去庫存未止，又現(xiàn)補(bǔ)庫存

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1-5月，全國商品房銷售面積4.80億平方米，同比增長33.2%，增速比1-4月份回落3.3個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于快速增長區(qū)間。

在商品房銷售高速增長的帶動(dòng)下，5月末，我國商品房待售面積降至7.22億平方米——盡管仍然高于2015年末的7.19億平方米，但已經(jīng)是今年以來的最低水平。

“去庫存取得初步成效?！眹医y(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎說。

公積金支持去庫存，分化趨勢加劇

快速增長的住房公積金提取規(guī)模，似乎也從側(cè)面印證了李皎的判斷。

5月31日，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合印發(fā)了《全國住房公積金2015年年度報(bào)告》。報(bào)告指出，2015年全年，住房公積金繳存額1.45萬億元，比上年增長12.29%；提取額1.09萬億元，比上年增長44.92%。提取額占全年繳存額的75.52%，比上年提高17個(gè)百分點(diǎn)。

“提取額度大規(guī)模增加，說明公積金提取效率有所提高，也在一定程度上反映了住房消費(fèi)市場的持續(xù)活躍?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

實(shí)際上，自2015年“3.30新政”以來，非一線城市的購房首付比例一再下調(diào)，貸款條件也在逐漸放寬。就住房公積金而言，推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地樓市宏觀調(diào)控政策的“標(biāo)配”。

在諸多調(diào)控政策的作用之下，我國房地產(chǎn)市場兩級(jí)分化的格局也在愈演愈烈。

業(yè)內(nèi)人士觀察指出，一線城市和人口基本面較好的二線城市，住房需求持續(xù)高漲，呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)增”的局面；其他二線城市和部分三線城市從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)優(yōu)化，逐漸步入“量減價(jià)穩(wěn)”階段，有一定的庫存壓力；部分三線城市和四線城市缺乏有效需求，去庫存壓力巨大。

據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉統(tǒng)計(jì)，超過70%的待售庫存面積，都集中在600多個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的三、四線城市，部分地區(qū)商品房存銷比甚至超過30個(gè)月——也就是說，即便不考慮新增面積，這些城市賣完現(xiàn)有的房子也至少需要30個(gè)月。

而在北京、上海、廣州和深圳4個(gè)一線城市，庫存去化周期通常小于10個(gè)月。

“對(duì)于多數(shù)三、四線城市開發(fā)商來說，由于開發(fā)周期長、資金借貸成本高，利潤已經(jīng)攤得很薄，一些項(xiàng)目甚至已經(jīng)不賺錢了。在貴陽市主城區(qū)，一些樓盤尾盤已積壓了兩三年，未來兩年內(nèi)也很難去化?！辟F陽市房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長歐筑秋日前接受媒體采訪時(shí)說。

中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)指出，除了國家統(tǒng)計(jì)局明確納入庫存量的7.22億平方米待售面積，企業(yè)拿地但尚未開工的、在建項(xiàng)目未竣工的（除已預(yù)售）等也應(yīng)當(dāng)計(jì)入庫存。

據(jù)他測算，截至2015年年底，我國商品住房總庫存約為39.96億平方米。其中，現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個(gè)月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化?！拔覈》渴袌鲆呀?jīng)步入‘結(jié)構(gòu)性過剩時(shí)代，‘一線城市供求矛盾突出與‘三四線城市供過于求并存，單純依靠宏觀調(diào)控政策，已經(jīng)很難刺激這些三、四線城市釋放庫存需求?！?/p>

“虹吸”作祟：個(gè)貸率沖高，庫存難去

更加麻煩的是，“一、二線城市樓市的火熱，很可能對(duì)三、四線城市去庫存帶來不利影響”，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟說。

他指出，降低首付比例、提供貸款優(yōu)惠等利好政策的出臺(tái)，本意在于普惠性地去庫存，然而在市場的資源配置作用之下，卻形成了資金的“虹吸”效應(yīng)：資金一致流向那些更具有保值投資前景的一、二線城市樓市。

某大型房企投資發(fā)展部門負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，大多數(shù)三、四線城市不僅庫存很高，而且還面臨著人口持續(xù)流出壓力。如庫存壓力最大的東北地區(qū)，近10年來凈流出人口總數(shù)高達(dá)200萬。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，即便是沈陽、哈爾濱和大連等重點(diǎn)二線城市的樓市去化周期都在3年左右，更遑論該地區(qū)的其他三、四線城市?！皬?015年初開始，我們就把業(yè)務(wù)集中在一線及武漢等二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。”

長期專注吉林省某三線城市地產(chǎn)開發(fā)的孫先生證實(shí)了上述判斷。他告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，由于銷售不利，公司資金非常緊張?！案鞔筱y行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款都很謹(jǐn)慎，像我們這種中小企業(yè)很難拿到錢?！?/p>

供給受到抑制，需求獲得了極大的滿足。

2015年全年，住房公積金管理機(jī)構(gòu)共發(fā)放個(gè)人住房貸款312.5萬筆總計(jì)1.10萬億元，分別較上年增長40.44%和68.10%；年度末個(gè)人住房貸款余額占住房公積金繳存余額的比率個(gè)貸率已經(jīng)由上年度的不足70%攀升至80.80%。

“個(gè)貸率能夠說明住房公積金支持個(gè)人貸款買房的力度。個(gè)貸率過低，說明公積金支持貸款購房的力度不夠，但過高又意味著公積金余額‘吃緊?！眹?yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，個(gè)貸率通常以85%作為警戒線。

而在2015年度，北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、重慶和貴州10個(gè)省市的個(gè)貸率都已經(jīng)超過85%，天津個(gè)貸率甚至達(dá)到了101.46%。

嚴(yán)重緊缺的流動(dòng)性，已經(jīng)給試圖通過公積金杠桿去庫存的地方政府敲響了警鐘。

《經(jīng)濟(jì)》記者注意到，除了北京、上海兩個(gè)一線城市之外，其它8個(gè)省市公積金“吃緊”都與其施行的寬松信貸政策有關(guān)，但受到“虹吸”效應(yīng)的影響，“個(gè)貸率超過85%”并不能與“去庫存效果顯著”畫上等號(hào)。

在將“約談”和“問責(zé)”列入去庫存辦法的江西，公積金個(gè)貸率的上升只是當(dāng)?shù)仄D難去庫存的一個(gè)縮影。

江西省住建廳廳長陳平曾在2016年初表示，“去庫存”是今年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)任務(wù)之一，是房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)向好的根本所在、關(guān)鍵所在、希望所在。為此，江西將大力釋放住房公積金，對(duì)于住房公積金仍有存量資金的市縣將進(jìn)一步降低首付比例、提高貸款額度，放寬公積金貸款提取條件，實(shí)施公積金和貸款并舉的政策。確保符合條件的職工購房應(yīng)貸盡貸，還將積極推進(jìn)農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度。

然而，在“虹吸”效應(yīng)的作用下，寬松的信貸政策非但沒能推進(jìn)江西省三、四線城市庫存的下降，反而極大地刺激了南昌地區(qū)的房地產(chǎn)市場。截至2015年年末，南昌住房公積金個(gè)貸率達(dá)到112%，在當(dāng)年全國個(gè)貸率超過100%的25個(gè)城市中排名第三；而今年1月底，南昌住房公積金個(gè)貸率更是達(dá)到了117%。為了緩解資金壓力，南昌不得不暫停受理公積金繳存職工“商轉(zhuǎn)公”的貸款申請(qǐng)。

江西省宜春市一位房地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時(shí)表示，基于目前的月銷售量，南昌去庫存僅需7個(gè)月，而宜春則需要24到36個(gè)月。為了推進(jìn)宜春、鷹潭等三、四線城市庫存下降，兩地政府甚至不惜投入數(shù)億元資金直接補(bǔ)貼購房者。

部分二線城市需補(bǔ)庫存

而在個(gè)貸率僅次于天津的江蘇，今年以來樓市庫存顯著減少、樓價(jià)大幅攀升，以至于蘇州、南京等熱點(diǎn)城市不得不出臺(tái)土地限價(jià)令，對(duì)掛牌地塊設(shè)置最高報(bào)價(jià)。

即便是在省內(nèi)知名的高庫存代表城市無錫和常州，庫存去化周期也已經(jīng)降至9個(gè)月，回歸了8-10個(gè)月的合理水平。但就在2015年，以上兩地的庫存去化周期還曾經(jīng)高達(dá)20個(gè)月。

江蘇當(dāng)?shù)孛襟w《新華日?qǐng)?bào)》報(bào)道指出，無錫、常州等地庫存之所以能夠快速下降，主要是因?yàn)橥恋毓?yīng)減少、首付比例下調(diào)以及公積金貸款寬松等政策的刺激。

可以想象，在“虹吸”效應(yīng)的作用下，相較無錫、常州兩地，蘇州和南京所受的刺激自然更加驚人?！督?jīng)濟(jì)》記者了解到，2015年度，蘇州、南京兩地個(gè)貸率分別高達(dá)99.43%和104.58%，遠(yuǎn)超85%的警戒線，且呈不斷增高趨勢。

與此同時(shí)，易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2016年1月底，蘇州、南京的庫存量分別為450萬平方米、549萬平方米，而同期成交量分別為121萬平方米、135萬平方米，這意味著，兩地庫存去化周期均在4個(gè)月以內(nèi)——遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市10個(gè)月的平均水平。

在卓有成效的去庫存調(diào)控措施之后，江蘇省不得不出臺(tái)一系列的限制性措施為樓市“降溫”。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士提醒《經(jīng)濟(jì)》記者，部分二、三線城市房地產(chǎn)市場異?；鸨芸赡苁情_發(fā)商故意制造的假象?！坝械臉潜P會(huì)把一棟樓拆分銷售，每次都只是少量推房，制造出銷售火熱甚至‘光盤的假象。這些伎倆都很常見?！币坏┖笃陬A(yù)售許可量增長，大量房源入市，不排除無錫、常州地區(qū)的庫存量再回“警戒線”之上。

同時(shí)，盡管地方政府頻頻要求開發(fā)商降價(jià)，但去庫存政策推動(dòng)下繁榮的房產(chǎn)交易無形中“保住”了房價(jià)。即便是在三、四線城市，房價(jià)下降也并不常見。

“沒有人愿意降價(jià)。除非實(shí)在借不到錢，不賣不行了?！遍_發(fā)商孫先生說，受到拿地成本等因素影響，短期內(nèi)不太可能出現(xiàn)普遍、大幅降價(jià)。

廣西保利置業(yè)集團(tuán)董事長吳光明也在接受媒體采訪時(shí)指出，只有很少的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意以降價(jià)方式去庫存，那往往是項(xiàng)目虧損嚴(yán)重沒法維持下去了，要解決現(xiàn)金流的問題。“降價(jià)不是持續(xù)發(fā)展的對(duì)策，難以成為開發(fā)商的主動(dòng)行為。”