多國(guó)應(yīng)對(duì)“外國(guó)人”購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)

高榮偉

近些年來(lái)，在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、土地等方面，不少?lài)?guó)家和地區(qū)對(duì)外來(lái)人士在諸如房租、稅收、貸款、透明度以及所謂安全審查等諸多方面的政策正在發(fā)生變化。盡管許多國(guó)家歡迎外來(lái)投資，但民眾對(duì)“將自己的房地產(chǎn)以及國(guó)土拱手給外國(guó)人”存在強(qiáng)烈的抵觸情緒。這種情緒直接導(dǎo)致政府對(duì)于外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)本國(guó)房產(chǎn)相繼實(shí)施收緊政策。

加拿大：征收15%的房屋轉(zhuǎn)移稅

據(jù)加拿大《國(guó)家郵報(bào)》報(bào)道，2016年8月2日起，加拿大英屬哥倫比亞?。˙ritish Columbia）政府對(duì)外國(guó)購(gòu)房者征收15%的房屋轉(zhuǎn)移稅。該報(bào)指出，“15%的稅率推高了來(lái)自中國(guó)和其他國(guó)家購(gòu)房者的成本，在這些購(gòu)房者的推動(dòng)下，溫哥華已經(jīng)成為加拿大房?jī)r(jià)最高的市場(chǎng)?！?/p>

對(duì)于出臺(tái)政策的原因，該省財(cái)政部長(zhǎng)麥德永（Mike de Jong）直言不諱：“作為系列政策之一，這項(xiàng)稅收政策旨在解決英屬哥倫比亞省南部地區(qū)高房?jī)r(jià)問(wèn)題?！弊詫?duì)外國(guó)人在加拿大溫哥華買(mǎi)房征稅的方案公布后，溫哥華的房產(chǎn)銷(xiāo)售已出現(xiàn)下降，表明政府給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的舉措起到了立竿見(jiàn)影的效果。稅收新規(guī)使得一套標(biāo)價(jià)359萬(wàn)加元的普通獨(dú)立屋成本提高了50萬(wàn)加元。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)史提夫·沙維斯基表示，雖然中介在新規(guī)生效前爭(zhēng)相提請(qǐng)過(guò)戶，但房產(chǎn)銷(xiāo)售依然急劇下降?！拔覀?cè)揪兔媾R著下行趨勢(shì)，征稅消息一公布，則加劇了這一趨勢(shì)。”其實(shí)，加拿大并非是對(duì)外國(guó)購(gòu)房者額外征稅的唯一國(guó)家，有不少?lài)?guó)家在征收租金、遺產(chǎn)稅以及購(gòu)買(mǎi)土地等方面出臺(tái)多項(xiàng)法規(guī)，對(duì)外國(guó)人購(gòu)置房產(chǎn)課以重稅，或者進(jìn)行限制。

日本：限制外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)土地山林

許多國(guó)家的法律都限制外國(guó)人或外國(guó)法人擁有本國(guó)土地，但日本是個(gè)例外。日本迄今沒(méi)有禁止外國(guó)人取得日本房地產(chǎn)以及其他不動(dòng)產(chǎn)的法令及法規(guī)。日本的房地產(chǎn)、土地和建筑都可以購(gòu)買(mǎi)者的名義進(jìn)行販賣(mài)和繼承。最近幾年，除了俱知安町、北海道，日本其他地區(qū)也出現(xiàn)了國(guó)外資本在日本購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)象。據(jù)悉，其買(mǎi)主主要來(lái)自新西蘭、中國(guó)、英國(guó)和新加坡等多個(gè)國(guó)家。中國(guó)富裕階層在日本購(gòu)買(mǎi)土地和房產(chǎn)的消息不斷被媒體報(bào)道，并被認(rèn)為是拉動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)和不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)的強(qiáng)大動(dòng)力。

當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2010年6月，日本北海道議會(huì)決定將俱知安町的57公頃森林賣(mài)給香港富翁。一般認(rèn)為，中國(guó)富裕商人和企業(yè)購(gòu)買(mǎi)日本土地、森林是要在這個(gè)地方開(kāi)發(fā)度假村，但香港富翁購(gòu)買(mǎi)俱知安町的57公頃森林一事卻在日本引發(fā)不小恐慌：“買(mǎi)家是誰(shuí)？其目的何在？”“這在日本是少有的事！”一時(shí)間在日本掀起軒然大波。與此同時(shí)，中國(guó)企業(yè)收購(gòu)日本各地森林和土地的動(dòng)向引起日本官方的警惕。經(jīng)過(guò)調(diào)查，“北海道政府發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)取森林30公頃以上的共139家公司，計(jì)7萬(wàn)公頃。林業(yè)關(guān)系以外的企業(yè)有75家，其中有一家是中國(guó)資本?！比毡镜胤秸畵?dān)心中國(guó)人會(huì)買(mǎi)走有重要的資源價(jià)值和政治、經(jīng)濟(jì)價(jià)值的土地和森林等。

根據(jù)北海道政府統(tǒng)計(jì)，目前外國(guó)資本在北海道購(gòu)買(mǎi)和擁有的山林總面積已經(jīng)達(dá)到820公頃。日本《外國(guó)人土地法》中規(guī)定，如果出于國(guó)防需要，可通過(guò)政令限制外籍人口或外國(guó)法人收購(gòu)?fù)恋亍Ｈ毡臼紫喟脖稌x三稱(chēng)，“外國(guó)人以及外國(guó)資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)防設(shè)施周邊的土地，是涉及日本安全保障的重要問(wèn)題。”

此后，日本各地紛紛出臺(tái)相關(guān)法律，限制中國(guó)人等在日投資購(gòu)買(mǎi)土地山林。2012年11月8日，據(jù)日本《中國(guó)探索》消息，針對(duì)中國(guó)人、新加坡人不斷在當(dāng)?shù)刭?gòu)置地產(chǎn)，日本北海道議會(huì)通過(guò)了《土地交易事前申請(qǐng)條例》，該條例旨在使“外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)土地變得更困難，以保證北海道的土地資源和水資源不至于被外國(guó)資本控制”。按照北海道新條例的規(guī)定，在進(jìn)行土地交易的前3個(gè)月，購(gòu)買(mǎi)者必須要通知當(dāng)?shù)卣?，而且還必須向當(dāng)?shù)卣畧?bào)告關(guān)于該交易土地的詳細(xì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

澳大利亞：對(duì)海外人士提高投資門(mén)檻

據(jù)報(bào)道，針對(duì)國(guó)外購(gòu)房者，澳大利亞加收懲罰性稅收。新南威爾士州在今年6月便出臺(tái)了一則新規(guī)，在6月21日新財(cái)年的財(cái)政預(yù)算中，向外國(guó)購(gòu)房者多征收4%的印花稅，并將于2017年1月1日起向已在澳洲擁有房產(chǎn)的海外購(gòu)房者征收0.75%的附加土地稅。此前，維多利亞州于4月將海外購(gòu)房印花稅由3%提升至7%，并征收1.5%的土地稅。昆士蘭州也宣布上調(diào)印花稅3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，從今年3月份起，澳洲四大銀行紛紛收緊了面向海外購(gòu)房者的貸款政策，如澳洲ANZ銀行、NAB均規(guī)定海外人士貸款不超過(guò)7成；澳洲聯(lián)邦銀行、澳洲西太銀行則暫停了非澳洲居民或公民的貸款項(xiàng)目。

根據(jù)澳大利亞外國(guó)投資法的規(guī)定，非本國(guó)公民和永久居民，只能購(gòu)買(mǎi)新建房屋。同時(shí)，外國(guó)投資者無(wú)論是購(gòu)房還是建房，必須先得到外國(guó)投資審查委員會(huì)的批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)即購(gòu)房的投資者個(gè)人，將面臨最高13.5萬(wàn)澳元罰款或3年監(jiān)禁。澳大利亞國(guó)庫(kù)部長(zhǎng)斯科特·莫里森說(shuō)，澳大利亞政府不希望外國(guó)投資者把本地人擠出房市。

澳大利亞還加大了打擊外國(guó)人違規(guī)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的力度。據(jù)澳大利亞《每日電訊報(bào)》報(bào)道，2016年1月18日，澳大利亞國(guó)庫(kù)部長(zhǎng)斯科特·莫里森下令強(qiáng)制出售8處房產(chǎn)，原因是購(gòu)買(mǎi)這些房產(chǎn)的海外買(mǎi)家違反了有關(guān)法規(guī)。這8處房產(chǎn)有普通住宅也有豪宅，其中一處豪宅占地4000平方米，一名馬來(lái)西亞人去年9月以600萬(wàn)澳元的價(jià)格購(gòu)得，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)該區(qū)域最高房?jī)r(jià)交易紀(jì)錄。一名中國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)的價(jià)值21.5萬(wàn)澳元的公寓，也在此次強(qiáng)制出售房產(chǎn)之列。此前當(dāng)局曾強(qiáng)行出售外國(guó)投資者非法購(gòu)得的豪華住宅，但強(qiáng)制出售非法購(gòu)得的低價(jià)房產(chǎn)卻是首次，足見(jiàn)澳大利亞打擊外國(guó)投資者非法購(gòu)房的決心。

此外，有媒體報(bào)道稱(chēng)，澳大利亞農(nóng)業(yè)區(qū)的政界人士反對(duì)將其寶貴的農(nóng)田和礦產(chǎn)賣(mài)給外國(guó)人。早前，據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》網(wǎng)站報(bào)道，自2015年3月起，外國(guó)投資者在購(gòu)買(mǎi)價(jià)值超過(guò)1500萬(wàn)澳元的農(nóng)業(yè)用地時(shí)，將需要獲得澳大利亞外國(guó)投資審核委員會(huì)的批準(zhǔn)。在此之前，審批的門(mén)檻是2.4億澳元。澳大利亞稅務(wù)部門(mén)將開(kāi)始清點(diǎn)外國(guó)人持有的農(nóng)業(yè)用地。

澳大利亞總理托尼·阿博特說(shuō)：“外國(guó)投資對(duì)我們來(lái)說(shuō)很重要，但這些投資必須符合我們的國(guó)家利益?！?/p>

美國(guó)：“外國(guó)人”購(gòu)房有新規(guī)

2016年1月13日，美國(guó)政府頒布的目標(biāo)性地區(qū)法令（Geographic TargetingOrders 簡(jiǎn)稱(chēng)GTO），要求部分買(mǎi)家必須提供個(gè)人真實(shí)身份?！按朔ㄗ谥疾⒉皇且尲~約房市降溫。”隸屬美國(guó)財(cái)政部旗下的金融刑事執(zhí)法網(wǎng)表示，出臺(tái)此項(xiàng)法令是為了防止海外貪污官員和跨國(guó)罪犯利用美國(guó)豪華地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行洗黑錢(qián)活動(dòng)。

新頒布的法規(guī)要求產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司詳查現(xiàn)金買(mǎi)家的真實(shí)身份，違者將遭重罰。據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道，為增加豪華地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，實(shí)際上，紐約政府去年已對(duì)在紐約市購(gòu)買(mǎi)或出售地產(chǎn)的空殼公司提出新披露要求。新規(guī)則的主要意圖是幫助查明地產(chǎn)的真正主人，防止后者聲稱(chēng)居住在紐約市之外、甚至美國(guó)之外，從而逃避紐約市所得稅。

數(shù)字顯示，紐約市大約8.9萬(wàn)套共有公寓和合作公寓都是非紐約市居民所有。財(cái)政局長(zhǎng)吉哈（Jacques Jiha）說(shuō)，新規(guī)定要求買(mǎi)賣(mài)地產(chǎn)的空殼公司向市政府提供公司所有成員名單，從而揭掉高檔地產(chǎn)銷(xiāo)售中的“神秘面紗”。吉哈說(shuō)，《紐約時(shí)報(bào)》近來(lái)發(fā)表了一系列文章，探討越來(lái)越多買(mǎi)主利用有限公司之名從事地產(chǎn)交易，尤其是高檔房地產(chǎn)，促使他做出上述改變?！都~約時(shí)報(bào)》提到，部分公寓被國(guó)際買(mǎi)主以空殼公司的名義購(gòu)買(mǎi)，而那些買(mǎi)主無(wú)論是作為個(gè)人，或公司主管都應(yīng)受到政府監(jiān)管。

針對(duì)愈來(lái)愈多買(mǎi)家透過(guò)隱秘的空殼公司以大筆現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)加州豪宅及昂貴的房地產(chǎn)，聯(lián)邦財(cái)政部2016年7月27日宣布，凡以200萬(wàn)元以上現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)洛杉磯縣、舊金山縣、圣馬刁縣、圣塔克拉拉縣與圣地亞哥縣的買(mǎi)主必須公布其真實(shí)身份。今年稍早，財(cái)政部已對(duì)佛羅里達(dá)州邁阿密-戴德縣（Miami-Dade County）下達(dá)類(lèi)似的要求。聯(lián)邦財(cái)政部宣布，這項(xiàng)暫時(shí)性規(guī)定8月下旬生效實(shí)施。

早前，美國(guó)司法部指控馬來(lái)西亞官員利用空殼公司和遍布全球的銀行賬戶把他們盜取的公共發(fā)展基金至少10億元拿來(lái)洗錢(qián)。聯(lián)邦檢察官指控被盜資金包括用于投資2013年電影“華爾街之狼” （The Wolf of Wall Street）、一家比弗利山莊酒店和洛杉磯地區(qū)4棟豪宅。此次洗錢(qián)活動(dòng)直接導(dǎo)致美國(guó)聯(lián)邦政府出臺(tái)法令，加大打擊“外國(guó)人”通過(guò)隱秘的空殼公司購(gòu)買(mǎi)美國(guó)豪宅及昂貴房地產(chǎn)的力度。

實(shí)際上，美國(guó)聯(lián)邦政府從來(lái)沒(méi)有禁止外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置房地產(chǎn)，倒是歷史上有一些州曾經(jīng)制定過(guò)法律，禁止外國(guó)人——主要針對(duì)亞洲人，在該州買(mǎi)房買(mǎi)地，例如1913年加州就立法規(guī)定外國(guó)人只能租房不能買(mǎi)房，而且租房的合約不得超過(guò)3年。如今，這些法律大部分要么已經(jīng)被廢除，要么經(jīng)由法院裁決違反美國(guó)聯(lián)邦憲法，從而失效。

編輯：薛華 icexue0321@163.com