“樓市四小龍”領(lǐng)漲二線城市房?jī)r(jià)

陳惟杉

透明售房網(wǎng)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月18日截至17時(shí)，當(dāng)天杭州市區(qū)（主城區(qū)、余杭、蕭山、大江東）新房簽約套數(shù)不足700套，對(duì)比此前幾日杭州全市每天五六百套的新房簽約套數(shù)，這一數(shù)字可謂“平淡無(wú)奇”。

但截至18日24時(shí)，當(dāng)天杭州市區(qū)新房簽約套數(shù)激增至3265套，其中住宅便簽約了3053套；二手房則成交1840套，新房與二手房成交套數(shù)均創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，總成交套數(shù)為5105套。

杭州樓市經(jīng)歷“瘋狂一夜”，只因杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局于當(dāng)日17時(shí)許發(fā)布的實(shí)施住房限購(gòu)的通知。

杭州樓市限購(gòu)政策“再出江湖”被指主要針對(duì)外地“炒房客”

9月18日17點(diǎn)，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了“關(guān)于我市實(shí)施住房限購(gòu)的通知”，宣布自9月19日起實(shí)施住房限購(gòu)，暫停在杭州市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)向擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房與二手住房。

就在限購(gòu)政策實(shí)施首日，即9月19日，杭州市區(qū)的住房成交量迅速滑落，相比于此前一日5105套的成交量，19日新房與二手房共計(jì)成交328套，其中新房成交222套，且以商業(yè)用房為主，二手房則簽約106套。

其實(shí)，杭州樓市對(duì)于“限購(gòu)令”并不陌生。2011年2月，杭州市曾出臺(tái)“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)”，規(guī)定本市戶籍居民家庭禁購(gòu)第三套房，非本市戶籍居民家庭禁購(gòu)第二套房。這一紙“限購(gòu)令”讓杭州一度成為40余個(gè)“限購(gòu)城”中的一員。

2014年7月29日，余杭、蕭山兩區(qū)解除限購(gòu)，杭州主城區(qū)140平方米以上戶型不再限購(gòu)。一個(gè)月之后，8月29日，杭州“限購(gòu)令”全面解除。彼時(shí)，杭州樓市的庫(kù)存壓力正在攀升，據(jù)媒體報(bào)道，截至2014年8月底，杭州市區(qū)新建商品住房可售套數(shù)為95004套，同比增長(zhǎng)50.3%，而當(dāng)年7月杭州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降2.5%，環(huán)比降幅已連續(xù)4個(gè)月排名70個(gè)大中城市首位。

時(shí)隔兩年多，杭州再次出臺(tái)的“限購(gòu)令”被指相對(duì)“溫柔”，外界認(rèn)為其主要針對(duì)外地“炒房客”。

杭州透明售房研究院院長(zhǎng)方張接就曾表示，2016年以來(lái)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中外來(lái)購(gòu)房群體增長(zhǎng)較快，8月份外來(lái)購(gòu)房者占比已達(dá)33.8%；G20之后的一周，這一比例達(dá)到39.3%。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師盧文曦則表示，杭州出臺(tái)“限購(gòu)令”的原因有二：首先，杭州樓市的價(jià)格最近上漲較快；其次，杭州的高價(jià)地?cái)?shù)據(jù)全國(guó)領(lǐng)先。杭州2016年成交的土地中，單宗土地超過(guò)10億的地塊達(dá)33宗，在全國(guó)占比接近10%，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)7宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的達(dá)21宗，數(shù)量位居全國(guó)前列。

其實(shí)，就在9月20日，杭州便迎來(lái)限購(gòu)后的首場(chǎng)土地出讓，5宗土地中兩宗宅地的溢價(jià)率分別高達(dá)323%與326%，先后兩次刷新了杭州宅地出讓最高溢價(jià)率的紀(jì)錄。

在火爆的土地市場(chǎng)之余，2016年杭州樓市也確實(shí)“形勢(shì)喜人”，透明售房研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，今年杭州樓市，只用半年時(shí)間，就完成了2014年全年的銷量；只用了不到9個(gè)月的時(shí)間，就超出了2015年全年的成交量。

而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月19日發(fā)布的“2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，8月杭州新建商品住宅價(jià)格同比上漲22.2%。

當(dāng)然，無(wú)論是環(huán)比還是同比漲幅，即使排除北上廣深等一線城市，在二線城市中，杭州的房?jī)r(jià)漲勢(shì)都不是最為“迅猛”的。

二線城市調(diào)控政策被指“溫柔”

2016年以來(lái)，在一線城市樓市火爆之余，一些二線城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)亦如“脫韁之馬”，合肥、南京、蘇州和廈門甚至被業(yè)界稱為“樓市四小龍”。

根據(jù)“2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，排名8月新建商品住房同比漲幅前5位的城市分別是廈門（44.3%）、合肥（40.5%）、南京（38.8%）、上海（37.8%）、深圳（37.3%）；環(huán)比漲幅前5位的城市分別是鄭州（5.6%）、上海（5.2%）、無(wú)錫（4.9%）、合肥（4.8%）、福州（4.3%）。值得一提的是，位列“樓市四小龍”的蘇州并沒(méi)有被統(tǒng)計(jì)局納入“70個(gè)大中城市”的范疇。

而為了給樓市降溫，今年以來(lái)，蘇州、廈門、南京、鄭州、武漢等二線城市先后祭出了樓市調(diào)控政策。

8月，蘇州市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，重啟限購(gòu)，提出非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納一年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。

緊隨蘇州，在8月31日，廈門亦宣布于9月5日起執(zhí)行住房限購(gòu)政策，暫停向擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭等三種類型居民家庭銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。

除了選擇重啟限購(gòu)，一些二線城市則是拿出了限貸、限價(jià)等調(diào)控政策。

南京先是在今年4月出臺(tái)區(qū)域限價(jià)政策，“對(duì)主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，按照價(jià)格區(qū)間分類指導(dǎo)，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬(wàn)～3萬(wàn)元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%。”8月，南京市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》，對(duì)該市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式和商品房貸款首付比例進(jìn)行調(diào)整。

武漢也于8月底調(diào)整了土拍、房貸政策，提出在中心城區(qū)購(gòu)買二套及以上新建商品住房，首付比例最低40%；鄭州則是9月14日晚在出臺(tái)涵蓋土地拍賣、競(jìng)價(jià)制、公積金等9項(xiàng)新規(guī)，被稱為“鄭九條”，其中“鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取‘限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”的規(guī)定被稱為為地王“定制”。

記者注意到，哪怕是部分二線城市已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)政策，二線城市出臺(tái)的樓市調(diào)控政策還是被指“溫柔”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉便表示，包括杭州在內(nèi)的多個(gè)城市出臺(tái)的限購(gòu)限貸政策，起到的只是喊話作用。在當(dāng)下的資金潮下，這種力度的政策對(duì)市場(chǎng)的影響非常微弱。如果不收緊房地產(chǎn)信貸額度，房?jī)r(jià)繼續(xù)出現(xiàn)上漲依然是趨勢(shì)。