民企接棒央企

龔小鋒

今年上半年，搶地最猛的派系無疑是央企房地產(chǎn)公司，但隨著監(jiān)管層的約談和地方政府政策頻出，央企變得低調(diào)。

此后，急于擴(kuò)張的民營(yíng)房地產(chǎn)公司補(bǔ)位而上，成為本輪土地市場(chǎng)的搶地專業(yè)戶，其兇猛程度，甚至不亞于央企。

一二線城市競(jìng)相刷屏

今年7、8月份以來，土地市場(chǎng)在上半年的基礎(chǔ)上繼續(xù)升溫。

上海、廣州、廈門、南京等東部熱點(diǎn)城市高燒不退，其周邊的福州、佛山等區(qū)域也受到輻射。

這一瘋狂搶地現(xiàn)象在8月達(dá)到高潮。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，8月單月，全國(guó)單宗土地超過10億元的地塊合計(jì)有60宗，其中溢價(jià)率超過100%的地王高達(dá)45宗，如果計(jì)算地價(jià)超房?jī)r(jià)現(xiàn)象，8月可以說將成為歷史上，地王最密集的月份。

8月26日，熱門城市廈門迎來年內(nèi)第三次土地出讓，島外6幅地塊集中出讓，實(shí)屬罕見。土拍吸引了多達(dá)60家房企、上千億資金的圍獵。經(jīng)過一天激烈競(jìng)爭(zhēng)，六幅土地最終成交總價(jià)達(dá)到了172.14億元。

廈門本土房企禹洲競(jìng)得的集美地塊，以樓面價(jià)32825.32元/平方米成為單價(jià)地王；泰禾競(jìng)得的同安地塊，萬科競(jìng)得的翔安地塊，都已打破歷史的成交樓面價(jià)。

“太瘋狂了，雖然之前也有預(yù)期，但實(shí)際的結(jié)果還是超出了人們的預(yù)料”，廈門一名業(yè)內(nèi)人士說，原先大家的預(yù)計(jì)是，集美的地王樓面價(jià)可能會(huì)在2.5萬元/平米上下，沒想到最后拍出了3.2萬元/平米的高價(jià)。而同安、翔安的地塊位置偏遠(yuǎn)也拍出了很高的價(jià)格。

廈門一名房企負(fù)責(zé)人稱，此次土拍，每塊地的樓板價(jià)都比周邊房?jī)r(jià)高大約8000元/平方米。這意味著，這次土拍已經(jīng)把下半年甚至明年的房?jī)r(jià)水平都提前了。

同在福建的福州，也拍出了一塊天價(jià)地。8月11日，陽光城以15.5億元購得市中心五一新城地塊，因配套建設(shè)要求高，該項(xiàng)目可售樓面成本價(jià)高達(dá)4.5萬元/平方米，成為福州有史以來最貴的一塊地，甚至超過了目前福州最貴的豪宅售價(jià)——4.2萬元/平方米的冠城大通首璽。

戰(zhàn)火正不斷從東部城市向中西部城市蔓延，鄭州、武漢、太原、成都等中西部城市的地價(jià)也不斷被刷新。

8月19日，成都龍泉驛誕生區(qū)域高價(jià)地，樓面價(jià)6562元/平方米，溢價(jià)率150%。8月24日，山西省人民醫(yī)院擊敗萬科，獲取太原一塊高價(jià)地。地塊樓面價(jià)為8075.51元/平方米，溢價(jià)率48%。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)共誕生208宗溢價(jià)率超過50%的地塊，分布在25個(gè)城市，全部為一二線城市或者輻射區(qū)。其中，蘇州誕生28宗，數(shù)量最多；上海、南京、合肥、杭州均誕生20宗以上；天津、武漢、佛山、鄭州也較集中。

民企接棒央企

今年上半年，搶地勢(shì)頭最為兇猛的是央企和國(guó)企。水電系的中國(guó)水電、葛洲壩和魯能攻勢(shì)十分兇猛，在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市攻城略地，成為地王制造者。

其中表現(xiàn)最為突出的是信達(dá)地產(chǎn)，2015年7月至今，信達(dá)地產(chǎn)通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王。信達(dá)競(jìng)拍的兇悍讓人嘆為觀止，在上海顧村地王爭(zhēng)奪中，信達(dá)加價(jià)單位以“數(shù)十億元”計(jì)算。

此后，包括國(guó)資委在內(nèi)的多家監(jiān)管機(jī)構(gòu)約談央企，要求收斂在土地市場(chǎng)的追高拿地行為。在這之后，央企淡出對(duì)地王的角逐，民企接棒而上。其中，既有千億級(jí)別的全國(guó)化大鱷，也有攻勢(shì)兇猛的區(qū)域型房企。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)拿地總額高達(dá)478.69億元，較去年同期的73.13億元，大幅增長(zhǎng)554%。綠地拿地總額348億元，較去年同期也增長(zhǎng)55%。融信更是改變其去年同期一幅未拿的情況，拿地總額達(dá)到345億元。此外，碧桂園、恒大、萬科、保利拿地資金也紛紛超過300億元。

不少房企上半年拿地量甚至超過了去年全年。碧桂園半年報(bào)顯示，其在全國(guó)范圍內(nèi)共獲取了181宗土地，預(yù)期建筑面積約為4385萬平方米，總代價(jià)約人民幣728.3億元，已經(jīng)遠(yuǎn)超其2015年559.5億元的拿地金額。

據(jù)莫斌透露，2016年碧桂園拿地金額將達(dá)到800億元。上半年，碧桂園平均每天都有一塊土地成交，年底可能會(huì)拿超過360塊土地。

融創(chuàng)拿地力度更是居于房企前列，其至今已經(jīng)通過一級(jí)市場(chǎng)以及項(xiàng)目并購等模式投入拿地資金超過300億元。8月16日，融創(chuàng)中國(guó)以28.9億元競(jìng)得武漢東西湖住宅地塊，樓面價(jià)約1.1萬元/平方米，溢價(jià)率397%。

8月18日，經(jīng)過233輪的激烈爭(zhēng)奪，融創(chuàng)又以25.54億元鄭州拿地，折合樓面價(jià)3.6萬元/平方米，溢價(jià)率142.31%。

當(dāng)日，融創(chuàng)又在杭州申花板塊以32.2億元的總價(jià)，3.4萬元/平方米的樓面價(jià)，拿下拱墅區(qū)的地塊，溢價(jià)率為76.4%。

融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德回應(yīng)稱，融創(chuàng)一直以來都持有非常謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，但謹(jǐn)慎的土地態(tài)度并不是說不拿地。

該公司在7月、8月份仍然加碼多個(gè)二線城市，已經(jīng)基本完成全國(guó)化的布局。

另一支主力是閩系房企，其延續(xù)了在一二線熱點(diǎn)城市拿地的勢(shì)頭，包括陽光城、泰禾、融信、禹洲等在內(nèi)的“閩系”開始頻頻于上海、北京、杭州、合肥等一二線城市以高溢價(jià)率壓倒其他龍頭房企拿地，并且屢屢創(chuàng)造新地王。

負(fù)債率高企

雖然房企銷售規(guī)模和營(yíng)業(yè)收入在上半年出現(xiàn)暴增，但是利潤(rùn)的增幅卻遠(yuǎn)低于營(yíng)收，部分企業(yè)還出現(xiàn)虧損。

信達(dá)地產(chǎn)2016年上半年凈利潤(rùn)大跌45%，毛利率同比減少12%。保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)49.6億元，同比增長(zhǎng)僅0.21%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，已公布的120家房企，合計(jì)2016年上半年凈利潤(rùn)為452.16億元。120家房企的凈利潤(rùn)率只有8.1%，較2015年同期9.8%利潤(rùn)率繼續(xù)走低。

在他看來，雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào)，但土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤(rùn)率。此外，上半年市場(chǎng)成交爆發(fā)，但是尚未進(jìn)入結(jié)算，進(jìn)入上半年結(jié)算的主要是2015年銷售的產(chǎn)品，結(jié)算的滯后也影響了利潤(rùn)計(jì)入。

與利潤(rùn)率下降相伴隨的是負(fù)債率的高企。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已發(fā)布中報(bào)的A股房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)65.68%，負(fù)債總額高達(dá)3.74萬億元，而如果加上港股公司，則這一數(shù)字則遠(yuǎn)超4萬億元。

以萬科為例，上半年資產(chǎn)負(fù)債率則由77.70%上升至80.60%。融信中國(guó)雖然降低了負(fù)債率，但是上半年負(fù)債率依然高達(dá)89.8%。

融創(chuàng)公告內(nèi)容顯示，目前公司現(xiàn)金余額為401.47億元，負(fù)債總額約為1279億元，凈負(fù)債率為85.1%，而上一期（截至2015年12月31日）公司的凈負(fù)債率是75.9%。

融創(chuàng)8月奪得多地塊之后，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪就發(fā)布公告稱，將融創(chuàng)中國(guó)的B1企業(yè)家族評(píng)級(jí)和B2高級(jí)無抵押債務(wù)評(píng)級(jí)列入降級(jí)審查。穆迪副總裁梁鎮(zhèn)邦表示：“評(píng)級(jí)復(fù)評(píng)反映融創(chuàng)無法阻止?fàn)I利能力下滑的風(fēng)險(xiǎn)正在升高，該情形將導(dǎo)致其疲弱的信用指標(biāo)無法支撐其B1的公司家族評(píng)級(jí)?！?p>