地產(chǎn)股只有階段性機(jī)會(huì)

周少鵬

中央政府曾在2015年將房地產(chǎn)去庫(kù)存作為今年五大重點(diǎn)工作之一，剛進(jìn)入2016年各地去庫(kù)存政策便相繼落地執(zhí)行，速度之快令人震驚。先有國(guó)家降低首套/二套房首付比例，后有廣東、上海等地的具體政策出臺(tái)，沈陽(yáng)更是曝出畢業(yè)五年內(nèi)的大學(xué)生“零首付”的舉措，政策驅(qū)動(dòng)下，一方面，樓市重現(xiàn)火爆局面，上海、廣州、深圳等一線城市新盤(pán)成交均價(jià)繼續(xù)上漲；另一方面，在降準(zhǔn)和銷(xiāo)售激增的利好刺激下，A股地產(chǎn)股再度崛起，連續(xù)兩天大幅上漲。樓市的春天似乎又要來(lái)了。對(duì)此投資者普遍存在兩個(gè)疑問(wèn)：房子該不該買(mǎi)？地產(chǎn)股該不該買(mǎi)？

帶著上述兩個(gè)疑問(wèn)，筆者近日參加了中金公司舉辦的2016年房地產(chǎn)行業(yè)主題投資會(huì)議，與房地產(chǎn)研究員寧?kù)o鞭進(jìn)行了深度的交流。

寧?kù)o鞭表示，當(dāng)前的樓市火熱僅是一線城市的表明現(xiàn)象，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)銷(xiāo)力仍嚴(yán)重不足，可持續(xù)性并不充分。而且從過(guò)往數(shù)據(jù)分析，全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售極有可能呈現(xiàn)出前高后低的走勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大小由政府政策決定，樂(lè)觀局勢(shì)會(huì)像90年代的臺(tái)灣，悲觀局勢(shì)會(huì)像80年代的日本。對(duì)于近期地產(chǎn)股的拉升，寧?kù)o鞭表示不看好，他認(rèn)為地產(chǎn)股今年只有階段性機(jī)會(huì)。

銷(xiāo)售額或前高后低

近期在一系列政策的刺激下，樓市重現(xiàn)火熱局面。根據(jù)wind的數(shù)據(jù)，2016年2月全國(guó)30大中城市商品房成交面積達(dá)到1176萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.8%，其中一線城市商品房成交面積為248萬(wàn)平方米，同比激增41.1%，大幅超出市場(chǎng)預(yù)期。不過(guò)今年以來(lái)推盤(pán)數(shù)量較15年有所降低，原有庫(kù)存有一定消耗。目前一線城市開(kāi)盤(pán)去化率普遍維持在高位水平，而二線城市去化率則呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，目前已下降至70%以下水平。

面對(duì)樓市的回暖，寧?kù)o鞭表示，從過(guò)往10年數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)本為每三年就會(huì)有一次小年行情，分別出現(xiàn)在2005年、2008年、2011年和2014年，但受政策刺激影響，“三年一小年”的行情可能會(huì)提前到2016年上演。但他也表示，這并不意味著全年樓市都有機(jī)會(huì)，根據(jù)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的一次，今年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積將會(huì)下降5%，投資增速上升5%，新開(kāi)工降幅會(huì)降至-8%。全年地產(chǎn)銷(xiāo)售額會(huì)出現(xiàn)一個(gè)前高后低（即上半年增速高，下半年回落），而受益樓市銷(xiāo)售火熱，開(kāi)發(fā)商將加大投資力度，因此投資則會(huì)出現(xiàn)相反的局面（即上半年增速低，下半年回升）。需要注意的是，從香港樓市經(jīng)驗(yàn)看，樓市一般會(huì)在股市見(jiàn)頂一年后開(kāi)始下跌，去年6月A股出現(xiàn)本輪牛市的高點(diǎn)，因此可以判斷今年下半年樓市也即將達(dá)到頂點(diǎn)。

樓市風(fēng)險(xiǎn)化解取決于政策

新年以來(lái)，政府通過(guò)降低首套房/二手房首付比例以及交易稅費(fèi)減免等措施為樓市庫(kù)存出清。寧?kù)o鞭預(yù)測(cè)上半年政府手中最后一手牌，包括公積金貸款提高異地流動(dòng)支持力度，戶籍管制放開(kāi)、鼓勵(lì)農(nóng)民工入城以及按揭貸款利息補(bǔ)貼等都將陸續(xù)打出，樓市的火熱上半年有望持續(xù)保持熱度。

不過(guò)他也表示，無(wú)論現(xiàn)在政府允許購(gòu)樓者加杠桿，還是降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，最終都要回到減輕購(gòu)買(mǎi)者負(fù)擔(dān)這一基點(diǎn)上，否則政策效果會(huì)越來(lái)越弱，比如說(shuō)2月底的降準(zhǔn)效果，從成交量來(lái)看明顯弱于前兩次。再比如加杠桿買(mǎi)樓，市場(chǎng)認(rèn)為加了杠桿樓市成交量就類(lèi)似去年上半年A股牛市一樣節(jié)節(jié)上升，但可惜的是，當(dāng)時(shí)的股市沒(méi)有注冊(cè)制，供應(yīng)有限，樓市則不一樣，當(dāng)前三、四線城市有大量的土地。

對(duì)于樓市當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)，寧也闡述了自己的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，中國(guó)當(dāng)前的樓市最像上世紀(jì)80年代中后期的臺(tái)灣，主要原因在于當(dāng)年臺(tái)灣房?jī)r(jià)暴漲也是與貨幣超發(fā)有關(guān)，貨幣發(fā)行在1985年后開(kāi)始急劇拉升，M1同比增速最高達(dá)50%，約1年后新房均價(jià)增長(zhǎng)率同步上行，同比增長(zhǎng)率也達(dá)到50%，此后急劇下降。而刺破當(dāng)年臺(tái)灣樓市泡沫則是全球進(jìn)入加息周期以及匯率自由化、升值放緩等因素推動(dòng)的貨幣被動(dòng)收縮。這一點(diǎn)與當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)所處節(jié)點(diǎn)頗為類(lèi)似，同樣是美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，人民幣匯率市場(chǎng)化等因素聚集。幸運(yùn)的是，臺(tái)灣樓市泡沫刺破后并未出現(xiàn)崩盤(pán)式下跌，而是停滯了10年之久。

不過(guò)，他也表示，當(dāng)前我國(guó)面臨著復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，一方面降準(zhǔn)不斷釋放流動(dòng)性刺激經(jīng)濟(jì)，刺激樓市，另一方面，人民幣匯率國(guó)際化進(jìn)程提速及美國(guó)進(jìn)入加息周期，若此時(shí)政府政策出現(xiàn)一邊刺激經(jīng)濟(jì)樓市，另一邊為應(yīng)對(duì)通脹而加息回收流動(dòng)性，則會(huì)出現(xiàn)日本樓市崩盤(pán)式的結(jié)局。

地產(chǎn)股怎么配置？

短期樓市銷(xiāo)售的火爆無(wú)法改變行業(yè)景氣度下行的命運(yùn)，但即使再差的行業(yè)也會(huì)有優(yōu)秀的公司出現(xiàn)。寧?kù)o鞭認(rèn)為，未來(lái)行業(yè)發(fā)展有兩個(gè)大的方向，一個(gè)是新房代銷(xiāo)子行業(yè)，由于是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，受行業(yè)沖擊相對(duì)會(huì)小一些；二是存量房中介市場(chǎng)，從國(guó)外發(fā)展來(lái)看，美國(guó)二手房交易約為新房的10倍，英國(guó)9倍，而目前國(guó)內(nèi)一線重點(diǎn)城市僅有1-2倍。隨著新房供應(yīng)量減少，未來(lái)這塊領(lǐng)域的發(fā)展空間極大。09年房地產(chǎn)成交放量，加上裝修以及房產(chǎn)證辦理，因此預(yù)計(jì)這塊市場(chǎng)將于2013年起步，此后逐年走高。

至于地產(chǎn)股該如何配置？主要還是抓住短線機(jī)會(huì)。雖然經(jīng)歷了數(shù)輪大跌，但地產(chǎn)股當(dāng)前估值并不便宜，沒(méi)有跌回2014年初的低位水平。個(gè)股方面建議重點(diǎn)關(guān)注招商蛇口以及世聯(lián)行的階段性機(jī)會(huì)。前者看點(diǎn)主要在于股價(jià)破發(fā)嚴(yán)重，折價(jià)約30%，且公司地處深圳一線重點(diǎn)城市，短期房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺；后者主要是其地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，另外其輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式也是值得關(guān)注的點(diǎn)。