WeWork來(lái)了，中國(guó)門徒慌不慌？

盧華磊+唐曉園

他們顯得更野心勃勃，更靈活，有些方面也已經(jīng)走在了WeWork之前。

從上海靜安寺地鐵站出來(lái)，穿過(guò)久光百貨和寺院間的小路沿著膠州路北上，可以看到各色弄堂樓宇。路兩旁的法國(guó)梧桐正將脫落的絨絮撒向大地，這些絮狀物會(huì)引發(fā)人們的鼻咽過(guò)敏——但在這個(gè)城市，法桐越粗壯的地方就意味著地段越好。

WeWork中國(guó)首家門店就開(kāi)在這片法桐區(qū)域，這個(gè)地處延平路和武定路交叉點(diǎn)的位置原是中國(guó)首家機(jī)械印染廠——達(dá)豐漂染廠的舊址，幾經(jīng)變遷后成為德必集團(tuán)的靜安WE國(guó)際文化創(chuàng)意中心。現(xiàn)在，WeWork是這個(gè)中心最知名的租客。

聯(lián)合辦公空間P2創(chuàng)始人鄭健靈把他的工作稱為“打造創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈”。目前火爆的出租行情給了他很多信心。

這棟7層建筑中，WeWork占據(jù)了二、三兩層，租賃面積為3400平方米。除WeWork外，樓內(nèi)其他租客大都是電商或設(shè)計(jì)公司，比如知名的英國(guó)時(shí)尚電商網(wǎng)站Farfetch就租住在WeWork樓上。

對(duì)于在中國(guó)的第一個(gè)辦公室，WeWork在裝修期間做了周詳?shù)谋Ｃ芄ぷ鳎坏脫醢逭诒瘟嗽摌菍铀写翱?，?duì)升降梯口也做了隔斷?，F(xiàn)在它正逐步開(kāi)放并接受預(yù)約參觀，但該辦公點(diǎn)的社區(qū)經(jīng)理（community manager）Joshua Li沒(méi)有透露當(dāng)前的出租率。

在接受《財(cái)經(jīng)天下》周刊專訪時(shí)，德必集團(tuán)總裁賈波回憶了他們和WeWork合作的細(xì)節(jié)。“在過(guò)去的兩年里，德必先后六次赴美對(duì)WeWork進(jìn)行考察學(xué)習(xí)。與WeWork的合作，一方面可以促進(jìn)雙方產(chǎn)品市場(chǎng)的互相組合，更好地為企業(yè)提供服務(wù)。另一方面，也可以零距離深度接觸和學(xué)習(xí)WeWork的服務(wù)理念，探索未來(lái)辦公服務(wù)及輕公司生態(tài)圈的打造?！?/p>

賈波說(shuō)他早在2010年就開(kāi)始關(guān)注類似于雷格斯、德事商務(wù)這樣的辦公服務(wù)商，并從2013年開(kāi)始重點(diǎn)研究WeWork模式。“WeWork這樣服務(wù)于自由工作者和小微企業(yè)的辦公空間可以和德必相融，進(jìn)一步豐富輕公司生態(tài)圈的層次，小微企業(yè)將在德必園區(qū)內(nèi)有更好的萌發(fā)的土壤。”賈波說(shuō)這是促使他們和WeWork合作的最直接原因。

目前靜安WE的租金為每天6.8至7.8元/平方米，以均價(jià)7.3元計(jì)算，WeWork租賃的3400平方米物業(yè)每月大概需交納74萬(wàn)元房租。根據(jù)WeWork官網(wǎng)上公布的中國(guó)工位租金顯示，其開(kāi)放空間的工位租金約為3000元/月，獨(dú)立辦公室的工位約為3400元/月，這意味著要想收回成本，WeWork最少要招募220人入駐獨(dú)立辦公室。按照WeWork的規(guī)定，只要用戶在他們的空間內(nèi)租賃工位就可以成為會(huì)員，并依此享受到各類權(quán)益，比如預(yù)定WeWork在世界各地的工作空間，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和其他會(huì)員進(jìn)行社交合作以及以優(yōu)惠的價(jià)格獲得醫(yī)療、法律等第三方服務(wù)。

今年3月，WeWork完成新一輪4.3億美元的融資，投資方是來(lái)自中國(guó)的聯(lián)想控股和弘毅資本，按照融資計(jì)劃，這部分資金將用來(lái)開(kāi)拓亞太市場(chǎng)。在中國(guó)，WeWork被認(rèn)為開(kāi)創(chuàng)了多家公司在同一空間內(nèi)辦公互促發(fā)展的模式。它在全球23座城市擁有80個(gè)聯(lián)合辦公場(chǎng)所，如果將WeWork定義為房產(chǎn)公司，它在全球房產(chǎn)公司市值排名中位列第三。投資人則更愿意將WeWork和Airbnb以及Uber比較，它們都是典型的“分享經(jīng)濟(jì)”模式的代表——將此前空置或者浪費(fèi)的資源重新分配。

今天，潘石屹、毛大慶等來(lái)自傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的改革者，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的年輕創(chuàng)業(yè)者，以及想在這個(gè)市場(chǎng)中分一杯羹的眾多孵化器企業(yè)，都將WeWork作為效仿的對(duì)象。今年4月優(yōu)客工場(chǎng)發(fā)布《中國(guó)眾創(chuàng)空間發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》中顯示，現(xiàn)在全國(guó)各類聯(lián)合辦公公司已超過(guò)2300家。

方糖小鎮(zhèn)的創(chuàng)始人萬(wàn)里江相信，未來(lái)會(huì)有更多人進(jìn)入聯(lián)合辦公空間工作，因?yàn)檫@里有更舒適的工位和辦公環(huán)境。

在中國(guó)，聯(lián)合辦公已成為一顆巨大的磁石，陽(yáng)極承載著房產(chǎn)市場(chǎng)的變革需求，陰極則聚攏了創(chuàng)業(yè)者和小團(tuán)隊(duì)的合租愿望。他們像WeWork一樣承租大型物業(yè)空間，裝修改造后分割成小型的辦公室或者辦公工位租賃給有需求的團(tuán)隊(duì)。

如果將這些WeWork的中國(guó)同行做一個(gè)梳理，可以發(fā)現(xiàn)，這些辦公服務(wù)商幾乎涵蓋了一家公司在發(fā)展過(guò)程中的所有階段——?jiǎng)?chuàng)業(yè)初期帶有孵化器性質(zhì)的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)可以給企業(yè)提供辦公空間;而一旦公司拿到天使輪融資后，就會(huì)搬離這些孵化機(jī)構(gòu)進(jìn)入更適合團(tuán)隊(duì)辦公的聯(lián)合空間內(nèi)工作，方糖小鎮(zhèn)、優(yōu)客工場(chǎng)和SOHO3Q都提供這樣的服務(wù);當(dāng)公司再次壯大，他們就會(huì)進(jìn)入寫字樓承租大型辦公室或者建立自己的園區(qū)大廈，但他們的分公司則會(huì)再次選擇進(jìn)入雷格斯或者德事商務(wù)這樣的辦公空間。

國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)“合縱連橫”“各顯神通”，但有一點(diǎn)是相同的，他們正面對(duì)共同的偶像和敵人。

中國(guó)式商業(yè)社交

“打造創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈”，聯(lián)合辦公空間P2創(chuàng)始人鄭健靈這么稱呼他的工作。

聯(lián)合辦公的盈利模式和傳統(tǒng)二房東類似，主要依靠“整租和零售的差價(jià)”來(lái)創(chuàng)收，但一些WeWork中國(guó)門徒的野心不止于此，他們希望入駐的團(tuán)隊(duì)能互惠共生，而他們則借此成為向創(chuàng)業(yè)軍團(tuán)提供多元服務(wù)的服務(wù)商。

P2幾乎和WeWork同期創(chuàng)業(yè)，門店也在靜安寺附近。和WeWork一樣，P2也有一個(gè)不錯(cuò)的商業(yè)社交網(wǎng)絡(luò)，給所有租住在自己空間內(nèi)的用戶辦理會(huì)員卡，甚至其內(nèi)部已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)生態(tài)圈。

“空間內(nèi)部的餐吧本身就是個(gè)餐飲創(chuàng)業(yè)公司，而另外一家租客‘快法務(wù)則承包了其他會(huì)員的法律服務(wù)?！编嵔§`說(shuō)。這種內(nèi)生式的商業(yè)社交和服務(wù)被認(rèn)為是WeWork類聯(lián)合辦公空間最核心的價(jià)值。

2010年，鄭健靈的前一個(gè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目剛被收購(gòu)，人去樓空，只留下了他那棟位于華山路的漂亮辦公室。房子最初簽訂了8年的租賃合同，不舍得退租的鄭健靈決定把它當(dāng)做朋友聚會(huì)的場(chǎng)地。之后，鄭健靈的朋友投資了幾個(gè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，一時(shí)找不到合適的辦公場(chǎng)地，就入駐到這個(gè)“聚會(huì)的場(chǎng)所”。最終100平方米的老房子擠下了5個(gè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，這些年輕人一邊工作一邊玩樂(lè)，“下班也不回家，晚上一起玩桌游吃火鍋” 。

鄭健靈真正想把這塊場(chǎng)地做成一樁生意，是聽(tīng)聞了美國(guó)WeWork和聯(lián)合辦公的概念?！澳X子里有了雛形，開(kāi)始在周邊尋找合適的物業(yè)進(jìn)行改造。”

到今天，P2在上海、北京、寧波開(kāi)設(shè)了25個(gè)辦公空間，擁有近萬(wàn)名會(huì)員。和WeWork類似，P2采用了會(huì)員制，每個(gè)在空間辦公的租客都必須辦理會(huì)員卡，該卡每月需交納1500元的會(huì)員費(fèi)。

持有會(huì)員卡的租客可以在P2不同的空間內(nèi)移動(dòng)辦公，只要背一臺(tái)電腦，租客就能在不同商圈甚至不同城市找到辦公場(chǎng)所。

鄭健靈認(rèn)為聯(lián)合辦公的未來(lái)一定是“互聯(lián)互通”的，現(xiàn)在他已聯(lián)合了優(yōu)客工場(chǎng)、一起辦公等同行公司成立聯(lián)盟組織，讓會(huì)員可以在聯(lián)盟內(nèi)共享辦公服務(wù)。

“我并不擔(dān)心我們的會(huì)員會(huì)被其他聯(lián)合空間給挖走，因?yàn)槲覀冞@兒有很好的社群黏性?！编嵔§`說(shuō)他的會(huì)員是被“溫馨的空間環(huán)境吸引過(guò)來(lái)的”?！皶?huì)員之間有很多共同之處，他們擁有高學(xué)歷，大都從事互聯(lián)網(wǎng)工作，相當(dāng)一部分人是海歸回國(guó)，應(yīng)該是中國(guó)人中最善于創(chuàng)新的那十分之一?！?p>

Innospace總經(jīng)理陳成強(qiáng)。Innospace是一個(gè)“投資+孵化”的平臺(tái)。

憑著初始會(huì)員的口碑傳播，P2招募了一幫“志同道合的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)”，其中為人熟知的有“足跡”，還有為都市白領(lǐng)提供長(zhǎng)租公寓的“魔方公寓”。

在P2內(nèi)，鄭健靈設(shè)定了社交規(guī)則，比如新團(tuán)隊(duì)入駐后一定要做自我分享，向老會(huì)員們介紹自己的項(xiàng)目及產(chǎn)品，分享自己的愛(ài)好或創(chuàng)業(yè)過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)。除此之外，P2定時(shí)組織各類社群活動(dòng)，邀請(qǐng)創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師上課，也組織羽毛球、燒烤、籃球等活動(dòng)。這讓P2看起來(lái)更像是大學(xué)的社團(tuán)或者某個(gè)自由的大家族，一旦某個(gè)團(tuán)隊(duì)出現(xiàn)困難，其他伙伴就會(huì)積極幫助。

鄭健靈回憶說(shuō)，足跡App刷爆朋友圈的的那幾天其服務(wù)器經(jīng)常宕機(jī)，P2里其他團(tuán)隊(duì)的的CTO都過(guò)去救場(chǎng)。

“楊柳（足跡創(chuàng)始人）也沒(méi)想到足跡會(huì)突然爆發(fā)，所以那幾天晚上很多CTO都義務(wù)加班幫他們調(diào)整服務(wù)器，一會(huì)兒這個(gè)說(shuō)我?guī)湍憬榻B個(gè)服務(wù)商吧，那個(gè)就說(shuō)我可以幫你對(duì)接個(gè)大牛，都是自己人?！编嵔§`說(shuō)這種感覺(jué)挺美好的，就像一家人。

現(xiàn)在，這種社群模式為P2帶來(lái)了不錯(cuò)的出租率，他們空間的整體出租率高達(dá)95%，部分地段長(zhǎng)期滿員。

鄭健靈并不擔(dān)心WeWork入華，目前火爆的出租行情給了他信心，在他看來(lái)，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公的興起不僅是政府鼓勵(lì)“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”的結(jié)果，更深層的原因是中國(guó)創(chuàng)業(yè)者對(duì)辦公習(xí)慣的改變。

支持他這個(gè)觀點(diǎn)的論據(jù)來(lái)自他的租客群體，這些互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)有著類似的年齡結(jié)構(gòu)——“80后的創(chuàng)始人和90后的員工”。這些年輕人活潑好動(dòng)，討厭規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)卻重視自由和開(kāi)放。他們會(huì)將傳統(tǒng)的甲級(jí)寫字樓辦公室形容為“讓人憋屈的地方”，而將P2這樣的本土辦公空間稱為“對(duì)味兒”。

“我很難形容這里好在哪里，但就是覺(jué)得舒服?！盤2的租客——倍業(yè)科技創(chuàng)始人陳鏡對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊記者這樣形容，為了能盡早入駐P2，陳鏡預(yù)付了一個(gè)月的租金。

在此之前，他剛經(jīng)歷了一場(chǎng)不愉快的租賃。

皮鞋還是人字拖？

創(chuàng)業(yè)一年，陳鏡搬了三次家。

坐在P2一個(gè)逼仄的會(huì)客室里，他說(shuō)：“直到搬來(lái)這里才算安定下來(lái)?！?/p>

會(huì)客室里還彌漫著淡淡的菜香——飯菜來(lái)自于旁邊的室內(nèi)餐吧，從新元素餐廳離職的創(chuàng)業(yè)者正在那里小心地切割著食物。

陳鏡認(rèn)為菜香是“接地氣”的表現(xiàn)。而他之前租用的辦公空間位于SOHO東海廣場(chǎng)，那是上海著名的甲級(jí)寫字樓，潘石屹的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這棟SOHO大樓內(nèi)物業(yè)不允許在辦公室吃東西，員工也會(huì)因?yàn)榇┤俗滞隙啻伪槐０矓r在辦公樓外，這些矛盾促使陳鏡最終搬離。

陳鏡在2015年創(chuàng)立了倍業(yè)科技，在進(jìn)入P2之前，他分別在SOHO復(fù)興廣場(chǎng)和東海廣場(chǎng)的3Q空間短租數(shù)月。兩者同為潘石屹的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

陳鏡認(rèn)為他的搬家映射出一些國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公企業(yè)的尷尬處境，一方面想模仿WeWork建立聯(lián)合辦公空間，希望引入創(chuàng)業(yè)者，另一方面老牌房地產(chǎn)商又無(wú)法放棄一貫的高檔辦公標(biāo)準(zhǔn)，很難為新租客做出更多妥協(xié)。

3Q是SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近兩年重點(diǎn)推廣的聯(lián)合辦公項(xiàng)目，自從2012年SOHO中國(guó)宣布轉(zhuǎn)型“改售為租”之后，潘石屹一直在做互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)的嘗試。他希望自己成為“地產(chǎn)界的喬布斯”，推出“讓生活更加美好的產(chǎn)品”。2015年初，第一家3Q空間在北京望京SOHO開(kāi)幕，上海SOHO復(fù)興廣場(chǎng)的3Q是他們的全國(guó)第二家。

至今，SOHO在全國(guó)一共開(kāi)放13個(gè)3Q空間，到今年5月座位數(shù)達(dá)15000個(gè)。其中最大的為光華路3Q，有近3200多個(gè)工位，這也是目前全國(guó)最大的共享辦公空間。

2015年7月，陳鏡搬入SOHO復(fù)興廣場(chǎng)的3Q空間，一開(kāi)始他們對(duì)這個(gè)嶄新的辦公室非常滿意。當(dāng)時(shí)3Q對(duì)外的報(bào)價(jià)是每個(gè)工位每月4000元，在投資人的幫助下最終3Q方給陳鏡團(tuán)隊(duì)一個(gè)“優(yōu)惠價(jià)”——每個(gè)工位每月租金為2000元，還贈(zèng)送了8周的入駐時(shí)間。

這讓陳鏡做好了“長(zhǎng)期租下去”的準(zhǔn)備。但沒(méi)想到的是8周之后3Q就表示不再和他們續(xù)租了，因?yàn)檫@個(gè)空間要轉(zhuǎn)租給另外兩個(gè)更大的互聯(lián)網(wǎng)公司——“小紅書(shū)”和“點(diǎn)融網(wǎng)”。“我們并不想走，算是被3Q給攆出來(lái)的?！?

陳鏡很無(wú)奈，但也理解了3Q方面的壓力。“我們這些小客戶可能會(huì)增加3Q的空置率，他們更希望引進(jìn)長(zhǎng)租并且有一定知名度的客戶?！?/p>

雖然口頭表示理解，但陳鏡依舊覺(jué)得這種做法有悖于3Q設(shè)立的初衷?！袄吓耍ㄅ耸伲┊?dāng)時(shí)說(shuō)要鼓勵(lì)我們這樣的中小團(tuán)隊(duì)入駐，但事實(shí)上最終入駐SOHO復(fù)興廣場(chǎng)3Q空間的還是那些大公司。”

陳鏡并不是唯一一個(gè) “被趕出3Q”的創(chuàng)始人，陳鏡說(shuō)在這場(chǎng)清退活動(dòng)中有十幾家公司被迫搬離，“三、四樓的小租戶都未能續(xù)約”。最終這部分人被分流到SOHO東海廣場(chǎng)的3Q空間。

但真正入住之后陳鏡發(fā)現(xiàn)這里的“氛圍不對(duì)，沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)基因”。比如大樓保安不允許穿人字拖的員工進(jìn)入辦公，即便改穿皮鞋后，保安依舊以“著裝隨便”為由進(jìn)行阻攔。

最終3Q項(xiàng)目方和東海廣場(chǎng)的物業(yè)部門進(jìn)行了“很大的協(xié)調(diào)”才解決這個(gè)問(wèn)題，但隨后陳鏡他們又發(fā)現(xiàn)了更多不適之處?！肮珓?wù)區(qū)的沙發(fā)不能倚靠，只能挺胸端坐，如果程序員在上面午休，保安會(huì)將他叫醒?！?/p>

最不能忍受的是辦公室不能吃飯的規(guī)定。為了保證大樓整體形象，SOHO東海廣場(chǎng)的物業(yè)規(guī)定禁止在辦公樓宇內(nèi)就餐。

“我們自己的辦公室內(nèi)不能吃外賣，公共區(qū)域也不能吃外賣，后來(lái)3Q項(xiàng)目方在二樓某個(gè)角落為我們指定了一個(gè)就餐空間，但最終還是被保安部門給否定掉了。”陳鏡用崩潰形容當(dāng)時(shí)的處境。

“我也有其他朋友在東海廣場(chǎng)辦公，他們從事金融服務(wù)，入住東海時(shí)我們還開(kāi)玩笑地說(shuō)以后是鄰居了，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)做鄰居確實(shí)很難。讓穿著西裝革履的人和穿人字拖的人一起辦公不是一件容易的事兒，這是文化的差異?！标愮R感慨。

德事商務(wù)中心中國(guó)區(qū)域總監(jiān)丁杰

在長(zhǎng)期研究聯(lián)合辦公的克爾瑞咨詢中心項(xiàng)目總監(jiān)陳鈺看來(lái)，在做聯(lián)合辦公方面，房產(chǎn)商出身SOHO并沒(méi)有多少優(yōu)勢(shì)。

“首先SOHO3Q可以選擇的物業(yè)有限，3Q空間大多設(shè)定在自己旗下的物業(yè)，雖然這可能降低他們獲取物業(yè)的成本，但同時(shí)也限制了他們的選擇范圍。同時(shí)SOHO本身的物業(yè)大多位于城市的核心位置，這決定了他們的定價(jià)不能太低?！标愨曊J(rèn)為過(guò)低的定價(jià)和SOHO此前塑造的“高端調(diào)性”不符。如果3Q一味拉低報(bào)價(jià)還可能損害既有的SOHO品牌形象，影響此前已經(jīng)租住在SOHO廣場(chǎng)內(nèi)的客戶。

此外，陳鈺覺(jué)得作為開(kāi)發(fā)商，SOHO嘗試聯(lián)合辦公還有為其他物業(yè)空間培養(yǎng)客源的考慮?！癝OHO在聯(lián)合辦公空間里引入眾多企業(yè)，隨著企業(yè)的慢慢壯大，他們未來(lái)有可能幫助SOHO消化其他的物業(yè)空間，簡(jiǎn)單地說(shuō)，3Q將擔(dān)負(fù)著SOHO廣場(chǎng)客源蓄水池的作用。SOHO會(huì)從整體考慮，將聯(lián)合辦公當(dāng)做自己主業(yè)的有益補(bǔ)充，而其他的聯(lián)合辦公企業(yè)則將這個(gè)當(dāng)做自己的唯一事業(yè)。”

或許這也是SOHO3Q和WeWork的區(qū)別——雖然雙方都將物業(yè)選定在繁華地段，但WeWork更偏向于“好地段的廉價(jià)辦公樓”，這樣容易控制成本。而對(duì)SOHO3Q來(lái)說(shuō)，他本身還兼有“物業(yè)持有者”的身份，這讓他們?cè)谔暨x物業(yè)的時(shí)候不得不照顧到自己的項(xiàng)目。

這可能也是SOHO最終將小團(tuán)隊(duì)從復(fù)興3Q分流到東海3Q的另一個(gè)原因。陳鏡分析說(shuō)SOHO是想盤活東海廣場(chǎng)的3Q項(xiàng)目，“復(fù)興廣場(chǎng)3Q火爆而東海廣場(chǎng)3Q冷清，SOHO可能想平衡下這種局面”。

截至發(fā)稿，3Q方面未能就這些問(wèn)題對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊進(jìn)行答復(fù)，但從公開(kāi)的信息中可以看出3Q近期的一些轉(zhuǎn)變。他們首先降低了工位租金，現(xiàn)在SOHO復(fù)興廣場(chǎng)3Q項(xiàng)目每個(gè)工位的月租金已經(jīng)降低到2200元左右;而在租賃方面潘石屹也推出“眾包租賃”的業(yè)務(wù)，讓廣大的網(wǎng)友做他們的中間人來(lái)推廣，SOHO方面提供的數(shù)據(jù)顯示他們已經(jīng)吸引了3400名個(gè)人和80家租賃企業(yè)加入銷售團(tuán)隊(duì)，眾包租賃的訂單已經(jīng)成交了一千余單。

同時(shí)3Q也嘗試著拓寬自己的物業(yè)選擇范圍，現(xiàn)在3Q正和綠地以及騰訊眾創(chuàng)空間進(jìn)行合作，潘石屹仍然希望通過(guò)開(kāi)放的模式吸引更多的伙伴加入。

這對(duì)于SOHO和潘石屹都是一個(gè)好的轉(zhuǎn)變，穿皮鞋和人字拖的租客如何才能兼得，如何做好平衡或許是潘石屹最需要考慮的問(wèn)題之一。

星巴克的新敵人

國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公企業(yè)在有些方面已經(jīng)走到了WeWork的前面。

無(wú)論是聯(lián)合辦公企業(yè)P2還是方糖小鎮(zhèn)，他們?cè)趯で笪飿I(yè)的時(shí)候都只考慮成本和地段而不在乎是否會(huì)影響品牌和既有客戶。這種輕模式引起了大規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)，但正是國(guó)內(nèi)這數(shù)千家聯(lián)合辦公空間的競(jìng)爭(zhēng)中，部分企業(yè)創(chuàng)新出了一些WeWork都不具備的新模式。

除了和WeWork一樣注重辦公空間的“社交屬性”外，國(guó)內(nèi)公司更加注重聯(lián)合辦公空間的“線下社群”和“訂制功能”，甚至針對(duì)某些垂直領(lǐng)域設(shè)立了聯(lián)合辦公空間。他們還希望自己成為一個(gè)兼顧咖啡館功能的辦公室——比傳統(tǒng)的辦公室更悠閑，比星巴克更體貼。

“現(xiàn)在有很多人在星巴克辦公，而未來(lái)可能會(huì)有更多的人進(jìn)入聯(lián)合辦公空間工作，因?yàn)檫@里有更舒適的工位和辦公環(huán)境。” 方糖小鎮(zhèn)的創(chuàng)始人萬(wàn)里江說(shuō)。

方糖小鎮(zhèn)是上海聯(lián)合辦公服務(wù)商，現(xiàn)在全國(guó)有20個(gè)辦公空間，大都位于地鐵站步行10分鐘的范圍內(nèi)，覆蓋了上海、北京、成都等多個(gè)城市，可以提供超過(guò)5000個(gè)工位，涵蓋了大約1000家公司。

“我們公共空間和辦公位的面積比例大概在3∶7左右。每個(gè)工位占地約為5.5平方米。假如將裝修成本分?jǐn)偟绞暧?jì)算，我們單店的毛利率在50%。”萬(wàn)里江說(shuō)像WeWork一樣，他們很注重單店盈利，現(xiàn)在方糖小鎮(zhèn)的所有空間都是盈利的。

在創(chuàng)立方糖小鎮(zhèn)之前，萬(wàn)里江是德必的合伙人。德必成立于2006年，以擅長(zhǎng)將舊建筑改造成文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)而聞名業(yè)內(nèi)。其在上海及長(zhǎng)三角地區(qū)運(yùn)營(yíng)了31個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，大眾點(diǎn)評(píng)、丁丁地圖、返利網(wǎng)，以及WeWork都是他們的租客。

離開(kāi)德必后，萬(wàn)里江在2015年4月創(chuàng)立了方糖小鎮(zhèn)。早在正式成立之前，他就打磨了一個(gè)名為“WorkFace”的社群組織。

WorkFace是德必在2012年成立的創(chuàng)業(yè)社群組織，通過(guò)線上召集，線下聚會(huì)的方式將那些剛創(chuàng)業(yè)或準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)的人聚集起來(lái)。他們有固定的聚會(huì)時(shí)間，同時(shí)還鼓勵(lì)會(huì)員們互助創(chuàng)業(yè)?，F(xiàn)在該社區(qū)內(nèi)擁有近6萬(wàn)會(huì)員，上海本地會(huì)員達(dá)到2萬(wàn)人。

這個(gè)社群組織為方糖小鎮(zhèn)提供了充沛的客源，現(xiàn)在方糖小鎮(zhèn)中有三分之一的租客來(lái)自于WorkFace的介紹。

像P2一樣，方糖小鎮(zhèn)也將社群作為自己最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，萬(wàn)里江堅(jiān)信“空間是載體，社群是核心”。為了做好社群，他們甚至設(shè)立了一個(gè)“首席關(guān)愛(ài)官”的職位。

這個(gè)職位沒(méi)有KPI考核，最主要的工作就是陪人聊天，關(guān)心大家的生活工作狀況，詢問(wèn)一些類似于孩子是否入幼兒園、家人工作怎么樣等問(wèn)題。“說(shuō)直白點(diǎn)兒就像知心大姐那樣。”萬(wàn)里江希望通過(guò)這種關(guān)心給社群增加黏性，讓用戶對(duì)辦公空間產(chǎn)生感情。

“為什么網(wǎng)絡(luò)如此發(fā)達(dá)的今天，人們還希望在線下有所交流，因?yàn)槊鎸?duì)面的交流更珍貴，聯(lián)合辦公空間就要承擔(dān)這樣的交流載體，這是一種新型的社交場(chǎng)景?！?/p>

今天方糖小鎮(zhèn)的社群已經(jīng)頗具規(guī)模，他們不但有基于所有租客的“總?cè)骸保€衍生出了垂直于某個(gè)細(xì)分行業(yè)的“子群”，比如親子群。

在萬(wàn)里江看來(lái)方糖小鎮(zhèn)的很多模式都是自己摸索出來(lái)的，“我們雖然和WeWork類似，但細(xì)節(jié)處有很多不同”。

最顯著的差異在于租客的結(jié)構(gòu)差異，在美國(guó)有35%的工作人口從事自由職業(yè)，這部分人群是WeWork的主力租客，但在國(guó)內(nèi)自由職業(yè)者的數(shù)量遠(yuǎn)未能達(dá)到這樣的比例。

“我們國(guó)內(nèi)的客戶更多的是創(chuàng)業(yè)者和一些迅速擴(kuò)張的互聯(lián)網(wǎng)公司。”萬(wàn)里江說(shuō)租客的不同導(dǎo)致服務(wù)的差異。為了吸引創(chuàng)業(yè)者，方糖小鎮(zhèn)會(huì)在人才招聘、社保繳納等方面投入更多力量，同時(shí)他們還為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供訂制空間的服務(wù)。

“擴(kuò)張迅速的互聯(lián)網(wǎng)公司和中小企業(yè)的要求不同，小企業(yè)可能只需要4到6個(gè)工位的私人辦公室，而這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)更喜歡敞開(kāi)的辦公環(huán)境和密集排列的工位，同時(shí)還需要娛樂(lè)設(shè)施和更多的會(huì)議室?！倍@些定制化的辦公環(huán)境是WeWork沒(méi)有的。

在看到了垂直于某個(gè)行業(yè)的社群后，萬(wàn)里江開(kāi)始考慮制作垂直的、個(gè)性化的空間。他正著手打造專門面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融或者自媒體創(chuàng)業(yè)者的辦公空間。P2的鄭健靈也準(zhǔn)備開(kāi)設(shè)基于音樂(lè)和電影行業(yè)的個(gè)性化辦公場(chǎng)地。

去年9月，“彩虹空間”在上海太倉(cāng)路開(kāi)業(yè)，這是國(guó)內(nèi)第一家為同志群體打造的聯(lián)合辦公空間。如此個(gè)性化的服務(wù)，顯然超過(guò)了WeWork這個(gè)老師的教授范圍。此外，那些在空間內(nèi)提供按摩、做指甲等服務(wù)的O2O公司在WeWork中也不存在。

WeWork的中國(guó)門徒們都相信自己所處的土壤比美國(guó)更“肥沃”。他們相信未來(lái)的中國(guó)一定是“個(gè)人或者小公司盛行的時(shí)代”，而這正是聯(lián)合辦公崛起的基礎(chǔ)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)解放了人類的手腳，以后個(gè)人公司或自由職業(yè)者會(huì)越來(lái)越多，而這在之前是不可想象的，這種歷史趨勢(shì)是不會(huì)逆轉(zhuǎn)的?！比f(wàn)里江說(shuō)。

在鄭健靈看來(lái)，未來(lái)國(guó)內(nèi)的公司可能出現(xiàn)“兩極分化”?！按笃髽I(yè)和小公司會(huì)越來(lái)越多，而中型公司則逐步減少?！彼J(rèn)為大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于其可以拿到更低的成本，而小公司則更加靈活，比較而言中型公司的優(yōu)勢(shì)越來(lái)越少。

“同時(shí)隨著90后進(jìn)入職場(chǎng)，傳統(tǒng)的辦公環(huán)境已經(jīng)不能滿足于這些年輕人的需求，他們是聽(tīng)著蘋果、Facebook、谷歌這樣的創(chuàng)業(yè)故事，看著《奮斗》這樣的連續(xù)劇長(zhǎng)大的一代人，他們從骨子里就喜歡開(kāi)放的環(huán)境、自由的著裝，正是這群人改變了整個(gè)職場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，同時(shí)也改變了大家的辦公習(xí)慣?！编嵔§`說(shuō)。

在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，創(chuàng)業(yè)者和小團(tuán)隊(duì)的合租需求正變得更加熾烈。

方糖小鎮(zhèn)今年4月發(fā)布了自己的會(huì)員卡“摩卡”，和P2類似，用這張卡可以在方糖小鎮(zhèn)的所有辦公點(diǎn)計(jì)時(shí)上班，“一小時(shí)20元”。

在鄭健靈們的設(shè)想中，未來(lái)這種辦公卡就像交通卡一樣可以充值續(xù)用，自由職業(yè)者背著電腦在城市中穿行，無(wú)論駐足在哪個(gè)地鐵站都可以找到周邊的聯(lián)合辦公空間，刷卡辦公，計(jì)時(shí)消費(fèi)。從這個(gè)角度看，他們中或許會(huì)出現(xiàn)星巴克的新對(duì)手。

讓西門子埋單的人

從外表看，Innospace和普通的聯(lián)合辦公公司沒(méi)什么區(qū)別，但如果把他們當(dāng)做二房東來(lái)衡量，他們屬于“失敗”的那一類——Innospace以每個(gè)月虧損2萬(wàn)～3萬(wàn)元人民幣的速度在經(jīng)營(yíng)，從2012年成立至今，他們已經(jīng)虧掉了幾十萬(wàn)人民幣的租金。

“我們房租的成本是5元/平米/天，而租出去的價(jià)格大概是3元/平方米/天?！盜nnospace總經(jīng)理陳成強(qiáng)在接受《財(cái)經(jīng)天下》周刊采訪時(shí)如此坦白。

總部位于上海的Innospace是另一類WeWork門徒——這些公司不以收取房租盈利，而將投資看成自己最重要的生財(cái)之道，這其中有上海的Innospace，也有北京的氪空間。他們往往被稱為“類似于辦公服務(wù)商的孵化器企業(yè)”。

這些企業(yè)丟失了一部分房租利潤(rùn)，但發(fā)掘出了另一種業(yè)務(wù)模式——項(xiàng)目外包，他們會(huì)和IBM、西門子、英特爾等公司合作，讓巨頭為其所孵化的部分項(xiàng)目埋單。

這種模式在WeWork中也時(shí)常見(jiàn)到，匯聚了大量自由職業(yè)者的WeWork是非常適合扮演對(duì)接大公司和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的中間商。

在中國(guó)，Innospace是一個(gè)“投資+孵化”的平臺(tái)，只是在對(duì)團(tuán)隊(duì)孵化的同時(shí)順便提供辦公空間而已。北京的氪空間則顯得更“大氣”，這個(gè)具有媒體屬性的空間在成立之初就宣稱“免房租、不占股”。

初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)必須先申請(qǐng)成為Innospace的社區(qū)成員，被選中的團(tuán)隊(duì)可以入駐Innospace。選擇標(biāo)準(zhǔn)很明確，必須是科技類、有創(chuàng)新性的團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目。當(dāng)他們成為Innospace社區(qū)成員后，一開(kāi)始仍需支付工位費(fèi)和基本的服務(wù)費(fèi)，工位的租期是三個(gè)月。三個(gè)月后“能力較高”的團(tuán)隊(duì)進(jìn)入他們的加速計(jì)劃繼續(xù)孵化免費(fèi)續(xù)住三個(gè)月，在免租期間，如果團(tuán)隊(duì)表現(xiàn)好，Innospace可能會(huì)再給3到4個(gè)月的免租期。

“我們現(xiàn)在有240個(gè)工位，入駐了25個(gè)公司，這些團(tuán)隊(duì)定期更換，最長(zhǎng)也只可以駐10個(gè)月?！标惓蓮?qiáng)說(shuō)，他們的主要工作是做投資。在成立的三年半間，他們總共孵化了130個(gè)企業(yè)，投資了其中48家，其中大部分拿到了新一輪的融資，“賬面回報(bào)率是2.7倍”。

Innospace位于上海楊浦區(qū)的創(chuàng)智天地園區(qū)，這里是上海的高校密集區(qū)，緊鄰著上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)等高校。作為創(chuàng)智天地的開(kāi)發(fā)商瑞安公司投資成立的孵化器，Innospace成立的初衷是為創(chuàng)智天地打造一個(gè)可以對(duì)接“高校和高科技企業(yè)的生態(tài)系統(tǒng)”。

從2015年7月開(kāi)始，Innospace嘗試著用巨頭埋單的方式來(lái)獲取新的收益，當(dāng)時(shí)正值工業(yè)4.0概念爆發(fā)，陳成強(qiáng)主動(dòng)聯(lián)系了西門子公司。

按照流程，西門子擬出某種產(chǎn)品的創(chuàng)新方向，Innospace協(xié)助西門子在創(chuàng)業(yè)圈內(nèi)尋找合適的創(chuàng)業(yè)者并組建團(tuán)隊(duì)進(jìn)行孵化?！拔鏖T子負(fù)責(zé)提供技術(shù)輔導(dǎo)和設(shè)備，我們提供商業(yè)上的輔導(dǎo)與孵化服務(wù)?！狈趸戤吅笪鏖T子會(huì)替創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)埋單——向Innospace支付孵化服務(wù)費(fèi)用。而這些孵化好的項(xiàng)目會(huì)成為西門子的合作伙伴，甚至可能被收購(gòu)。

“我們當(dāng)初聯(lián)合西門子一起孵化的一個(gè)關(guān)于移動(dòng)插座的項(xiàng)目很成功，該團(tuán)隊(duì)最終拒絕了西門子的收購(gòu)計(jì)劃，現(xiàn)在獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，估值已經(jīng)過(guò)億。” 陳成強(qiáng)說(shuō)。

對(duì)于大公司來(lái)說(shuō)，這是一筆“劃算”的生意。“一個(gè)大公司研發(fā)某個(gè)新產(chǎn)品需要先找地建房子，然后購(gòu)買設(shè)備，招聘人才，可能需要3到5年的時(shí)間來(lái)完成這個(gè)產(chǎn)品的研發(fā)，這種投資太過(guò)昂貴?！标惓蓮?qiáng)說(shuō)，在共享經(jīng)濟(jì)時(shí)代，創(chuàng)業(yè)者的資源可以共享。西門子也可以開(kāi)發(fā)更多的項(xiàng)目，對(duì)接更多的創(chuàng)業(yè)者，這是一種雙贏的合作。

這種大公司外包的模式同樣存在于廣州的一個(gè)聯(lián)合辦公空間內(nèi)，這個(gè)名為“一起開(kāi)工”的社區(qū)只有一個(gè)2000平方米左右的空間，卻召集了數(shù)千名會(huì)員，他們有自己的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，承接各類大公司的訂單分包給眾多的會(huì)員一起完成，這種模式已經(jīng)成為他們最主要的營(yíng)收渠道。

在這樣的模式下，中國(guó)的聯(lián)合辦公已經(jīng)打破了空間的限制，變得無(wú)形卻更有意義。

誰(shuí)更緊張？

雷格斯和德事商務(wù)在這個(gè)春天感到了一絲涼意。他們并不是WeWork的中國(guó)門徒，而是比WeWork早很多年進(jìn)入中國(guó)大陸的辦公服務(wù)商。

現(xiàn)在，隨著WeWork的中國(guó)追隨者越來(lái)越多，加之WeWork本身高調(diào)入華，雷格斯和德事商務(wù)這些依賴于空間盈利的“二房東們”開(kāi)始焦慮。

“這一兩年我們內(nèi)部一直在討論，面對(duì)這樣一個(gè)介乎傳統(tǒng)服務(wù)式辦公和孵化器之間的聯(lián)合辦公市場(chǎng)到底該如何應(yīng)對(duì)?！痹谏虾；春Ｂ返囊淮奔准?jí)寫字樓內(nèi)，德事商務(wù)中心中國(guó)區(qū)域總監(jiān)丁杰和同事正在討論公司轉(zhuǎn)型的方案。

討論中，一方認(rèn)為德事的客戶主要是知名大企業(yè)，這和WeWork定位于創(chuàng)業(yè)服務(wù)的模式不符。不存在很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

“我們傳統(tǒng)的客戶都是較為成熟的公司，有一定的支付能力，他們既然選擇甲級(jí)寫字樓就意味著他們需要這樣的商業(yè)形象，同時(shí)這部分客戶注重私密性，很多金融、咨詢類的公司需要一個(gè)屬于自己的辦公空間?！倍〗苷f(shuō)這類客戶并不習(xí)慣WeWork那種“圖書(shū)館一樣的辦公環(huán)境”。同時(shí)為了保持自己的商務(wù)形象，他們可能不喜歡穿著隨意的辦公鄰居。

但討論的另外一方則認(rèn)為WeWork是辦公業(yè)的革新，是一種新型的模式，并且確實(shí)有客戶群體支撐——“德事不應(yīng)該錯(cuò)過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)?！?/p>

德事商務(wù)這類辦公服務(wù)商們大多在新世紀(jì)初進(jìn)入中國(guó)，他們是伴隨著跨國(guó)公司在中國(guó)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的熱潮而來(lái)的。經(jīng)歷了整個(gè)20世紀(jì)80年代的開(kāi)放招商后，商業(yè)巨頭們紛紛在國(guó)內(nèi)設(shè)立代表處和分公司，并四處尋找合適的辦公場(chǎng)所，這直接催生了雷格斯、德事商務(wù)中心（TEC）等辦公服務(wù)商進(jìn)入大陸市場(chǎng)。

德事商務(wù)2000年進(jìn)入大陸市場(chǎng)，從事高端寫字樓的辦公服務(wù)。目前是亞太地區(qū)排名第二的辦公室服務(wù)商。

他們選擇某個(gè)城市中最高檔的寫字樓進(jìn)行改造分割，一般整租一層辦公樓，簽訂5年以上的租賃協(xié)議，然后裝修分割成若干個(gè)小辦公室進(jìn)行分租，并以租金的差價(jià)作為主要收入來(lái)源。不同地段的辦公室租金不同，比如德事在上海浦東國(guó)際金融中心的辦公位每月租金在5000元～6000元，而位于淮海中路的嘉華商務(wù)中心的價(jià)格則是4000元～5000元。

“我們一般選擇城市內(nèi)最好的寫字樓，比如上海的國(guó)金中心或者北京的國(guó)貿(mào)中心。”丁杰說(shuō)，“跨國(guó)企業(yè)喜歡這樣高檔的辦公場(chǎng)所?！?/p>

為了照顧國(guó)際巨頭的感受，他們一度只選擇那些“緊挨著五星級(jí)酒店的寫字樓”，這樣跨國(guó)公司的老總來(lái)中國(guó)出差就可以步行到辦公室。

一直以來(lái)，“二房東”的生意一直不錯(cuò)，按照丁杰的解釋，德事做的是“高端物業(yè)，每個(gè)中心的利潤(rùn)率都比較高”。目前德事的出租率保持在90%左右。

但變化已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，初入大陸時(shí)，德事的租客全是海外公司，其中包括微軟、IBM這樣的巨頭，但隨著巨頭們中國(guó)業(yè)務(wù)的拓展，他們逐漸建立了自己的辦公室并搬離德事。另一方面，國(guó)內(nèi)創(chuàng)業(yè)潮中涌現(xiàn)出越來(lái)越多的小公司?！安贿^(guò)小團(tuán)隊(duì)無(wú)法在這樣高檔的寫字樓中找到面積合適的辦公室，三到五人的公司去租300～500平方米的辦公室顯然浪費(fèi)成本?！倍〗苷f(shuō)。

在這場(chǎng)討論的最終，丁杰他們決定重新定義聯(lián)合辦公——“介乎于傳統(tǒng)辦公服務(wù)和孵化器之間的辦公業(yè)態(tài)?！?/p>

現(xiàn)在德事的客戶正變得越來(lái)越五花八門。雖然德事不會(huì)放棄擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)模式，但丁杰說(shuō)從去年開(kāi)始德事已經(jīng)在新加坡和悉尼試驗(yàn)性地開(kāi)設(shè)了自己的聯(lián)合辦公空間，今年這個(gè)模式將會(huì)引入中國(guó)。

“我們會(huì)在未來(lái)新開(kāi)設(shè)的辦公中心內(nèi)抽出一部分空間來(lái)做聯(lián)合辦公，而不是拿整層樓來(lái)做試驗(yàn)?！倍〗苷f(shuō)。

面對(duì)WeWork入華和國(guó)內(nèi)創(chuàng)業(yè)潮，他們最終選擇謹(jǐn)慎地?fù)肀ё兓?