青島市房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響分析

高利梅，耿亞男，李修平（青島濱海學(xué)院，山東　青島　266555）

青島市房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響分析

高利梅，耿亞男，李修平
（青島濱海學(xué)院，山東青島266555）

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越高，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也越來(lái)越明顯。本文以青島市為研究對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系進(jìn)行研究具有代表性意義。對(duì)青島市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行了研究，在對(duì)現(xiàn)狀分析下借助計(jì)量工具進(jìn)行單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，并建立誤差修正模型對(duì)二者進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)二者存在相互促進(jìn)的關(guān)系。

房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；協(xié)整分析

一、引言

1、研究背景及意義

青島市作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，優(yōu)越的自然環(huán)境和人文氛圍使其成為了一個(gè)十分適合居住的城市，近年來(lái)旅游經(jīng)濟(jì)也帶動(dòng)了大量的外地人才涌入青島，許多人看好青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，選擇在青島進(jìn)行房地產(chǎn)投資，由此青島的房地產(chǎn)開發(fā)和投資逐漸變得火熱。青島市的房地產(chǎn)在全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資炒房浪潮中走過(guò)了風(fēng)風(fēng)雨雨，青島市也借由房地產(chǎn)投資的高峰躋身進(jìn)入了GDP大市。房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展屬于“雙刃劍”的關(guān)系，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況在一定程度上可以反映我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，因此以青島市為代表城市對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系進(jìn)行研究，目的在于通過(guò)對(duì)青島市房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀分析來(lái)探究二者的關(guān)系，總結(jié)出房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用和阻礙作用，進(jìn)而研究出如何更好地推進(jìn)青島市房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用。

2、文獻(xiàn)綜述

Arku和Harrish（2006）提出房地產(chǎn)投資能夠直接帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資還在促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面有顯著成效，為社會(huì)就業(yè)提供機(jī)會(huì)。Richard Barras（1995）利用1855—1995年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)住房投資是影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素，而且在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，住房投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用存在不同的表現(xiàn)。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)此課題有不同程度的研究。大部分學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在雙向關(guān)系，孫楠（2012）基于對(duì)房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論的研究，對(duì)青島市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行了描述性分析，利用1995—2010年青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)、Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)、建立誤差修正模型得出青島市房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有明顯的促進(jìn)作用，且二者存在著長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。吳敬輝（2012）通過(guò)研究證實(shí)了房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)和阻礙的雙重影響，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的增加能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的上升，二者存在著長(zhǎng)期穩(wěn)定的因果關(guān)系。

二、青島市房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響的實(shí)證分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)易受到多方面因素影響的敏感性市場(chǎng)，為排除其他因素的干擾，本文在數(shù)據(jù)選取方面，僅選取1995—2014年青島市房地產(chǎn)投資額和地區(qū)生產(chǎn)總值進(jìn)行單因素影響分析。數(shù)據(jù)來(lái)源于青島統(tǒng)計(jì)年鑒。

1、相關(guān)性檢驗(yàn)

研究房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，首先要對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系進(jìn)行研究。為檢驗(yàn)青島市房地產(chǎn)投資和地區(qū)生產(chǎn)總值之間的相關(guān)性，通過(guò)借助Eviews軟件計(jì)算出二者之間的相關(guān)系數(shù)為0.9881，可以說(shuō)明房地產(chǎn)投資與地區(qū)生產(chǎn)總值之間存在一定的線性相關(guān)關(guān)系。

2、平穩(wěn)性檢驗(yàn)

通過(guò)檢驗(yàn)原數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性發(fā)現(xiàn)原數(shù)據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果并不平穩(wěn)。為了更方便地觀察房地產(chǎn)投資與地區(qū)生產(chǎn)總值之間的長(zhǎng)期彈性，消除異方差的影響，數(shù)據(jù)處理方面，將房地產(chǎn)投資額和地區(qū)生產(chǎn)總值兩個(gè)變量取自然對(duì)數(shù)，分別記作lnREI和lnGDP。對(duì)原數(shù)據(jù)進(jìn)行一階差分，記作△lnREI、△lnGDP。為進(jìn)一步驗(yàn)證一階差分序列的平穩(wěn)性，對(duì)其進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)△lnREI、△lnGDP仍不平穩(wěn)，做lnGDP、lnREI的二階差分△2lnGDP和△2lnREI，可得單位根檢驗(yàn)結(jié)果如表3-2所示。

表3-2　二階差分序列的ADF檢驗(yàn)結(jié)果

通過(guò)檢驗(yàn)可以得出，序列△lnGDP、△lnREI是平穩(wěn)序列，lnGDP、lnREI為二階單整序列。

3、協(xié)整分析和誤差修正模型

分析房地產(chǎn)投資與地區(qū)生產(chǎn)總值之間是否存在協(xié)整關(guān)系，先做兩變量間的回歸，然后檢驗(yàn)回歸殘差的平穩(wěn)性，用OLS回歸方法估計(jì)的回歸模型為

其回歸結(jié)果為：

建立lnREI與lnGDP間的協(xié)整模型，利用Eviews軟件對(duì)二者進(jìn)行OLS線性估計(jì)。從上述統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)上可以看出該方程的擬合優(yōu)度較高。因此對(duì)殘差的單位根進(jìn)行檢驗(yàn)，表3-3為殘差序列的單位根檢驗(yàn)結(jié)果。

表3-3　殘差序列的ADF檢驗(yàn)結(jié)果

通過(guò)對(duì)殘差序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，殘差序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列，說(shuō)明lnREI與lnGDP之間存在協(xié)整關(guān)系，即二者存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系。同時(shí)也說(shuō)明了時(shí)間序列房地產(chǎn)投資額（REI）與地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）雖然不是平穩(wěn)的時(shí)間序列，但二者在長(zhǎng)期的變動(dòng)趨勢(shì)是一致的，是平穩(wěn)序列的線性組合。

上述檢驗(yàn)說(shuō)明房地產(chǎn)投資額（REI）與地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）之間存在唯一的協(xié)整關(guān)系，因此通過(guò)建立誤差修正模型將房地產(chǎn)投資額與地區(qū)生產(chǎn)總值的短期波動(dòng)與長(zhǎng)期變化相聯(lián)系：

得到回歸結(jié)果為：

該模型結(jié)果表明，房地產(chǎn)投資的短期變動(dòng)對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值存在正向影響。模型中誤差修正系數(shù)雖調(diào)整力度較小，但符合誤差修正的反向修正機(jī)制，表明房地產(chǎn)投資的實(shí)際值與長(zhǎng)期或均衡值的偏差有14.58%得到糾正或者消除，能夠反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到房地產(chǎn)投資影響的短期波動(dòng)規(guī)律。

表3-4　格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果

4、格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

由表3-4檢驗(yàn)結(jié)果表明，房地產(chǎn)投資額REI與地區(qū)生產(chǎn)總值GDP之間互為因果關(guān)系，房地產(chǎn)投資額REI是地區(qū)生產(chǎn)總值GDP增長(zhǎng)的原因，而地區(qū)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)也是房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)的原因。說(shuō)明青島市房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展二者之間相互促進(jìn)。

通過(guò)以上的分析及實(shí)證結(jié)果可知，房地產(chǎn)投資與青島市地區(qū)生產(chǎn)總值有較強(qiáng)的相關(guān)性，房地產(chǎn)投資對(duì)青島市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一定的貢獻(xiàn)，1995—2014年間青島市房地產(chǎn)投資額和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，協(xié)整方程說(shuō)明青島市房地產(chǎn)投資額每增加1%，地區(qū)生產(chǎn)總值相應(yīng)增加0.7562個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)誤差修正模型可知，地區(qū)生產(chǎn)總值不但受到本期房地產(chǎn)投資額變動(dòng)的影響，還與上期房地產(chǎn)投資額的變動(dòng)呈正方向變動(dòng)關(guān)系。格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果則進(jìn)一步說(shuō)明了青島市房地產(chǎn)投資額與地區(qū)生產(chǎn)總值之間的相互關(guān)系。

三、結(jié)論

文章在相關(guān)房地產(chǎn)投資理論分析的基礎(chǔ)上，參考大量相關(guān)文獻(xiàn)，對(duì)前人的觀點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)和分析，主要采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法，借助Eviews軟件，通過(guò)格蘭杰因果關(guān)系等多種檢驗(yàn)，得出歷年來(lái)青島市房地產(chǎn)投資和地區(qū)生產(chǎn)總值存在雙向因果關(guān)系的結(jié)論，建立誤差修正模型，形成了積極的正向反饋互動(dòng)機(jī)制。

［1］ 孫楠.青島市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的實(shí)證研究［D］.陜西∶西安科技大學(xué)，2012.

［2］ 宗剛，劉喆，成連元.房地產(chǎn)投資對(duì)北京市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響——基于面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究［J］.現(xiàn)代管理科學(xué)，2011，（11）∶13-14.

［3］ 吳敬輝.我國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響分析［D］.河北∶河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，2012.

（責(zé)任編輯：高博）