關(guān)于物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展問題的探討

楊超

【摘要】本文首先對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的基本含義及產(chǎn)業(yè)化特征做了分析，然后對產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中存在的問題進(jìn)行剖析，提出相關(guān)的解決策略。希望對行業(yè)相關(guān)的工作者和學(xué)者又指導(dǎo)作用。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；產(chǎn)業(yè)化發(fā)展；問題

1.物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的相關(guān)含義及特征

1.1物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)概念

從經(jīng)濟(jì)學(xué)整體結(jié)構(gòu)角度來看的話，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)是位于宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)層次中間的一個層次，它是某一類具有共同特點的經(jīng)濟(jì)行為的綜合在一起的表現(xiàn)。同時他們也有產(chǎn)業(yè)資本投入和創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)效益方面的要求，在社會生產(chǎn)力分工中占有一席之地，同時發(fā)揮著相關(guān)的作用。物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的主要活動目標(biāo)是物業(yè)資源，主要的活動內(nèi)容是對相關(guān)的物業(yè)進(jìn)行后勤保障，例如清潔、維修養(yǎng)護(hù)等，最終的目的是保證物業(yè)管理安全，為使用者提供安全、舒適的活動環(huán)境。物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化不同于傳統(tǒng)的物業(yè)管理，它是以物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)為核心，利用相關(guān)的資源服務(wù)更多的對象，形成產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)揮更多的社會作用，創(chuàng)造更多的效益的一個產(chǎn)業(yè)。

1.2物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化特征

它和大多數(shù)產(chǎn)業(yè)一樣，具備生產(chǎn)連續(xù)性、生產(chǎn)過程標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)鏈條化等特征，集中各項活動，從而創(chuàng)造效益。從市場角度來看的話，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用的主要活動方式是集約化、專業(yè)化、智能化的生產(chǎn)模式，從而順應(yīng)市場變化和發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)來看的話，發(fā)展目標(biāo)是集約社會相關(guān)資源于一體，充分發(fā)揮社會資源的作用，達(dá)到資源的優(yōu)化配置，激活邊緣環(huán)節(jié)的價值，提升管理水平，創(chuàng)造更多效益。

2.物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的存在的問題

2.1物業(yè)管理服務(wù)市場拓展充分 物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展依據(jù)的是服務(wù)市場的規(guī)模，服務(wù)市場的規(guī)模依據(jù)的是市場服務(wù)需求，到那時，目前的物業(yè)管理服務(wù)市場需求量巨大，但是物業(yè)管理企業(yè)卻沒有采取有針對性的措施進(jìn)行開發(fā)拓展。造成這一問題的原因：一方面，從企業(yè)自身競爭力來看，企業(yè)不具備開拓市場的能力；從宏觀市場來看，各個地區(qū)的物業(yè)管理水平不均衡。很多企業(yè)在市場開拓市場時，僅僅是停留在商品房的管理方面，對于已存的已建好的事業(yè)單位、機(jī)關(guān)單位，舊住宅的市場開發(fā)不夠。造成這一現(xiàn)象的原因，一方面是市場政策，一方面是企業(yè)公關(guān)工作不到位。

2.2物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模有待提高 當(dāng)今，一線二線城市中，房產(chǎn)的物業(yè)管理主要存在三種形式：專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理、街道管理、業(yè)主自管。很多自管的房產(chǎn)劇本處于“守樓護(hù)院”的狀態(tài)，這些現(xiàn)狀很大程度上阻礙了物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展，不利于物業(yè)管理整體水平的提高。對于那些專業(yè)的物業(yè)管理公司，很多都沒有資質(zhì)，或資質(zhì)水平較低。這樣的話是不利于物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模的拓展的，不利于社會結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，也不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

2.3企業(yè)自我發(fā)展受到資金方面的束縛 當(dāng)前物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中，比較棘手的一個現(xiàn)象就是管理費用的確立和收取。一方面是，收費較低，資金量難以維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展；一方面是公共維修經(jīng)費籌集滯慢，資金難以及時到位，錯過很多發(fā)展時機(jī)。按照相關(guān)的物業(yè)維修資金下放規(guī)定，這部分資金是由開發(fā)商繳納的，按照總有投資的2%。交由業(yè)主委員會，針對設(shè)備故障統(tǒng)一使用。但是，很多國外的開發(fā)商及部分開發(fā)商在項目落地后資金繳納不及時，導(dǎo)致一些公共設(shè)施，例如電梯、供電供水系統(tǒng)出現(xiàn)故障后，資金沒有到位，問題就得不到及時地解決，由此滋生了一系列紛爭，既不利于物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，也不利于社會穩(wěn)定。

2.4物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展相關(guān)法律有待完善 目前，由于物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)沒有及時更正和完善，致使企業(yè)的一些行為難以得到法律的保證，也沒有受到法律的規(guī)范作用，最終造成了各個相關(guān)的個體或單位之間債權(quán)不清楚，糾紛不斷。當(dāng)前，關(guān)于新建住宅的物業(yè)管理有法律法規(guī)規(guī)定，但是并不具體，可操作性和約束性不夠，使得小區(qū)車輛丟失、物業(yè)費繳納滯后、物業(yè)服務(wù)責(zé)任等方面的問題難以得到徹底地解決，無論是對業(yè)主還是對物業(yè)，都是不利的。

3.關(guān)于物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的建議

3.1加強(qiáng)現(xiàn)代化企業(yè)制度機(jī)制的建立 對于物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展而言，加強(qiáng)現(xiàn)代化企業(yè)制度機(jī)制的建立是其必然趨勢。隨著全球化貿(mào)易的深入發(fā)展，物業(yè)管理市場也會逐步開放，受到的機(jī)會和競爭也會越來越多，該產(chǎn)業(yè)若想在全球化競爭市場中占據(jù)一席之地，必然要接受新的管理理念，建立現(xiàn)代化企業(yè)管理機(jī)制。通過建立企業(yè)管理機(jī)制，可以有效約束企業(yè)業(yè)務(wù)的運行，提升企業(yè)管理水平，拓展經(jīng)營規(guī)模，在機(jī)制的運行過程中，對于問題的解決和水平的改善速度會提高很多，由此還會淘汰一批不合格的企業(yè)，促進(jìn)整個產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。

3.2改善物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的相關(guān)法律法規(guī) 首先，相關(guān)的立法部門對于物業(yè)管理的立法工作給予重視，其次，在立法過程中要結(jié)合物業(yè)管理工作的性質(zhì)和特征結(jié)合實際工作現(xiàn)狀制定法律，最后，法律要能夠得到有效執(zhí)行，要有實施細(xì)則，能夠給物業(yè)管理相關(guān)活動提供工作標(biāo)準(zhǔn)，限制不合理現(xiàn)狀的出現(xiàn)。通過立法工作合理限制主管部門的活動，使得物業(yè)管理走向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、高效化的發(fā)展之路。

3.3采取品牌化發(fā)展策略 物業(yè)管理既然想要朝著產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，那么久要采取措施提升行業(yè)內(nèi)企業(yè)的品牌。品牌對于一個企業(yè)的發(fā)展有重要的推廣開拓作用，它是企業(yè)的生命力，一個企業(yè)想要繼續(xù)向前發(fā)展，勢必要打出自己的品牌。關(guān)于物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的實施品牌策略，一方面可以增加企業(yè)的社會影響力，一方面能夠激勵企業(yè)發(fā)展，還能夠淘汰一批不合格的企業(yè)，規(guī)范企業(yè)發(fā)展，規(guī)范產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這樣的話就能保證社會資源更加集約，帶來更強(qiáng)的社會影響力，為實現(xiàn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展創(chuàng)造市場，創(chuàng)造動力。

4.總結(jié)

任何一個現(xiàn)象的出現(xiàn)都是有原因的，物業(yè)管理朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展是基于目前我國城市化進(jìn)程的加快，全球貿(mào)易的逐步深入以及地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展等形勢，產(chǎn)業(yè)化是物業(yè)管理的發(fā)展方向，也是發(fā)展的必然趨勢。加快這個行業(yè)的發(fā)展，不僅有利于企業(yè)自身的發(fā)展，更有利于我國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利于社會結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。本文對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的相關(guān)問題進(jìn)行了剖析，也提出了一些發(fā)展策略，實際工作中遇到的問題遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，這就需要相關(guān)的學(xué)者和工作人士不斷地總結(jié)，以犀利和樂觀的眼光看待行業(yè)的發(fā)展。

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