我國保障房空置問題分析

楊銳 甄雅琴

摘要：保障房空置不僅造成資源浪費(fèi)，而且影響后續(xù)住房保障政策的科學(xué)制定。 保障房空置是住房保障制度不完善和政策執(zhí)行偏差導(dǎo)致的結(jié)果，住房保障體系不完善、選址偏僻、配套設(shè)施不完善、公共服務(wù)水平租售定價(jià)過高等造成保障房供需錯(cuò)位，加之保障群體收入較少支付能力不足，導(dǎo)致空置加劇。 基于此，建議通過完善保障體系、科學(xué)規(guī)劃選址、提高公共服務(wù)水平、提高保障對象支付能力以及增加貨幣補(bǔ)貼來減少“空置”現(xiàn)象

關(guān)鍵詞：保障性住房；空置；建議

中圖分類號：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-864X（2016）09-0047-01

“十二五”期間，隨著保障房實(shí)物供給的大規(guī)模增加，多地保障房出現(xiàn)“空置”、“房等人”的怪像，但廣大中低收入群體住房需求卻得不到滿足，保障房空置和需求者無房可住的矛盾突出。隨之帶來了一系列消極影響， 住房具有體積大、高值性、占用地面積廣等特點(diǎn)，出現(xiàn)大量空置問題，顯然會對土地資源、財(cái)政資源、住房資源以及其他公共基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生巨大浪費(fèi)。

一、保障性住房空置的原因

1.住房保障制度不完善，尚未實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！薄Ｎ覈》勘Ｕ现贫葘?shí)施較晚， 因缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，制度設(shè)計(jì)并不完善，現(xiàn)有住房保障體系銜接存在縫隙，致使部分目標(biāo)群體的居住需求未得到滿足，未完全實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保” 目前保障性住房存在定價(jià)過高的問題，超出了保障房對象的支付能力，致使 “棄購棄租”現(xiàn)象發(fā)生。

2.保障性住房選址偏僻，生活不便。當(dāng)前政府對“土地財(cái)政”依賴，地段好的地方往往作為開發(fā)用地收取高額土地出讓金。保障性住房選址偏僻，存在著郊區(qū)化的趨勢。 保障性住房空間選址以政府為主導(dǎo)，缺乏公民參與，未能綜合考慮住房保障主體的意愿。選址偏僻增加了人們的通行時(shí)間和通行成本，中低收入者主要以公共交通作為日常出行工具，而保障性住房遠(yuǎn)離市區(qū)公共交通線路單一、通達(dá)性。其次，保障性住房選址遠(yuǎn)離市區(qū) ，就業(yè)機(jī)會相對較少，中低收入群體普遍受教育程度低，就業(yè)面相對狹窄。因此降低了人們對保障房的滿意度，制約住房保障目標(biāo)群體的購買或租賃意愿。

3.保障性住房配套設(shè)施不完善，公共服務(wù)水平低。首先，保障房由于開發(fā)建設(shè)時(shí)間短，配套設(shè)施不完善成為現(xiàn)實(shí)而嚴(yán)峻的問題。 即使有新建的配套設(shè)施，質(zhì)量也參差不齊。中低收入家庭往往希望通過子女的教育來改變當(dāng)前的生活狀態(tài)，為使子女受到良好教育，寧愿在學(xué)區(qū)附近租賃價(jià)格昂貴的商品房，而不愿居住在教育資源匱乏的保障房社區(qū)。

4.保障房定價(jià)偏高，超過保障對象的支付能力。當(dāng)前的保障房定價(jià)模式?jīng)]有充分考慮保障對象的承受能力，以保障房主體的公租房租金定價(jià)為例，我國各地公租房租金定價(jià)主要遵循“保本微利”的原則，租金標(biāo)準(zhǔn)為市場租金的60%-90%，實(shí)際運(yùn)行中保障對象對租金的認(rèn)可度并不高。這違背了公租房建設(shè)的初衷，難以解決“夾心層”的住房問題。

二、解決保障性住房空置的對策

1.健全保障性住房準(zhǔn)入機(jī)制，完善住房保障體系。一方面，適當(dāng)降低準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，精簡申請程序。逐步取消戶籍限制，讓更多的保障房需求者“住有所居”，從而更穩(wěn)定地工作和生活，為城市發(fā)展做出貢獻(xiàn)。同時(shí)，精簡申請程序，縮短申請周期，降低申請成本，提高申請者的申請意愿，吸引更多的流動人口進(jìn)入保障房分配。另一方面，完善住房保障體系，將不同層次、不同收入水平的“夾心層”包含在保障范圍內(nèi)，滿足“夾心層”住房需求。

2.科學(xué)規(guī)劃選址和布局。首先，商品房配建保障房，實(shí)現(xiàn)不同收入群體混合居住，防止中低收入群體聚集形成“貧民窟”激發(fā)社會矛盾，也有利于防止社會分化。 同時(shí)保障房應(yīng)避免孤立選址，將其納入城市總體規(guī)劃。其次，保障房選址應(yīng)注重公共交通的便利性，方便居住者的就業(yè)和生活，減少出行時(shí)間和出行成本。最重要的是，保障房選址要適當(dāng)與工業(yè)用地相結(jié)合，中低收入群體普遍面臨著就業(yè)問題，保障房選址要適當(dāng)與一些勞動密集型工業(yè)區(qū)相結(jié)合，在解決中低收入群體居住問題的同時(shí)促進(jìn)就業(yè)。

3.多元參與提高公共服務(wù)水平。以政府為主導(dǎo)，發(fā)揮市場、社會公眾和非營利組織的作用，提高公共服務(wù)水平。保障房公共服務(wù)供給不應(yīng)是政府單方面的責(zé)任， 應(yīng)該引入競爭機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)、非營利組織以及社會公眾積極參與，從而提高公共服務(wù)水平。完善周邊公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，向企業(yè)和社會融資，減輕政府財(cái)政壓力，形成多元參與的供給格局，注重人才引進(jìn)，提高保障房社區(qū)人才儲備。

4.提高中低收入群體的住房支付能力。首先，針對中低收入群體的特點(diǎn)，為其提供就業(yè)培訓(xùn)和再教育，使其掌握有用的職業(yè)技能，促進(jìn)其再就業(yè)，提高他們的家庭收入。其次，擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面，設(shè)定合理靈活的住房公積金繳存率，提高對低收入群體賬戶的支持力度。放寬住房公積金的使用和貸款范圍，向保障房和低收入者延伸。最后，細(xì)分保障性人群制定不同類別的補(bǔ)貼方案，對住房可支付能力不足的家庭，增加租金補(bǔ)貼，提高其住房支付能力。

5.科學(xué)細(xì)分保障群體，實(shí)行不同額度的補(bǔ)貼。目前我國保障房實(shí)物供給已初具規(guī)模，為提高中低收入者的住房支付能力，應(yīng)適當(dāng)增加貨幣補(bǔ)貼。貨幣補(bǔ)貼較實(shí)物供給存在優(yōu)勢，實(shí)物供給的運(yùn)作和管理成本高，而貨幣補(bǔ)貼無需政府直接干預(yù)，提高了市場調(diào)控效率，降低了監(jiān)督成本，并且提高了居民的購（租）房能力，從而滿足不同層次的居住需求。實(shí)行不同額度的租金補(bǔ)貼，對特困群體應(yīng)實(shí)行全額租金補(bǔ)貼，對有一定支付能力的低收入家庭實(shí)行繳納的租金與實(shí)際承受能力之間的差額補(bǔ)貼。

保障性住房空置已成為客觀存在的現(xiàn)實(shí)問題，對保障性住房空置問題進(jìn)行研究，一方面通過完善保障體系，科學(xué)規(guī)劃選址，另一方面通過提高支付能力，增加住房補(bǔ)貼等措施來減少“空置”數(shù)量，有利于最大限度地滿足人們對住房的基本需求，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。

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[4]周俊生，解決“保障房空置”，鑰匙在市場，[J]小康，2016（1），81

作者簡介：

1.楊銳（1990-），女，山西省長治市人，學(xué)生，管理學(xué)碩士，單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，研究方向：住房制度。

2.甄雅琴（1993-），女，漢族，山西省大同市人，學(xué)生，管理學(xué)碩士，單位：山西財(cái)經(jīng)大，研究方向：住房制度。