再見，商住用地

龔小鋒

過去幾年，商住房在北京新房市場所占比重不斷提高。2016年以來，北京商住公寓的成交規(guī)模已經(jīng)超過住宅，成為新房成交主體。然而，由于商改住本身不合法規(guī)，再加上商住的火熱側(cè)面推動了樓市價格上漲，目前北京住房調(diào)控主基調(diào)是遏制商改住項目和嚴(yán)控商住市場，政府不再供給新增商住用地，

北京嚴(yán)控商住

“前一陣子流傳的那份商住文件，你知道更具體的情況嗎？”北京一名業(yè)內(nèi)人士問記者，他所詢問的，正是8月17日，北京多部門參與召開的名為“關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項目研討會”。

不過，探討之后，目前尚未出結(jié)果和文件。但從這次會議流出的消息來看，目前北京住房調(diào)控主基調(diào)是遏制商改住項目和嚴(yán)控商住市場，政府不再供給新增商住用地。若此令一出，未來北京樓市將再無新增商住房。

據(jù)了解，北京將現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)項目分為拿到地但未開工的、開工但未預(yù)售的、已開工但未竣工的、已銷售的四類。

參加《關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項目研討會》的專家與專業(yè)人士提出，“除了已銷售的這一類項目之外，其他三類的一切手續(xù)可以停辦，未開工的要暫緩發(fā)開工證，重審規(guī)劃方案；已開工的可以暫時停工，重新審查施工圖設(shè)計、規(guī)劃、開工方案等，確保不進行商改住?！?/p>

另外，還有一份關(guān)于嚴(yán)控北京商住樓市的《請示》流傳于網(wǎng)絡(luò)，其不但要求“堅決不能再新增商住，商辦用地暫停上市，堅決不開商住改住宅的口子?！边€發(fā)表了更為嚴(yán)厲的措辭，“沒建的商住樓將重新開會研究，對已批未建圖紙一律重新再審。發(fā)現(xiàn)疑似問題將整改，對違法銷售企業(yè)將起訴?！?/p>

雖然統(tǒng)一意見暫未形成，不過北京對商住的態(tài)度很快會趨于明朗。目前北京各部門正對相關(guān)項目進行摸底，校核設(shè)計方案后，會將審核結(jié)果匯總上報。

撐起樓市半壁江山

北京市相關(guān)部門之所以重新討論限制商住房，鏈家研究院分析師許小樂認為，這首先是因為商改住改變了土地規(guī)劃用途，一直是政府嚴(yán)格禁止的項目。

此前北京市政府已歷經(jīng)了幾次商住整頓， 2010年“6？28”監(jiān)管令，2011年“5？16”商改住禁令，今年的通州商住限購，以及本月進行的第四次商住整頓重啟。

“但從實施效果看，這些政策并未得到很好的執(zhí)行，缺乏監(jiān)管實施細則，開發(fā)商仍然打擦邊球，在建造時候預(yù)留出上下水管道、接入天然氣管道，改變房屋平面布局，對房屋重新進行分割等?！痹S小樂說。

近幾年北京的土地供應(yīng)規(guī)模和住宅供應(yīng)規(guī)模逐年下降，土地價格不斷攀高，整體有效供應(yīng)不足的情況下，新房市場出現(xiàn)高端化傾向。因此，北京市不少商住公寓項目出現(xiàn)開盤日光現(xiàn)象，成交熱度十分惹眼。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年至2015年，北京新增商住公寓的供應(yīng)套數(shù)從22038套攀升至36406套，漲幅為65.2%，同期供應(yīng)面積的漲幅為35.6%，2014年前北京商住占市場成交量不足20%，這一比例2015年提升至28.5%，2016年上半年攀升至55.9%。

在樓市升溫時，商住吸引了越來越多的投資者進入市場，某種層面上推動房價的飆升，既不利于北京市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，也不利于北京市進一步穩(wěn)定和控制人口，這是北京嚴(yán)控商住的主要原因。

尤其是今年上半年北京商住房再掀熱潮。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計，2016年前8月北京商住類產(chǎn)品共成交41629套，相當(dāng)于去年同期的5倍，相比去年全年成交量也高出98%，創(chuàng)造歷史新高。成交量翻倍增長，前8月商住類產(chǎn)品成交金額高達774.82億元，比2015年全年還高出88%。

全面限購可能性不大

對于此次北京商住的專門研討，業(yè)內(nèi)也揣測紛紛。此前諸多開發(fā)商更是吸取通州商住房限購時的前車之鑒，每當(dāng)有限購傳言傳出時，就會出現(xiàn)一大批商住項目開發(fā)商連夜賣房的盛況。

在今年6月中旬，北京商住就曾面臨一次限購傳聞。不少商住項目紛紛打出產(chǎn)品或?qū)⑾拶彽目谔枴Ｔ诳只诺拇邉又拢?月北京商住創(chuàng)下了10.9萬套的成交高峰。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，商住公寓政策不會太緊，未來不可能全面限購。最近5年，公寓類土地過剩1450萬平米，按照成交平均公寓的單套68平米，也就是說公寓類潛在供應(yīng)為21萬套左右。

在他看來，按照2015年前平均每年2萬套左右的成交計算，公寓的潛在供應(yīng)大約可以賣10年。商住公寓潛在供應(yīng)非常驚人。所以從房價調(diào)控的角度看，不太可能嚴(yán)格限購。

商住限購與否尚未可知，不過，關(guān)于商住的整頓確實正在加大力度。在繼通州商住項目全面限購、通州商住項目樣板間封閉之后，門頭溝商住項目也已經(jīng)啟動“內(nèi)部整頓”。

據(jù)記者從門頭溝多個項目了解到，這一整頓的具體內(nèi)容包括在項目現(xiàn)場增設(shè)區(qū)住建委公示的“商住項目購買提示公告”，項目售樓處樣板間內(nèi)所有與居住有關(guān)的裝修設(shè)計全部拆除。同時，要求項目銷售時不得向客戶強調(diào)項目的可居住功能。

許小樂也認為，從目前政策導(dǎo)向看，政策傾向于限制新增商住房供給，限制在售新建商住房和限制存量商住房流通可能性不大，已經(jīng)購買了商住房的人群大可不必驚慌。

無論如何，在北京暫停商住用地的大背景下，樓市商住庫存經(jīng)過未來數(shù)年的消化完之后，將逐漸退場。