較長的周期。上半年，我國投資率（即投資占GDP的比例）已達到76%，遠高于發(fā)達國家30%以內(nèi)的比例，也遠遠超過50%的投資率警戒線；在GDP增量中，投資對經(jīng)濟增長的貢獻率高達90%以上，宏觀經(jīng)濟增長過于依賴投資，而一旦房地產(chǎn)投資、“鐵公基”等投資難以持續(xù)，宏觀經(jīng)濟勢必出現(xiàn)下滑。

綜上所述，上半年我國經(jīng)濟的回暖，主要是投資拉動政策在發(fā)力，本質(zhì)上仍然是需求側(cè)政策。目前來看，通過加大信貸投放、擴大基礎(chǔ)設(shè)施投資、以加杠桿方式刺激房地產(chǎn)市場以及多種預(yù)期管理手段，也確實對上半年經(jīng)濟增長超預(yù)期有明顯作用。同時，由于人民幣匯率面臨持續(xù)貶值壓力、實體經(jīng)濟不景氣、全球貿(mào)易放緩下進出口短期內(nèi)難以改善等壓力，中國經(jīng)濟的發(fā)展基礎(chǔ)仍不穩(wěn)定，短期仍需要借助房地產(chǎn)及“鐵公基”投資對經(jīng)濟“穩(wěn)增長”的推動。但是，供給側(cè)改革已迫在眉睫，且不能因為經(jīng)濟有所改善就放松了推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，貽誤改革的機會窗口。尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域，必須即刻改變“加杠桿”“去庫存”，以及由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫化，而要通過加快城鎮(zhèn)化，通過滿足城鎮(zhèn)合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的合理支撐作用。

三、我國房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀

目前，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟處于一個重要的歷史時期，房地產(chǎn)市場潛在供應(yīng)能力遠遠大于現(xiàn)實需求，多數(shù)城市庫存高企，除非大規(guī)模的城鎮(zhèn)化帶來新增需求，否則供應(yīng)過剩不僅是今年，也將是“十三五”期間制約房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展、制約中國經(jīng)濟增長的主要因素。

近年來，構(gòu)成中國房地產(chǎn)70%以上的城鎮(zhèn)居民住房需求歷史峰值是1200到1300萬套住房，這個數(shù)值2012年底已經(jīng)達到了。達到這個總量后，城鎮(zhèn)現(xiàn)有居民家庭人均住房建筑面積已達到33平方米、現(xiàn)有居民家庭住房套戶比已超過1：1，房地產(chǎn)市場總的供求關(guān)系已經(jīng)平衡。未來，若城鎮(zhèn)人口沒有大規(guī)模增加，若繼續(xù)大規(guī)模進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，則必然出現(xiàn)房地產(chǎn)供應(yīng)持續(xù)過剩和庫存增加，房地產(chǎn)市場也將面臨全面下行的拐點。

過去相當長的時間，我國房地產(chǎn)投資的增長速度是20%-30%，2014年是10.5%，原來估計2015年仍可能保持10%左右，但是2015年實際上是1%。今年上半年，在一系列刺激政策的作用下，投資有所回升，但仍保持6.1%的低位增幅。如果今后城鎮(zhèn)人口未出現(xiàn)大的增長，樓市將難以有后繼需求接盤，房地產(chǎn)銷售規(guī)模將難以繼續(xù)上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資也難以繼續(xù)增長，對宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)增長”以及房地產(chǎn)市場“去庫存”將帶來不利影響。

綜上所述，當前如果利用好新型城鎮(zhèn)化政策，加快農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，則有利于改變房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的下行拐點；如果新型城鎮(zhèn)化工作推進不力，則在城鎮(zhèn)現(xiàn)有人口基礎(chǔ)上難以進一步擴大住房需求，即使有新的刺激需求政策出臺，也只會增加住房投資和投機，重新回到“加杠桿”去庫存的老路。因此，加快城鎮(zhèn)化進程，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域通過“人的城鎮(zhèn)化”去庫存，是增加城鎮(zhèn)合理住房需求，進而支撐“十三五”期間中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長的重要路徑。此外，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展期，由于新增長動力需要培育，投資和傳統(tǒng)行業(yè)對于經(jīng)濟保持中高速增長意義仍然重大；作為對上下游40多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有帶動作用的房地產(chǎn)投資的增長，以及各種類型的住房消費，將對我國明年乃至“十三五”期間宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長，新型城鎮(zhèn)化的實現(xiàn)，全面小康社會的建成，具有重大而積極的作用。

四、“十三五”期間我國房地產(chǎn)市場發(fā)展動力

根據(jù)本人主持開展的相關(guān)課題研究，“十三五”期間，全國城鎮(zhèn)住房市場需求主要分為三部分：分別為城鎮(zhèn)化帶來的新增需求、棚戶區(qū)改造帶來的引致需求和現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民的改善性需求。從新增住房需求看，隨著二孩政策、農(nóng)業(yè)人口落戶政策等的實施，到2020年城鎮(zhèn)人口及城鎮(zhèn)化率均有可能大幅提升，屆時全國城鎮(zhèn)將新增住房需求34.2億平方米。從引致性住房需求看，隨著2020年全國城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造任務(wù)的完成，全國約1億人居住條件明顯改善，5年內(nèi)將帶來棚戶區(qū)改造引致性需求21.2億平方米。從改善性需求看，隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟增長和居民收入水平提高，現(xiàn)有城鎮(zhèn)存量人口人均住房面積將提升至36平方米，5年將帶來改善性需求17.52億平方米。

綜上分析，“十三五”期間，全國城鎮(zhèn)住房總需求為73億平方米，減去目前過剩庫存量，未來包括棚戶區(qū)改造的城鎮(zhèn)住房新增供應(yīng)目標為61億平方米。按此測算，未來5年，我國城鎮(zhèn)商品住房年銷售規(guī)模仍將保持10億平方米以上，房地產(chǎn)市場面臨良好的發(fā)展趨勢。未來5年，通過加快新型城鎮(zhèn)化進程，尤其是適應(yīng)人口向大城市快速流入和產(chǎn)業(yè)向中小城市轉(zhuǎn)移的規(guī)律化特征，加大大城市土地和住房供應(yīng)，加快大城市產(chǎn)業(yè)向城市群或都市圈中小城市轉(zhuǎn)移的步伐，滿足城鎮(zhèn)人口合理的住房需求（剛性需求和改善性需求），促進大、中、小城市房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，從而合理“去庫存”，并發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生、防風(fēng)險”的積極作用。

五、未來房地產(chǎn)市場發(fā)展政策建議

房地產(chǎn)去庫存，取決于市場銷售和樓市本身供給的規(guī)模和速度。結(jié)合前述分析，在中央推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革框架下，要化解樓市過剩的庫存，必然要從滿足合理需求、增加合理供給兩方面發(fā)力：一方面要按照中央“人的城鎮(zhèn)化”要求，促進合理住房消費，避免加杠桿去庫存；另一方面要結(jié)合各地實際，以促進樓市供求平衡、結(jié)構(gòu)合理、價格穩(wěn)定為原則，“因城施策”地把握樓市供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，促進市場健康發(fā)展。為此，本人對未來房地產(chǎn)發(fā)展提出以下建議：

1.加快推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

一是加快城鎮(zhèn)戶籍制度改革，加快落實一億左右的農(nóng)民工和其他常住人口在城鎮(zhèn)地區(qū)落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。二是完善城鎮(zhèn)化配套法規(guī)和政策，促進落戶城鎮(zhèn)的原農(nóng)村居民對其原有農(nóng)宅、宅基地的流轉(zhuǎn)、抵押，提高他們在落戶城市的住房消費能力。三是改進城市基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施，適應(yīng)人口向大城市快速集聚，通過加快大城市地鐵等交通設(shè)施建設(shè)，學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施的建設(shè)，住房等生活設(shè)施建設(shè)，滿足人口快速集聚大城市的各類需求。四是加快產(chǎn)業(yè)向中小城市轉(zhuǎn)移，加快制定產(chǎn)業(yè)向中小城市轉(zhuǎn)移的投資傾斜政策，引導(dǎo)中小城市產(chǎn)業(yè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高其就業(yè)吸納能力，激勵更多農(nóng)民工在小城鎮(zhèn)購房和永久性遷徙。五是促進城市群在產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等領(lǐng)域一體化發(fā)展，發(fā)揮中心城市產(chǎn)業(yè)外移和住房需求外溢對周邊中小城市的帶動作用，通過區(qū)域經(jīng)濟一體化、城市建設(shè)一體化等方面的規(guī)劃和政策實施，通過建立高層次的區(qū)域發(fā)展一體化協(xié)調(diào)機制，在即有的全國經(jīng)濟中心城市、區(qū)域經(jīng)濟中心城市帶動下，促進周邊廣大中小城市城鎮(zhèn)化進程。

2.支持居民剛性和改善性購房需求，控制住房投機需求

城鎮(zhèn)化帶來的新增需求和現(xiàn)有住房資源配置不均衡隱含的改善性需求仍然旺盛。為此，一方面要貫徹落實國家各項住房首付、信貸、稅收優(yōu)惠政策，支持居民合理住房需求，加快建立政策住房銀行和政策性擔(dān)保機構(gòu)，專司中等偏下收入家庭和棚戶區(qū)居民的住房抵押貸款和抵押擔(dān)保；另一方面要針對不同城市市場分化現(xiàn)狀，繼續(xù)實施差別化住房信貸稅收政策和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，特別是對目前處于過熱發(fā)展的大城市，要實施好差別化信貸政策，適時采取其他調(diào)控政策，防止“高杠桿”帶來的金融風(fēng)險和房地產(chǎn)泡沫。例如，若樓市持續(xù)升溫，可以提高貸款首付比例，嚴格2套及以上住房貸款認定標準，甚至可以出臺政策限制外來炒家購房。當然，若市場過冷，則可降低貸款首付比例，放寬購房限制，提高普通住房標準范圍以減少收費成本等措施。

3.完善公共住房制度，推進棚戶區(qū)改造

一是加強住房制度創(chuàng)新。未來5年，我國農(nóng)村人口和中小城市人口有可能會優(yōu)先向大城市轉(zhuǎn)移，一線城市尤其是二線城市房價有可能加速上漲甚至出現(xiàn)翻番。針對大城市房價上漲、居民住房支付能力下降等現(xiàn)實，當前迫切需要創(chuàng)新大城市公共住房政策，針對居民收入與房價的差異，建立面向高收入、中等收入、低收入各類群體的差異化住房供應(yīng)體系，建立支持“夾心層群體”、保障“低收入群體”的公共住房體系，在發(fā)展商品房市場的同時，建立和完善面向城市“夾心層群體”的安居住房制度和面向“低收入群體”基本住房保障制度。二是促進中小城市住房市場發(fā)展。針對中小城市房價比較合理、市場仍需培育等現(xiàn)實，減少甚至停止中小城市新批保障性住房用地供應(yīng)，更多運用發(fā)放租賃補貼方式實施保障，地方政府可以嘗試公開采購方式，從庫存住房中籌集公共租賃住房房源。三是加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，結(jié)合部分城市住房庫存較大、空置較多的現(xiàn)實，進一步加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置的力度，充分釋放住房消費需求，持續(xù)改善市場供求關(guān)系，不斷改善老舊住區(qū)居民居住條件。

4.發(fā)展住房租賃市場

適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展需要，建立購租并舉、梯度消費的住房供應(yīng)與消費模式。鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，并給予稅收優(yōu)惠和信貸支持；保護租戶利益，在子女入學(xué)及其他公共服務(wù)領(lǐng)域給予租戶與產(chǎn)權(quán)人同等待遇。

5.實行差異化的土地供應(yīng)機制，促進住房供求基本平衡

對于庫存壓力較大的城市，適度控制住房建設(shè)用地供應(yīng)節(jié)奏，對已出讓的住房用地，應(yīng)在土地開發(fā)期限、土地用途調(diào)整、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易等方面給予市場更多的自主權(quán)，扶持企業(yè)去庫存，提高已供土地的利用效率。對于庫存過小、市場供應(yīng)緊張的城市，要加大年度土地供應(yīng)規(guī)模，并鼓勵土地資源緊張的城市，通過拓展城市發(fā)展空間，調(diào)整城市用地功能，提高居住用地容積率，加大城市舊改的力度，加強與周邊城市的一體化、協(xié)調(diào)化發(fā)展，積極拓展住房發(fā)展空間、盤活存量，持續(xù)增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。

6.加快房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展

一是加快跨界發(fā)展，通過推進工業(yè)、商務(wù)、養(yǎng)老、旅游、文化、休閑等嵌入式跨界地產(chǎn)發(fā)展，引導(dǎo)開發(fā)商由單純住宅開發(fā)向城市綜合服務(wù)商發(fā)展，并積極推進產(chǎn)城融合，加快中小城市發(fā)展。二是加大行業(yè)出清力度，促進其他行業(yè)企業(yè)回歸本業(yè)，鼓勵市場兼并重組，提高房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度。三是鼓勵行業(yè)創(chuàng)新，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，加快推進房地產(chǎn)投資信托基金試點，并制定完善相關(guān)規(guī)則和配套政策。四是引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營策略，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當順應(yīng)市場規(guī)律，通過降價等營銷手段，快速釋放潛在需求，政府也應(yīng)當進一步推進房地產(chǎn)稅費改革，減少房地產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費，降低企業(yè)住房建設(shè)和個人住房消費成本。

參考文獻：

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王春敏/責(zé)任編輯