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    基于優(yōu)化理論的眾籌筑屋模型

    2016-11-05 18:42:36肖云
    企業(yè)導報 2016年20期
    關鍵詞:優(yōu)化模型容積率增值稅

    肖云

    摘 要:為盡量滿足參籌者的購買意愿和使眾籌項目能夠順利執(zhí)行,要求投資回報率達到25%以上,同時又要求國家規(guī)定的房屋最大容積率小于2.28的基礎上,建立優(yōu)化模型得出滿足以上兩個要求的各種房型套數(shù)的規(guī)劃方案,并按照國家相關政策的規(guī)定,全面地核算出此方案的成本、收益、容積率、增值稅和回報率等數(shù)據(jù),這樣有效地防范投資風險,使市場經(jīng)濟處于良性發(fā)展之中。

    關鍵詞:優(yōu)化模型;成本;收益;容積率;增值稅

    一、問題的提出

    互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的一種新型形式是眾籌筑屋,現(xiàn)有占地面積為102077.6平方米的眾籌筑屋項目。項目推出后,有上萬戶購房者登記參籌,項目規(guī)定參籌者每戶只能認購一套住房,通過對參籌者進行抽樣調(diào)查,得到了參籌者對11種房型購買意愿的比例如下:

    為了盡量滿足參籌者的購買意愿和使眾籌項目能夠順利執(zhí)行,要求投資回報率達到25%以上,并且要求房屋的最大容積率達到2.28,從而設計出滿足條件的各種房型套數(shù)的規(guī)劃方案,并將本方案的成本、收益、容積率、增值稅和回報率等信息進行公布,方便有關部門對此方案進行全面地核算。[1]

    二、相關指標

    成本=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金+其他扣除項目+舊房及建筑物的評估價格+[2009]31號文規(guī)定的其它扣除項目[1];各房型開發(fā)成本=每類房型面積*每類建房套數(shù)*每類開發(fā)成本;各房型房地產(chǎn)開發(fā)費用=0.1*(各房型取得土地使用權(quán)所支付的金額+各房型房地產(chǎn)開發(fā)成本);各房型轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入=每類房型面積*每類建房套數(shù)*每類售價;各房型與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金=各房型轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入*0.0565;各房型其它扣除項目=0.2*(各房型取得土地使用權(quán)所支付的金額+各房型房地產(chǎn)開發(fā)成本);各房型扣除項目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金+其他扣除項目;各房型轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入=每類房型面積*每類建房套數(shù)*每類售價;增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項目金額;增值稅=增值額*稅率;稅率為:

    三、模型建立

    表2說明:房型1應建造444套;房型2應建造500套;房型3應建造50套;房型4應建造150套;房型5應建造100套;房型6應建造151套;房型7應建造385套;房型8應建造100套;房型9應建造385套;房型10應建造400套;房型11應建造250套。

    五、總結(jié)

    眾籌筑屋是當今時代的一個新的流行,利用基于優(yōu)化理論的眾籌筑屋模型,能夠較準確的計算出各種所需房屋套數(shù),能降低開發(fā)商的融資、銷售的風險率,降低參籌者的購房成本,提高了開發(fā)商的收益率,有利于市場的良性發(fā)展。該優(yōu)化模型雖然只解決了眾籌筑屋的規(guī)劃方案問題,但還可以廣泛的適用于超市采購,股票買賣,工程預算等方面,對資金的分配做出合理的指導。

    參考文獻:

    [1] http://www.shumo.com/wiki/doku.php?id=2015_年全國大學生數(shù)學建模競賽_cumcm_試題;

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