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    關(guān)于我國(guó)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)因素的實(shí)證分析

    2016-09-10 23:26:35王澤宇
    時(shí)代金融 2016年24期
    關(guān)鍵詞:住房?jī)r(jià)格

    王澤宇

    【摘要】本文基于我國(guó)2005~2014年十年間的住房供給與需求的數(shù)據(jù),運(yùn)用實(shí)證分析方法,將這十年間的住房供需數(shù)據(jù)進(jìn)行比較,并與當(dāng)下我國(guó)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的實(shí)際情況相結(jié)合,分析得出影響我國(guó)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的因素:外部投資與居民購(gòu)買力。

    【關(guān)鍵詞】住房?jī)r(jià)格 變動(dòng)因素 住房供需

    一、引言

    “耕者有其田,居者有其屋”是每個(gè)人的愿望。住房需求一直被人們看做是剛性需求。自1999年住房分配制度改革以來(lái),我國(guó)住房?jī)r(jià)格一直快速上漲。2001年~2010年我國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了2倍多,其中如北京、上海、廣州等一線城市的住房?jī)r(jià)格漲幅屢創(chuàng)新高。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,居民生活質(zhì)量不斷提高的前提下,仍然有許多普通民眾對(duì)住房感到力不從心。

    為了抑制房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲,中央政府自2005年以來(lái),就多次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策,雖然在短時(shí)期內(nèi)取得了一定的效果,但我國(guó)住房?jī)r(jià)格總體持續(xù)上漲的趨勢(shì)依然沒(méi)有變,房?jī)r(jià)仍居高不下。

    住房與老百姓的生活息息相關(guān)。為什么在政府的調(diào)控政策收效甚微?影響我國(guó)住房?jī)r(jià)格的因素又有哪些?

    在我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的同時(shí),住房供給也在不斷增加。但是,房?jī)r(jià)上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房供給的速度。1998~2012年,在絕大多數(shù)年份中,我國(guó)房?jī)r(jià)和人均住房面積都在增長(zhǎng),且房?jī)r(jià)上漲率都大于人均住房面積增長(zhǎng)率;從增幅來(lái)看,人均住房面積增長(zhǎng)速度呈下降趨勢(shì),房?jī)r(jià)上漲率呈上升趨勢(shì)。為什么在住房供給不斷增加的情況下,我國(guó)房?jī)r(jià)仍然不斷上漲?這是本文討論的問(wèn)題之一。

    改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展,尤其是加入世界貿(mào)易組織,為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展增添了更大的活力。近十年來(lái),我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速平均達(dá)到了8%??焖俚慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,極大的提高了人們的生活質(zhì)量,改變了人們的生活方式。自2003年之后,我國(guó)出境旅游人數(shù)增長(zhǎng)以每年近20%的速度快速增長(zhǎng)。2005年,我國(guó)出境旅游人數(shù)為近3000萬(wàn),而到了2014年,我國(guó)出境旅游人數(shù)就達(dá)1.17億人次。

    但與此同時(shí),央行在2013年發(fā)布的一項(xiàng)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示,僅僅有2%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“令人滿意”。為什么在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,居民生活質(zhì)量不斷提高的情況下,仍然有絕大部分民眾認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高,甚至買不起房?

    本文將通過(guò)對(duì)住房供給與住房需求進(jìn)行分析,探討影響我國(guó)現(xiàn)階段住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的影響因素,并提出相應(yīng)的政策建議。

    二、文獻(xiàn)回顧

    同本文有關(guān)的文獻(xiàn)主要有以下幾種:解釋我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的主要為國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)。關(guān)于我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下持續(xù)高漲的具體原因,現(xiàn)有文獻(xiàn)主要從住房供給和需求兩方面進(jìn)行研究。

    需求方面的理論主要有消費(fèi)者房地產(chǎn)投機(jī)論和國(guó)家房地產(chǎn)過(guò)度金融支持論。房地產(chǎn)投機(jī)論的觀點(diǎn)認(rèn)為,我國(guó)消費(fèi)者對(duì)住房的投資和投機(jī)行為導(dǎo)致了房?jī)r(jià)快速上漲并出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫。這方面的研究文獻(xiàn)有袁志剛和樊瀟彥(2003)、況偉大(2010)、王永欽和包特(2011)等。通過(guò)以滯后期的房?jī)r(jià)變量作為預(yù)期投機(jī)行為的代理變量,房地產(chǎn)投機(jī)論方面的實(shí)證研究也發(fā)現(xiàn),基于預(yù)期的投機(jī)行為確實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有顯著的解釋力(況偉大,2010等)。房地產(chǎn)金融過(guò)度支持論則認(rèn)為,21世紀(jì)以來(lái)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度金融支持(如住房信貸和利率優(yōu)惠等政策)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲甚至出現(xiàn)泡沫的主要原因。這方面的理論研究有張濤等(2006)和李紹榮等(2011)等。這方面的實(shí)證分析也都證實(shí),住房抵押貸款和利率政策確實(shí)對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)具有顯著的影響(張濤等,2006;梁云芳和高鐵梅,2006;周京奎,2012等)。

    供給方面的理論主要有地方政府地價(jià)控制論和開(kāi)發(fā)商住房市場(chǎng)壟斷論。地方政府地價(jià)控制論認(rèn)為,地方政府對(duì)土地供給的壟斷和對(duì)土地收入的財(cái)政依賴是我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的根本原因。這方面的理論研究有劉民權(quán)和孫波(2009)等。在實(shí)證研究方面,宮汝凱(2012)等研究則表明,我國(guó)地價(jià)和地方政府的土地財(cái)政規(guī)模對(duì)各城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)具有顯著的正向影響。不過(guò),梁云芳、高鐵梅(2006)和況偉大(2012)的研究認(rèn)為,雖然地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有影響,但房?jī)r(jià)主要是由供求決定的,需求方面的因素可能更重要。供給方的開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)壟斷論認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)的寡頭壟斷市場(chǎng)使得開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)捂盤售和價(jià)格合謀等手段來(lái)抬高房?jī)r(jià)以獲得高額壟斷利潤(rùn)。理論方面的研究有況偉大(2006)等,實(shí)證方面的研究如李宏瑾(2005)等。

    本文將結(jié)合以上研究結(jié)論,以一個(gè)宏觀的角度來(lái)分析影響我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素。

    三、實(shí)證分析

    (一)研究設(shè)計(jì)

    供需關(guān)系:在這里,通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工房屋面積來(lái)表示供給方。通過(guò)居民消費(fèi)水平來(lái)表示居民購(gòu)買力,從而表示需求方。通過(guò)供需雙方的比較分析,進(jìn)而得出影響我國(guó)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的因素。

    (二)研究過(guò)程

    供需關(guān)系:通過(guò)查閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),本文得到了2005年—2014年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工房屋面積數(shù)據(jù)(見(jiàn)表2.2-1):

    從圖2.2-1中可以明顯的看出,代表需求方的居民消費(fèi)水平的增長(zhǎng)比率明顯低于代表供給方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工房屋面積的增長(zhǎng)比率。這表明,目前我國(guó)住房的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民對(duì)于住房的需求量。而根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)供需關(guān)系我們可以得出以下結(jié)論:隨著住房供給的不斷擴(kuò)大,并高于居民的需求時(shí),通過(guò)市場(chǎng)的自發(fā)的調(diào)整,住房?jī)r(jià)格應(yīng)呈現(xiàn)逐漸回落至合理的范圍內(nèi)。但很明顯,這與目前我國(guó)住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的實(shí)際情況相違背。故表明,當(dāng)前我國(guó)住房?jī)r(jià)格存在較明顯的泡沫因素。鄒瑾、于燾華和王大波(2015)在《人口老齡化與房?jī)r(jià)的區(qū)域差異研究》一文中,亦間接證明了上述結(jié)論?!巴稒C(jī)性需求推動(dòng)了我國(guó)東部區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲?!?/p>

    (三)研究結(jié)果

    通過(guò)對(duì)我國(guó)住房供給與需求,以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民財(cái)富之間的對(duì)比分析,本文得出以下結(jié)果:

    通過(guò)住房供給與需求之間的對(duì)比,得出理論與實(shí)際相違背的結(jié)果,即遠(yuǎn)大于需求的住房供給,本應(yīng)在一定程度上抑制房?jī)r(jià)的上漲。但事實(shí)卻與之相反,我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)居高不下。所以我們得出,影響我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)的一個(gè)重要因素就是外部投資。

    三、存在問(wèn)題

    本文通過(guò)查詢國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù),對(duì)住房供給與需求進(jìn)行了比較分析,并利用圖表比較直觀的反映了其之間的相互關(guān)系,從而分析得出了影響我國(guó)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的因素。

    但同時(shí),本文也有較大的局限性。雖然有較權(quán)威的理論數(shù)據(jù)做支撐,但并沒(méi)有運(yùn)用更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)哪P凸阶鐾茖?dǎo),致使本文做出的結(jié)論的準(zhǔn)確性受到一定影響。

    四、建議和對(duì)策

    針對(duì)以上實(shí)證分析的結(jié)果,本文提出以下建議與對(duì)策:

    一是堅(jiān)定不移的貫徹供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的方針政策,將去庫(kù)存與去杠桿結(jié)合起來(lái),從供給側(cè)影響需求側(cè),進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

    二是加強(qiáng)社會(huì)福利支出,進(jìn)一步提高居民生活質(zhì)量。同時(shí)適度運(yùn)用貨幣政策,影響人們的消費(fèi)行為。

    三是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu),大力發(fā)展“綠色”經(jīng)濟(jì),讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果最大程度的惠及普通民眾。

    四是警惕外部的惡意投資,出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)政策規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),并加強(qiáng)政府監(jiān)管。

    五、結(jié)論

    本文通過(guò)比較分析住房供給與需求之間的關(guān)系,并與當(dāng)下我國(guó)住房?jī)r(jià)格實(shí)際情況相比照,分析得出影響我國(guó)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的因素:外部投資與居民購(gòu)買力。住房供給與住房需求之間的矛盾證明了導(dǎo)致我國(guó)住房?jī)r(jià)格居高不下的一個(gè)重要因素——外部投資。而我國(guó)居民購(gòu)買力相較于我國(guó)較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō),增幅較低。表明了并沒(méi)有足夠多的實(shí)際住房需求來(lái)促進(jìn)住房供給。從而間接證明了我國(guó)住房?jī)r(jià)格存在泡沫。

    參考文獻(xiàn)

    [1]鄒瑾,于燾華,王大波.《人口老齡化與房?jī)r(jià)的區(qū)域差異研究:基于面板協(xié)整模型的實(shí)證分析》.《金融研究》,2015第11期.

    [2]王弟海,管文杰,趙占波.《土地和住房供給對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響:兼論我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下持續(xù)上漲的原因》.《金融研究》,2015第1期.

    [3]況偉大.《預(yù)期、投機(jī)與中國(guó)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)》.《經(jīng)濟(jì)研究》,2010第9期.

    [4]呂江林.《我國(guó)城市住房市場(chǎng)泡沫水平的度量》.《經(jīng)濟(jì)研究》,2010第6期.

    [5]袁志剛,樊瀟彥.《房地產(chǎn)市場(chǎng)理性泡沫分析》.《經(jīng)濟(jì)研究》,2003第3期.

    [6]陳斌開(kāi),楊汝岱.《土地供給,住房?jī)r(jià)格與中國(guó)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄》.《經(jīng)濟(jì)研究》,2013第1期.

    [7]況偉大.《中國(guó)住房市場(chǎng)存在泡沫嗎》.《世界經(jīng)濟(jì)》,2009第12期.

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