調(diào)控傳言下的上海樓市怪象

勞佳迪

盡管上海市住建委于8月29日辟謠“購(gòu)房信貸新政傳言”，30日上海徐匯區(qū)民政局離婚登記處仍然人滿為患。

蔡映南坐在房產(chǎn)交易中心外的臺(tái)階上，抽掉兩支紅雙喜，又猛灌了幾口冰紅茶，絲毫沒有在意撣落的煙灰掉在鏤空的鞋頭上。這一幕發(fā)生在8月29日下午兩點(diǎn)，他已經(jīng)埋在中介和購(gòu)房者的長(zhǎng)隊(duì)里5個(gè)多鐘頭了，但看起來輪到他去窗口“拉產(chǎn)調(diào)”（指查詢賣家房屋狀況）還有40多個(gè)號(hào)。

在室外透口氣的間隙，蔡映南不停查看新聞，距離傳言中上海頒布新版調(diào)控政策的時(shí)點(diǎn)只有兩天了，盛傳首付、信貸利率都將進(jìn)一步收緊，可不可能像“3·25滬九條”那樣再給買房者當(dāng)頭重棒，“會(huì)不會(huì)被提前趕下這趟車”成為這些天他內(nèi)心最大的隱憂。

就在同一支隊(duì)伍里，李享的焦慮有過之而無不及。他的口袋里揣著前一天剛開好的離婚證明，而他剛剛喜得二胎，這場(chǎng)純粹為了多買一套房進(jìn)行的離婚冒險(xiǎn)讓他有些心神不寧。

傳言中，上海將修改對(duì)離異后雙方買房資格的審核細(xì)則，規(guī)定離異一年內(nèi)還將按照原先婚姻狀態(tài)里的房產(chǎn)情況限購(gòu)，所以計(jì)劃為新生寶寶買房的李享不得不掐著最后時(shí)限緊急離婚。

兩個(gè)多小時(shí)后，兩人幾乎同時(shí)看到了來自上海政府官方的辟謠信息。這條落款“上海市住建委”的消息稱，“關(guān)于近期社會(huì)上有關(guān)購(gòu)房信貸新政的傳言，沒有研究過此類政策”?？申P(guān)于“房子”的風(fēng)吹草動(dòng)總能輕易撩撥起魔都人心里隱藏的不安全感，市住建委的發(fā)聲非但沒能熄滅上海樓市的“鬼火”，反而更多人對(duì)辟謠主體為什么不是金融監(jiān)管部門提出質(zhì)疑。

8月29日，在連續(xù)數(shù)日一手房成交突破千套的背景下，上海新房簽約套數(shù)達(dá)到了1689套，將“3·25滬九條”發(fā)布前日1360套的成交量甩在身后，各區(qū)民政局更是出現(xiàn)限號(hào)離婚的奇觀。而8月30日，上海新房簽約套數(shù)更是攀升到了2139套。

“謠言”“預(yù)言”難辨

上海樓市再一次演繹了一個(gè)傳言從悄無聲息到深入人心的時(shí)間可以有多短。在8月20日、21日的周末，上海兩天加起來的新房成交量不過911套，這從“金九銀十”前的淡季角度來看風(fēng)平浪靜。但是從25日起，關(guān)于“滬九條”即將升級(jí)的傳聞如平地驚雷，直接刺激25日、26日兩個(gè)工作日分別成交918套和990套，因?yàn)椤暗凸馈绷耸袌?chǎng)騷動(dòng)的爆發(fā)力，房地產(chǎn)交易中心登記系統(tǒng)再次出現(xiàn)“3·25行情”時(shí)的宕機(jī)現(xiàn)象。

隨著傳言愈演愈烈，27日、28日、29日成交量紛紛過千，27日、28日周末加起來的新房成交量達(dá)到了2955套，是此前周末的3倍多。若以一周的情況看，周成交放出的天量更是比以往淡季一個(gè)月的總成交量還要大。

朋友圈被“9月1日調(diào)控升級(jí)”的各種版本刷屏，引發(fā)購(gòu)房者的集體恐慌?！?·25滬九條”已經(jīng)因?yàn)橐蠓菧耸啃枥U滿5年社保、二套房首付七成等內(nèi)容被稱為“全國(guó)最嚴(yán)”，而流傳出的調(diào)控升級(jí)版本更是直擊痛點(diǎn)。

根據(jù)網(wǎng)上瘋傳的版本，“新政2.0版”包括“名下無房亦無貸款記錄的購(gòu)房者首付最低三成，利率無優(yōu)惠”“名下無房但有過按揭貸款歷史的，首付最低五成，利率最低1.1倍”“離婚不足一年的購(gòu)房者，限購(gòu)及貸款政策按照離婚前家庭情況處理”等重磅信息。

“每個(gè)財(cái)經(jīng)大號(hào)都在轉(zhuǎn)發(fā)，每條閱讀數(shù)都是10萬+，從評(píng)論的信息來看，很多人是‘3·25后遺癥，有些人甚至突然失去購(gòu)房資格，現(xiàn)在調(diào)控政策只要出現(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)變數(shù)，大家都更傾向于寧可信其有?！币粋€(gè)旗下管理著數(shù)十個(gè)財(cái)經(jīng)公眾號(hào)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)主管對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象是，29日上海市住建委通過政府官微“上海發(fā)布”辟謠后，網(wǎng)上的評(píng)價(jià)呈現(xiàn)兩極分化，有大呼上當(dāng)者相信突然爆出的調(diào)控升級(jí)傳聞只是中介和開發(fā)商聯(lián)手推盤的把戲，但也有不少人對(duì)記者表達(dá)了“靜觀其變”的謹(jǐn)慎態(tài)度。

“這次網(wǎng)絡(luò)流傳的新政內(nèi)容主要是收緊房貸，如果真的只是謠言，希望相關(guān)金融部門能夠出來發(fā)聲，這樣才比較有說服力?！痹?jīng)貸款買房但上半年已經(jīng)賣掉的Amy正打算重新置業(yè)，新政是不是真的“認(rèn)貸又認(rèn)房”對(duì)她事關(guān)重大。

“雖然目前否認(rèn)了，但不代表未來不會(huì)有新的樓市新政出臺(tái)，8月住建部聯(lián)合七部委已經(jīng)出臺(tái)對(duì)首付貸的封殺，上海還會(huì)跟著整頓一波，未來政策確實(shí)會(huì)集中在對(duì)假離婚判定、公司形式購(gòu)房、海外身份買房等方面的審查。”同策房產(chǎn)咨詢總監(jiān)張宏偉這樣對(duì)記者分析。

“離婚大法”集中上演，婚姻登記中心限號(hào)離婚

在此番圍繞傳言緊急買房的鬧劇中，最高潮的一幕是“排隊(duì)離婚”。據(jù)上海市民在網(wǎng)上貼出的告示，周末本該4點(diǎn)半下班的徐匯區(qū)民政局離婚登記處被迫臨時(shí)采取封閉措施，因?yàn)槿藬?shù)過于火爆超出業(yè)務(wù)接待能力而關(guān)閉窗口取號(hào)。

楊浦區(qū)婚姻登記中心更是實(shí)施離婚限號(hào)，規(guī)定一天離婚登記僅放50個(gè)號(hào)。據(jù)工作人員透露，周末一天就有90多對(duì)登記離婚的市民，超過平日的兩倍，比“3·25”前夕更瘋狂，早上8點(diǎn)半開門時(shí)取號(hào)已經(jīng)排到70號(hào)，門外至少還排了130多人，這種盛況連“5·20”討口彩結(jié)婚的情形也無法比肩。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，各區(qū)之間的處理能力存在差異，有些區(qū)可以實(shí)現(xiàn)上午離婚、下午買房，效率頗高，但有些卻要因?yàn)橹芪咫x婚、周一才能買房而遭到無情吐槽。

“為了房子結(jié)離婚都不是新鮮事，比如說在動(dòng)遷談判期間趕著結(jié)婚、離婚，一般‘動(dòng)遷組都會(huì)彈性地考慮住房困難，多分配一套房子或者多分現(xiàn)金，當(dāng)中自然也有假離婚、假結(jié)婚的現(xiàn)象?！币晃毁Y深房產(chǎn)中介告訴記者。

據(jù)悉，假結(jié)婚、假離婚本身就是上海樓市的灰色市場(chǎng)，中介正是這條產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，成為荒誕的“婚姻掮客”?！坝绕涫恰?·25以后，買二套房的首付從四成提高到七成，對(duì)于千萬級(jí)別的豪宅來說，就是好幾百萬的差價(jià)，但只要雙方協(xié)議辦理離婚，其中一個(gè)人的名下就可以再獲得一個(gè)買首套房的名額，買好以后可以再?gòu)?fù)婚。”上述房產(chǎn)中介對(duì)記者透露，此前有一個(gè)豪宅盤開盤，他曾替5對(duì)夫妻辦理過“假離婚”。

另一個(gè)專注浦東豪宅樓盤的中介人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，夫妻為買房假離婚不稀奇，現(xiàn)在流行發(fā)動(dòng)上一輩離婚，“有些人是追著新盤買的，為了多買幾套，雙方父母都辦理離婚，分別再和子女簽協(xié)議來買房?！?/p>

而這次流傳的新政正是痛擊“假離婚”的政策漏洞，這成為許多人希望趕在新政靴子落地以前搭上“低風(fēng)險(xiǎn)離婚”末班車的理由。

豪宅成放量主力軍

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，種種數(shù)據(jù)表明，與“3·25”前夕的情況如出一轍，27日、28日周末突然爆棚的上海樓市背后的最大推手其實(shí)也是改善型需求，所以豪宅的銷量出現(xiàn)了驟增。記者從上海鏈家市場(chǎng)研究部拿到的數(shù)據(jù)顯示，8月22日到28日上海8萬元/平方米以上的高端商品住宅共成交479套，較前周大幅上漲，增加了整整320套，較日均100多套的成交量大漲近3到4倍。

這一周高端市場(chǎng)成交主力區(qū)域依然為閘北、浦東及黃浦區(qū)域，成交量均超過50套，三區(qū)域成交套數(shù)占比全市高端產(chǎn)品的近六成，尤其是閘北及浦東，成交量遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域。閘北因?yàn)椤靶蚂o安”的利好繼續(xù)發(fā)酵，賣掉了多達(dá)137套豪宅，其中彭浦板塊的一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)集中簽約，共成交82套公寓房源，總金額達(dá)8.42億元，成交均價(jià)為84699元/平方米，單套房源總價(jià)在1000萬元左右;此外，浦東的均價(jià)也超過了6萬元/平方米，兩個(gè)均價(jià)7萬元/平方米的高端產(chǎn)品周銷量都突破70套。

“從傳聞內(nèi)容來看，因?yàn)樯婕暗诫x婚、二套房認(rèn)定等，所以對(duì)中高端項(xiàng)目造成的沖擊最大，這類產(chǎn)品也最緊張，恐慌情緒蔓延。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)記者如是分析。

豪宅的攪局直接造成了成交均價(jià)的激增，就當(dāng)許多人還對(duì)上海破“4萬”的均價(jià)心有余悸時(shí)，盧文曦提供的數(shù)據(jù)顯示，上海樓市均價(jià)已經(jīng)直逼4.4萬元/平方米，8月22日到28日一周新建商品住宅成交面積55.6萬平方米，環(huán)比增加93%，成為周度成交的歷史第二高。此外，據(jù)他推算，這一周全市二手住宅成交8639套，環(huán)比也增加了34%。

另一方面，此次上海樓市的爆棚也正好踩到市場(chǎng)最敏感的穴位?！懊總€(gè)月的最后兩個(gè)周末本來就會(huì)火一些，因?yàn)槭蹣翘幵鲁踬u出去的房子，整個(gè)網(wǎng)簽流程走完要打印6本合同，集中在月底簽約，這個(gè)時(shí)候‘火上澆油是想點(diǎn)燃‘金九銀十的旺季行情，不過究竟下半年怎樣一個(gè)走勢(shì)還要看后續(xù)調(diào)控政策怎么更新。”記者從一位樓市觀察人士處聽到這樣的觀點(diǎn)。

“地少人多”的失控邏輯

為什么小小一則傳聞可以在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)點(diǎn)燃上海購(gòu)房者的熱情？記者梳理發(fā)現(xiàn)，“3·25滬九條”出臺(tái)后，房?jī)r(jià)僅僅在4、5、6三個(gè)月漲勢(shì)收斂，許多剛需人群都在這個(gè)時(shí)段購(gòu)入相對(duì)合適的房產(chǎn)，但緊接著7、8兩個(gè)月卻因?yàn)閮蓚€(gè)“超級(jí)地王”的誕生而暗流再涌，一個(gè)是樓板價(jià)6.7萬元/平方米的虹口涼城地王，另一個(gè)是樓板價(jià)突破10萬元/平方米的新靜安中心地王。

為了給“地王效應(yīng)”降溫，上海土地交易中心急剎車似的叫停了多幅待拍地塊，然而此舉卻又觸動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)于未來土地供應(yīng)減少的擔(dān)憂。

數(shù)據(jù)顯示，1—7月上海總共批準(zhǔn)上市住宅8.47萬套，卻銷售了10.94萬套，供應(yīng)住宅用地187萬平方米，僅相當(dāng)于去年供地面積的27%。8月22日到28日一周新增供應(yīng)量進(jìn)一步滑落，已連續(xù)兩周下滑，自8月以來一直處于低迷狀態(tài)，上周供求比已低至0.15，連續(xù)10周處于“供不應(yīng)求”的狀態(tài)。

資深財(cái)經(jīng)評(píng)論人劉曉博梳理發(fā)現(xiàn)，上海土地供應(yīng)量的高峰期在2004年到2005年，目前已經(jīng)萎縮到高峰期的三分之二。2016年上半年，上海共計(jì)出讓30幅經(jīng)營(yíng)性地塊，成交面積同比下跌61.75%，降幅超六成。

在“地少”的同時(shí)，“人多”也成為樓市高燒預(yù)期的心理基礎(chǔ)。上海早就提出到2020年把常住人口控制在2500萬人以內(nèi)，到2040年依然是這條紅線，所以未來人口增長(zhǎng)的空間不足百萬，但是這個(gè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表之內(nèi)的目標(biāo)真的實(shí)現(xiàn)起來卻被許多人視作艱難。

同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃院總規(guī)劃師唐子來就認(rèn)為，盡管定的是2500萬的常住人口目標(biāo)，但上海實(shí)際能服務(wù)的人口肯定不止2500萬，“還包括那些居住半年以下的人口、旅游者，到上海出差、進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的人群，甚至包括那些住在昆山、花橋等上海周邊地區(qū)而工作在上海的人，其交通、能源等方面的服務(wù)在規(guī)劃中也是有考慮的，也就是說實(shí)際服務(wù)人口會(huì)超過2500萬?！?/p>

劉曉博表示，北上深的不動(dòng)產(chǎn)正在金融資產(chǎn)化，并成為全國(guó)高凈值人群資產(chǎn)配置的重要組成部分，如果再同時(shí)出現(xiàn)人口不斷上升、住宅供應(yīng)不斷下滑的夾擊，那么未來北上深房?jī)r(jià)就可能失控。

值得一提的是，以日本為例，雖然日本很早就完成了城鎮(zhèn)化，過去5年全國(guó)減少了94.7萬人，但統(tǒng)計(jì)顯示東京地區(qū)的人口仍然不斷上升，過去5年增長(zhǎng)了51萬人，而目前我國(guó)城鎮(zhèn)化還只是棋至中盤，各地域資源分配還存在巨大不平衡，這也讓許多購(gòu)房者對(duì)未來房?jī)r(jià)形成了走高預(yù)期。