我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究：JY地區(qū)個案

孫小寧 呂倩

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題一直是研究的熱點(diǎn)，亦是關(guān)乎國計(jì)民生的重大問題。文章選取我國西部二三線城市的JY地區(qū)為樣本，通過對JY地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題進(jìn)行案例分析，探討JY地區(qū)中小房地產(chǎn)公司融資存在的問題，并針對存在的問題提出了解決其融資困境的具體方案。以期為我國中小房地產(chǎn)企融資難問題的解決提供經(jīng)驗(yàn)鏡鑒。

【關(guān)鍵詞】融資 中小房地產(chǎn)企業(yè) JY地區(qū)

一、引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入“新常態(tài)”以及國家各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的頻繁出臺，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問題日益凸顯。2010年4月，中央頒布了被稱為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策“國十條”，這一條例讓我國各地的房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)了較大程度的下滑。2011年為繼續(xù)打壓房地產(chǎn)市場不合理的增長，國家公布了“國八條”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑是雪上加霜。但在經(jīng)歷了短暫的冷寂之后，一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了集中爆發(fā)式的增長，調(diào)控效果被沖淡。中央為穩(wěn)定房價，抑制投機(jī)投資性購房，于2013年2月又推出了新“國五條”，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。2015年3月以來，中央銀行雖然進(jìn)行了三次降息，但是和前幾年的不斷加息相比較來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的銀行相關(guān)貸款的利息壓力依舊非常的大，尤其是對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說更加的明顯。

我國針對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的研究文獻(xiàn)很多，主要有如下三大研究進(jìn)路：第一，關(guān)于中小地產(chǎn)企業(yè)融資方面存在的問題。目前，針對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀的研究還相對較少，已有的都是在部分學(xué)位論文中的簡單描述性分析，更多的是分析中小企業(yè)的融資現(xiàn)狀。喻平和羅運(yùn)杰（2011）[1]、趙風(fēng)權(quán)和包金梅（2013）[2]站在省域的角度，分別研究了廣東和內(nèi)蒙古兩省的中小房地產(chǎn)融資狀況，發(fā)現(xiàn)兩省的融資難問題依舊很緊張。第二，關(guān)于中小地產(chǎn)企業(yè)融資難成因的研究。國內(nèi)針對這個問題的研究主要從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因和企業(yè)外部原因的角度來進(jìn)行展開的。從中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的原因來看：王?。?009）[3]認(rèn)為企業(yè)之所以出現(xiàn)融資難的問題，根源在于中小企業(yè)由于實(shí)力較弱，無法提供足夠的擔(dān)保物。胡偉（2013）[4]認(rèn)為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題的形成更多的是因?yàn)槠髽I(yè)自身實(shí)力較弱且缺少必要的抵押物，進(jìn)而難以獲得投資者的關(guān)注。從中小房地產(chǎn)企業(yè)外部的原因來看：陳治年（2012）[5]認(rèn)為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一和融資風(fēng)險(xiǎn)較大會阻礙企業(yè)的有效融資。劉琦（2014）[6]在SWOT分析的基礎(chǔ)上，提出目前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題的形成更多的是由我國目前的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成的。第三，關(guān)于中小地產(chǎn)企業(yè)融資對策的研究。吳志松（2014）[7]認(rèn)為“借殼上市”對我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題的解決具有重要的意義。肖惠揚(yáng)（2015）[8]站在互聯(lián)網(wǎng)思維的角度，提出P2B模式是一種可行的思路。通過上述的文獻(xiàn)回顧，我們可以發(fā)現(xiàn)，目前針對房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的研究已經(jīng)有了很多，并且進(jìn)行了許多較有價值的分析。但是，已有的這些研究更多的是站在中小企業(yè)自身的角度來展開的，缺少綜合性的視角。并且針對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題已有的研究缺少對“新常態(tài)”下宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的切合，且缺少對我國西部地區(qū)二三線城市問題的案例性研究，這亦是本文的研究意義所在。

二、JY地區(qū)的房地產(chǎn)概況

（一）地區(qū)背景

近些年來，伴隨成德綿一體化程度的不斷提高，JY地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會得到了快速的發(fā)展。以2015年為例，JY地區(qū)的GDP達(dá)到了300.62億元，首次突破了300億的大關(guān)，按照不變價格指數(shù)計(jì)算，同比增長了11.8個百分點(diǎn)，按照常駐人口來計(jì)算，人均GDP已經(jīng)突破了3.8萬元?？焖侔l(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平、良好的城市形象、獨(dú)特的區(qū)域位置和不斷完善的社會基礎(chǔ)設(shè)施，給JY地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)帶來了歷史性的機(jī)遇。來源于MY市統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，2010年到2015 年，JY地區(qū)分別完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.96億元、13.89億元、18.35億元、22.57億元、29.14億元和27.65億元，平均每年增長43.12個百分點(diǎn)。來源于JY地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)信息平臺的數(shù)據(jù)顯示，截止2015年底，JY地區(qū)共有各類房地產(chǎn)企業(yè)上百家，但是卻沒有一家企業(yè)達(dá)到了一級開發(fā)資質(zhì)，更多的是具備二三級開發(fā)資質(zhì)的中小房地產(chǎn)企業(yè)。此外，JY地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資形式也不容樂觀，根據(jù)JY地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款總額占債務(wù)總額20%、20%～40%、40%～60%和80% 以上的企業(yè)比例分別為34%、28%、24%和14%，這些數(shù)據(jù)表明現(xiàn)階段JY地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于商業(yè)銀行的貸款，融資渠道相對單一[9]。

（二）房地產(chǎn)市場概況

JY地區(qū)樓市成交量和房地產(chǎn)價格近幾年都取得了較快的增長。其中，樓市成交量從2012年的18.35億元增加到了2015年的30.21億元，增長了59.3%。商品房的市場平均價格從2007年的每平米1571元，上漲到了2015年的每平米3968元，增長了139%。從房地產(chǎn)市場的投資來看，投資額從2013年的21億元增加到了到2015年的27.2億元，增長了18.2%。JY地區(qū)現(xiàn)有的樓市存量為126萬平米。其中多數(shù)為2013年已經(jīng)開始開發(fā)的存量，2014年以來的房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目還相對較少。2015年JY地區(qū)樓市的發(fā)展會相對平穩(wěn)，價格波動也相對來說較小，樓市的整體價格依舊為保持在3700元左右，適合房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行進(jìn)一步的分期投資開發(fā)，也需要房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的運(yùn)營資金。

JY地區(qū)的房地產(chǎn)市場備案的規(guī)模很大，但是實(shí)際的開發(fā)量卻很少，這也是我國各地樓市開發(fā)的一個真實(shí)寫照，尤其是對西部地區(qū)三四線城市來說，這一點(diǎn)體現(xiàn)的更加明顯。JY地區(qū)這類規(guī)模龐大的樓盤開發(fā)項(xiàng)目很多，但是每年的開發(fā)量卻非常的小。這就造成了JY地區(qū)的房地產(chǎn)市場表面上看起來熱鬧非凡，存在著眾多的大項(xiàng)目，但是實(shí)際上該地區(qū)的房地產(chǎn)市場基本上都是小型樓盤。

（三）購房客戶群分析

根據(jù)在售樓盤的銷售數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段，購房的客戶主要來源于本地，其比例達(dá)到了80%以上，并且購買者中的大部分都是為了改善家庭的居住環(huán)境，單純進(jìn)行房地產(chǎn)投資的客戶群體還相對較小。這些核心客戶群往往都有過購房經(jīng)驗(yàn)，追求房屋的性價比，來自于JY地區(qū)的個體戶、從事當(dāng)?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)的居民以及當(dāng)?shù)氐拿駹I企業(yè)主。這些購買者更多的來源于JY地區(qū)的主城區(qū)，來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶還相對較少，也鮮有外來地區(qū)的購房群體。但是隨著成德綿一體化的不斷發(fā)展和JY城際高鐵的運(yùn)營，再加上MY地區(qū)教育優(yōu)勢的不斷顯化，JY地區(qū)的房地產(chǎn)購買者的外來者數(shù)量必將會不斷的增加。

三、JY地區(qū)的房地產(chǎn)融資困境分析

隨著我國經(jīng)濟(jì)逐漸步入“新常態(tài)”，政府針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不斷地完善，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問題進(jìn)一步凸顯，這必然帶來我國房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)的整合。來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，自2011年年末至今，我國房地產(chǎn)企業(yè)間并購和股權(quán)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象不斷地增加，整個房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度正在迅速的攀升。所以，作為西部三四線城市的JY地區(qū)，由于其擁有的更多是資金少、風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)間的整合難以避免。JY地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對單一，主要來源于商業(yè)銀行貸款，在國家信貸緊縮、社會需求疲軟的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，主要存在以下幾個方面的融資問題。

（一）銀行貸款大量收縮

來自中國人民銀行的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，我國房地產(chǎn)的信貸資金總體來說不斷收緊。據(jù)推算，自2010年以來，由于受到央行不斷上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率的影響，各商業(yè)銀行信貸供給方面總共減少了約3.5萬億的資金。拿JY地區(qū)為例，從2012到2015年，JY地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分別是11.93億元、16.02億元、19.68億元和21.63億元，2013年、2014年和2015年同比增長分別是46.57%、34.3%和22.85%。從這可以看出，這幾年JY地區(qū)房地產(chǎn)貸款的數(shù)量是不斷減少的，再加上2014年發(fā)放的房地產(chǎn)貸款中有相當(dāng)比例是投入到保障房建設(shè)中去得，所以銀行貸款緊縮的趨勢比數(shù)據(jù)中顯示出來的應(yīng)該還要更加的嚴(yán)重。根據(jù)銀監(jiān)會的規(guī)定，2012年發(fā)放出的開發(fā)貸款一旦到期后就不能再延期，所以2016年JY地區(qū)廣大房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力是非常大的。

（二）利息壓力依舊很大

從2010年末到2015年末的這幾年來看，中國人民銀行多次上調(diào)了銀行等金融機(jī)構(gòu)的存貸款基準(zhǔn)利率，并于2016年初達(dá)到了6%，總計(jì)提高了1.14%。我們以JY地區(qū)的情況來看，截止2015年末，該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為38.56億元，按照1.14%的利息增長來看，每年JY地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要增加的財(cái)務(wù)費(fèi)用大概為1.5億元，這也必然會增加企業(yè)獲得銀行貸款的成本，加劇中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。雖然最近一年多以來，中央銀行雖然進(jìn)行了一定程度的降息，但是和前幾年的不斷加息相比較來看，JY地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的銀行相關(guān)貸款的利息壓力依舊非常的大。

在我國銀行貸款利率一直維持高位的同時，JY地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)的其它融資方式的成本也不斷地提高。來自微金所的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，到2014年年末為止，四川省民間借貸的加權(quán)平均利率已經(jīng)達(dá)到了25%以上，這提高了企業(yè)的融資成本，尤其是數(shù)量眾多的中小企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其一個重要特點(diǎn)就是企業(yè)的資本金較低、負(fù)債率較高，這一特點(diǎn)在中小房地產(chǎn)企業(yè)身上體現(xiàn)的更加明顯。

（三）差別化信貸政策減少了企業(yè)資金的回籠

近幾年來，為了抑制房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，國家實(shí)行了限購和差別化信貸政策來打擊房事的投機(jī)行為，以此來維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。所謂的差別化信貸是指在購買二套房（含以上）時，銀行貸款按揭的首付比例和貸款利率都會上升。在國家嚴(yán)格控制樓市的背景下，購房者的購買融資成本不斷的提高，促使了購房者處于觀望狀態(tài)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，必然會增加企業(yè)的資金壓力。2015年，JY地區(qū)的個人住房商業(yè)貸款總共發(fā)放了17.73億元，與去年同期相比減少了約40個百分點(diǎn)。房屋成交量的低迷必然會減緩房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度，進(jìn)一步增加了中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）上市融資門檻高

我國針對房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件一直較高，這兩年來還有不斷加強(qiáng)的趨勢。其實(shí)早在2007年，我國證監(jiān)會就開始限制房地產(chǎn)企業(yè)IPO，只允許少數(shù)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市融資。而隨著前幾年房地產(chǎn)泡沫的不斷加大，證監(jiān)會進(jìn)一步控制房地產(chǎn)企業(yè)的上市，已經(jīng)暫停了房地產(chǎn)及其相關(guān)企業(yè)的IPO。目前已經(jīng)有超過四十家房地產(chǎn)企業(yè)放棄了直接上市融資方案，轉(zhuǎn)而通過海外上市或者“買殼”的方式來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資。在這樣的環(huán)境下，對于JY地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，它們根本不可能通過IPO來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資，因?yàn)樗鼈儾痪哂袊鴥?nèi)外直接上市的條件，也不具有“買殼”上市的實(shí)力。所以，對于廣大的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)IPO是不切實(shí)際的。

四、JY地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)融資困局的原因分析

（一）融資渠道單一

JY地區(qū)現(xiàn)階段融資渠道主要有建筑企業(yè)墊付資金、銀行貸款和銷售回款三種形式。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于受制于自身的實(shí)力和資本市場直接融資的嚴(yán)苛條件，目前JY地區(qū)還沒有房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場獲得了資金。而在銀行信貸方面，JY地區(qū)針對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款有房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)開放貸款和開發(fā)流動性貸款三種形式，但是貸款期限都相對較短，與房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營周期是嚴(yán)重不匹配的。尤其是在“新常態(tài)”下，國家經(jīng)濟(jì)下行壓力大，獲得銀行貸款的難度也會逐步增大。這對于實(shí)力普遍較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說無異于雪上加霜，甚至?xí)绊懙降貐^(qū)的經(jīng)濟(jì)增長。

（二）房地產(chǎn)金融體系不健全

現(xiàn)階段，像國內(nèi)大部分三四線城市一樣，JY地區(qū)目前還沒有形成較為完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的多層次性特征還沒有顯現(xiàn)。對我國房地產(chǎn)金融市場來說，不僅僅是股權(quán)融資還沒有深入到中小房地產(chǎn)企業(yè)，就連依賴獲得間接融資的證券二次市場也還處于起步階段。除此之外，目前JY地區(qū)的房地產(chǎn)抵押機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)等發(fā)展還不健全，很難再短期內(nèi)構(gòu)建一個多元化和多層次性的房地產(chǎn)金融體系。這也是制約中小房地產(chǎn)企業(yè)解決融資難問題的一個重要方面。

（三）企業(yè)基礎(chǔ)薄，信用等級低，融資風(fēng)險(xiǎn)高

我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍實(shí)力較弱，一般都是家族或者合伙制企業(yè)，管理落后，資金短缺，企業(yè)的競爭力相對來說較弱，信用評級一般也較低，往往處于難以獲得銀行貸款的3B分類里面。具體來說有如下兩點(diǎn)：第一，中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏現(xiàn)代的管理機(jī)制，財(cái)務(wù)制度非常不健全，往往由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決定，缺乏必要的監(jiān)督，財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)也相對較差。這就導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)上會存在漏洞，會引起資金抽逃和無法還款等風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響企業(yè)的信用評級，造成中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。第二，這類企業(yè)往往缺乏完善的內(nèi)部治理機(jī)制，沒有建立信息披露制度，不對外進(jìn)行必要的信息披露，從而造成企業(yè)股東和投資者之間嚴(yán)重的信息不對稱，會阻礙投資者對企業(yè)的投資力度。

（四）盈利模式模糊，管理規(guī)范不足

我國存在著數(shù)量眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)雖然具有靈活高效、以營利為導(dǎo)向的一系列優(yōu)勢，但是一般情況下他們的內(nèi)部管理都非常的不規(guī)范。企業(yè)管理層把過多的精力都放在了施工現(xiàn)場管理和房地產(chǎn)的營銷上面，在企業(yè)文化和內(nèi)部管理方面往往不夠重視，也沒有形成完善的部門規(guī)章制度。企業(yè)往往不重視財(cái)務(wù)、物業(yè)管理和售后服務(wù)等方面的人才建設(shè)，對這些員工的激勵機(jī)制也存在著缺陷。此外，無論是中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理層，還是企業(yè)的員工，都有強(qiáng)烈的短視行為，不注重企業(yè)的長期發(fā)展。此外，在過去只要做房地產(chǎn)就一定賺錢的時代過去之后，這些中小房地產(chǎn)企業(yè)很多都是在那個時代進(jìn)入房地產(chǎn)市場的，它們必須要加強(qiáng)自己企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)，明確自己的盈利模式，爭取早日從注重?cái)?shù)量的粗放型向注重服務(wù)和質(zhì)量的集約型盈利模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。在“新常態(tài)”下，如何來規(guī)范企業(yè)的管理、明確企業(yè)的盈利模式是廣大中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真考慮的一個重要問題。

五、JY地區(qū)的房地產(chǎn)融資發(fā)展趨勢及解決策略

（一）JY地區(qū)的房地產(chǎn)融資發(fā)展趨勢

1.融資渠道問題暫時無法解決。JY地區(qū)作為我國西部的三四線城市，該地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是中小型的，它們的資金主要來源于銀行貸款、房屋購買定金和預(yù)付款，并且銀行貸款在總體融資中的比例還在不斷地上升。來自四川省地產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，JY地區(qū)的內(nèi)源資金中的70%間接來源于商業(yè)銀行貸款；外援資金中分別有30%和50.7%直接來源于銀行貸款和房屋購買定金和預(yù)付款。顯而易見，JY地區(qū)需要進(jìn)一步拓寬中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資渠道的多元化。并且，在未來的一定時期內(nèi)，JY地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道問題難以得到有效的解決。因?yàn)椋琂Y地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有實(shí)力、也沒有足夠的能力來進(jìn)行上市和長期債券融資，而運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)等新興融資方式就算立馬利用，也很難立馬取得較好的效果，只能占到融資額很小的比重，不足以改變這一現(xiàn)狀。

2.融資壓力越來越大。雖然2015年以來，中國人民銀行三次下調(diào)了金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，經(jīng)歷三次下調(diào)了0.75個百分點(diǎn)，但是三年期存貸款基準(zhǔn)利率還是維持在5.25%。這雖然對對緩解中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境有一定的作用，但是在銀根緊縮的環(huán)境下，還是很難對中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題提供明顯的緩解。此外，在“新常態(tài)”下，受制于經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響。目前社會有效需求相對不足，許多消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價格還有下調(diào)空間，都處于觀望狀態(tài)，還不會立刻進(jìn)行房屋購買，商業(yè)地產(chǎn)的銷量也相對不足，這必然會影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的回籠。這種供求的雙向影響對西部地區(qū)三四線城市的JY地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，會體現(xiàn)的更加的明顯。在上述分析的基礎(chǔ)上，在短期內(nèi)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問題很難得到較為迅速的解決，不僅如此，融資難問題還有進(jìn)一步加大的壓力。

（二）JY地區(qū)可行的房地產(chǎn)融資解決策略

1.從外部環(huán)境來看。中小房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和融資難問題的解決離不開我國各級政府的支撐與幫助，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)不僅容易受到國家相關(guān)政策的影響，更關(guān)乎國際民生。JY地區(qū)政府為了解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，促進(jìn)企業(yè)的長期發(fā)展。具體可以從如下幾點(diǎn)做起：第一，JY地區(qū)政府可以成立專門的中小房地產(chǎn)企業(yè)管理機(jī)構(gòu)，來對中小房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營提供足夠的幫助和支持，從根本上來增強(qiáng)企業(yè)的生存能力和企業(yè)實(shí)力。第二，構(gòu)建中小房地產(chǎn)企業(yè)信用管理和評級機(jī)構(gòu)，完善中小房地產(chǎn)企業(yè)的政府信用擔(dān)保體系，為部分資質(zhì)良好的企業(yè)提供銀行貸款擔(dān)保，并給予稅收等方面的一些優(yōu)惠。第三，對中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資現(xiàn)狀進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，逐步建立房地產(chǎn)業(yè)信息評估和預(yù)警機(jī)制，從而來引導(dǎo)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動，不斷地降低當(dāng)?shù)刂行》康禺a(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。第四，政府需要不斷的強(qiáng)化對中小房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督，增強(qiáng)它們的信用觀念，并給它們創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。第五，JY地區(qū)政府還可以對部分優(yōu)質(zhì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的貸款進(jìn)行一定額度的貼息，此外，政府也可以促使銀行適度擴(kuò)大貸款量。

2.從企業(yè)自身情況來看。一是增強(qiáng)企業(yè)自身素質(zhì)。在研究對策時，不僅要考慮問題以外的相關(guān)因素，更加需要考慮企業(yè)自身的能力問題。針對JY地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)的自身素質(zhì)較低、企業(yè)的實(shí)力有限等影響企業(yè)融資的相關(guān)問題。因而，需要JY地區(qū)中小企業(yè)來不斷的提高企業(yè)自身的素質(zhì)，以此來提高資金提供方對融資需求企業(yè)的信任度。具體來看應(yīng)該做好如下幾點(diǎn)：第一，不斷地完善和規(guī)范公司的治理結(jié)構(gòu)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力；第二，形成和增強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)的自我累積意識，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識；第三，中小房地產(chǎn)企業(yè)要大力提高企業(yè)自身的信用水平，樹立以誠為本的發(fā)展宗旨；第四，中小房地產(chǎn)企業(yè)要提升自身的核心競爭力，并以此來形成品牌。二是創(chuàng)新融資渠道。現(xiàn)階段，JY地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步來進(jìn)行企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新和擴(kuò)張，符合地區(qū)情況的一些短期較為容易實(shí)現(xiàn)的融資途徑有如下幾點(diǎn)：第一，P2B一個現(xiàn)實(shí)的出路，JY地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用這樣的網(wǎng)絡(luò)融資平臺來解決其融資難的問題。第二，把典當(dāng)融資作為銀行貸款的一個重要補(bǔ)充。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展需要，對公司的相關(guān)房地產(chǎn)或者土地等進(jìn)行典當(dāng)融資，以快速變現(xiàn)的不動產(chǎn)來獲得企業(yè)長期發(fā)展或者運(yùn)營所要的資金。第三，加強(qiáng)企業(yè)間的聯(lián)合開發(fā)，這是現(xiàn)階段我國中小房地產(chǎn)企業(yè)所采取的最普遍的融資方式。JY地區(qū)的房地產(chǎn)公司多以中小型企業(yè)為主，并且這些中小型企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)性很高，競爭非常激烈。如果這些中小房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，不僅可以降低競爭，提高利潤，還可以壯大企業(yè)共有的項(xiàng)目資金，以此來解決企業(yè)的融資困難問題。

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作者簡介：孫小寧（1988-），女，漢族，河南新鄉(xiāng)人，任職于安陽學(xué)院，研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行；呂倩（1988-），女，漢族，河南南陽人，任職于中原銀行南陽分行，研究方向：金融學(xué)。