庫存的悖論

龔小鋒

樓市庫存，處于變動與矛盾之中，似乎應了那句“生者必死，聚者必散，積者必竭，立者必倒，高者必墮”的哲言，不斷陷入一輪又一輪的消長起伏之中。

在一二線樓市庫存告急之時，大部分重點城市因為樓市過熱已經出臺調控措施，無論是京滬深，還是蘇州、南京、合肥，仍然存在政策層面“降杠桿”、收信貸的可能性，一旦政策祭出，這些城市樓市下行周期出現(xiàn)，則新一輪庫存逆轉又將到來。

另外，一些不為人所注意的現(xiàn)象開始悄悄出現(xiàn)，8月份開始，合肥、南京、廈門等樓市的價格環(huán)比漲幅降低，而其周邊城市如無錫、昆山、蕪湖等城市開始大幅上漲。樓市庫存的調節(jié)陷入一個兩難的地步。

高庫存或將蔓延

由于貨幣寬松和資本驅動，出現(xiàn)房價快速上漲與市場交易量價的透支，對于首先出現(xiàn)輪動的一線城市、核心二線城市來講，在投資客驅動之下，樓市已經出現(xiàn)周期性的高點。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，樓市不僅進一步放大金融杠桿，吸入更多的場外資金，而且更被強大的資本力量所操縱，目前產業(yè)資本、金融資本、機構投資、居民投資房地產在一二線熱點城市急劇升溫，地王頻現(xiàn)歷史空前、二手房交易量暴漲、房價地價暴漲，但投資增長繼續(xù)放緩。

他表示，這種情況稍后必將引起中央重視，并責成相關城市政府陸續(xù)出臺較為嚴格的金融、財稅甚至行政等抑制投機政策，進而導致大量投資迅速消失或瞬間轉移。熱點和透支的城市在劇烈調整后將陷入低迷。

這與方正證券首席經濟學家任澤平的觀點一致。任澤平近日指出，2015-2016年房價暴漲的根本原因是低利率和貨幣超發(fā)。平均而言，一輪房價上漲和需求釋放周期18個月左右，2014年底啟動的這一輪房價上漲周期在接近尾聲。

對于調整的具體時期，倪鵬飛的判斷是，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調整，深度調整城市更加集中。調整可能稍有遲到，但不會缺席?？臻g維度上，一二線及熱點城市將深度調整，商品房庫存增加預計從三四線以下城市繼續(xù)向二三線城市蔓延。

一線城市的政策面依然趨緊，目前深圳收緊房貸、上海限購傳言頻出。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，上海房價應在四季度漲幅縮小，明年上半年盤整。不過，他也指出，市場降溫的節(jié)奏，主要取決于上海政策面的再度收緊時點與程度。九月和十月，上海可能再出新政。

北京也表達了堅決調控房價和地價的決心。近日，有媒體就援引北京市委副書記、市長王安順的話說，北京房價這幾月沒有大漲落，但房地產價格是不低的，這是個政治性話題，是經濟、社會綜合問題?！暗赝醪荒艹?，不能出現(xiàn)大跌，房價不能漲，這兩個目標要同時出現(xiàn)”。

楊紅旭也表示，在蘇州和廈門實行限購之后，接下來南京、合肥的官方壓力非常大。預計未來兩個月內，南京、合肥和天津、武漢等地都有可能陸續(xù)重啟限購。

高價地將成去庫存絆腳石

如果業(yè)內人士的預判成真，新一輪一二線城市下行周期逐漸到來，當前高價地項目風險無疑將進一步放大。不但本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及高價地頻出的板塊有可能率先降價，一旦難以消化，很可能將助推新一輪庫存增加。

各地“地王”頻出，預示著開發(fā)風險。中原地產等市場機構提供的數據顯示，截至8月26日，今年全國已出現(xiàn)單宗土地總價超過10億元的地塊300余宗，其中，溢價率超過100%的地塊達到150余宗。其中，8月份全國單宗土地總價超過10億元的地塊合計40余宗，溢價率超過100%的地塊高達30余宗。

知名經濟學家馬光遠近日表示，目前房企拿地的錢大多是通過加杠桿的方式獲得，在推動地價的同時，也大大推高了未來對房價的預期。一旦斷裂，后果不堪設想。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉進一步指出，與過去不同，一般一個城市出一個“高價地”或少數幾個“高價地”，而今年以來“高價地”卻是批量出現(xiàn)，即使郊區(qū)土地也能高溢價拍出，倘若遇到市場周期性調整，一旦有風險就是系統(tǒng)性的。

被地王套牢或拖累，這些例子在過往比比皆是。即便央企和國企有先天優(yōu)勢，但地王被套的風險依然很大。在北京，曾經創(chuàng)下多個地王的遠洋地產就是一個例子。

比如葛洲壩在南京拿下的南京單價地王，樓面價4.52萬元/平米。按照地價與樓價的比例，這意味著這一項目未來售價要達到每平方米7萬元到9萬元才能回本，地價與樓價堪比上海。

即使能順利開發(fā)項目，這些地王影響之下，企業(yè)發(fā)展的利潤也會受到影響。近幾年，華潤置地在武漢、鄭州、上海、北京等地拿下數個地王。該公司的毛利率也和逐年拿地王數量呈反比態(tài)勢。

多位從業(yè)者告訴記者，隨著高價地的入市，近期在一線城市，高端住宅市場正出現(xiàn)供應過剩的端倪，并將給這些項目帶來去化壓力。在當前土地供應制度下，地方政府供地時機、供地數量極為重要，影響著市場走勢。政府應該錯位推地，改變土地出讓方式。

為避免上述事件的再次發(fā)生，多個地方政府出臺新一輪調控政策。上海在8月17日靜安高價地出現(xiàn)后，一周之內叫停了3次宅地出讓公告；蘇州提高開發(fā)商拍地的保證金和首付款比例，并要求全額土地出讓金須在3個月內繳清；南京要求在網拍后競價達最高限價九成，就需現(xiàn)房銷售。

聯(lián)動調節(jié)庫存

盡管一二線城市目前庫存處于低位，但廣大三四線城市依然在艱難的去庫存過程中， “去庫存”被納入2016年我國確定的五大經濟任務之一。

雖然如今各地針對自身狀況，紛紛出臺“一城一策”。但不論是調控熱點城市的房價，或者是三四線城市去庫存，在推動一城一策的同時，又必須關注各大城市的配合。

事實上，一二線城市及周邊區(qū)域的房地產市場幾乎是同漲同落的關系。美國科羅拉多大學（丹佛校區(qū)）金融系主任楊堅撰文指出，中國城市房價變動的關聯(lián)程度非常高，平均而言每個城市50%以上的房價變化，是由其他城市的房價變化引起的，并且這種城市間房價的相互影響并不僅局限于省內或某個區(qū)域，還可以是跨區(qū)域甚至全國性的。

目前部分三四線樓市去庫存速度加快，主要的原因是外部城市比如南京、廈門、蘇州和省會城市合肥的房價上漲，發(fā)生了外溢效應。8月份，以合肥、南京、廈門和蘇州為代表的“樓市四小龍”環(huán)比漲幅降低，都退出了前十位，而周邊城市卻沖上榜單，無錫、昆山、蕪湖等城市榜上有名。

無錫市正是如此，中指院公布的2016年8月全國百城價格指數顯示，無錫樣本平均房價達9743元/平方米，以6.76%的環(huán)比漲幅位列全國第一，成為江蘇省內又一個房價上漲領跑全國的城市。

然而回顧2015年年底，無錫全市庫存近9萬套，去化周期20個月。9個月過去，無錫樓市庫存套數下降一半，去化周期預計縮短15個月。CRIC克而瑞無錫公司提供的數據顯示，目前無錫庫存量銳減，無錫商品住宅庫存量約3.5萬套，預估去化周期在5.5個月左右。

“最早來的是一批蘇州炒房客?！睙o錫一名業(yè)內人士介紹，今年以來，靠蘇州路程最近又是無錫傳統(tǒng)高端住宅區(qū)的濱湖區(qū)，最早迎來蘇州購房者，蘇州人包了大巴，到濱湖區(qū)的中海、雅居樂和蘇寧的售樓處買房。

南京林業(yè)大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠也表示，一二線熱點城市樓市在受到政策調控后，都市圈城市房價快速反應，像蘇州樓市“熄火”后，不少蘇州的開發(fā)商到無錫搶購土地，蘇州的買房人到無錫買房，導致房價上漲。

這樣的例子還有很多，安徽省也出現(xiàn)了此種現(xiàn)象。中國指數研究院發(fā)布的8月份中國房地產百城價格指數報告顯示，三線城市蕪湖以3.68%的房價漲幅成功躋身前十，已經連續(xù)5個月位居前三的合肥跌至第17位。在合肥樓市調控新政的影響下，合肥樓市正在逐步降溫；而省內部分三四線城市樓市卻逆流而上。

楊堅認為，為了確保全國范圍的調控總體效果，城市間樓市調控協(xié)同配合應擺在更加重要的地位。如果沒有實施較為精準的跨城市樓市調控協(xié)同配合的話，“一城一策”的樓市調控有效性至少在某些城市會面臨很大挑戰(zhàn)。

比如中國經濟發(fā)展的三大核心區(qū)域，京津冀地區(qū)、長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)，這些城市相互影響的效應就非常明顯，而且城市之間承接外溢需求的作用也很大。另外一些新興經濟區(qū)域，如成渝經濟區(qū)的成都、重慶何長江中游的武漢、長沙、南昌，也是如此。

對于庫存的調節(jié)，不少業(yè)內人士還提出了真知灼見。全聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長聶梅生近日表示，房子賣出去了但是沒人住，這只是庫存搬家，不是真正意義上的去庫存。真正的去庫存一定不是說讓開發(fā)商把手里的房子處理完就萬事大吉，而應該保證這些房子是真正可以解決居住需求的。

中原集團主席黎明楷也一針見血地指出，國家和開發(fā)商理解的去庫存有差異，國家去庫存指商品房屋不閑置，而開發(fā)商只管銷售、不論對象。這種現(xiàn)象在庫存積壓越多的地方可能越嚴重。所以，經念歪了是相當可怕的。