泡沫與崩盤：一個(gè)樓市神話的發(fā)生與破滅

宗和

經(jīng)濟(jì)下行，一線二線城市房價(jià)卻不斷上漲；眾多中小企業(yè)關(guān)停，投身房地產(chǎn)市場；“地王”連接不斷，樓盤一天一個(gè)價(jià)；房價(jià)不會(huì)跌的神話大行其道，人人都在談?wù)摲渴?，唯恐買房晚了，甚至形成離婚購房熱潮……

這種場景與當(dāng)初的日本、中國香港何其相似？

如今的樓市是否存在泡沫？這是一個(gè)顯而易見的問題，但我們這近20年來，從未有過崩盤的經(jīng)驗(yàn)，大多數(shù)人一直在相信房價(jià)永遠(yuǎn)漲的神話。但經(jīng)濟(jì)規(guī)律是客觀存在的，不存在特殊。即便你不斷使用大規(guī)模的刺激手段，也不過是把泡沫發(fā)生的時(shí)間向后延遲而已。

我們最應(yīng)該學(xué)習(xí)的，是如何面對(duì)泡沫。

神話是如何煉成的

日本樓市狂熱時(shí)，有兩大“神話”一直刺激著所有投資者。

第一個(gè)神話是“土地不會(huì)貶值”。日本人多地少，人們堅(jiān)信土地永遠(yuǎn)是稀缺的。日本全民陷入炒地買房風(fēng)潮，土地價(jià)格不斷暴漲，“地王”每隔幾個(gè)月就刷新一次。

從1985年底到1990年初，短短四年多時(shí)間，日本城市地價(jià)增長了200%。1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國全國的土地價(jià)格，而美國的面積則是東京的1.5萬倍。

一寸土地一兩金，銀座崛起“地王”最巔峰。無論是實(shí)體企業(yè)還是金融機(jī)構(gòu)，都不計(jì)成本將資金投入土地市場。

其實(shí)，金山銀礦的底子早已虧空了。

第二個(gè)神話是“東京房價(jià)不會(huì)下跌”。奠定這一“神話”崇拜基礎(chǔ)的，是日本過去幾十年強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長，日本一躍成為世界第二經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國。在日本人看來，日本取代美國成為世界第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國似乎不遠(yuǎn)了。

為這一神話推波助瀾的，還有這樣一種信念：政府永遠(yuǎn)會(huì)支持房地產(chǎn)，日本只有一個(gè)東京，吸引著全國乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎會(huì)有泡沫破裂的擔(dān)憂？

然而，人們忽略了，當(dāng)時(shí)的日本城市化率已經(jīng)達(dá)到77.4%，而老齡化率開始攀升。城市化紅利消失，人口紅利不再，經(jīng)濟(jì)失去增長動(dòng)力，房價(jià)也就失去支撐。

值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盤時(shí)，下跌就越嚴(yán)重。

堅(jiān)信兩個(gè)“神話”無堅(jiān)不摧，上到房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，下到普通居民，沒有人不在購置房產(chǎn)和股票，期待在持續(xù)的暴漲中大賺一筆。

買房炒地蔚為大觀，媒體把這種狂熱視同于經(jīng)濟(jì)繁榮，熱烈鼓吹，甚至援引歷史上的巖戶景氣、神武景氣等來命名。

然而，危機(jī)還是來了。

2011年，日本推理小說家東野圭吾在《解憂雜貨店》中，通過穿越時(shí)空的來信，幫助女主角在樓市崩盤之前躲過一劫。

然而，大多數(shù)普通日本人卻沒有小說里的幸運(yùn)。

崩盤的代價(jià)

1990年，股票市場率先崩盤。短短一兩年間，日經(jīng)指數(shù)從最高的38915點(diǎn)跌到14309點(diǎn)，跌幅高達(dá)50%以上。

接著，樓市崩盤。由于土地市場與資本市場關(guān)系密切，資本市場崩盤隨即傳導(dǎo)到樓市。金融機(jī)構(gòu)為避免損失，要求企業(yè)償還貸款，企業(yè)不得不變賣股票和不動(dòng)產(chǎn)，大量地產(chǎn)拋到樓市，地價(jià)應(yīng)聲而跌。

房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，銀行因?yàn)椴涣假J款率暴增而倒閉，普通國民住房轉(zhuǎn)眼之間成了負(fù)資產(chǎn)。

崩盤之前，難道日本政府沒有做出任何努力嗎？

其實(shí)，早在崩盤之前幾年，政府就已看到樓市和股市的狂熱，頻頻出手，可惜無濟(jì)于事。

當(dāng)時(shí)日本的樓市調(diào)控措施與現(xiàn)在并沒有什么兩樣。1987年，日本政府要求金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款量，“房地產(chǎn)貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”；同時(shí)提高房地產(chǎn)稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅。

然而，這些舉措對(duì)房市并沒有產(chǎn)生任何正面影響。土地管控措施，非但沒能遏制地價(jià)飛漲，反而因?yàn)閷?duì)土地限制過多，從而導(dǎo)致供給不足，地價(jià)不降反升。

在貨幣市場上，日本開始大幅度收縮。在短短1年內(nèi)，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率，連續(xù)5次加息。然而，過于著急的貨幣政策，反而成為股市崩盤的導(dǎo)火索。

崩盤的代價(jià)有多大？

20年來，日本六大主要城市住宅用地價(jià)格跌幅達(dá)到65%。隨著房價(jià)暴跌，國民財(cái)富持續(xù)縮水，損失高達(dá)1500萬億日元，相當(dāng)于日本3年的GDP總和。日本經(jīng)濟(jì)更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%。

這是所有日本人都難以磨滅的記憶。在日本有一個(gè)名詞“泡沫經(jīng)濟(jì)”，特指八十年代那段瘋狂的時(shí)光；從1990年至今的二十多年，日本人又發(fā)明了一個(gè)名詞“失去的二十年”，失落情緒遍及整個(gè)日本。

泡沫時(shí)代的生存法則

中國樓市從2002年起，就不斷有專家告誡我們：樓市要崩盤了，不要買房。結(jié)果房價(jià)漲了10幾年，崩盤還是沒有等來，倒是自己離房子越來越遠(yuǎn)了。

再強(qiáng)大的政府、再流弊的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，誰也預(yù)測不到、誰也擋不住商業(yè)大周期的突襲。預(yù)測泡沫都是徒勞的，成功逃過泡沫更是少部分人才會(huì)有的好運(yùn)氣。

長遠(yuǎn)看泡沫遲早是會(huì)破的，就像長遠(yuǎn)看人總是會(huì)死的一樣，難道這樣，你要每天把自己活得苦逼逼的？

這世上最不靠譜的事就是預(yù)測不可知的未來了，最簡單的一個(gè)法子：如果你永遠(yuǎn)只堅(jiān)持一種觀點(diǎn)，一定是對(duì)的。比如，你每年都公開說一次：房價(jià)一定會(huì)跌的?？催^去那些地方的房價(jià)史，一般最長也就30年吧，你一定會(huì)答對(duì)一次的。

長期看，因?yàn)楹ε屡菽蝗ベI房，個(gè)人所承擔(dān)的損失要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于躲過泡沫的收益。因?yàn)橐粋€(gè)大泡沫的形成和破裂，有可能橫跨你的一生。

在深圳，即便是你遲至2013年在關(guān)內(nèi)買一套四房，今天你也可能是一名千萬富翁了，至少，你不用面對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)漲到1000萬才能買一套房子的焦慮了。

無論如何，在這些年的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中，我們能看到，房地產(chǎn)依舊是儲(chǔ)藏財(cái)富和抵抗通脹的最好方式。

也許有更好的，但是，和普通老百姓攸關(guān)又最沒有專業(yè)門檻的，就是房地產(chǎn)了?？纯疵绹?、中國香港那些數(shù)據(jù)，結(jié)論很鮮明，香港房價(jià)在1998年亞洲金融風(fēng)暴之后依然創(chuàng)了新高。每一個(gè)國家的房地產(chǎn)在長期過程中，都會(huì)表現(xiàn)出上漲，期間會(huì)經(jīng)歷多次的小調(diào)整，但基本都是：漲起來很兇猛，跌起來一般般，最后來一個(gè)大泡泡收尾，再重新開始。

泡沫是很可怕，但最可怕的是，你因?yàn)閾?dān)心那個(gè)不知道啥時(shí)候來的泡沫而選擇了什么都不做。那么，即便泡沫崩潰了，你自信有錢去抄底嗎？房地產(chǎn)至少還能跑贏通脹，但你只持有的現(xiàn)金卻在時(shí)間的流逝中，全貶值了。

總之，中國的房價(jià)，一線城市的房價(jià)，不要指望它沒有泡沫，不崩盤。因?yàn)槲覀儚膩頉]有經(jīng)歷過崩盤，所以才會(huì)相信房價(jià)永遠(yuǎn)上漲的神話。但市場就是市場，不存在特殊，即便你不斷使用大規(guī)模的刺激手段，也不過是把泡沫發(fā)生的時(shí)間向后推延而已。

我們最應(yīng)該學(xué)習(xí)的，是如何面對(duì)泡沫。