重慶“低”房?jī)r(jià)之謎

南方周末記者 李在磊 南方周末實(shí)習(xí)生 石茹 于莎莎

全國(guó)GDP增長(zhǎng)最快的重慶，常年保持著同級(jí)別城市最低的房?jī)r(jià)水平。這個(gè)謎團(tuán)的背后，實(shí)際是重慶獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，和一系列制度設(shè)計(jì)。

重慶通過大量出讓土地，籌集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，從而維持投資驅(qū)動(dòng)的高GDP增長(zhǎng)率。而土地得以源源不斷的供給，則來自于被特批的“地票制”。

南方周末記者 李在磊 發(fā)自重慶

南方周末實(shí)習(xí)生 石茹 于莎莎

因?yàn)榉績(jī)r(jià)多年保持平穩(wěn)，重慶近日成為全國(guó)焦點(diǎn)，被網(wǎng)友稱為“高燒樓市中的一股清流”。

中國(guó)指數(shù)研究院2016年10月1日發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，9月份，重慶主城區(qū)新建住宅樣本均價(jià)為每平方米7164元。在經(jīng)濟(jì)體量接近的城市序列中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于均價(jià)15337元/平方米的蘇州、12307元/平方米的天津以及53384元/平方米的深圳。甚至，蘭州、昆明、南寧這些二線省會(huì)城市的住宅均價(jià)，也早已超過直轄市重慶。

2010年6月到2016年6月，重慶房?jī)r(jià)漲幅僅為5.1%，而全國(guó)100個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)平均漲幅已高達(dá)30.7%。7月份之后，一線城市以及二線熱門城市房?jī)r(jià)繼續(xù)狂飆，以至于“十一”假期前后，全國(guó)二十余個(gè)城市先后出臺(tái)房地產(chǎn)限購、限貸新政，力度空前。但在地處西南的直轄市重慶，房?jī)r(jià)卻“巋然不動(dòng)”，也沒有出臺(tái)任何限購限貸政策。

房?jī)r(jià)平穩(wěn)的重慶，GDP卻多年保持在兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，領(lǐng)跑全國(guó)。

重慶為什么？

去庫存的蠻荒之力

盡管重慶已用了“蠻荒之力”在去庫存，但庫存壓力依然大。

最近半個(gè)月，李世龍明顯感覺到周圍談?wù)摌鞘械娜硕嗥饋?。他是土生土長(zhǎng)的重慶人，現(xiàn)任教于重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院，密切關(guān)注著重慶及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一直以來，由于房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，重慶人一般不太關(guān)心房?jī)r(jià)。但近來，許多重慶人在微信群、朋友圈里轉(zhuǎn)發(fā)討論外地購房者“大舉”殺入重慶樓市的消息。

“十一”假期，李世龍實(shí)地走訪了重慶樓市，真的碰到了外地炒房團(tuán)。在沙坪壩區(qū)西部新城即將開盤的萬達(dá)文旅城，打出了“熱烈歡迎合肥、無錫、廣州看房團(tuán)，蒞臨重慶萬達(dá)城”這樣的廣告牌。

李世龍?jiān)谠擁?xiàng)目售樓大廳連續(xù)觀察了三天，發(fā)現(xiàn)外地購房者多來自無錫、合肥，以家庭的形式集結(jié)，手里攥著一沓沓的購房材料。該處樓盤“吹風(fēng)價(jià)”（預(yù)售價(jià)）為八千多元一平方米，高于周邊樓盤15%左右。

“他們是跟著萬達(dá)的項(xiàng)目走，合肥萬達(dá)城兩萬元一平，而且限購限貸，重慶才八千多元，他們覺得重慶至少不比合肥差吧?！崩钍例堈f，他與外地購房者交流得知，炒房團(tuán)的投資預(yù)期為，兩三年內(nèi)可以漲到每平米1.5萬—2萬元/平米。

但他認(rèn)為，這基本是難以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，因?yàn)槟壳熬鶅r(jià)1萬元以內(nèi)的樓盤仍是重慶市場(chǎng)主流。

徐峰是重慶一家本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的老總，他向南方周末記者介紹，重慶房地產(chǎn)從2016年4、5月份開始，銷量明顯升溫，但價(jià)格漲幅并不明顯，只能算作是微弱上揚(yáng)。他認(rèn)為，熱點(diǎn)城市限購后的資金外溢對(duì)重慶樓市有一定的帶動(dòng)，但是作用十分有限，因?yàn)椤爸貞c庫存太多了”。

而重慶市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)莫元春更是公開警告稱，外地炒房客來重慶炒房，“你會(huì)死得早”。

五年前到重慶這一房?jī)r(jià)“洼地”淘金的炒房客，如今大都鎩羽而歸。

以自稱發(fā)布真房源的鏈家網(wǎng)房源為例，重慶北濱路上2010年建成的華潤(rùn)某樓盤，目前在售的近200套二手房中，超過70%的房源是清水毛坯房。多位房產(chǎn)中介告訴南方周末記者，這些樓盤的投資客目前大都以低于開盤價(jià)在虧本甩賣，“只求少賠點(diǎn)”。

重慶房?jī)r(jià)難漲的主要原因是，供給過剩。

重慶的供給量之大可以從一組數(shù)據(jù)中體現(xiàn)：據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2015年重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積28985.67萬平方米，其中，住宅竣工面積3185.90萬平方米。而深圳2015年住宅竣工面積僅為202.37萬平方米。也就是說，2015年重慶的住宅竣工面積是深圳的十多倍。

“去庫存”，仍是目前重慶樓市的主基調(diào)。銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2016年8月，重慶的商品房存量為2982萬平方米；其中住宅存量為1245萬平方米。

相比2015年9月，重慶商品房存量已減少1188萬平方米。據(jù)重慶統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2015年9月底，重慶商品房存量面積高達(dá)4170萬平方米。2015年重慶市商品房銷售面積為5381萬平方米。2016年1-8月，重慶商品房銷售面積4122.19萬平方米，同比增長(zhǎng)18.2%。

今年重慶仍然把去庫存作為首要任務(wù)。年初，重慶出臺(tái)《推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案》，明確提出在2到3年內(nèi)完成1000萬平方米去庫存任務(wù)，今年房地產(chǎn)去庫存的目標(biāo)是800萬平方米。今年上半年，重慶市共完成房地產(chǎn)去庫存455.65萬平方米。

為了去庫存，重慶市計(jì)劃兩年內(nèi)將土地供應(yīng)規(guī)模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內(nèi)，通過貨幣化安置去除房地產(chǎn)庫存400萬平方米。重慶市長(zhǎng)黃奇帆甚至公開表示，從今年開始三年內(nèi)，重慶每年將關(guān)閉500家房地產(chǎn)公司，3年關(guān)掉1500家。

盡管重慶已用了“蠻荒之力”在去庫存，但重慶接下來幾年的房屋庫存壓力依然會(huì)大。據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-9月，重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積17155.76萬平方米，住宅竣工面積2135.91萬平方米，共計(jì)19291.67萬平方米，按照人均30平方米計(jì)算，可供643萬人居住。

源頭活水

重慶何以長(zhǎng)期保持巨量的土地供應(yīng)？答案是“地票”制度保障了其“源頭活水”。

重慶樓市的庫存大，關(guān)鍵在于源源不斷的土地供給。

重慶在供地方面有多“土豪”，從一組數(shù)據(jù)中可以管中窺豹。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2013年重慶出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地面積為1896.65萬平方米，2014年為1864.59萬平方米，而2014年北京、上海、深圳的同一數(shù)據(jù)分別為580.76萬平方米、313.18萬平方米、105.73萬平方米。

巨量的土地供給，使得重慶土地價(jià)格相比其他城市極為低廉。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年和2014年，重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款分別為448.79億元和679.99億元，即2013年土地成交均價(jià)為2366元每平米，2014年為3647元每平米。而北京2014年土地成交均價(jià)為2.37萬元。

如此低廉的土地價(jià)格，使地價(jià)貴過樓面價(jià)的“地王”現(xiàn)象不可能在重慶出現(xiàn)。

“面粉貴過面包的事，重慶不會(huì)有。”重慶一家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售總監(jiān)馬健對(duì)南方周末記者說，重慶的開發(fā)商手中大都還有沒動(dòng)工的土地，加上銷售一直不溫不火，所以拿地意愿不強(qiáng)。

那么，重慶何以長(zhǎng)期保持巨量的土地供應(yīng)？答案是，“地票”制度保障了其“源頭活水”。

李世龍介紹，城市新增建設(shè)用地?zé)o非有兩個(gè)來源，一是舊城改造，盤活存量土地；二是城市擴(kuò)張，拓展增量土地。

囿于18億畝耕地高壓紅線，國(guó)家對(duì)城市新增建設(shè)用地指標(biāo)的控制格外嚴(yán)格。2008年之前，重慶同樣受制于建設(shè)用地的指標(biāo)束縛，一度重度依賴舊城改造來供應(yīng)建設(shè)用地。但是城市拆遷周期長(zhǎng)、成本高，2007年轟動(dòng)全國(guó)的“史上最牛釘子戶”事件，便發(fā)生在重慶楊家坪。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2008年，作為國(guó)家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合試驗(yàn)區(qū)的重慶報(bào)經(jīng)中央批準(zhǔn)，成立農(nóng)村土地交易所，啟動(dòng)地票制交易試點(diǎn)改革。所謂的“地票制”，是將農(nóng)村閑置的集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，增加耕地?cái)?shù)量，根據(jù)“增減掛鉤、耕地占補(bǔ)平衡”的原則，再把增加的耕地?cái)?shù)量置換成為城市建設(shè)用地指標(biāo)。

“增減掛鉤”制度在全國(guó)許多地方都有，但通常只限定在縣域范圍內(nèi)，難以解決大城市的土地緊張。而通過地票，農(nóng)村范圍廣闊的重慶將農(nóng)村的土地“飛”到了城市。另一個(gè)實(shí)行地票制度的城市則是同為國(guó)家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合試驗(yàn)區(qū)的成都。

“地票制度是用地需求逼出來的。”重慶市社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所所長(zhǎng)陳悅曾對(duì)媒體表示，他參與了重慶地票制度的設(shè)計(jì)過程。據(jù)《光明日?qǐng)?bào)》報(bào)道，截至2016年5月上旬，重慶累計(jì)交易“地票”17.7萬畝。

有了“地票制”之后，重慶便不再為缺地發(fā)愁。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年重慶征用土地面積1831.57平方公里，2014年為1475.88平方公里。而同期北京的征用土地面積僅為35平方公里和14平方公里。

“別的城市缺地，而重慶不缺地，所以能夠‘走量?！碑?dāng)?shù)匾晃粚W(xué)者對(duì)南方周末記者說。

開發(fā)商徐峰對(duì)重慶土地的供應(yīng)變化感受明顯。他舉例說，十年前，政府規(guī)定的重慶樓盤容積率（即項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值）一般高達(dá)4.99，而現(xiàn)在只需要1.5—2.0即可，不到之前的一半。

西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授江帆，對(duì)地票制也有著長(zhǎng)期研究。她告訴南方周末記者，地票制有很多理論創(chuàng)新，在實(shí)際操作過程中，對(duì)城市的意義、作用更大?！埃ǖ仄敝疲┚褪堑胤綖榱司徑?、解決用地指標(biāo)的問題，這是根本目的?！苯f。

土地錢袋

通過“八大投”的樞紐作用，重慶可以便捷地把土地出讓的收入，再投入到固定資產(chǎn)投資中。

但重慶源源不斷地將大量土地上市的動(dòng)力究竟來自哪里？這需要從重慶獨(dú)特的“投資拉動(dòng)型”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式中尋找答案。

在經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境下，重慶是全國(guó)唯有的兩個(gè)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)率的省級(jí)單位之一，2015年，重慶全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值15719.72億元，同比增長(zhǎng)11.0%，大大高于全國(guó)平均水平6.9%。

但重慶的GDP增長(zhǎng)是典型的“投資拉動(dòng)型”，據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年，全市完成固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)17.1%，占當(dāng)年GDP總值的95%，達(dá)到15480.33億元。其投資規(guī)模接近總?cè)丝谙喈?dāng)?shù)谋本┦心旯潭ㄙY產(chǎn)投資7990.9億元的兩倍。

事實(shí)上，近年來重慶市固定資產(chǎn)投資占GDP比例在不斷攀升。2011年，重慶GDP同比增長(zhǎng)16.4%，達(dá)到10011.13億元，固定資產(chǎn)投資規(guī)模總量完成7631.80億元，占GDP的76.2%。到2013年，GDP達(dá)12656.69億元，而固定資產(chǎn)投資規(guī)模首次突破1萬億元，達(dá)到11205.03億元，占比88.5%。

據(jù)重慶發(fā)改委數(shù)據(jù)，2014年重慶全市固定資產(chǎn)投資完成13224億元，增速18%。其中，基礎(chǔ)設(shè)施投資3419億元，占比26%；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占比43%，其中工業(yè)（含能源）完成投資4164億元，占全市固定資產(chǎn)投資的31%；房地產(chǎn)開發(fā)占比27%。

在財(cái)政性資金主導(dǎo)的重大專項(xiàng)建設(shè)中，市級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目完成投資3560億元，占全市固定資產(chǎn)投資的27%，其中十大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完成投資895億元。

早年，由于重慶市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開放度低，社會(huì)資本難以進(jìn)入，投資主要靠財(cái)政性資金和政府債投資。近年來，重慶市積極推進(jìn)PPP（公私合營(yíng)）模式，試圖引進(jìn)社會(huì)資金維持高投資率。但“賣地”仍然是重慶市政府最便捷的投資資金來源。

通過旗下八大國(guó)有投資平臺(tái)——包括城投、地產(chǎn)集團(tuán)、交投、水投等，俗稱“八大投”——的樞紐作用，重慶可以便捷地把土地出讓的收入，再投入到上述固定資產(chǎn)投資中。

與其他城市不同，重慶“八大投”既是重慶的土地收儲(chǔ)平臺(tái)，同時(shí)也是基礎(chǔ)設(shè)施投資的主體。一方面重慶市政府賦予“八大投”土地儲(chǔ)備職能，外界估計(jì)它們有40萬－60萬畝土地儲(chǔ)備；另一方面，“八大投”主導(dǎo)了重慶幾乎全部的高速公路、橋梁、輕軌、大學(xué)城等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

“重慶土地供應(yīng)量一直很大，重慶有幾大地產(chǎn)公司，它們將土地經(jīng)過整治以后再交給政府，政府再進(jìn)行出讓，始終保持土地在政府的手上?！蹦航赵谝淮纬鞘姓搲兄赋?。

投資驅(qū)動(dòng)GDP增長(zhǎng)模式必然伴生高負(fù)債率，而當(dāng)債務(wù)壓力過大時(shí)，土地又成了重慶償債的重要資金來源。2012年末，國(guó)家審計(jì)署公布的重慶市政府債務(wù)率（債務(wù)與GDP之比）高達(dá)92.75%，居全國(guó)第二。2015年3月底，黃奇帆宣布，至2014年底，重慶債務(wù)率下降到77%，債務(wù)余額比2013年底減少1090億。

重慶市財(cái)政局公開表示，重慶減債的途徑包括土地出讓、資產(chǎn)變現(xiàn)等。2014年和2013年，重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入分別為1665億元和1520億元，增長(zhǎng)9.5%和11.8%。而2012年重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入1312.9億元，僅增長(zhǎng)0.3%。

與土地過量供給推動(dòng)的房屋供給過剩形成鮮明對(duì)比的，則是重慶住宅需求的相對(duì)疲弱。

從人均居住面積來看，重慶遠(yuǎn)高于廣州、上海等城市。早在2013年8月，重慶市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室主任徐千里就透露，重慶人均居住面積已達(dá)到30平米。據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒，同年廣州的城鎮(zhèn)人均住房面積為22.73平方米，上海僅為17.5平方米。

此外，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期決定于其人口凈流入。李世龍研究發(fā)現(xiàn)，重慶的廣大郊縣人口為凈流出，主城區(qū)人口凈流入，兩相抵消，人口為微弱的流入趨勢(shì)。據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年，全市常住人口比2014年增加25.15萬人，僅增長(zhǎng)0.8%。

（應(yīng)受訪者要求，文中馬健為化名）