商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在的問題及對策

何穎峰

摘 要： 近年來，房地產(chǎn)呈現(xiàn)迅猛發(fā)展勢頭，需要大量銀行貸款提供資金來源，但存在商業(yè)銀行為搶占房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)與爭取實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶無序競爭、違規(guī)貸款等問題。雖然目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)沒有發(fā)生金融風(fēng)險，但在房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金比例過低及住房消費信貸首付比例過低的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈條斷裂及消費者出現(xiàn)斷供進而引發(fā)商業(yè)銀行信貸危機具有一定的可能性。本文旨在通過分析商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，提出相關(guān)對策和建議，希望有助于促進商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信貸 信貸風(fēng)險 風(fēng)險控制

近年來，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)迅猛發(fā)展勢頭，已成為推動國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的新增長點。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要大量的銀行信貸為其提供資金來源，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)也被視為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)而步入快速發(fā)展的軌道。然而，在開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)中仍存在著許多問題及不利因素，制約著房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展。

一、商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分依賴銀行貸款，銀行成為風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁對象。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)金融主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資，以及基金融資等方式所占的比重十分微小。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金和預(yù)收款，在開發(fā)資金來源中占有很大比重，而定金和預(yù)收款中很大一部分是個人住房貸款，另外兩大資金來源是自籌資金和國內(nèi)貸款。從商業(yè)銀行角度來說，表現(xiàn)為房地產(chǎn)信貸占款規(guī)模巨大，使銀行對房地產(chǎn)信貸依賴程度高，從而增加商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。

（二）借款企業(yè)資信系統(tǒng)尚未建立，容易引發(fā)信貸風(fēng)險。

由于借款企業(yè)不遵守合同約定，容易引發(fā)信貸風(fēng)險，導(dǎo)致銀行利益虧損。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜，主要有：1.銀行信貸資金被用于房地產(chǎn)滾動開發(fā)。有的房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)銷售已接近尾聲，而銀行貸款卻分文未還，已售房款被熱房地產(chǎn)開發(fā)商挪用于新的開發(fā)項目。2.從甲地轉(zhuǎn)移到乙地經(jīng)營。一些房地產(chǎn)開發(fā)商盡管是在本地注冊及融資的，但是項目與資金的使用卻一直在外地，使得銀行束手無策，無法實施有效的管理。

（三）同業(yè)間無序競爭，違規(guī)貸款時有發(fā)生。

為了奪取房地產(chǎn)信貸市場份額，以及大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶，各大商業(yè)銀行在簡化信貸程序、提高服務(wù)質(zhì)量、增加信貸投入等方面均增加了力度，不惜采取各種優(yōu)惠措施，使同業(yè)間競爭更加激烈，甚至表現(xiàn)出惡性競爭態(tài)勢。個別商業(yè)銀行為了爭取效益較好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不惜放寬貸款條件，有些做法甚至違反了國家有關(guān)房地產(chǎn)信貸的政策和規(guī)定。

二、商業(yè)銀行發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)對策及建議

房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)對銀行而言是一把雙刃劍，銀行既要分享房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展帶來的商機，又應(yīng)充分認識對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)中存在的問題和風(fēng)險。

（一）商業(yè)銀行應(yīng)提高認識，理性開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。

商業(yè)銀行要提高認識，克服把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展、經(jīng)營上急功近利的不良傾向，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及其危害性，增強防范金融風(fēng)險的意識。要改變把住房信貸當(dāng)做低風(fēng)險品種開發(fā)的觀點，堅持風(fēng)險控制和業(yè)務(wù)發(fā)展并重的經(jīng)營原則讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運行的軌道。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項目和個人購房，又要謹防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險。對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險，唯利潤而利潤，相互間大打房地產(chǎn)信貸“爭奪戰(zhàn)”，讓不良開發(fā)商和購房者趁機騙取銀行貸款。

（二）改進營銷管理機制，完善風(fēng)險管理制度。

現(xiàn)行的商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理在信貸風(fēng)險測量控制方法、信貸風(fēng)險管理激勵與約束機制和信貸風(fēng)險控制深度上都存在著問題。改進商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理應(yīng)從以下幾方面入手：1.突出集約管理，樹立防控信貸風(fēng)險管理理念。以全面風(fēng)險管理理念為核心，以均衡匹配風(fēng)險收益為原則，充分汲取現(xiàn)代商業(yè)銀行最新經(jīng)營管理成果，全力培育符合本地商業(yè)銀行實際風(fēng)險需要，能夠促進風(fēng)險管理高效集約發(fā)展的理念。2.建立相互制衡的內(nèi)控體系。商業(yè)銀行內(nèi)部可以設(shè)立客戶關(guān)系部門（信貸業(yè)務(wù)部），負責(zé)貸款的營銷；設(shè)立貸款決策部門，專職審批；設(shè)立信貸風(fēng)險管理部門，對信貸風(fēng)險實施全過程的監(jiān)測和管理。

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指導(dǎo)教師：曾思海