滬深樓市誰(shuí)更有后勁？

龐清輝+潘林林+徐彪+許向真

相比上海，深圳是最有潛力城市，“最苦”城市也“當(dāng)之無(wú)愧”。

剛剛過(guò)去的8月份，滬深兩地橫空出世的“地王”驚呆了小伙伴們。

8月18日，上海靜安區(qū)中興路一地塊，被融信以110.1億元拿下，樓板價(jià)達(dá)到100217元/平方米，溢價(jià)率139%，創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上最貴地王紀(jì)錄。8月26日，深圳寶安大空港片區(qū)11宗商業(yè)地塊集中招標(biāo)，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元成功奪標(biāo)，一舉超越此前廣州亞運(yùn)村保持的255億全國(guó)總價(jià)地王紀(jì)錄，成為新晉全國(guó)總價(jià)地王。

深圳中原研究院數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手樓盤(pán)均價(jià)為56788元/平方米，突破3月的最高值，創(chuàng)歷史新高。上海同樣漲幅驚人，上海新房成交均價(jià)漲幅攀高，首度突破4萬(wàn)元大關(guān)，以每平方米4.2萬(wàn)元的價(jià)格再度刷新歷史紀(jì)錄，且同環(huán)比漲幅均為2010年下半年以來(lái)近6年來(lái)的最高水平。

同樣在漲，但滬深兩地還是呈現(xiàn)出了一些不同，深圳樓市顯得后勁更猛——而這和兩地的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口結(jié)構(gòu)等不無(wú)關(guān)系。

滬深限購(gòu)政策對(duì)比

今年3月25日，上海深圳相繼出臺(tái)限購(gòu)政策。其中，上海的樓市新政號(hào)稱(chēng)是史上最嚴(yán)限購(gòu)政策，表現(xiàn)為：提高非上海市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所有稅或社保的年限，從自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上等。

深圳提出實(shí)行差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房且近2年內(nèi)無(wú)住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成;對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成等。

整體而言，兩套限購(gòu)政策的在嚴(yán)苛程度上互有長(zhǎng)短，深圳限購(gòu)令在限購(gòu)套數(shù)上更為嚴(yán)格，但上海限購(gòu)令的特點(diǎn)在于對(duì)戶籍和非戶籍人口的差別對(duì)待更加嚴(yán)格。另外，深圳限購(gòu)令區(qū)分無(wú)房人士和有房人士，而上海限購(gòu)令則區(qū)分1套住房和1套住房以上。總之，上海限購(gòu)令對(duì)非戶籍人士、外來(lái)人士、流動(dòng)人口等等顯得更加苛刻。

分析兩地樓市，其人口結(jié)構(gòu)不得不納入考慮，包括人口增速、戶籍人口占比、人口密度、年齡結(jié)構(gòu)等主要指標(biāo)。

比較兩地常住人口增速，2014年以前上海都高于深圳，而2014年以后上海常住人口增速明顯放緩，2015年更是十年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（當(dāng)年上海常住人口總數(shù)為2425.68萬(wàn)，較前一年減少約10萬(wàn)人，降幅0.39%）;而深圳從2014年起人口流入加快，2013-2015常住人口數(shù)增幅分別為0.77%、1.41%、5.57%——城市對(duì)外來(lái)人口的吸引力是深圳樓市的底氣所在。

再看戶籍人口比例，上海的戶籍人口占比一直高于深圳，大約是深圳的2倍左右。上海的限購(gòu)政策對(duì)非戶籍人口更為嚴(yán)格，因此非戶籍人口占比較低一定程度上會(huì)抵消限購(gòu)政策的作用。而深圳非戶籍人口低占比也說(shuō)明近年來(lái)其外來(lái)人口流入加速。

從人口密度來(lái)看或許更能反映問(wèn)題。土地面積一直是深圳的硬傷，在4個(gè)一線城市中，深圳的土地面積最小，人口密度最高。深圳房產(chǎn)網(wǎng)給出世界平地人口密度最大的五個(gè)區(qū)，深圳的羅湖區(qū)和鹽田區(qū)分列一、三名，密度分別為56482人/平方公里和56004人/平方公里。二、四、五位則分別是香港觀塘區(qū)、廣州越秀區(qū)和臺(tái)灣新北市永和區(qū)。全市整體來(lái)看，目前深圳的人口密度是廣州的3倍，“十二五”期末更是趕超上海躍居全國(guó)第一。

人口結(jié)構(gòu)上，根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)年鑒（僅給出戶籍人口數(shù)據(jù)），深圳的老齡化問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如其他一線城市嚴(yán)峻。數(shù)據(jù)顯示，2014年末，上海戶籍人口60歲以上占比28.8%，同期的深圳僅為7%——考慮到購(gòu)房剛需者多分布在中間年齡段，深圳人口結(jié)構(gòu)中呈現(xiàn)出的中間高兩頭低以及低撫養(yǎng)比，使得其相對(duì)于上海而言更有空間。

深圳的后勁與上海的優(yōu)勢(shì)

一座城市對(duì)于外來(lái)人口的吸引力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一定是首要因素。GDP也許未必是個(gè)全能的指標(biāo)，且上海面積遠(yuǎn)大于深圳，上海境內(nèi)也存在較大的區(qū)塊差異。但我們從人均GDP數(shù)據(jù)中還是能看出，深圳人均產(chǎn)值一直領(lǐng)先于上海，上世紀(jì)末兩者還較為接近，2000年以來(lái)開(kāi)始分化，2010年以后更是逐步拉開(kāi)。2011年深圳人均GDP就突破10萬(wàn)達(dá)到11.04萬(wàn)，而上海2015年末才勉強(qiáng)超過(guò)10萬(wàn)達(dá)到10.31萬(wàn)。

兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的另一點(diǎn)顯著不同在于，上海是國(guó)有資本聚集地，而深圳作為后發(fā)城市，民營(yíng)企業(yè)尤其是創(chuàng)新企業(yè)占比較高。從國(guó)有企業(yè)戶數(shù)來(lái)看，上海的國(guó)企數(shù)量大致是深圳的10倍，且上海國(guó)企的資產(chǎn)負(fù)債比要高于深圳（2014年末分別是63.4%和52.6%）。從國(guó)企總資產(chǎn)對(duì)地區(qū)GDP的占比來(lái)看，2014年末上海為216%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于深圳的48%。國(guó)企占比高且負(fù)債率高，成為拖累上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力的一大因素。

深圳憑借最早改革開(kāi)放的優(yōu)勢(shì)在全國(guó)率先做大做強(qiáng)了一批知名的企業(yè)，依靠珠三角區(qū)位優(yōu)勢(shì)和鄰近香港的地理位置，把自己的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得淋漓盡致。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷優(yōu)化極大地增加了城市對(duì)外來(lái)人口的吸引力，房?jī)r(jià)的一路走高也不難解釋。

當(dāng)然上海的優(yōu)勢(shì)在于城市基礎(chǔ)很好，有一流的規(guī)劃和豐富的人才儲(chǔ)備，是中國(guó)一線城市里的老貴族，這一點(diǎn)在其教育和醫(yī)療上體現(xiàn)得最為突出。

教育方面，內(nèi)地前50名高校中有5所來(lái)自上海，按照上海的面積來(lái)看，這個(gè)數(shù)字還是相當(dāng)亮眼的（僅次于北京），而其背靠的江蘇省也有6所高校上榜。教育資源的集中是上海的城市標(biāo)簽，也因之帶動(dòng)學(xué)區(qū)房的走熱。反觀深圳，教育資源的匱乏恐怕在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)都無(wú)趕超可能。排名前50的高校中深圳高校無(wú)一上榜，整個(gè)廣東省也僅有中山大學(xué)和華南理工大學(xué)位列其中。

深圳另一塊大短板是醫(yī)療水平。來(lái)自國(guó)家衛(wèi)計(jì)委的數(shù)據(jù)，2014年末上海擁有三甲醫(yī)院35家，而廣東全省只有91家。這91家里廣州占掉三分之一，深圳則只有6家，甚至不如東莞。

上海和深圳的競(jìng)爭(zhēng)中，上海有著無(wú)可置疑的存量?jī)?yōu)勢(shì)，而深圳則有可觀的增量?jī)?yōu)勢(shì)。再回過(guò)頭來(lái)看兩地的房?jī)r(jià)走勢(shì)便不難理解，同是“地王”頻現(xiàn)，同是房?jī)r(jià)逆天，但深圳房市即使在全國(guó)普漲之下的氛圍之下，仍然顯得如此搶眼。房?jī)r(jià)收入比上，深圳繼2013年趕超上海以來(lái)，一路在拉大差距。深圳是最有潛力城市，“最苦”城市也“當(dāng)之無(wú)愧”。