火爆樓市背后的貨幣博弈

房地產(chǎn)像磁場一樣吸附著資本不斷流入，成為全社會資金投資與避險(xiǎn)的不二之選。

激進(jìn)交易者們在不斷加杠桿，他們正在進(jìn)行一場“預(yù)期對賭”，賭央行最終以降息降準(zhǔn)等方式為資本市場“開閘放水”，從而使其負(fù)債成本降低，并獲得更大資產(chǎn)泡沫帶來的收益。

南方周末記者 黃河 發(fā)自深圳

房地產(chǎn)磁場

在“資產(chǎn)荒”的背景下，房地產(chǎn)貸款成為銀行的首選。

房地產(chǎn)，再度成為這個(gè)夏天最火熱的名詞。

在一二線城市，土地成交價(jià)頻頻刷新紀(jì)錄，開發(fā)商愿意以比“面包”貴的價(jià)格搶購“面粉”。

消費(fèi)者則忙著“搶房”。在一線城市和多個(gè)二線城市，2016年以來房屋成交量大幅飆升，價(jià)格持續(xù)上漲。其中上海樓市因交易火爆，房產(chǎn)交易中心系統(tǒng)8月28日一度癱瘓。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與2014年末相比，目前深圳、北京和上海二手房價(jià)漲幅分別為66%、48%和39%。2016年以來樓市火爆的二線城市中，已有廈門、合肥、南京、武漢等先后出臺限購、限貸政策，試圖給樓市降溫。

但房地產(chǎn)像磁場一樣吸附著資本不斷流入，成為全社會資金投資與避險(xiǎn)的不二之選。

在“資產(chǎn)荒”的背景下，房地產(chǎn)貸款成為銀行的首選。8月12日公布的央行信貸數(shù)據(jù)顯示，7月全國金融機(jī)構(gòu)新增貸款僅4636億元，分部門看，住戶部門貸款增加4575億元，占比98.68%。其中短期貸款減少197億元，以房貸為主的中長期貸款增加4773億元。換句話說，除了房貸，金融機(jī)構(gòu)在7月份幾乎沒有新增貸款。

2016年上半年，銀行新增貸款的50%以上投向了房地產(chǎn)，以房貸為主的中長期貸款新增2.62萬億元，比去年同期幾乎翻了一倍，個(gè)人購房貸款余額高達(dá)16.55萬億元。A股18家上市銀行半年報(bào)顯示，18家上市銀行上半年新增房貸2萬億元，占同期新增貸款額度的45.46%；中信、浦發(fā)等多家銀行均出現(xiàn)上半年房貸增幅高達(dá)30%左右，而貸款總額增長不足10%的現(xiàn)象。

與房貸推動的信貸增長模式密切相關(guān)的，則是金融市場中的流動性結(jié)構(gòu)變化。以現(xiàn)金和活期存款為主的貨幣指標(biāo)M1增速，從2015年3月的2.9%迅速提升至今年7月的25.4%；與此同時(shí)，增加了居民儲蓄和企業(yè)定期存款的貨幣指標(biāo)M2，自2015年10月增速低于M1增速，開始形成“剪刀差”。至7月份末M2同比增長10.2%，剪刀差擴(kuò)大到15.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到歷史峰值。

這一迅速擴(kuò)大的貨幣增速“剪刀差”，被市場研究機(jī)構(gòu)解讀為，在消費(fèi)和投資增長乏力的預(yù)期下，央行向金融市場注入的流動性轉(zhuǎn)向推動包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各類金融資本“泡沫”。

央行對此公開回應(yīng)，形成上述剪刀差的原因是，利率市場化改革后中長期利率降低讓企業(yè)持有活期存款的機(jī)會成本下降；房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場活躍，交易性貨幣需求上升；以及地方政府債務(wù)置換過程中暫時(shí)沉淀下一部分資金。

海通證券的一份研究報(bào)告認(rèn)為，真正和中國房價(jià)走勢高度相關(guān)的是貨幣指標(biāo)，無論是M2增速還是全國總存款增速，其走勢都和全國房價(jià)走勢高度一致。

該報(bào)告認(rèn)為，從2015年開始的全國房價(jià)上漲是一種“貨幣現(xiàn)象”，一個(gè)重要背景是在2015年的存款增速出現(xiàn)了飆升，當(dāng)年新增存款接近22萬億，遠(yuǎn)高于2014年新增存款10萬億。其原因是央行在2015年初大幅擴(kuò)展了存款口徑，將金融機(jī)構(gòu)間同業(yè)存款約10萬億納入到一般存款，直接導(dǎo)致了實(shí)際存款增速的飆升。

在2015年以前，銀行的信貸投放受到75%貸存比的限制，將同業(yè)存款納入以后，2015年1月的貸存比立即下降到了68.4%，銀行信貸能力大幅提高。

2015年6月，央行進(jìn)一步取消了貸存比指標(biāo)。這一指標(biāo)的主要目的原本是保證銀行的支付能力，防范擠兌風(fēng)險(xiǎn)。但隨著時(shí)代發(fā)展，存貸比指標(biāo)逐漸過時(shí)，銀行也會采用考核時(shí)點(diǎn)前貼息攬儲等方式繞過監(jiān)管。

信貸增長的另一個(gè)原因是，從2014年11月開始，央行連續(xù)6次降息，1年期貸款利率從6%降至4.35%的歷史新低，刺激了信貸需求。

借錢不計(jì)成本

股市、債市和房市中的各方資本力量都在預(yù)期，央行最終將以降息降準(zhǔn)等方式為資本市場“開閘放水”。

2015年央行監(jiān)管口徑的調(diào)整——先大幅擴(kuò)展存款口徑，隨后取消存貸比指標(biāo)約束，為商業(yè)銀行釋放出了前期被鎖定的巨額流動性。這部分流動性在外匯存款下降及地方債置換等因素帶來的流動性緊縮之際，替代了貨幣政策“放水”的寬松效應(yīng)，也有利于市場化利率傳導(dǎo)機(jī)制形成。

然而，幾乎“瞬間釋放”的10萬億存款規(guī)模及相應(yīng)的信貸擴(kuò)張，加上連續(xù)6次降息，卻帶來了流動性泛濫的后果。沉淀在銀行體系內(nèi)的活期存款迅速轉(zhuǎn)入資管理財(cái)市場，成為推動股市、債市乃至房地產(chǎn)價(jià)格上漲的“資金大潮”。

從2011年到2015年期間，銀行理財(cái)規(guī)模從2.8萬億元劇增至23.5萬億元，而包括基金、保險(xiǎn)和信托在內(nèi)的資管規(guī)模則高達(dá)67萬億元。

由中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司發(fā)起成立的理財(cái)?shù)怯浲泄苤行模?月31日發(fā)布《中國銀行業(yè)理財(cái)市場半年報(bào)》披露，截至2016年6月末，規(guī)模已達(dá)26.28萬億元的銀行理財(cái)資金中，約六成投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，其中投向房地產(chǎn)業(yè)的資金規(guī)模達(dá)2.09萬億元。

近兩年來，商業(yè)銀行在不斷收窄的息差和不良貸款率壓力下，正陷入難熬的“資產(chǎn)荒”，銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，上半年商業(yè)銀行凈利潤增速僅為3.17%，而在利潤增速大幅下滑的壓力下，中農(nóng)工建招五大銀行的裁員規(guī)模已達(dá)3.3萬人。

上述憑空多出的數(shù)萬億活期存款如果不能及時(shí)貸出，勢必成為大幅拉低凈資產(chǎn)收益率的“雪上之霜”。因此手持燙手“活錢”的商業(yè)銀行，從年初開始便展開大量的信貸投放。

而在2015年杠桿式股災(zāi)余波未息，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)聯(lián)手展開“整肅風(fēng)暴”，壓縮金融市場泡沫的背景下，過去多年信用良好的房貸市場，幾乎成了唯一的信貸資金“蓄水池”。2016年上半年，已公布年報(bào)的101家上市房企的銀行貸款規(guī)模，較去年同期大幅增長158%。

類似的“貨幣現(xiàn)象”也在房地產(chǎn)之外的不同資本市場中輪番上演：從2015年的杠桿牛市，到股災(zāi)發(fā)生后啟動的債市“牛市”，以及其間的“險(xiǎn)資舉牌”式并購熱潮等等。在實(shí)體投資收益率不斷下降的同時(shí)，天量資金推動下的激進(jìn)交易者們卻在試圖以各種“杠桿組合”方式套利，進(jìn)而不斷推高金融和資本市場的整體杠桿率。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2016年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79.72%，直逼80%的警戒線。與之相應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債規(guī)模出現(xiàn)井噴式增長。同花順數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債889只，發(fā)債總額逼近8000億元，已經(jīng)大幅超過去年全年6751.73億元發(fā)債總額。

令人驚訝的是，這類負(fù)債看上去是不計(jì)成本的。社科院金融重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室主任劉煜輝觀察到，自2013年以來，債券市場中便出現(xiàn)了資產(chǎn)收益率和負(fù)債成本明顯“倒掛”的現(xiàn)象，借助多重融資杠桿的投資者，實(shí)際上是在以“4%的負(fù)債成本去支撐收益率3%的資產(chǎn)端交易”。 為什么這一明顯不合理的交易結(jié)構(gòu)，會被投資機(jī)構(gòu)們廣泛采納？劉煜輝認(rèn)為，原因在于金融市場內(nèi)空前一致的貨幣政策預(yù)期：在利率下行不變的趨勢下，更多尋求穩(wěn)定回報(bào)的資金將涌入資本市場推高資產(chǎn)價(jià)格，成為繼他們之后的“高位接棒”者。 一位舉牌多家上市公司的投資機(jī)構(gòu)高管向南方周末記者坦承，他們?nèi)谫Y舉牌的成本“比較高”，但是未來可以通過“更低利率的債務(wù)置換”降低成本。這意味著在高負(fù)債成本的杠桿收購中，激進(jìn)的收購方已經(jīng)將未來利率下行，與資產(chǎn)泡沫膨脹等多重“預(yù)期收益”計(jì)算在內(nèi)。

劉煜輝指出，在上述預(yù)期之下，股市、債市和房市中的各方資本力量正在“對賭”——預(yù)期央行最終將以降息降準(zhǔn)等方式為資本市場“開閘放水”。不斷加杠桿的激進(jìn)交易者們寄希望于降息降準(zhǔn)帶來的負(fù)債成本降低和更大資產(chǎn)泡沫帶來的收益。

財(cái)政艱難“調(diào)結(jié)構(gòu)”

如果沒有基礎(chǔ)制度改革解開“土地財(cái)政”之結(jié)，貨幣政策就不得不繼續(xù)面對著由各級政府和國企共同形成的龐大“土地銀行”，貨幣政策調(diào)控也只能流于形式。

在這種情況下，作為貨幣管理方的央行須在避免引發(fā)“踩踏式”系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，打破市場中關(guān)于“利率長期下行”的普遍預(yù)期。

身處這場貨幣戰(zhàn)爭“最前線”的資金交易員——長沙銀行金融同業(yè)部的韓晗在一篇題為“合意利率——今夏市場與央媽的故事”的專欄文章中，描述了他在8月中旬所看到的“戰(zhàn)況”：在此前的一波“夏日牛市”中，國債收益率和不同債券信用利率均下跌至歷史低位，甚至開始倒逼央行所設(shè)定的“利率走廊”中樞——公開市場操作的7天逆回購2.25%利率。

一旦利率走廊中樞下調(diào)，則意味著市場交易者們的“利率下行預(yù)期”再度強(qiáng)化，勢必引發(fā)更大的金融市場泡沫。此時(shí)韓晗觀察到貨幣市場資金結(jié)構(gòu)開始悄然調(diào)整，政策性銀行與商業(yè)大行大幅減少隔夜資金融出，并小幅提高7天、14天融出比例。

融資結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的短期利率上升，迅速扭轉(zhuǎn)利率下行預(yù)期，并推動債券收益率曲線整體上移，從而在信貸和債券市場穩(wěn)住利率“底線”，并明確傳達(dá)出央行捍衛(wèi)已堅(jiān)守一年多的7天同業(yè)拆借利率“2.25%防線”的決心。

在同樣關(guān)注著這場“預(yù)期對賭”的劉煜輝看來，央行在此輪調(diào)控中極力避免數(shù)量型調(diào)控引發(fā)流動性恐慌（錢荒），在維系社會融資規(guī)模穩(wěn)定的情況下，以“強(qiáng)監(jiān)管、緊信用、頂短端，不后退”的方式，在堅(jiān)守短期利率底線的同時(shí)，通過強(qiáng)化監(jiān)管和信用管理，不斷壓縮各類套利資本游戲中的融資杠桿和復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)。

而新貨幣政策調(diào)控模式能否成功，有賴于金融體系之外的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

多年的信貸融資模式下，中央和地方國企憑借著政府信用和政策支持等優(yōu)勢，進(jìn)行規(guī)模龐大的“息差套利”。它們在獲得各類低息貸款后，轉(zhuǎn)手通過委托投資和資管理財(cái)?shù)确绞酵断蛎耖g借貸市場賺取息差。

“二銀行”形態(tài)的存在，令民間融資成本高企難下，也令貨幣政策通過利率傳導(dǎo)機(jī)制優(yōu)化金融資源配置的理念落空。

對于各級地方政府而言，這背后也有著他們的“難言之隱”。在土地財(cái)政模式下，將土地劃撥給國企，再通過國企“抵押信貸”獲得資金以支持基建投資和公共服務(wù)投入，正是其中關(guān)鍵的一環(huán)。

“土地-信貸”轉(zhuǎn)化過程，正是地方政府“隱性負(fù)債”超速膨脹的來源?！巴恋匦刨J”模式下以國企負(fù)債支撐地方財(cái)政投入的方式，令地方政府更有動力以推漲地價(jià)的方式，為各級政府資產(chǎn)負(fù)債表“加杠桿”。

從這個(gè)意義而言，中央政府以空前力度推進(jìn)的地方債務(wù)置換，正是用“解鎖”金融市場流動性，承接已不堪重負(fù)的地方債務(wù)杠桿，為包括財(cái)稅體制改革在內(nèi)的政府治理結(jié)構(gòu)改革爭取“騰挪空間”。

在這一層層“調(diào)結(jié)構(gòu)”的艱難轉(zhuǎn)型過程中，金融體系的支持尤為關(guān)鍵。沒有上述10萬億的流動性釋放，財(cái)政部高達(dá)15萬億的三年置換計(jì)劃就無法實(shí)現(xiàn)；而沒有地方債務(wù)置換帶來的政策空間，包括財(cái)稅體制改革在內(nèi)的一系列基礎(chǔ)性制度改革也無從推進(jìn)。

未完的博弈

房價(jià)上漲帶來的“資產(chǎn)增值效應(yīng)”，已經(jīng)開始波及土地市場。

在這場以“超額流動性”換取制度和市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型空間的政策騰挪中，市場預(yù)期錯(cuò)位下的“時(shí)間差”成為了資本泡沫泛濫的關(guān)鍵因素。

據(jù)財(cái)政部部長樓繼偉透露，截至2016年7月底已發(fā)行地方政府債券3.97萬億，其中新增債券1萬多億，置換債券2.96萬億；與此同時(shí)，今年前7個(gè)月財(cái)政支出同比增長13%，遠(yuǎn)高于同期5.8%的收入增速。這意味著在充裕流動性的支撐下，公共財(cái)政支出也在為“調(diào)結(jié)構(gòu)”使出“洪荒之力”。

然而與貨幣政策近乎“瞬間到達(dá)”的流動性釋放效應(yīng)不同，無論是債務(wù)置換還是財(cái)政支出，其傳導(dǎo)效應(yīng)都更加漫長而復(fù)雜。央行數(shù)據(jù)顯示，7月末政府存款余額27.91萬億，比去年末增加了3.66萬億元——這意味著前7個(gè)月所發(fā)行的地方政府債券中，90%以上變成了“活期存款”。

這些本該及時(shí)置換銀行短期借貸的資金，被“拒絕置換”的理由各種各樣：從銀行自身擔(dān)心貸款余額下降，到因嵌套資管計(jì)劃、項(xiàng)目未結(jié)算或某些不符合置換規(guī)定等原因。

與此同時(shí)，財(cái)政部門力推的專項(xiàng)建設(shè)債、PPP等“準(zhǔn)財(cái)政政策”，也因社會資本參與意愿不高等種種原因成為沉淀在銀行活期賬戶中的“懸空”資金。

房價(jià)上漲帶來的“資產(chǎn)增值效應(yīng)”，已經(jīng)開始在土地市場推動新一輪加杠桿式的“土地融資”。

從近期市場中涌現(xiàn)的多宗高價(jià)土地交易來看，不計(jì)代價(jià)的高價(jià)舉牌背后，舉牌企業(yè)的邏輯大同小異。

在這場“與市場賽跑”的制度轉(zhuǎn)型過程中，更加錯(cuò)綜復(fù)雜的各方博弈才剛剛開始。