有機(jī)生長的城市更新與風(fēng)貌保護(hù)
——上海實(shí)踐與創(chuàng)新思維

王林/WANG Lin

有機(jī)生長的城市更新與風(fēng)貌保護(hù)
——上海實(shí)踐與創(chuàng)新思維

王林/WANG Lin

上海已進(jìn)入了存量開發(fā)為主的內(nèi)涵增長階段與注重城市品質(zhì)提升和活力激發(fā)的創(chuàng)新發(fā)展階段，城市更新必將成為規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展的主導(dǎo)方向。梳理上海近30年發(fā)展歷程中具有典型意義的有機(jī)生長的城市更新與風(fēng)貌保護(hù)進(jìn)程，并對衡山路-復(fù)興路歷史文化風(fēng)貌區(qū)、外灘源地區(qū)及田子坊等在規(guī)劃管理與街區(qū)建設(shè)的不同層面、政府主導(dǎo)與公眾推動的不同方式、具有典型意義的實(shí)踐案例進(jìn)行分析與思考，提出建立“更新、保護(hù)、創(chuàng)新”的城市有機(jī)生長理念，更多地通過政府、市場、公眾的共同合作與協(xié)商，積極地探索和創(chuàng)新城市更新的政策與多方支撐。

更新，保護(hù)，創(chuàng)新，上海

1　城市更新將成為上海城市建設(shè)發(fā)展的主題、主流、主導(dǎo)

城市是在歷史中形成，并不斷變化和生長，不斷地新陳代謝。

上海，這座曾經(jīng)的遠(yuǎn)東第一大都市，具有百年發(fā)展的輝煌史，這里擁有豐富的歷史文化遺產(chǎn)，也是一座建筑的萬國博覽會。城市的發(fā)展經(jīng)歷了漫長而曲折的成長過程，從上海早期不同租界的文化背景之間、新區(qū)與老城之間，到傳統(tǒng)與當(dāng)代之間的發(fā)展，在矛盾沖突與和諧統(tǒng)一的不斷碰撞中發(fā)展演變，造就了其城市風(fēng)貌、街區(qū)格局、建筑形式的豐富多樣性特色。

與世界上所有的發(fā)達(dá)國家在其歷史上的大發(fā)展時期類似，上海同樣從1990年代開始，在過去的30年中經(jīng)歷了快速發(fā)展、迅猛擴(kuò)張、人口激增的重要?dú)v史時期。上海作為中國中心城市之一，在生態(tài)環(huán)境、土地資源、基礎(chǔ)設(shè)施建筑等方面一直都面臨巨大的挑戰(zhàn)。從現(xiàn)狀人口與用地規(guī)模上看，2020年的規(guī)劃目標(biāo)已經(jīng)被超越，這樣的增長正在給城市的發(fā)展提出大量問題與壓力。目前上海在總?cè)丝诘脑隽可?，已?jīng)由1998年的1527萬人迅速增加到2014年的2425萬人，增幅達(dá)60%，而且還以每年平均50萬～60萬新增人口的速度激增；同時城市建設(shè)用地以每年60～80km2的增速擴(kuò)張，到目前為止實(shí)際占用的土地已經(jīng)達(dá)到了城市陸域面積的45%。

為此，最新一輪城市總體規(guī)劃（2015-2040年）綱要明確提出要轉(zhuǎn)型城市發(fā)展模式，對土地資源和城市發(fā)展采用底線約束（Bottom-line Constraints），極具魄力地提出了規(guī)劃建設(shè)用地將“總量鎖定”，只減不增，實(shí)現(xiàn)“負(fù)增長”［1］。通過加強(qiáng)土地的集約利用和功能適度混合來提升土地的有效利用率，確保城市的生態(tài)環(huán)境與資源得以保護(hù)與修復(fù)。

這是上海城市發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，代表著上海將從新開發(fā)為主，轉(zhuǎn)入再開發(fā)為主的城市發(fā)展模式。城市倡導(dǎo)精細(xì)化運(yùn)作，再開發(fā)的量會越來越多，而新開發(fā)會逐步減少；城市更新將成為上海城市建設(shè)和發(fā)展的主導(dǎo)方向，越來越重要。

2　上海城市更新與保護(hù) 實(shí)踐歷程

城市規(guī)模的迅速擴(kuò)張，城市發(fā)展、建設(shè)用地的擴(kuò)張過猛，用地績效的相對粗放，導(dǎo)致土地、環(huán)境等資源既面臨巨大壓力，也讓土地更是成了稀缺資源，其中，舊城老化、服務(wù)能力不足的問題在上海尤為突出，在此基礎(chǔ)上城市保護(hù)和更新也是難度很大。1990年代以大規(guī)模舊區(qū)改造為代表的新天地地區(qū)建設(shè)開發(fā)、世紀(jì)之交啟動的以中心城沿河工業(yè)倉儲等產(chǎn)業(yè)功能外遷為代表的蘇州河、黃浦江兩岸濱河地區(qū)再開發(fā)等等都是上海城市更新具有影響力的實(shí)踐案例。

盡管上海和大多數(shù)城市一樣，在快速城市化階段在發(fā)展過程中采用“大拆大建”的模式進(jìn)行了大規(guī)模舊區(qū)改造，但是從21世紀(jì)初開始上海中心區(qū)、特別是歷史文化風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的許多街區(qū)和地段，嘗試著以環(huán)境改善、功能提升，尊重歷史、延續(xù)風(fēng)貌為核心理念的城市保護(hù)與更新實(shí)踐。既有由上至下、政府主導(dǎo)、專家引領(lǐng)、公眾參與的大規(guī)模、系統(tǒng)性、試點(diǎn)性的保護(hù)與更新的規(guī)劃實(shí)踐與街區(qū)建設(shè)（如上海歷史文化風(fēng)貌區(qū)及風(fēng)貌道路的保護(hù)規(guī)劃制定與管理控制、外灘源地區(qū)及外灘濱水區(qū)的保護(hù)改造、思南路等若干歷史街區(qū)保護(hù)整治試點(diǎn)推動、以及上海雕塑藝術(shù)中心為引領(lǐng)的紅坊藝術(shù)創(chuàng)意區(qū)等）；也有由下至上、公眾主導(dǎo)、專家指導(dǎo)、政府協(xié)調(diào)、企業(yè)參與的小規(guī)模、漸進(jìn)式，微改造、針灸式的創(chuàng)意空間與街區(qū)復(fù)興（如蘇州河倉庫SOHO區(qū)、莫干山路M50藝術(shù)園區(qū)、八號橋創(chuàng)意辦公區(qū)、田子坊里弄創(chuàng)意區(qū)等）……我們通過這些不同層面、不同類型、不同規(guī)模、不同方式的城市案例，可以看到上海如何長期持續(xù)地、艱辛努力地、探索創(chuàng)新地實(shí)踐著 “有機(jī)生長”與“可持續(xù)”的城市更新與風(fēng)貌保護(hù)。

3　延續(xù)街區(qū)風(fēng)貌格局的保護(hù)與更新規(guī)劃控制——衡復(fù)

在“城市中建造城市”最經(jīng)典的案例莫過于上海歷史文化風(fēng)貌區(qū)中的保護(hù)、改造與新建的各類建造行為。在2004年之前上海在老城區(qū)（通常指內(nèi)環(huán)線以內(nèi)浦西地區(qū)）的建設(shè)行為是沒有規(guī)劃依據(jù)的，唯一的依據(jù)是《上海市建筑管理技術(shù)規(guī)定》，也就是說不論是在外灘還是在人民廣場、在老城廂還是在衡山路-復(fù)興路地區(qū)、在靜安寺還是在虹橋，通常情況下允許建造的高度、容積率都是一樣的。這也是為什么像聯(lián)誼大廈、文匯報(bào)業(yè)大樓、華東電力大樓、科學(xué)會堂大廈這樣幾千幢高層建筑如插蠟燭般散布在上海的老城區(qū)。

2001年《上海市城市總體規(guī)劃（1999-2020年）》劃定了中心城12片各具特色的歷史文化風(fēng)貌區(qū)，總面積達(dá)到27km2，范圍覆蓋了老城區(qū)的近1/3面積。如何在城市快速發(fā)展階段更好地繼承與保護(hù)上海獨(dú)特的歷史文化遺產(chǎn)與城市風(fēng)貌景觀，如何在承擔(dān)著城市重要的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、商業(yè)及居住生活重要功能的城市中心區(qū)域，兼顧保護(hù)與發(fā)展、實(shí)現(xiàn)城市的科學(xué)、規(guī)范、有效的有機(jī)更新，成為需要破解的重大課題。從20世紀(jì)末開始，上海市政府及規(guī)劃建筑領(lǐng)域的學(xué)者專家就展開了對這一命題的解題工作，經(jīng)過了長期研究與摸索，2002-2003年《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》制定并施行，從此規(guī)劃保護(hù)工作變得有章可循、有法可依。同時啟動了上海最大的一片歷史文化風(fēng)貌區(qū)——衡山路-復(fù)興路歷史文化區(qū)風(fēng)貌區(qū)（簡稱“衡復(fù)”）的規(guī)劃研究與編制工作。規(guī)劃在進(jìn)行大量現(xiàn)狀調(diào)查與充分借鑒國內(nèi)外城市實(shí)踐相關(guān)案例的基礎(chǔ)上，同各個領(lǐng)域的專家一起，研究提出了立足于單體建筑與整體風(fēng)貌保護(hù)、兼顧保護(hù)控制與更新引導(dǎo)、適用于規(guī)劃管理的規(guī)劃編制方法，具體說就是“保護(hù)/Historic Preservation +城市設(shè)計(jì)/ Urban Design+控制性詳細(xì)規(guī)劃/Zoning”的綜合性規(guī)劃［2］。

1上海城市保護(hù)與更新典型案例梳理（時間是指該更新保護(hù)項(xiàng)目啟動實(shí)施的年份）

2衡山路-復(fù)興路歷史文化風(fēng)貌區(qū)：建筑保護(hù)與更新總圖

3衡山路-復(fù)興路歷史文化風(fēng)貌區(qū)：街坊規(guī)劃圖則

（2，3圖片來源：《上海市衡山路-復(fù)興路歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃》［控制性詳細(xì)規(guī)劃］，上海市規(guī)劃與國土資源管理局）

4外灘源整體規(guī)劃愿景示意（保護(hù)+新建+更新改造）

5外灘源整體規(guī)劃愿景鳥瞰景觀示意

（4，5圖片來源：《外灘源修建性詳細(xì)規(guī)劃》，上海市規(guī)劃與國土資源管理局）

6.7外灘源保護(hù)與更新改造前、后實(shí)景

（圖片來源：上海市規(guī)劃與國土資源管理局）

“衡復(fù)保護(hù)規(guī)劃”的系統(tǒng)性與綜合性主要表現(xiàn)定位在城市控制性詳細(xì)規(guī)劃層面，不僅是對保護(hù)內(nèi)容的確定，更是對于未來變化的管控，包括土地使用、街區(qū)風(fēng)貌、市政設(shè)施、交通引導(dǎo)、新建建筑控制、公共服務(wù)設(shè)施、老建筑保護(hù)與更新、景觀綠化與公共空間等發(fā)生變化的內(nèi)容的管控。比如，對街區(qū)內(nèi)的每一幢建筑逐一調(diào)查并確定保護(hù)、保留、拆除、改造、新建的保護(hù)與更新管控要求，作為直接控制和指導(dǎo)風(fēng)貌區(qū)保護(hù)與建設(shè)的法定性文件，為歷史文化風(fēng)貌保護(hù)、城市建設(shè)和城市管理提供依據(jù)。這是上海市實(shí)質(zhì)意義上第一個針對建成區(qū)進(jìn)行規(guī)劃編制的更新規(guī)劃。

“衡復(fù)規(guī)劃”另一突出特點(diǎn)是通過對街區(qū)風(fēng)貌的研究，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的思維與分析方法確定了街區(qū)風(fēng)貌管控要素。這里有諸多的突破與創(chuàng)新思維運(yùn)用，比如，對建筑高度的控制，應(yīng)用了日本歷史街區(qū)的“控制道路上視線所及范圍”方法與街區(qū)自身特色相結(jié)合的方法，分別制定了沿街控制高度和地塊內(nèi)部控制高度。比如對于建筑退道路紅線的規(guī)定，堅(jiān)決地改變長期以來新建建筑必須按照道路的寬度與等級進(jìn)行建筑退界的規(guī)定，明確在風(fēng)貌區(qū)內(nèi)應(yīng)該延續(xù)歷史街道界面與尺度，沿著（不退）道路紅線進(jìn)行建造。再比如，對于歷史街區(qū)內(nèi)建筑密度高、綠化率低的特點(diǎn)，創(chuàng)建性地提出風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的綠化率不低于現(xiàn)狀的規(guī)定。并且上述所有內(nèi)容納入控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖則中，從法定規(guī)劃層面上具體指導(dǎo)未來的更新與發(fā)展。

2004年“衡復(fù)規(guī)劃”經(jīng)市政府批準(zhǔn)實(shí)施至今，被規(guī)劃管理實(shí)踐與風(fēng)貌實(shí)施評估證明是科學(xué)有效地管理了在建成區(qū)內(nèi)的城市更新與保護(hù)規(guī)劃的重要典范。以此為范例，上海相繼完成了所有風(fēng)貌區(qū)的規(guī)劃，并隨后確定了32片郊區(qū)歷史文化風(fēng)貌區(qū)和144條中心城風(fēng)貌保護(hù)道路。

特別值得研究與總結(jié)的是，與近30年上海的整體大發(fā)展大建設(shè)略有不同的是，歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)域一直在其范圍內(nèi)以嚴(yán)格控制為主，將風(fēng)貌街區(qū)控制，歷史建筑保護(hù)、維護(hù)、修繕，以及新建筑管理作為主要的工作，在保護(hù)中更新，在控制下謀求理性發(fā)展成了重要的核心發(fā)展理念。在保護(hù)規(guī)劃的指導(dǎo)和控制管理下，歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)也將繼續(xù)作為實(shí)踐與實(shí)施城市更新戰(zhàn)略的重要基地，在“保護(hù)與更新”中運(yùn)用創(chuàng)新的思維實(shí)現(xiàn)遺產(chǎn)保護(hù)與城市發(fā)展的高度統(tǒng)一。

4　自上而下的歷史文化街區(qū)保護(hù)與更新推動——外灘源

“外灘源”處于黃浦江、蘇州河交界河口的南端，作為上海歷史上第一塊租界地具有著獨(dú)特的歷史文化價值與風(fēng)貌景觀環(huán)境，隸屬于外灘歷史文化風(fēng)貌區(qū)的一部分，是上海大都市的標(biāo)志性景觀節(jié)點(diǎn)區(qū)域之一。外灘源的建筑風(fēng)格極具特色，云集了眾多極富上海歷史特色和文化價值的建筑單體與群落。上海對外灘源地區(qū)的更新與保護(hù)工作可謂是由來已久、且十分重視，而今的面貌是在近30年的持續(xù)不斷的政府推動與引導(dǎo)以及社會多方的共同努力下得以逐步實(shí)施。外灘源的保護(hù)更新工作大致可以分為以下幾個階段：

4.1第一階段：1990年代初期的外灘金融貿(mào)易區(qū)功能定位恢復(fù)

外灘源是歷史上外灘地區(qū)的第一塊租界，從這個意義上講，它承載的歷史意義和歷史價值非常顯著和突出。自解放后，外灘地區(qū)原有的銀行、辦公大樓等建筑，大多由市政府等機(jī)關(guān)單位使用。到1990年代初期，在改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動下，上海市提出要恢復(fù)和發(fā)展外灘地區(qū)金融貿(mào)易功能，政府和機(jī)關(guān)單位逐漸從外灘源及外灘地區(qū)搬離，開啟了當(dāng)時上海非常有影響力和代表性的第一階段的外灘保護(hù)更新工作——外灘大樓功能置換，并專門成立了國有企業(yè)久事公司專門從事此項(xiàng)工作。以市政府從原匯豐銀行搬遷到人民廣場、浦發(fā)銀行入駐為標(biāo)志，開啟重塑外灘作為上海城市CBD功能的工作。外灘源區(qū)域內(nèi)的原英國領(lǐng)事館和官邸除此之外，及后來在基地上加建的幾幢3～6層的辦公建筑，是當(dāng)時上海行政機(jī)關(guān)事務(wù)管理局辦公所在地，隨著外灘置換工作的推進(jìn)逐步被搬離。

4.2第二階段：21世紀(jì)初期開啟“外灘源”的“重塑功能、重現(xiàn)風(fēng)貌”

2002年黃浦江兩岸再開發(fā)啟動，研究提出外灘源以重塑功能、重現(xiàn)風(fēng)貌為街區(qū)發(fā)展指導(dǎo)原則，即以保護(hù)為核心，恢復(fù)歷史風(fēng)貌為內(nèi)容，在市政府直接推動和支持下，啟動外灘源歷史街區(qū)保護(hù)與整治試點(diǎn)項(xiàng)目。

外灘源的規(guī)劃研究經(jīng)過了保護(hù)規(guī)劃研究、國際方案征集、控制性及修建性詳細(xì)規(guī)劃的制定3輪工作。外灘歷史文化風(fēng)貌區(qū)按照衡山歷史文化風(fēng)貌區(qū)所確定的規(guī)劃管理控制基本要素，結(jié)合外灘的特點(diǎn)，制定了外灘歷史文化風(fēng)貌區(qū)的保護(hù)規(guī)劃；2003年外灘源規(guī)劃研究啟動；2004年國際方案征集工作啟動；2005年，外灘歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃（暨控制性詳細(xì)規(guī)劃）得到了市政府的批準(zhǔn)。外灘源地區(qū)按照外灘歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃的要求，確定了外灘源修建性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容。

外灘源的保護(hù)由政府主導(dǎo)，制定風(fēng)貌空間保護(hù)策略導(dǎo)則，并制定歷史建筑保護(hù)與修繕導(dǎo)則。由國有的外灘投資集團(tuán)和民間資本的洛克外灘源公司分別進(jìn)行保護(hù)與開發(fā)建設(shè)。除了對歷史街區(qū)整體格局和風(fēng)貌特征進(jìn)行系統(tǒng)梳理和保護(hù)以外，對于歷史建筑的保護(hù)修繕則做了充分詳實(shí)的資料收集和分析研究。區(qū)內(nèi)的歷史建筑以保護(hù)、保留為主，被列入上海近代優(yōu)秀歷史建筑的建筑單體，其改建、裝修應(yīng)以“整舊如舊”為基本原則。通過整體性保護(hù)與更新，外灘源整體環(huán)境品質(zhì)得到大力提升，原有不協(xié)調(diào)的建筑與環(huán)境，被進(jìn)行了逐一剔除，或改造，使其與建筑物風(fēng)格有機(jī)協(xié)調(diào)。包括拆除原來外灘3號和4號地塊內(nèi)所有在1970-1980年代加建的6層樓，整治景觀環(huán)境。拆除了原來的文匯報(bào)業(yè)大廈、友誼商店，重新確定對包括真光大樓、亞洲文匯等等十幾幢在內(nèi)的保護(hù)和保留建筑進(jìn)行分類細(xì)致的保護(hù)修繕和更新改造，同時新建高品質(zhì)酒店與公寓，保留大樹、恢復(fù)綠化景觀及圓明園路步行空間，逐步形成以及金融、文化娛樂、商業(yè)辦公、酒店公寓及公共活動空間等組成的多元復(fù)合城市功能區(qū)。

4.3第三階段： 外灘隧道建設(shè)和外灘濱水區(qū)景觀改造提升整體公共空間品質(zhì)

著名的外灘隧道工程建設(shè)，在2007年提出的時候曾經(jīng)爭議很大。原來外灘地面縱貫?zāi)媳钡?0車道城市交通主干線，通過外灘隧道工程將原來6車道移至地下，保留地面上的4車道，并在兩側(cè)設(shè)停車帶；改造后地上地下車道總數(shù)仍是10車道。其被質(zhì)疑的核心觀點(diǎn)在于，隧道建設(shè)需要花費(fèi)大量資金，而城市道路交通功能并沒有得到提高和改善，且周邊外灘歷史保護(hù)建筑和外灘防汛墻功能維護(hù)等等復(fù)雜情況，隧道建設(shè)技術(shù)難度很高，外灘隧道建設(shè)的必要性受到質(zhì)疑。但是我們應(yīng)該非常深刻地認(rèn)識到，外灘隧道的建設(shè)核心不是解決城市車行交通問題，而是縫合外灘歷史街區(qū)和城市濱江地區(qū)、將更多的外灘城市公共空間歸還給百姓，提升外灘作為上海城市名片的空間品質(zhì)和整體形象。原外灘建筑一側(cè)的人行道非常狹窄，外灘隧道工程將原100m的道路紅線調(diào)整為50m，在沿江近1.2km原有100m的機(jī)動車道路空間，騰挪出50m作為城市步行空間，極大地提升了外灘地區(qū)城市公共空間的品質(zhì)，充分體現(xiàn)“以人為本，還江于民”的理念。這樣人們可以通過南京路、福州路、漢口路直接步行到外灘濱水空間，人們有更多的空間可以欣賞和體會外灘精美的萬國建筑群和優(yōu)美的天際輪廓線。

2010年4月30號外灘濱江改造完成時，當(dāng)?shù)匕傩諝g呼雀躍。外灘濱水空間改造對提升上海標(biāo)識性公共空間、濱江歷史空間環(huán)境起到極其重要的作用，尤其是在外灘源地區(qū)，原來的吳淞路閘橋斜跨蘇州河連接到中山東一路，高架部分斜切外灘源地區(qū)后接入地面。外灘隧道工程通過在蘇州河底部地下穿越蘇州河，拆除吳淞路閘橋，蘇州河口、外灘源地區(qū)恢復(fù)了歷史景觀、整體綠化環(huán)境與景觀得到整治，加之與黃浦公園的良好銜接，使得外灘的歷史風(fēng)貌得以重塑。

同期建造的半島酒店在遵循保護(hù)規(guī)劃控制要求的同時，其設(shè)計(jì)從高度、寬度、頂部的收縮退界、城市開敞空間，包括石材、色彩，經(jīng)過了幾十輪的方案調(diào)整，使得它嚴(yán)格保持和延續(xù)本地區(qū)立面風(fēng)貌特征和建筑整體尺度空間，同時也依從和汲取了周邊被保存的舊建筑的建筑風(fēng)格特點(diǎn)。

外灘地區(qū)的保護(hù)更新具體項(xiàng)目還包括圓明園路步行空間的恢復(fù)、沿路建筑的立面整修；益豐洋行外立面保護(hù)和內(nèi)部新建與功能更新；羅斯福酒窖所在大樓的保護(hù)性修繕與功能復(fù)合；和平飯店恢復(fù)原汁原味的裝飾藝術(shù)派風(fēng)格的保護(hù)性修繕和功能復(fù)原；更遠(yuǎn)處一點(diǎn)但非常有代表性的東風(fēng)飯店（原英國總會），以保護(hù)建筑作為裙房主體，與其后部早期土地批租的新建高層建筑相結(jié)合，成為極具魅力與特色的酒店更新改造項(xiàng)目。這些建設(shè)項(xiàng)目包括新建、保護(hù)與新建的結(jié)合，以保護(hù)為主體的修繕等多種方式的保護(hù)更新工作，非常有代表性，對提升外灘功能活力起了重要作用。

我們同時也看到，外灘的功能定位是隨著城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和總體功能定位的變化而變化。外灘是1920-1930年代的金融商務(wù)區(qū)，1950年代的行政辦公區(qū)，1990年代恢復(fù)為城市CBD，很多銀行搬回。但逐漸發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的銀行建筑不能完全滿足當(dāng)代銀行與金融發(fā)展的需要，而歷史建筑所具有的氣質(zhì)與氛圍可以更多地與文化藝術(shù)、都市休閑、高端餐飲、酒店旅游等功能相匹配，使得文化旅游和商業(yè)娛樂在這個地方生根發(fā)芽，逐步發(fā)展成為具有商業(yè)、文化、旅游等綜合功能的城市公共活動中心。這種功能的不斷調(diào)整也是城市更新的一個重要方式。

外灘源為代表的外灘地區(qū)的保護(hù)和更新，從1990年代末期開始生發(fā)，至今有近20年的歷程，總體上是政府由上至下的整體推動，社會各界的共同努力下，街區(qū)歷史建筑得以完整保留，城市風(fēng)貌得以延續(xù)，又通過功能的置換，積極吸引國內(nèi)外的投資，激發(fā)出其潛在的活力……街區(qū)更新是不斷的疊加、發(fā)展的過程，是持久的、可持續(xù)的、漸進(jìn)式的生長，可以看到外灘源地區(qū)改造還在繼續(xù)發(fā)生。

5　自下而上的保護(hù)與更新衍變實(shí)踐——田子坊

今天的田子坊熱鬧非凡，文化商業(yè)氣息濃厚，社區(qū)開放度非常高。但是在1990年代，這里還是典型上海市民雜居的街坊生活里弄。田子坊從一開始就具備轉(zhuǎn)型更新的潛質(zhì)，數(shù)量不大但較為集中的街道小型生產(chǎn)作坊與工業(yè)建筑，讓這里擁有了與一般石庫門里弄不完全相同的獨(dú)特面貌與空間。

早期的藝術(shù)家們正是看中了這一特質(zhì)，并且結(jié)合當(dāng)時較低的廠房租金優(yōu)勢，從1988年陳逸飛、爾冬強(qiáng)等藝術(shù)家率先入駐田子坊創(chuàng)辦工作室開始，至2003年有100多位藝術(shù)家在此地駐留發(fā)展，作為他們的兼具創(chuàng)作、展示、銷售甚至居住等復(fù)合功能的空間，使這里成為了上海自發(fā)形成的位于中心區(qū)、且有相當(dāng)聚集度的創(chuàng)意區(qū)。這就是田子坊發(fā)展步驟的第一階段：以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入駐廢舊工業(yè)倉庫、廠房為主的漸進(jìn)式自我更新改造的自發(fā)階段。

但在同時期的城市建設(shè)規(guī)劃上，該區(qū)域還未納入保護(hù)規(guī)劃的保護(hù)范圍之內(nèi)，由于位于原法租界的邊緣，在上海大量的石庫門里弄中屬于規(guī)模、特色、建設(shè)質(zhì)量都較差的區(qū)域。原來一個黑漆大門內(nèi)為一戶人家居住的最初的使用情況，到如今已經(jīng)是5～6戶人家混居共住的極其擁擠的使用狀況，且沒有獨(dú)立的衛(wèi)生設(shè)施，居住在此地的老百姓要求搬遷改造的呼聲極其強(qiáng)烈。政府早1990年代就已將該區(qū)域確定為舊區(qū)改造的重點(diǎn)區(qū)域，并實(shí)施了土地批租，田子坊所在的整個街區(qū)以其泰康路南側(cè)共兩個街坊明確由開發(fā)商通過整體拆除，開發(fā)改造為“打浦橋新里城市居住社區(qū)”。但是由于1990年代末的金融危機(jī)，舊區(qū)改造的進(jìn)程暫時停滯，到2003年開始經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，該地區(qū)的舊區(qū)改造進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動。租借了街道工廠廠房的藝術(shù)家被通知要離開，居住在石庫門里弄的居民被通知要進(jìn)入動遷階段。

8田子坊弄堂墻壁上的英文導(dǎo)覽圖

9.10田子坊多元復(fù)合的生活形態(tài)

（8-10攝影：Tunney Lee）

11原東斯文里地區(qū)規(guī)劃方案（大部分拆除后新建）

12.13東斯文里地區(qū)保護(hù)更新方案之一（大部分保護(hù)保留，圖12中空白處為新建區(qū)）

此時的街區(qū)情況是十分復(fù)雜的，一方面，老百姓非常期盼改善自身的居住條件，感覺總算有盼頭了；另一方面，在此工作生活了近5年的藝術(shù)家們卻不愿離開，他們聯(lián)名寫信給市政府要求保護(hù)田子坊這一區(qū)域。非常有幸，我當(dāng)時作為規(guī)劃部門具體負(fù)責(zé)人參與了此項(xiàng)目的調(diào)查研究，并通過多次現(xiàn)場調(diào)研，與街道居民、區(qū)政府、房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是藝術(shù)家等進(jìn)行多方的溝通交流，最終提出了解決矛盾沖突的研究報(bào)告與建議方案：研究提出考慮到創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方興未艾、石庫門自身魅力對城市更新的積極意義，以及泰康路地區(qū)缺乏有活力公共空間的現(xiàn)狀，積極響應(yīng)田子坊的保護(hù)訴求，先予以保護(hù)（是否最終保留，讓時間和未來告訴我們），通過對南北兩個舊改地塊進(jìn)行總量不變下的容積率轉(zhuǎn)移的建議思路。該建議得到了市政府的支持，以及區(qū)與街道政府的積極響應(yīng)，通過與該地塊開發(fā)者的共同協(xié)商，最終形成將田子坊地塊開發(fā)容量轉(zhuǎn)移至南面地區(qū)（現(xiàn)日月光中心）的保護(hù)路徑及調(diào)整措施。政府的支持，創(chuàng)新的城市更新策略，開發(fā)商的理解，使得田子坊在藝術(shù)家的呼吁下得到保護(hù)。這就是田子坊發(fā)展步驟的第二階段：尊重社會原創(chuàng)力、結(jié)合自主發(fā)展群體，依靠政府協(xié)調(diào)，嘗試風(fēng)貌保護(hù)的探索階段。

非常客觀地說，在2003-2010年的這個時期，田子坊在法定層面始終未被列入保護(hù)和保留的范疇，田子坊的老百姓、藝術(shù)家和街道工廠的房東是事實(shí)上的發(fā)展主角，藝術(shù)和商業(yè)行為開始向石庫門區(qū)域蔓延，逐步地也慢慢地影響該區(qū)域及周邊功能的轉(zhuǎn)型，漸進(jìn)式的自然生長的形式，微小地卻也產(chǎn)生了巨大的改變。商店、作坊、居住交織著，混雜著，由居民自主決定是否通過出租房屋離開或繼續(xù)在街區(qū)生活。此時，獨(dú)具特色的、原汁原味的弄堂原貌的保留形成了田子坊發(fā)展的空間優(yōu)勢。非常值得思考的是，若此時政府采用通常的整體性物質(zhì)層面更新保護(hù)做法，將原有居民全部動遷至他處，徹底快速的動遷行為會導(dǎo)致街區(qū)環(huán)境徹底改變，原有的里弄文化與居民生活氛圍快速消失。田子坊在保持復(fù)雜產(chǎn)權(quán)的情況下，通過市場規(guī)則下個體行為的累積，形成了“自下而上”的自主更新模式，形成了自我生長、多元融合的原汁原味的石庫門里弄風(fēng)貌特色區(qū)。田子坊里弄住宅作為公租房，所有權(quán)歸政府，居民享有使用權(quán)和租賃權(quán)。在更新里弄住宅的相關(guān)政策缺乏的情況下，政府適時放寬制度，靈活運(yùn)用現(xiàn)有條件，施行產(chǎn)權(quán)不變，功能由居住用途而用于商業(yè)經(jīng)營，在政府職能運(yùn)作方面，進(jìn)行制度創(chuàng)新與彈性管理靈活機(jī)制。這就是田子坊發(fā)展步驟的第三階段：政府通過政策創(chuàng)新，發(fā)揮市場和民間力量，激發(fā)街區(qū)自我生長動力的創(chuàng)新階段。

隨著田子坊石庫門里弄出租率的提高和多種藝術(shù)作坊、設(shè)計(jì)工坊、創(chuàng)意商店的入駐，及各類餐廳、咖啡、茶室和零售的聚集，此時田子坊舊式里弄居住功能為主的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套的嚴(yán)重不足，成為矛盾焦點(diǎn)與社會隱患。街道通過重新鋪設(shè)弄內(nèi)水電煤管道，并為每戶居民設(shè)置一個抽水馬桶、消防設(shè)施，以及規(guī)定不得設(shè)置有明火需要的中餐館、夜間營業(yè)不得超過23點(diǎn)以防擾民等具體詳盡的管理規(guī)定與措施方法，提高了街區(qū)整體的環(huán)境品質(zhì)，受到了居民的歡迎和支持。這是田子坊發(fā)展的第四階段：政府通過街區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造和社區(qū)管理，提升街區(qū)環(huán)境品質(zhì)、確保社區(qū)安全和鄰里和諧。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為田子坊帶來了巨大的活力，也給田子坊內(nèi)的居民帶來了經(jīng)濟(jì)上的增收。田子坊房屋的出租率已經(jīng)達(dá)到70%以上，房屋的租金也由最初的每日0.15元/m2，到如今最高的5.1元/m2，出租房屋的居民生活都有了很大的改善，居民大都將租金收入的1/3用于改善居住條件，剩余的租金則作為財(cái)產(chǎn)性收入提高了生活水平。選擇繼續(xù)居住的居民，也成為多元自主生長的田子坊保護(hù)更新的有機(jī)組成。如今越來越來越少的居民和越來越商業(yè)化，是田子坊保護(hù)與更新面臨的問題和挑戰(zhàn)。雖然田子坊是特殊時期的特殊案例，但其成功的實(shí)踐對上海大量的里弄建筑的保護(hù)與利用仍然具有十分積極的創(chuàng)新意義。

14東斯文里現(xiàn)狀鳥瞰

15東斯文里石庫門里弄現(xiàn)狀

（11-15圖片來源：上海市規(guī)劃與國土資源管理局）

6　保護(hù)更新的政策創(chuàng)新 何解

城市保護(hù)與更新的困境是什么？未來走向在哪里？石庫門里弄這一曾經(jīng)構(gòu)成上海肌理的主要地域性建筑群體正面臨消失的危險(xiǎn)。上海石庫門里弄區(qū)的保護(hù)與更新是最具上海特色也最為棘手復(fù)雜的問題。在上一輪城鎮(zhèn)化加速、城市舊改大規(guī)模推進(jìn)過程中，里弄規(guī)模迅速減少，那些建筑年代久遠(yuǎn)、居住人口密集、建筑質(zhì)量較差的舊式里弄成為又一批被拆除的對象，許多沒有保護(hù)身份的石庫門里弄正在逐步消失。目前上海中心城區(qū)歷史文化風(fēng)貌區(qū)內(nèi)共保留有173片以石庫門里弄為主要特色的街坊，251個石庫門里弄保護(hù)地塊。上海共有632處優(yōu)秀歷史建筑，其中共涉及到63處石庫門里弄。在2015年最新公布的上海市119個風(fēng)貌保護(hù)街坊中，有58處涉及里弄。注重保留上海特色，從“舊城改造”向“舊城更新”的發(fā)展思路轉(zhuǎn)變，有必要從上海獨(dú)具特色的石庫門里弄建筑中探索保護(hù)與更新的政策與策略。

保護(hù)與更新中現(xiàn)存的主要問題是什么？保護(hù)更新缺乏相應(yīng)政策支持是主因。保護(hù)是前提，如何完善更新運(yùn)作機(jī)制是核心內(nèi)容，需要創(chuàng)新地將保護(hù)與更新落實(shí)到可操作性范疇。石庫門里弄的保護(hù)需要規(guī)劃、房屋、土地、財(cái)稅等環(huán)節(jié)的優(yōu)惠政策予以支持，同時開展石庫門保護(hù)試點(diǎn)與相關(guān)政策研究，提升社會企業(yè)參與石庫門里弄保護(hù)的積極性。

2015年，東斯文里街坊的保護(hù)與更新就是一個很好的典范。斯文里屬老式石庫門后期建筑，房屋采用歐洲聯(lián)排式布置，以行列式布局，包括東、西兩部分，始建于民國3年（1914年），是上海規(guī)模最大的舊式里弄之一。當(dāng)時，東斯文里街坊已被列為舊區(qū)改造項(xiàng)目，完成房屋征收，準(zhǔn)備拆除后按規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)。就在此時，筆者與專家共同的意見是呼吁保護(hù)，并展開深入討論研究。當(dāng)時還在市規(guī)土局工作的我，提出可否給予保護(hù)以實(shí)質(zhì)性支持，建議給予舊區(qū)改造中新增保護(hù)保留對象不計(jì)容積率的鼓勵政策，這一建議得到了領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，并作為搶救性保護(hù)石庫門里弄的政策試點(diǎn)，經(jīng)與區(qū)政府多次溝通和多方共同努力，通過方案征集與研究比選，最終該街坊內(nèi)的絕大多數(shù)的石庫門里弄建筑得以整體保留。特別值得一提的是，這一保護(hù)與更新項(xiàng)目試點(diǎn)的創(chuàng)新政策，已經(jīng)被納入2015年上海市規(guī)土局研究并頒布的《上海城市更新管理辦法》中。

保留之后，如何更新改造的問題，也是需要創(chuàng)新的思維與技術(shù)法規(guī)政策的支撐。比如《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》是針對城市一般地區(qū)的規(guī)定，其有關(guān)建筑間距、退讓、面寬、綠化率、消防等控制要求難以適用于石庫門里弄的保護(hù)與改造要求。

再比如，如何解決多元化的土地供應(yīng)方式？因風(fēng)貌保護(hù)需對規(guī)劃容積率進(jìn)行轉(zhuǎn)移，但國家現(xiàn)行土地招拍掛制度不允許土地的捆綁出讓，形成容積率高的區(qū)域市場興趣度高，容積率低的風(fēng)貌特色區(qū)域無人問津。如何解決產(chǎn)權(quán)難以轉(zhuǎn)讓的壓力？國有直管石庫門里弄、舊里中非成套房屋的使用權(quán)難以轉(zhuǎn)換為產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓問題極大制約了社會資金參與保護(hù)性開發(fā)的積極性，應(yīng)該探索建立公有住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)途徑，允許國有直管石庫門里弄、工人新村、舊里（包含成套及不成套）將使用權(quán)轉(zhuǎn)換為產(chǎn)權(quán)。鼓勵上述產(chǎn)權(quán)市場化運(yùn)作，通過吸引民間資本參與保護(hù)工作。

7　更新 保護(hù) 創(chuàng)新　結(jié)語

上海已進(jìn)入了存量開發(fā)為主的內(nèi)涵增長、注重提升城市品質(zhì)和活力的創(chuàng)新發(fā)展階段。上海城市發(fā)展的模式需要轉(zhuǎn)變，城市更新將成為上海城市可持續(xù)發(fā)展的主要方式。運(yùn)用風(fēng)貌區(qū)保護(hù)與更新的經(jīng)驗(yàn)，以創(chuàng)新的思維形成上海市未來發(fā)展格局。城市更新的模式是多元的，既有自上而下的政府主導(dǎo)型模式，也有自下而上的市場驅(qū)動型模式，未來將會有更多的市場與政府合作、與公眾交互協(xié)作。

面對城市更新的困境與挑戰(zhàn)，重新梳理、引導(dǎo)與制定需要更新的政策，以創(chuàng)新思維探索更合理優(yōu)化的城市更新方法與政策。城市更新創(chuàng)新政策的制定原則與導(dǎo)向，必須在經(jīng)濟(jì)上能更有利于城市功能提升和土地優(yōu)化利用，在環(huán)境上更有利于城市公共景觀的品質(zhì)提升，在文化上更有利于城市遺產(chǎn)保護(hù)和文化傳承，在社會上更有利于市民生活水平和空間品質(zhì)的提高。

未來的城市更新趨勢，將更多是小規(guī)模、漸進(jìn)式，更多是公共環(huán)境改善驅(qū)動、針灸式，更多是自下而上、而非政府主導(dǎo)，更多是公眾參與、協(xié)商調(diào)和，是長期性、復(fù)雜多樣的城市更新的主題。

我們要建立“更新、保護(hù)、創(chuàng)新”的城市發(fā)展核心理念，面對“城市更新”為主導(dǎo)方向的未來城市建設(shè)與發(fā)展，更多地通過政府和市場、公眾的合作與協(xié)商，積極地探索和創(chuàng)新保護(hù)與更新的多方政策支撐。

［1］ 上海市城市總體規(guī)劃編制工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室.上海市城市總體規(guī)劃（2015-2040）綱要概要. 2015.

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Organic Growth of Urban Regeneration and preservation: Rethinking Shanghai practice

Shanghai has transformed into a phase of existent development； focusing on innovation of connotative growth，quality improvement and vitality stimulation. This form of planning and establishment of urban regeneration will become the leading direction of future development. We review the organic development process of Shanghai urban regeneration and preservation of the last 30 years. projects，such as the Hengshan-Fuxing Road Historical Cultural Area，Waitanyuan Blocks on the Bund and Tianzifang Community，have been analyzed as examples to illustrate the cases leading either by government or public in different situations. Regeneration， preservation and innovation are key points in urban organic growth. Further cooperation and negotiation among government， market and public are needed. Innovation on urban regeneration policies and multiparty supports are urgent in urban practices.

regeneration， preservation， innovation， Shanghai

上海交通大學(xué)城市更新保護(hù)創(chuàng)新國際研究中心

2016-03-15