合肥天香地塊設(shè)計(jì)

蘆曉旭

【摘要】2014年夏天，我們接受委托對(duì)合肥市老城區(qū)的一塊“城市飛地”做項(xiàng)目前期研究及概念方案設(shè)計(jì)。項(xiàng)目總用地面積為20000m2，周邊條件復(fù)雜，功能定位在“商業(yè)+辦公+住宅”的多重復(fù)合型綜合體。無論是從政府、規(guī)劃部門、業(yè)主還是使用者，各方面都希望把此項(xiàng)目打造成本區(qū)域的地標(biāo)建筑，給整個(gè)區(qū)域注入商業(yè)活力，提升片區(qū)的土地價(jià)值。而超高容積率要求（給定容積率6.5～7.0，且根據(jù)合肥市地方規(guī)劃條件，100米以上建筑面積不計(jì)容積率），使其成為一個(gè)非常具有挑戰(zhàn)性的設(shè)計(jì)任務(wù)。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)；地塊；設(shè)計(jì)

一、用地條件分析

用地位于合肥市勝利路與鳳陽路交匯處、地鐵1號(hào)線鳳陽路站附近，臨北一環(huán)路，距離合肥火車站約3km。交通可達(dá)性高，地理環(huán)境優(yōu)越。

基地周邊的商業(yè)年代較久遠(yuǎn)，以常規(guī)性百貨商業(yè)為主，基本上是“大底盤商業(yè)+住宅”的構(gòu)成方式。沿街立面乏善可陳。商業(yè)氛圍濃厚但整體檔次偏低，針對(duì)的客戶群體較為單一，存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。缺乏廣場(chǎng)空間，無法對(duì)密集人流進(jìn)行合理疏導(dǎo)和分流。周邊的希爾頓酒店和商務(wù)辦公帶來的高端消費(fèi)人群缺乏利用。

在本地塊的設(shè)計(jì)中，如何增強(qiáng)基地的開放性和公共性，提供舒適宜人的空間，提升本區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，對(duì)人流進(jìn)行有效分流成為刻不容緩的課題。

二、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的思路和原則

基于上述用地分析，結(jié)合規(guī)劃及業(yè)主要求，我們提出以下幾點(diǎn)設(shè)計(jì)思路及原則：

（1） 商業(yè)設(shè)計(jì)建議：以中高端商業(yè)為主，定位為“區(qū)域會(huì)客廳”，以填補(bǔ)空缺，并與周邊商業(yè)形成差異化錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。既合理利用本商圈已形成的氛圍及共享商業(yè)人流，又能整體提升本商圈的檔次。

（2） 辦公設(shè)計(jì)建議：辦公建筑的引入不僅可以帶來高端商務(wù)人流拉動(dòng)消費(fèi)，也會(huì)對(duì)項(xiàng)目整體檔次的提高有所幫助。另外，沿勝利路方向設(shè)置辦公樓，其立面形象可以大幅提升。打造本區(qū)域的地標(biāo)建筑。

（3） 整體形象建議：商業(yè)建筑不拒絕色彩。設(shè)計(jì)搭配合理的色彩給人豐富的感官享受，愉悅?cè)说囊曈X。立面設(shè)計(jì)的色彩選擇推薦暖色系和銀色的搭配組合。營(yíng)造時(shí)尚優(yōu)雅的整體形象。

（4） 立面材質(zhì)建議：選擇富于現(xiàn)代感及自然肌理的材質(zhì)。石材、玻璃、鋼、木材、鋁板等多種材質(zhì)的混搭可以造就溫暖豐富的視覺效果。

三、商業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)

（1）商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

給商鋪添加更多的附加值已經(jīng)成為一種全新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，如果將所有的商鋪對(duì)外銷售，其銷售價(jià)格可能與普通的社區(qū)商鋪沒有太大區(qū)別。而在招入大型超市以及各類商家之后，未來再出售商鋪就可能獲得翻番的利潤(rùn)。在財(cái)務(wù)條件允許情況下，我們建議適當(dāng)降低商鋪銷售面積比例。

（2）商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)

商業(yè)動(dòng)線的設(shè)計(jì)應(yīng)該保證連續(xù)性。避免被無關(guān)的功能或者活動(dòng)打斷。連續(xù)性包含水平及垂直兩個(gè)方面的內(nèi)容。合理的設(shè)計(jì)會(huì)使得人如魚得水自然流動(dòng)，而且不會(huì)產(chǎn)生乏味感。

動(dòng)線設(shè)計(jì)遵循有趣原則。圍繞主動(dòng)線的商鋪招商必須非常小心，充分考慮人的需要和商業(yè)所需要營(yíng)造的整體氣氛?；⌒瓮ǖ朗亲钣欣脑O(shè)計(jì)。一方面避免了生硬的直角轉(zhuǎn)彎，另一方面時(shí)刻都在變化角度，空間感豐富。

（3）商業(yè)內(nèi)街

內(nèi)街和中庭是體驗(yàn)式商業(yè)綜合體中不可或缺的重要構(gòu)成元素。一般意義上，內(nèi)街就是不封頂?shù)闹型?。并已無論內(nèi)街還是中庭，天光的進(jìn)入是必不可少的。人在進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)時(shí)仍能和天空、風(fēng)、綠樹等自然景觀發(fā)生互動(dòng)，感受季節(jié)的變化和時(shí)間的流逝，從而沉淀為美好的體驗(yàn)。

（4）商業(yè)價(jià)值的最大化與“雙首層”概念

考慮到地下一層與鄰近的地下室連通，日后從此連接口將會(huì)帶來大量的地鐵出站人流，地下一層的商業(yè)價(jià)值非常高。我們將負(fù)一層作為商業(yè)人流的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)做了細(xì)化設(shè)計(jì)，提出“雙首層”概念。在負(fù)一層設(shè)置與首層商業(yè)內(nèi)街連通的下沉廣場(chǎng)及中庭，從而形成完整連續(xù)的商業(yè)動(dòng)線，并且有利于人流的疏散。

（5）高樓層商業(yè)的人流解決方案

本項(xiàng)日商業(yè)面積約6萬千方米，裙樓局部做到了9層。而在一般的商業(yè)項(xiàng)目中，5層以上的商業(yè)客流量會(huì)大大減少。為了解決商業(yè)高樓層的人流稀少問題，縮小距離感，除了設(shè)置常規(guī)的扶梯及客梯垂直交通系統(tǒng)外，特別設(shè)置了2部跨層扶梯（分別從2樓～5樓、5樓～7樓）將人流直接引向較高的樓層。這樣不僅能解決客流隨層數(shù)衰減的問題，還形成獨(dú)具特色的景觀空間。

超長(zhǎng)扶梯的運(yùn)用并不罕見。在香港、新加坡等高密度城巾早已屢見不鮮。近年來隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的成熟及創(chuàng)新，超長(zhǎng)跨層扶梯的運(yùn)用也口漸增多。典型的案例有“大悅城”系列，以及上?！褒堉畨?mèng)”中山公園店。除了可以將人流快速引至較高樓層外，超長(zhǎng)扶梯本身也是空間造型的一大亮點(diǎn)。并吸引著更多的人去體驗(yàn)。

綜上，平衡利弊我們得出本地塊的最優(yōu)組合方式，并將這些要點(diǎn)和原則落實(shí)在概念方案中?？上У氖?，雖然前期研究和概念規(guī)劃設(shè)計(jì)得到業(yè)主的好評(píng)，最終因?yàn)橥恋爻鲎寙栴}，項(xiàng)目擱淺在概念階段不能深化實(shí)施。不過，通過這個(gè)項(xiàng)目研究得出的一般性結(jié)論，仍可以指導(dǎo)日后的類似項(xiàng)目。