一二線樓市“彈藥”不足

龔小鋒

有人開玩笑稱，全國都是幾套房搶一個(gè)人，只有北、上、廣、深是幾個(gè)人搶一套房。實(shí)際上不只如此，在許多重點(diǎn)二線城市，搶房現(xiàn)象也是如火如荼。

目前各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化十分嚴(yán)重，在部分城市庫存嚴(yán)重積壓的同時(shí)，一線城市和少數(shù)二線城市卻處于住宅庫存短缺、供不應(yīng)求的狀態(tài)，如上海、南京、深圳、蘇州、杭州、合肥、廈門等地的住宅消化周期都在6個(gè)月以下，有的甚至更低。

京滬深搶房

最近，北京多個(gè)售樓處都上演了搶房大戰(zhàn)。8月27日，位于門頭溝的電建·金地華宸售樓處開盤售罄后，工作人員現(xiàn)場(chǎng)慶祝這場(chǎng)熱銷：40分鐘內(nèi)賣光156套房子，一分鐘4套房的速度，刷新了北京今年開盤速度紀(jì)錄，一棟樓賣了13億元。

前去搶房的人實(shí)在太多，以至于有媒體報(bào)道，這次開盤是幾百號(hào)人爭(zhēng)一百套房子?，F(xiàn)場(chǎng)搶房的購房人感嘆，“這市場(chǎng)，客戶搶800萬元一套的房子，怎么跟搶白菜一樣！” 同日，昌平區(qū)的“萬科翡翠公園”，也有購房者因未能排上號(hào)而與銷售人員爭(zhēng)論。

北京的二手房市場(chǎng)雖然比上半年有所降溫，但依然價(jià)格高高掛，有些熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，房源和購房者的比例達(dá)到1：5以上，由于價(jià)格上漲較快，業(yè)主普遍都有明顯的惜售心態(tài)。

亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅認(rèn)為，搶房的現(xiàn)象不太正常，其根本原因是市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了變化。北京正是如此，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套數(shù)為28932套，可售現(xiàn)房住宅套數(shù)為32450套，當(dāng)前庫存期房加現(xiàn)房的合計(jì)住宅套數(shù)也僅為61382套。

按照去化周期來計(jì)算，當(dāng)下的庫存6.1萬套。北京前八月，月均新房成交量為9000多套。按這個(gè)速度，現(xiàn)有的新房庫存可賣半年，也就賣到2017年3月就消化完了。

此外，前八月北京商品房住宅供應(yīng)也刷新了歷史最低，僅供應(yīng)了1.8萬套，相比2015年同期減少了37%，供應(yīng)量與供應(yīng)面積均刷新了歷史最低紀(jì)錄。

和北京群眾表現(xiàn)方式不一樣的是，上海群眾也用自己獨(dú)特的“圖騰”——離婚，宣告加入這場(chǎng)一線城市庫存少的戰(zhàn)役中?！澳蟹脚c女方感情破裂，即日起兩人正式離婚……”最近，上海民政局工作人員可能會(huì)念這句話念到反胃。

上海離婚買房進(jìn)入了白熱化階段。由于網(wǎng)傳針對(duì)個(gè)人買房將出臺(tái)調(diào)控措施的消息近日不斷“發(fā)酵”，前往民政局登記離婚的人數(shù)也隨之“水漲船高”，不少區(qū)民政局辦理的離婚數(shù)量為平時(shí)的兩倍。

此前，位于徐匯區(qū)南寧路的該行政服務(wù)中心離婚登記處大門緊閉，本該16：30才下班的離婚登記處采取了臨時(shí)“封閉”措施。與離婚潮相對(duì)應(yīng)的是，上海連續(xù)3天新房成交量超千套。據(jù)上海房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)8月29日1066套，8月30日2042套，8月31日1974套。

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，8月共成交新房21141套。若按照這個(gè)速度發(fā)展下去，目前44372套一手房庫存，只需2個(gè)多月便去化完畢。

據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，上海新房交易活躍令庫存告急，或會(huì)使得二手房市場(chǎng)的銷售開始上升，尤其是部分單價(jià)在5萬元、面積在40平方米的小戶型，或更為暢銷，但價(jià)格上漲幅度也會(huì)開始增大。

深圳也是如此，過去10年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成了京滬永遠(yuǎn)漲的神話，在最近兩年又被改寫成“京滬深永遠(yuǎn)漲”。深圳作為后起之秀從去年開始到現(xiàn)在房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

強(qiáng)二線城市庫存逼近紅線

一線城市上演搶房大戰(zhàn)和離婚戲碼，二線城市也不得消停。合肥、廈門、南京和蘇州等“四小龍”，由于價(jià)量不斷上漲，帶來了庫存的大量消化，目前樓市庫存也逼近告急的紅線。

被上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭調(diào)侃為“不敢在調(diào)控上動(dòng)真格”的南京，在經(jīng)歷政府多個(gè)組合拳之后，仍然難掩樓市火熱。南京房?jī)r(jià)從去年開始經(jīng)歷17月連漲后，庫存一直保持低位，庫存壓力可能比北京和上海等一線城市還要大。

去年3月，南京樓市的新房庫存量尚有5.7萬套，處于歷史高位。僅用一年多的時(shí)間，南京樓市便去庫存3.5萬套。據(jù)南京當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，截止到今年8月份，南京住宅可售套數(shù)23766套，而7月份南京全市的住宅成交套數(shù)11882套。這意味著，按目前的銷售速度來看，南京的住宅庫存將在兩月內(nèi)消化完畢。

從南京房?jī)r(jià)上漲上，不難看出樓市需求的旺盛，近期南京各區(qū)的純新盤首次申報(bào)價(jià)格出來后，均刷新了區(qū)域的“天花板”，位于南京城東的一個(gè)新盤——銀城東岳府就火了。

這注定是塊神奇的土地，做火鍋店能全城轟動(dòng)，蓋房子也能把大家驚呆。銀城東岳府原來是海福巷總參涮羊肉的舊址，去年羊肉館拆除，今年則建好了這一樓盤。

8月30日，此樓盤迎來首開，逼近4.2萬元/平米的均價(jià)成就了南京城東第一貴樓盤，也一舉捅破城東房?jī)r(jià)的“天花板”。區(qū)區(qū)60套房，最終網(wǎng)絡(luò)搖號(hào)人數(shù)總共261位，其競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可想而知。

“近日備受關(guān)注的就是炒房號(hào)事件，日益泛濫，價(jià)格都高得離譜。連夜排號(hào)、帶棉被、坐輪椅、拄拐杖搶房、孕婦搶房等等也常被披露。為了買房也是拼了！”南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)說。

南京多個(gè)項(xiàng)目也都開盤售罄。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在8月份，南京金象朗詩紅樹林推出388套房源，現(xiàn)場(chǎng)選房的有600度組客戶，最終項(xiàng)目宣告售罄；六合區(qū)的冠城大通藍(lán)郡推出234套房源，開盤當(dāng)晚基本去化完畢；礦晏山居推出296套房，413組客戶搶房。

按照目前的庫存量預(yù)測(cè)，進(jìn)入9月后南京樓市也很難降溫。據(jù)南京當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，很多開發(fā)商因?yàn)榇饲跋逎q令的影響，開始刻意捂盤惜售。有些開發(fā)商被限價(jià)后甚至放言，暫時(shí)不賣了。

與南京相似的例子比比皆是。12841套，這是9月4日合肥樓市住宅庫存數(shù)據(jù)。按照合肥近期一周2000套左右的銷量計(jì)算，只要一個(gè)月出頭的時(shí)間，這些房子就會(huì)被賣光。

一房難求，價(jià)格上漲，構(gòu)成了今年合肥樓市的景象。在安徽，商品房備案量最多的是合肥市，合肥市商品房的備案量接近4000套，其備案量占到了全省商品房備案量的34.2% 即使限購傳聞不斷，安徽人依然喜歡在合肥買房，“千人搶數(shù)百套房”、“合肥跑”等合肥式買房現(xiàn)象依舊。

廈門庫存也已逼近歷史最低線。中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，7月廈門可售住宅套數(shù)為14727套，環(huán)降8.7%， 降幅全國最大，目前的庫存水平已逼近歷史最低。目前廈門樓市庫存正在不斷萎縮。

然而這幾個(gè)強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)，暫時(shí)還在保持。8月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，7月，合肥、廈門、南京3個(gè)二線城市新建住宅價(jià)格漲幅領(lǐng)跑，同比漲幅達(dá)到30%以上，環(huán)比漲幅達(dá)到3%甚至4%以上，超過北上廣深等一線城市。

真實(shí)庫存更堪憂

目前，北京樓市的庫存住宅基本處于歷史最低點(diǎn)。單獨(dú)從數(shù)據(jù)看，6.1萬套的庫存量，是從2014年10月一路跌下來的。最高點(diǎn)曾是9.2萬套，當(dāng)下庫存已經(jīng)去化了3萬多套。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，樓市實(shí)際的庫存甚至低于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，在樓市庫存的6.1萬套住宅中，其中還包含1.7萬套的回遷房庫存。剔除回遷房之后，剩余的庫存房源中還有大量的無效庫存，這類未簽約的無效房源基本都是有問題的資產(chǎn)或者是開發(fā)商自用的資產(chǎn)。

張大偉認(rèn)為，在剔除了2016年新供應(yīng)待簽約的房源，剔除2013年前多年未出讓的無效房源，可以稱為庫存的只有大約1.5萬套住宅房源。

不過，北京樓市的庫存緊張并不是最近才有的，一直以來已經(jīng)多次經(jīng)歷庫存低谷。

我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉就表示，庫存量應(yīng)動(dòng)態(tài)看待，并不是一個(gè)靜態(tài)數(shù)字。在市場(chǎng)不斷簽約成交的同時(shí)，新開盤待售的樓盤也在不斷增加。再加上自住房等房源的入市，都能在一定程度上緩解庫存的壓力。

庫存告急，除了和新盤數(shù)量大幅減少有關(guān)系以外，一些人為因素確實(shí)也進(jìn)一步加劇了供需矛盾。在一些熱點(diǎn)區(qū)域，各個(gè)項(xiàng)目也都很有“默契”地錯(cuò)開了開盤時(shí)間，這就導(dǎo)致每一個(gè)新項(xiàng)目入市時(shí)都幾乎沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，很輕松地實(shí)現(xiàn)了熱銷甚至日光。

部分項(xiàng)目每次開盤只拿出幾十套房源，通過連續(xù)多次加推，營(yíng)造出火熱銷售的氣氛。有的購房者甚至“為了保證搖上號(hào)，愿意多出幾萬塊錢”。

“開發(fā)商虛報(bào)價(jià)格，放風(fēng)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷售價(jià)，就是為了拉抬市場(chǎng)預(yù)期。加上媒體的炒作成分，一下把價(jià)格拉得比較高，造成市場(chǎng)恐慌，很多買房人都是恐慌性入市。”孟祥遠(yuǎn)說。

在孟祥遠(yuǎn)看來，很多樓盤都稱日光肯定有虛假宣傳的成分。如橋北朗詩金象紅樹林，比如說上個(gè)月，各家樓盤推出來都是日光，銷售卻比供應(yīng)量少，其實(shí)有些日光是有水分的，所以“日光”的說法“我一直不太相信的”。

無錫一名業(yè)內(nèi)人士則表示了不同看法，他認(rèn)為，盡管一些城市商品房庫存量銳減，但不代表整體庫存量就會(huì)緊缺，原因是，“目前還有大量的存量土地還在開發(fā)商手上，只是一直不開發(fā)而已。”

無論如何，一二線城市這樣庫存告急的局面還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。“地產(chǎn)大炮”任志強(qiáng)最近表示，從庫存情況看，房地市場(chǎng)整體處于去庫存過程中，寫字樓和商業(yè)庫存持續(xù)增長(zhǎng)，但住宅庫存總量在下降。任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)仍是支柱性產(chǎn)業(yè)，上半場(chǎng)還沒有完。