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    房價飆漲的風(fēng)險并未解除(經(jīng)濟茶座)

    2016-11-01 17:56:47楊帆
    環(huán)球時報 2016-11-01
    關(guān)鍵詞:鐵律高價投機

    楊帆

    十一黃金周期間,為遏制房價過快上漲的趨勢,一些地方政府集中出臺“限購令”。盡管從市場表現(xiàn)來看,“限購”取得一定效果,但長時期內(nèi),房價快速上揚的風(fēng)險并未解除,原因在于未足夠重視樓市與股市、匯市間的聯(lián)動關(guān)系。

    股票、房地產(chǎn)都是投資品,其資產(chǎn)價格由未來收入貼現(xiàn)決定,而非由成本利潤加稅收決定。按照經(jīng)濟規(guī)律,貨幣預(yù)期升值,意味著股票、房地產(chǎn)等以本幣表示的國內(nèi)資產(chǎn)升值?;仡?000年以來房價一路走高的過程,人民幣升值預(yù)期是重要推手。然而近段時間,人民幣有所貶值,股指隨之下跌不少,但偏偏房價依舊上揚。

    從投資角度看,中國房市也很不正常。投資界有個“1:20鐵律”:利率為4%時,一般要20年才能回收投資;比例高于1:20,意味著投資20年收不回。這個鐵律是股市市盈率、樓市租售比的重要參照。然而很多人明知50年至100年也收不回投資,還去部分一二線城市搶購高價房。事實上,這正符合泡沫急劇膨脹時期的特征:雖然收益不值一提,但大家都預(yù)計自己投資期間,資產(chǎn)價格只漲不跌,能通過投機買賣賺增值差價。

    當(dāng)下超發(fā)的貨幣不進股市進樓市,正是因為持續(xù)近十年的房價上漲已使很多人形成預(yù)期,所謂“股市跌怕了不敢看漲,樓市漲慣了不會看跌”。更糟糕的是,一些地方政府把房地產(chǎn)當(dāng)做支柱產(chǎn)業(yè),導(dǎo)致一些資金從股市和實體經(jīng)濟里抽逃,加入房地產(chǎn)投機。另外值得商榷的是,在這一輪的房地產(chǎn)泡沫化過程中,“剛需”某種程度上成為一些人“用一生積蓄加未來分期付款,追漲高價房”的借口。

    昔日拉丁美洲惡性通脹,工資和物價一掛鉤,通貨膨脹率很快就從10%開始飆升?,F(xiàn)在中國的新情況是:通貨膨脹不造成商品物價上升,資產(chǎn)價格和工資卻循環(huán)上升。一線大城市商品房的租售比已遠超20倍,不可能長期背離,因此未來不是房價跌就是房租漲?,F(xiàn)在控制房價力度如不夠,房租反可能大漲。房租本來就低,既然投機收入沒了,投資者就會把房租漲上來以回收投資。一線城市的工資會比照房租上漲,且只能彌補房租上漲,流入房主腰包。在這種情況下,房價可能出現(xiàn)下一輪上漲。

    可見,房價牽一發(fā)而動全身,期待“限購令”初見成效后,更精準(zhǔn)的金融調(diào)控措施出臺?!?/p>

    (作者是中國政法大學(xué)教授)

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