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    2016房?jī)r(jià)會(huì)再度”瘋漲”嗎

    2016-10-21 04:38:36曹和平
    旗幟文摘 2016年5期
    關(guān)鍵詞:樓價(jià)剛性房?jī)r(jià)

    曹和平

    【摘要】中國(guó)的房?jī)r(jià)具有粘性價(jià)格和剛性價(jià)格的特征。我國(guó)房地產(chǎn)在行業(yè)范圍的泡沫不存在,存在的是結(jié)構(gòu)性泡沫。房地產(chǎn)業(yè)在行業(yè)內(nèi)部和區(qū)域之間不會(huì)因?yàn)椴糠终{(diào)整而出現(xiàn)大的崩塌性事件。作為房地產(chǎn)整體,2016年房?jī)r(jià)還會(huì)上升。

    【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià) 粘性價(jià)格 剛性價(jià)格 房地產(chǎn)泡沫 【中圖分類號(hào)】F299 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

    最近一段時(shí)間來,房?jī)r(jià)又成為爭(zhēng)論的熱點(diǎn),判斷房?jī)r(jià)的趨勢(shì)又以挑釁性的方式橫在了我們面前。判斷我國(guó)房?jī)r(jià)2016年的走向,長(zhǎng)時(shí)間存在著好壞兩個(gè)極端結(jié)論。筆者試圖從過去十年物價(jià)和房?jī)r(jià)的歷史趨勢(shì)線上,看看基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中能夠?yàn)槲覀兲峁┦裁礃拥膯⑹尽?/p>

    房?jī)r(jià)十年:歷史趨勢(shì)線回顧與小結(jié)

    為了對(duì)我國(guó)整體房?jī)r(jià)的趨勢(shì)做出判斷,本文采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局十年來關(guān)于物價(jià)和房?jī)r(jià)的相關(guān)數(shù)據(jù)。在右圖中,我們收集了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局過去十年間(2005-2015)關(guān)于零售物價(jià)的統(tǒng)計(jì)指數(shù)。在2010年以前,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不存在統(tǒng)計(jì)意義上的房?jī)r(jià)欄目,我們選用與房?jī)r(jià)指數(shù)密切相關(guān)的建筑業(yè)增加值來替代。

    右圖中,我們總結(jié)出過去十年間我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)線。第一,與零售物價(jià)波動(dòng)序列相比,我國(guó)房屋價(jià)格的波動(dòng)序列要大得多。過去十年間,零售物價(jià)波動(dòng)最高的一年(2008)是5.9%,而同期不少城市房?jī)r(jià)波動(dòng)是20%以上,有的城市甚至是翻番的。這在一定程度上引起了消費(fèi)者的恐慌,也帶來了社會(huì)輿論的激烈爭(zhēng)論。

    然而,2008年當(dāng)年,圖中建筑業(yè)的增加值同比卻大幅下降。這是我國(guó)執(zhí)行“雙防雙控”——防止個(gè)別領(lǐng)域的物價(jià)上漲帶來全面a的通貨膨脹,防止個(gè)別行業(yè)的景氣生產(chǎn)變成全面的生產(chǎn)過熱;控制貨幣過度投放,控制固定資產(chǎn)投資——宏觀調(diào)控政策的后果?!半p防雙控”壓低土地供給和開工項(xiàng)目,并不能壓低房?jī)r(jià),反而由于供給減少預(yù)期,剛性房需導(dǎo)致價(jià)格上漲。果不其然,2010年當(dāng)年70多個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲了6.4%,當(dāng)年的物價(jià)僅僅上升了3.3%。

    第二,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還處在從嬰幼時(shí)期向少兒時(shí)期成長(zhǎng)的高速波動(dòng)期,尚未達(dá)到成熟階段。我國(guó)房地產(chǎn)成長(zhǎng)的高速波動(dòng)特征可以從兩個(gè)方面來理解:首先是巨量的消費(fèi)人群存在著一時(shí)難以滿足的剛需。其次,樓盤的供給者在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上極度雷同,比如,如果是住宅,75-150平米的單元戶型競(jìng)相上馬,比如住宅中,75-150平米的單元戶型競(jìng)相上馬,但8-15平米、適合遷徙型人群的Efficiency戶型和更加變異的單元戶型在我國(guó)還幾乎是空白。

    第三,房地產(chǎn)的周期比宏觀經(jīng)濟(jì)的商業(yè)庫(kù)存周期要長(zhǎng)得多。雖然我們不能用2008年以前的建筑業(yè)增加值數(shù)據(jù)來直接替代房?jī)r(jià),但我們知道,2008年以后的房?jī)r(jià),應(yīng)該在2008年以前就埋下了上升的因子。換句話說,不能像調(diào)控白菜價(jià)格那樣來調(diào)整房?jī)r(jià)。

    房?jī)r(jià)復(fù)雜:樓價(jià)粘性和樓價(jià)剛性之謎

    2013年10月,北京、深圳先后出臺(tái)“京七條”“深八條”;11月,廣州和上海出“穗六條”和“滬七條”。11月底,武漢出臺(tái)“漢七條”,隨后南昌、廈門、沈陽(yáng)、烏魯木齊、桂林等一二線城市迅速跟進(jìn)。短短兩個(gè)月中,數(shù)十個(gè)城市先后發(fā)布了各自的房?jī)r(jià)調(diào)控政策。當(dāng)時(shí),國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化,房?jī)r(jià)經(jīng)歷十年上漲,增長(zhǎng)已達(dá)到極限,出現(xiàn)斷崖式下跌的判斷不絕于耳。但到2013年底,70個(gè)大中城市,有65個(gè)在上漲。輿論的反應(yīng)是:“等著吧!2014年再看?!?/p>

    到2014年春夏,關(guān)于中國(guó)樓市經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的報(bào)道鋪天蓋地,二三線城市出現(xiàn)“鬼城”和具有“鐵價(jià)”地位的一線城市房?jī)r(jià)下跌20%的消息屢見頭條。結(jié)果是,2014年中國(guó)70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)最低的一個(gè)城市僅下降了1.3%。

    “等著吧,2015年的12個(gè)月將是‘壓垮駱駝最后一根稻草”。令人驚掉下巴的是,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)下來,2015年12月份,全國(guó)70個(gè)大中城市21個(gè)上升,房?jī)r(jià)又走回去了。

    為什么樓價(jià)在十多年的所謂泡沫預(yù)期中如此之“粘”(粘性價(jià)格的特征),且在全球和中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行周期中價(jià)格如此之“剛”(剛性價(jià)格的特征)呢?樓價(jià)的價(jià)格之“粘”,這是地產(chǎn)和其上蓋物產(chǎn)復(fù)合之后,形成的超長(zhǎng)周期耐用消費(fèi)品的價(jià)格特征,消費(fèi)者是用自己的生命周期收入來形成有效需求的,這和商業(yè)類購(gòu)買大宗產(chǎn)品是按商業(yè)周期(短期收入)來決策購(gòu)買需求是不同的。超長(zhǎng)收入周期形成的剛性需求購(gòu)買,是粘性的根源。

    樓價(jià)的價(jià)格之剛,這是地產(chǎn)和其上蓋物業(yè)復(fù)合之后,形成的地理唯一性和給定城區(qū)聚居區(qū)性質(zhì),加上地產(chǎn)的要素特質(zhì)形成的租金特征:需求價(jià)格無彈性。這種剛性,只有在大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)崩盤——戰(zhàn)爭(zhēng)等,和超長(zhǎng)時(shí)間的衰落——底特律現(xiàn)象等出現(xiàn)時(shí)才能中斷。這在中國(guó)根本不存在。很多所謂的“鬼城”,更多應(yīng)該用城市化高速發(fā)展期人口遷徙帶來的空間結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的后果來解釋,而不是整個(gè)行業(yè)供給絕對(duì)過剩的總量問題。

    深層制度:房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)和我國(guó)進(jìn)入中等收入階段相吻合并非怪現(xiàn)象

    新世紀(jì)以后,中國(guó)進(jìn)入大工業(yè)社會(huì),大車間生產(chǎn)和出口導(dǎo)向使得對(duì)應(yīng)人口和關(guān)聯(lián)人口的收入在人均GDP2500-8000美元段高速增長(zhǎng),加上歷史上住宅供給欠賬,剛性需求一直是房地產(chǎn)需求的主流。

    進(jìn)入大車間經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)后,因出口導(dǎo)向借力了海外市場(chǎng)力量,中國(guó)經(jīng)濟(jì)在金融資本市場(chǎng)滯后條件下,仍能高速發(fā)展。由于要素市場(chǎng)處在非市場(chǎng)的事業(yè)性(土地收儲(chǔ))制度管理之下,融資高成本形成的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫被理解為房地產(chǎn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)供給的泡沫。這時(shí)候,單看樓價(jià)和剛?cè)肼毴丝诩叭鮿?shì)群體的收入與樓價(jià)的懸殊地位就談崩盤,解決問題的路徑想得太簡(jiǎn)單了。

    具體看來,單變量式因果關(guān)系的武斷,混淆了房地產(chǎn)泡沫崩塌和房地產(chǎn)行業(yè)增速調(diào)整兩個(gè)概念的區(qū)別。前者是房地產(chǎn)行業(yè)正常成長(zhǎng)周期的災(zāi)變性中斷,后者是房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)的周期性調(diào)整。房地產(chǎn)泡沫的定義是:房地產(chǎn)價(jià)格超過均衡水平后,因經(jīng)濟(jì)人的樂觀預(yù)期行為,推動(dòng)的一、二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的輪番上漲。我國(guó)推動(dòng)房?jī)r(jià)泡沫的購(gòu)房者(為賣而買者)從來沒有超過整體購(gòu)房人群的三分之一,甚至四分之一。

    我國(guó)房地產(chǎn)在行業(yè)范圍的泡沫不存在,這不僅因?yàn)槲覈?guó)購(gòu)房中剛性需求占絕大部分,而且還因?yàn)槲覈?guó)農(nóng)村住房屬于小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易和抵押貸款,這種含金量不同的制度導(dǎo)致農(nóng)村新增住房的絕大部分人群涌入城市來購(gòu)房,推高了城市房?jī)r(jià)。

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)在國(guó)際不利因素和國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整因素沖擊下,碰到了相當(dāng)大的困難,但整體還在人均GDP8000-15000美元段的中高速成長(zhǎng)階段,基礎(chǔ)穩(wěn)健良好。2015年,中國(guó)31個(gè)省市中有10個(gè)越過了中等收入陷阱區(qū),今后5年還將有5-8個(gè)中部和西部省份顯示出超越的不可逆轉(zhuǎn)性。中國(guó)的房地產(chǎn)將仍然會(huì)和中等收入階段的中國(guó)經(jīng)濟(jì)相吻合,問題很多,有時(shí)候也非常嚴(yán)峻,但大趨勢(shì)向好。

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)有一個(gè)不同于亞洲和拉丁美洲其他發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的特征,即由于新中國(guó)成立后還賬式的強(qiáng)制性工業(yè)化,中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的生產(chǎn)性成分成長(zhǎng)很快,消費(fèi)性成分成長(zhǎng)較慢,這也是我們觀察到的產(chǎn)能過剩和內(nèi)需不足的歷史原因。中國(guó)經(jīng)濟(jì)是世界經(jīng)濟(jì)重要的生產(chǎn)性貢獻(xiàn)者而不是生產(chǎn)性經(jīng)濟(jì)成分的依賴者;中國(guó)經(jīng)濟(jì)抗生產(chǎn)性衰退(供給性生產(chǎn)力不足)的能力比抗消費(fèi)性衰退的能力要強(qiáng)得多(要不然我們?cè)缃鉀Q了內(nèi)需不足的問題了)。指望中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下降了幾個(gè)百分點(diǎn),房地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)部和區(qū)域之間因部分調(diào)整而出現(xiàn)大的崩塌性事件,還是不太可能。

    2016:供給側(cè)改革條件下的房?jī)r(jià)預(yù)期

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)在生產(chǎn)增長(zhǎng)方向上整體健康。在短期,我們倒是有一個(gè)擔(dān)心,那就是,資本市場(chǎng)不好,亦即股市不好,債市是股市風(fēng)險(xiǎn)的最好承托者(既具有流動(dòng)性,又具有內(nèi)置了相當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)保障的收益率),出現(xiàn)機(jī)構(gòu)在債市避險(xiǎn),引起債市升高,從而導(dǎo)致長(zhǎng)期資產(chǎn)收益率絕對(duì)減少;這時(shí),如果經(jīng)濟(jì)情況持續(xù)不好,樓市可能會(huì)因避險(xiǎn)資金入市升高,這才是出現(xiàn)泡沫的時(shí)候。我國(guó)2015年樓市突然升高,不排除這一因素的存在。

    我國(guó)今年系統(tǒng)性實(shí)施供給側(cè)改革,有可能擺脫這個(gè)過程。供給側(cè)改革的前提和機(jī)理如下:第一,由于長(zhǎng)期執(zhí)行總需求管理導(dǎo)向的政策組合,需求總量被抬升到有效市場(chǎng)允許的邊界,再行刺激收益將會(huì)非常微弱;第二,在三十多年長(zhǎng)期的末端區(qū)間,總供給變量的各個(gè)分量——生產(chǎn)要素(土地、資本、勞動(dòng)等)——被不同程度替代(更多的資源用在了總需求變量的刺激上),或者被抑制(比如廉價(jià)勞動(dòng)之外的高端勞動(dòng)去激勵(lì)或者被閑置);第三,一組能夠充分發(fā)揮各分量潛力的工具組合,從總供給一側(cè)(supply-side economics)進(jìn)行宏觀管理,是必要的和迫切的。

    正是在這個(gè)意義上,總供給管理和總需求管理首先是短期政策。在啟動(dòng)政策性操作后,如果藥方合適,二者的短期效應(yīng)巨大。有了這個(gè)前提,我們對(duì)國(guó)家范圍的房?jī)r(jià)判斷是,個(gè)別產(chǎn)品性樓盤(100-190平米)會(huì)過剩,出現(xiàn)債務(wù)危機(jī);絕大多數(shù)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系成長(zhǎng)形成的總需求所對(duì)應(yīng)的樓價(jià),其開發(fā)者可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈短缺而清盤破產(chǎn);但作為房地產(chǎn)整體,由于基本經(jīng)濟(jì)面的穩(wěn)定,由于總需求在中等收入階段的成長(zhǎng),房?jī)r(jià)的粘性和剛性依然會(huì)存在,2016年價(jià)格還會(huì)以3%左右的趨勢(shì)上升。

    在70個(gè)大中城市中,預(yù)期有3-7個(gè)左右的城市樓價(jià)會(huì)下跌;有7-10個(gè)左右的城市價(jià)格在上升和下跌臨界點(diǎn)上;有30個(gè)以上的城市絕對(duì)上升,但幅度很??;有幾個(gè)明星城市的房?jī)r(jià)仍然會(huì)超出人們的預(yù)期。三線城市中,如果新型城鎮(zhèn)化和城市群吸引力加大,會(huì)出現(xiàn)一定的過剩供給,價(jià)格會(huì)下降。但總的來說,我國(guó)三線城市的房?jī)r(jià)將會(huì)表現(xiàn)穩(wěn)定。如果允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),將會(huì)出現(xiàn)小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)下降,但2016年不會(huì)出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象。

    (本文選自:人民論壇 2016年10期)

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