金九，想說愛你不容易

袁秀麗

每年9月，各種樓市預(yù)期鋪天蓋地而來。金九銀十幾乎成了樓市是不是好年景的風(fēng)向標(biāo)。今年上半年房企賺得盆滿缽滿，業(yè)內(nèi)對(duì)于金九的預(yù)期更加強(qiáng)烈。

但從8月份以來，南京、合肥、蘇州、廈門等地相繼出臺(tái)樓市調(diào)控政策，鄭州、杭州等地出臺(tái)樓市調(diào)控政策的預(yù)期也很強(qiáng)烈，市場將要逆轉(zhuǎn)的聲音不斷。

單從北京來看，9月供應(yīng)未見突破，成交價(jià)再創(chuàng)新高點(diǎn)，高端化已經(jīng)成為今年樓市主要特征，再用以往的成交量標(biāo)準(zhǔn)來衡量今天的金九有失公平。

商住領(lǐng)跑金九

在北京住宅供應(yīng)日漸稀缺的當(dāng)下，北京商住產(chǎn)品已經(jīng)成為市場主力。住宅成交量在連續(xù)四周徘徊在2000套低位之后，“金九”首周突破3000套。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月首周（8月29日-9月4日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交3185套。而9月第二周（9月5日-9月11日）成交2606套。9月1-11日，北京商品住宅成交量為4250套，同比增加57%。

從具體分析來看，9月1日-11日，純商普宅成交量為1763套，商住成交量達(dá)到2487套，同比增加96%。9月前兩周共入市11個(gè)項(xiàng)目，其中就有4個(gè)商住。“今年以來純商普宅月度成交量基本維持在4000-5000套之間，在市場當(dāng)中的占比也持續(xù)低于半數(shù)。取而代之的是商住類產(chǎn)品占據(jù)市場主力，更是領(lǐng)跑金九市場。”亞豪君岳會(huì)這樣分析認(rèn)為。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月首周北京商品住宅共有5個(gè)項(xiàng)目入市，包括華遠(yuǎn)西紅世一個(gè)商住項(xiàng)目，以及遠(yuǎn)洋·新仕界、中國鐵建·花語金郡等4個(gè)普宅項(xiàng)目。9月第二周共有6個(gè)項(xiàng)目入市，包括魯能·釣魚臺(tái)美高梅公館、遠(yuǎn)洋·菲慕8號(hào)等三個(gè)商住，中信墅·云邸、凱德錦繡·慈云壹號(hào)兩個(gè)普宅，以及華貿(mào)·鉑金墅一個(gè)別墅項(xiàng)目。

凡是入市的項(xiàng)目，幾乎都實(shí)現(xiàn)了熱銷。據(jù)新浪樂居信息顯示，9月3日-4日（周末）入市的五個(gè)項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)了日光，五個(gè)項(xiàng)目分別是華業(yè)東方玫瑰、遠(yuǎn)洋新仕界、華遠(yuǎn)西紅世、中國鐵建花語金郡以及福成時(shí)代廣場。

在二手房方面，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，除卻雙休日，進(jìn)入9月，每日的網(wǎng)簽量基本都在1000套以上，略高于8月上半月942套的工作日日均網(wǎng)簽量。

從以上成交數(shù)據(jù)及市場表現(xiàn)不難看出，金九的開端良好，但在接下來第三周，受到中秋節(jié)的影響，交易量預(yù)計(jì)難于維持現(xiàn)狀。

住宅供應(yīng)有限

與傳統(tǒng)“金九”營銷旺季有所不同，北京住宅供應(yīng)市場并未出現(xiàn)集中推盤現(xiàn)象。似乎“金九”的旺季光環(huán)已逐漸逝去。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)9月北京住宅市場將有30個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括遠(yuǎn)洋新仕界、中信墅·云邸等14個(gè)純新盤，以及包括冠城大通百旺府、遠(yuǎn)洋天著、旭輝26街區(qū)等在內(nèi)的16個(gè)老項(xiàng)目后期。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析稱，今年以來北京住宅市場月度開盤量始終保持在30個(gè)左右的水平，金九供應(yīng)也未見突破。更多開發(fā)商選擇在年初“趕”業(yè)績，今年上半年大量房企按時(shí)甚至超額完成任務(wù)，下半年銷售壓力驟減，而在存貨量明顯不足的情況下，下半年房企更多的是考慮提升利潤率，而不是加快去化速度，因此進(jìn)入9月并未出現(xiàn)供應(yīng)集中爆發(fā)現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，在供應(yīng)短缺下，成交依然旺盛，庫存將很快進(jìn)入5萬套區(qū)間。從未來供應(yīng)看，北京已經(jīng)進(jìn)入城市化末期，供應(yīng)量很難明顯增加，雖然政策增加7090土地供應(yīng)，但2016年供需結(jié)構(gòu)緊張的形勢很難改變。

郭毅預(yù)計(jì)，2016年剩下的幾個(gè)月中項(xiàng)目開盤量也不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)，主要是受到土地供應(yīng)不足的影響，明年市場形勢將更加嚴(yán)峻。今年前8個(gè)月北京公開土地市場僅出讓7宗地，其中純商品住宅面積僅42萬平方米，而今年純商品住宅的成交面積即達(dá)到472.61萬平方米，供地量與商品房需求量之間比值達(dá)到1：11。

如果從拿地到項(xiàng)目上市以一年為周期算，在今年宅地供應(yīng)的極度短缺的情況下，明年能夠入市的純新盤屈指可數(shù)。

高端化明顯

宅地供應(yīng)不足以及成本的快速攀升，使得純新盤高價(jià)入市，老項(xiàng)目跨越式上漲，在北京樓市，中高端產(chǎn)品已占絕對(duì)主力。

10萬+的豪宅項(xiàng)目在北京已經(jīng)不是什么新鮮事。郭毅表示，9月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目中，包括紫闕·天祿、中駿天宸、華潤昆侖域三個(gè)10萬+頂豪，以及冠城大通百旺府、住總香榭8號(hào)、澤信公館等多個(gè)高端項(xiàng)目，這些項(xiàng)目或本身為地王，或?yàn)榈赝蹴?xiàng)目拉動(dòng)，售價(jià)均已邁上一個(gè)新的臺(tái)階。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月第二周入市項(xiàng)目中，兩個(gè)普宅項(xiàng)目單價(jià)全部在5萬元/平方米以上，其中凱德錦繡·慈云壹號(hào)單價(jià)高達(dá)9萬元/平方米；三個(gè)商住項(xiàng)目當(dāng)中魯能·釣魚臺(tái)美高梅公館單價(jià)高達(dá)8.6萬元/平方米，另外兩個(gè)啟迪香山、遠(yuǎn)洋·菲慕8號(hào)單價(jià)分別為5.75萬元/平方米、4萬元/平方米；甚至別墅項(xiàng)目華貿(mào)·鉑金墅單價(jià)也達(dá)到7萬元/平方米左右。

9月第一周入市項(xiàng)目中，通泰國際公館去年新盤入市價(jià)格僅27000元/平方米，此次入市價(jià)格已高達(dá)50000元/平方米，漲幅高達(dá)85%；兩個(gè)純新盤受到地價(jià)因素影響，入市價(jià)格更是區(qū)域最高水平，其中大興亦莊區(qū)域的中國鐵建·花語金郡開盤價(jià)高達(dá)54000元/平方米。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也佐證了北京樓市高端化的特征，前8月，北京商品房住宅合計(jì)簽約32668套，同比下調(diào)了10.7%，但成交面積達(dá)到了486萬平米，是近3年最高點(diǎn)，大戶型成交比例明顯上漲。成交均價(jià)達(dá)到35372元每平米，創(chuàng)造了歷史高點(diǎn)，同比上漲24.9%。

張大偉分析稱，2016年是北京首次成交均價(jià)突破3萬元的年度。從占據(jù)北京2016年前8月成交榜單的項(xiàng)目看，前10名項(xiàng)目，簽約均價(jià)在3萬元以下的只有一個(gè)項(xiàng)目，而簽約均價(jià)在4萬以上的多達(dá)8個(gè)。均價(jià)在6萬元以上的高端項(xiàng)目更是達(dá)到了5個(gè)。對(duì)于平均單套519萬元的商品房住宅市場，剛需已經(jīng)很難進(jìn)入，豪宅化趨勢也非常明顯。

伴隨著住宅高端化，精裝項(xiàng)目也明顯增多，從9月預(yù)計(jì)入市的30個(gè)項(xiàng)目特征來看，17個(gè)普通住宅當(dāng)中，精裝修項(xiàng)目多達(dá)11個(gè)；9個(gè)商住項(xiàng)目當(dāng)中，也有多達(dá)6個(gè)項(xiàng)目精裝修交付。純新盤為做出差異性，老項(xiàng)目為匹配新的價(jià)格高度，都不得不在精裝修上苦下功夫。

北京“金九”成色或不足

雖然目前樓市的購房熱情仍旺盛，但是受供應(yīng)及高端化的影響，交易量必然受到影響。郭毅認(rèn)為，今年以來北京住宅市場月度開盤量始終保持低位，及受政策預(yù)期等影響，北京“金九銀十”或不及預(yù)期。

而相比之下，進(jìn)入“金九”，廣州樓市正在醞釀新一波高潮。據(jù)房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，截至8月30日，2016年廣州在“金九銀十”期間預(yù)計(jì)有104個(gè)樓盤推新，較去年增加了38個(gè)盤。廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，今年廣州整體的價(jià)格趨勢還有上升的可能。

但是對(duì)于深圳房價(jià)走勢，有專家分析認(rèn)為，今年“金九銀十”將難以重現(xiàn)去年的大漲局面，總體將呈現(xiàn)出“穩(wěn)中略漲”的態(tài)勢，而且漲價(jià)幅度并不會(huì)太過明顯。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，目前一手、二手房成交規(guī)模仍處于歷史低位，“深圳樓市將繼續(xù)處于調(diào)整狀態(tài)”。

張大偉認(rèn)為，決定房地產(chǎn)市場金九銀十成色要素除供需結(jié)構(gòu)等因素外，還受到政策影響。8月最后一天，多個(gè)城市再次出臺(tái)調(diào)控政策，廈門、武漢等城市紛紛出臺(tái)了限購、限貸政策。

此外，同類型房價(jià)漲幅比較快的城市主要有：南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城市，都有可能會(huì)出臺(tái)升級(jí)加碼的調(diào)控政策。實(shí)際執(zhí)行的力度低于之前市場預(yù)期，政策雖然直接影響不大，但從心理影響看，這代表了一輪收緊調(diào)控的開始。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱則稱，目前政策面依舊趨寬的城市而言，近期市場較熱的應(yīng)當(dāng)警惕，杭州、天津下半年來成交量保持高位，房價(jià)漲幅也均躋身全國前十，接下來均有出臺(tái)地方限制性政策的可能。因?yàn)樽?014年以來，中央已經(jīng)連續(xù)兩年發(fā)布“9·30新政紅包”，今年也有可能出政策，“金九銀十”這個(gè)說法應(yīng)該沒有了。