等“崩盤”大概是件低性價比的事

崔鵬

自從去年下半年以來，中國的一線和很多二線城市的房地產(chǎn)價格暴漲。這導(dǎo)致很多小情侶的爭論焦點都跑到要不要馬上買房這個問題上來。因為房屋的購買涉及到巨大的財務(wù)問題、雙方的財務(wù)投入，以及雙方家庭的財務(wù)較量，他們中甚至有不少因此分手了。

造成這種分手的原因可能是，根據(jù)中國習(xí)俗，一對情侶，男方要負(fù)責(zé)買房子（也有例外，據(jù)說溫州就不是這樣，真是個好地方）。女方，不論是情侶中的女孩還是女孩的家庭，都會催促男方趕快把這部分責(zé)任變現(xiàn)到男女雙方的共同財產(chǎn)中，男方的家庭對此則表示謹(jǐn)慎。

另外一個原因是，很多男性普遍表現(xiàn)地更加理性。他們大多數(shù)認(rèn)為中國房地產(chǎn)的價格，特別是一些房地產(chǎn)的價格太高了?！昂苡锌赡鼙辣P”，他們很認(rèn)同這種看法。在中國幾個超級城市中并不擁有房產(chǎn)的人對中國經(jīng)濟的前景看法更加悲觀，甚至還有點盼著這種“崩盤”早點到來。

一些關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究者很早就給過人們警告了，房地產(chǎn)要崩盤了這種言論從2000年代初就有。這種說法從那以后年年都有，但是幾乎沒有靈驗過。但是我敢肯定，他們說的是對的。世上從來不存在價格只上漲而不下跌的東西，更何況是在中國，這個尤其情緒化的經(jīng)濟體里。說房地產(chǎn)崩盤的言論總會說準(zhǔn)一回，只是不知道在什么時間。

這有點像我一個小學(xué)同學(xué)家一臺壞了的老式小鳥報時鐘，不論幾點整，那個小鳥都會“咕咕咕”叫三聲，一天里總有兩次它叫的是對的。

讓一個利益格局中人預(yù)測房地產(chǎn)的變化周期是非常困難的，在中國比美國更加困難。這是因為美國爆發(fā)性的增長在1900年后就過去了，而中國最近二十年才剛剛開始。從理論上說，絕大多數(shù)人是做不到這一點的—因為大多數(shù)人做到了，房地產(chǎn)崩盤也就不存在了。那么，假如一個可憐的人，他在崩盤爆發(fā)前正好買了一套住房，他將面臨多大的損失？這要看他身處哪類經(jīng)濟體。

一類是他剛好在日本。日本的房地產(chǎn)在1990年代達到頂峰之后就沒有上漲過。在它的最繁榮地區(qū)，瀨戶內(nèi)海地區(qū)，房地產(chǎn)價格最多下跌了70%。這的確很令人傷心，因為經(jīng)過二十多年的變化演變出來的這個數(shù)字基本和現(xiàn)在中國一線城市房地產(chǎn)貸款的一些數(shù)字吻合。你以30%的首付，貸款20年買了一套房，當(dāng)20年后你把大部分收入都還了貸款后發(fā)現(xiàn)，房價和你當(dāng)初付的首付價格一樣。那么這20年來你都做了什么—多么沒意義的人生啊。

如果這個買房人在美國，即使他足夠倒霉，在危機發(fā)生前置辦了一處房子，在危機最嚴(yán)酷的時候，他的賬面損失也就是30%。而且從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)的增值水平基本與通貨膨脹的增長一致，也就是說房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹的一個好武器。

為什么日本和美國的房地產(chǎn)有這么大的差異？這和兩個經(jīng)濟體的體量以及移民觀念有關(guān)。對移民持保守態(tài)度、經(jīng)濟體量也更小的日本經(jīng)濟很容易就達到了飽和狀態(tài)（當(dāng)然，日本這種經(jīng)濟體也有好的一面，它有良好的社會秩序）。

中國當(dāng)然更像美國（說實話，我們是個崇美國家）。結(jié)構(gòu)化的經(jīng)濟發(fā)展讓那些超級城市具有很大的發(fā)展?jié)摿?。所謂的房地產(chǎn)價格“崩盤”發(fā)生在三線和三線以下城市的概率要遠(yuǎn)大于在一線城市的概率。

如果一個人生活工作在中國的一線城市，他等待“崩盤”其實很可能是一件性價比偏低的事。因為他在結(jié)束了3段由于房地產(chǎn)走勢判斷差異的糟糕戀情后，終于等到了房地產(chǎn)價格大幅度下降。很可能由于這種下降遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上他想象中的劇烈，他還是買不起房子，而且依然沒有愛情。