關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型的研究

龔靜靜

【摘要】房地產(chǎn)投資是一項風(fēng)險和收益共同存在的經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)投資過程中會存在許多的不確定因素，會帶來一定風(fēng)險。房地產(chǎn)投資中，投資者在進行投資項目和投資機會的選擇時，需要提高風(fēng)險意識，了解房地產(chǎn)在投資過程中遇到的風(fēng)險，盡量規(guī)避風(fēng)險，提高收益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 投資風(fēng)險 經(jīng)營風(fēng)險

投資風(fēng)險就是指在投資過程中蒙受的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險指的是各種不確定因素導(dǎo)致房地產(chǎn)投資取得的實際收益與預(yù)期收益之間存在較大差距，情況嚴(yán)重時，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資蒙受損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)倒閉。

一、房地產(chǎn)投資的常見風(fēng)險類型

（一）經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的銜接存在問題，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金和商品產(chǎn)生積壓。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險主要指產(chǎn)品的租金、售價、空置率等各個方面不確定因素，導(dǎo)致不可規(guī)避的風(fēng)險出現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)商品的出租、出售都會給投資者帶來一定的經(jīng)濟回報，然而建筑物的部分或整體出現(xiàn)空置，長期的處于出售和等待出租的情況，將會導(dǎo)致投資者蒙受一定的經(jīng)濟損失。對經(jīng)營風(fēng)險進行防范的前提，需要對未來一段時間房子的租金、房價進行準(zhǔn)確預(yù)測，如果在未來一段時間內(nèi)，租金、房價并不會發(fā)生較為明顯的變化，那么投資者的收益竟會與房屋的空置率呈正方向發(fā)展關(guān)系。也就是說，房屋的空置率越高，房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營過程中所要支持的成本也就越高，同時還會產(chǎn)生一定租金風(fēng)險，為了降低風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不通過降低租金，降低房價的方式促進需求。

（二）市場風(fēng)險

市場風(fēng)險指的就是市場中的各項不確定因素所產(chǎn)生的不同類型的風(fēng)險，由于房地產(chǎn)行業(yè)是特殊區(qū)域上的市場，房地產(chǎn)所受到的區(qū)域影響較大，當(dāng)市場環(huán)境發(fā)生較大變化時。例如，市場價格、房地產(chǎn)供給情況、風(fēng)俗習(xí)慣、消費者的收入情況等都是市場風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因，會對投資者的收入造成影響。

此外，由于我國不同地區(qū)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)效率有所差異，因此各地區(qū)房地產(chǎn)投資需求被動幅度和費用支出也會有所不同，因此，不同地區(qū)所面臨的市場風(fēng)險也各不相同。就目前我國的房地產(chǎn)市場而言，在同一城市中同一類型的房地產(chǎn)，因為建筑物性質(zhì)的不同，投資費用也會有所不同，這也增加了市場風(fēng)險的復(fù)雜程度。

（三）利率風(fēng)險

利率風(fēng)險是指利率的提升是投資者可能蒙受的經(jīng)濟損失。與一般行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)在運行過程中需要投入大量的資金，因此在開發(fā)過程中需要借助大量的銀行信貸。一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款總投資都在50%以上。信貸利率的高低以及信貸的力度都會對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生制約，并會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生直接影響。一般來說，市場利率與房地產(chǎn)價值兩者的動向相反，即利率越低，房地產(chǎn)價值也就越高，而房地產(chǎn)投資價值越高，投資者所獲取的收益也就越大，反之投資者的收益也就越低。如果在一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)投資者無法抵消貸款所產(chǎn)生的利息，房地產(chǎn)投資者在投資過程中將無法獲取收益。

二、綜合應(yīng)對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的幾項措施

（一）階段性風(fēng)險管理

房地產(chǎn)投資過程中出現(xiàn)的風(fēng)險通常是分階段出現(xiàn)的。一般來說分為，決策、前期、建設(shè)、租售四階段。房地產(chǎn)的開發(fā)周期相對來說都比較長，同時在開發(fā)過程中周圍的環(huán)境會發(fā)生較大變化。在四個階段中都存在許多變化不定的因素。在決策階段，決策的正確與否會對一項目的開發(fā)成敗造成直接影響，一個新項目開發(fā)都是在做一件新事情，因此工作量需要與項目的規(guī)模和公司的規(guī)模相適應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前期涉及面廣泛、存在較多的不確定因素。在該階段存在的主要風(fēng)險有區(qū)域經(jīng)濟變化風(fēng)險、置地風(fēng)險、融資風(fēng)險。建設(shè)階段開發(fā)項目從工程開工到竣工階段。房地產(chǎn)的租賃與銷售會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)商對資金的回籠。在租賃與銷售階段，房地產(chǎn)投資過程中所面臨的風(fēng)險種類較多，主要有供求風(fēng)險、管理風(fēng)險等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商需要加強對市場的合理分析，對市場進行準(zhǔn)確判斷，并且需要加強內(nèi)部管理，確保房屋銷售和租賃的順利開展。

（二）應(yīng)當(dāng)對風(fēng)險分散的合理對策

1.轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險。轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險對策就是將損失轉(zhuǎn)嫁給與之經(jīng)濟利益有聯(lián)系的另一方進行承擔(dān)，采取的主要方式為“建筑工程施工合同”，對風(fēng)險進行適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)移，風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的方式分為商業(yè)投保、契約性轉(zhuǎn)移等。（1）商業(yè)投保，企業(yè)在經(jīng)營過程中通過購買商業(yè)保險的方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。購買保險在一定程度上可以彌補投資者在投資過程中產(chǎn)生的損失，從而實現(xiàn)資金的良性循環(huán)，促進我國房地產(chǎn)的健康發(fā)展。（2）契約型轉(zhuǎn)移主要分為三個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑商進行合作時，可以將項目分包給建筑商，從而將風(fēng)險適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)移給建筑商，從而使企業(yè)的資金壓力能夠得到緩解。第二，進行聯(lián)合開發(fā)，多方投資者共同對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資，這樣雖然會使利益縮減，但是同時也可以使多個企業(yè)對風(fēng)險進行分擔(dān)，并且在開發(fā)過程中，可以充分調(diào)動投資商在工作上的積極性，對自身的優(yōu)勢進行利用，實現(xiàn)對風(fēng)險的規(guī)避。第三，在房地產(chǎn)項目建設(shè)期間面對房屋進行預(yù)售和預(yù)租，完成資金回籠，緩解資金壓力。

2.組合投資分散風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商通過開發(fā)結(jié)構(gòu)組合投資是實現(xiàn)分散風(fēng)險目的的主要措施，通常來說包括以下幾種方式：（1）劃分與選擇投資區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)商可以將資金進行分散，將資金應(yīng)用到不同的項目上進行投資，避免某一特定區(qū)域的經(jīng)濟不景氣，對整個企業(yè)投資造成不良影響，實現(xiàn)降低企業(yè)風(fēng)險目的。（2）分散投資時間，房地產(chǎn)開發(fā)上在投資過程中需要設(shè)定一個合理的時間間隔，從而使企業(yè)的資金分配能夠變得更加合理，降低企業(yè)在運行過程中的財務(wù)風(fēng)險和管理風(fēng)險，有效的避免因為市場變化給企業(yè)造成的經(jīng)濟損失。（3）多類型項目投資，投資企業(yè)可以依據(jù)項目的獲利和風(fēng)險，依照原則對不同類型的房地產(chǎn)進行適當(dāng)投資。

（三）提升企業(yè)內(nèi)部抗風(fēng)險能力

1.建立風(fēng)險管理機構(gòu)。近幾年，我國政府加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模和調(diào)控，針對房地產(chǎn)行業(yè)頒布了越來越多的法律，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中會面臨更多的挑戰(zhàn)，并且伴隨著市場機制的逐漸規(guī)范和完善，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行防范將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來工作的重點。由此可見，建立風(fēng)險管理是十分必要的。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資風(fēng)險不能局限一個項目，應(yīng)從企業(yè)的整體發(fā)展入手，對投資進行全程監(jiān)控。

2.構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建預(yù)警系統(tǒng)，對企業(yè)所面臨的風(fēng)險或潛在危險構(gòu)建出一個預(yù)警系統(tǒng)，通過對該系統(tǒng)的應(yīng)用，對風(fēng)險的來源進行確定，準(zhǔn)確判斷風(fēng)險的分類，通過合理的措施對風(fēng)險進行化解，盡量降低風(fēng)險，從而使企業(yè)的投資回報率能夠最大化。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建需要財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的支持，實現(xiàn)對財務(wù)風(fēng)險的全面控制，這主要因為所有的風(fēng)險最終都會轉(zhuǎn)化為財務(wù)風(fēng)險，在財務(wù)系統(tǒng)的設(shè)計原則和目的選取必須要準(zhǔn)確、客觀，準(zhǔn)確反映企業(yè)的指標(biāo)和狀況，實現(xiàn)對企業(yè)的動態(tài)監(jiān)控，依據(jù)預(yù)警級別的不同，采取針對性的控制措施。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中需要面臨許多不確定的因素，這些因素會給房地產(chǎn)企業(yè)的投資帶來較大的風(fēng)險。投資者在投資過程中，需要對風(fēng)險出現(xiàn)的可能性進行判斷，依據(jù)風(fēng)險大小判斷投資收益率，并且應(yīng)當(dāng)依據(jù)實際情況，轉(zhuǎn)移、規(guī)避、控制風(fēng)險，從而使實際收益能夠達(dá)到預(yù)期收益或超過預(yù)期收益。

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