基于風(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制研究

張迎娥

【摘要】本文以財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引第11號(hào)——工程項(xiàng)目》為基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制分為立項(xiàng)管理、工程設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)管理、工程建設(shè)管理、工程驗(yàn)收管理共五個(gè)流程來(lái)進(jìn)行分析，對(duì)每個(gè)業(yè)務(wù)流程中可能存在的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)一一進(jìn)行識(shí)別，并有針對(duì)性的提出風(fēng)險(xiǎn)管控措施，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理

【中圖分類(lèi)號(hào)】F224

一、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制簡(jiǎn)介

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，并在短短的幾年間，一度成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)。然而現(xiàn)階段，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，針對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)犯罪和腐敗問(wèn)題引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的批評(píng)和關(guān)注，出現(xiàn)問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)是工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制做的差，甚至忽視內(nèi)部控制的重要性，也因此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目隱藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只有對(duì)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制給予高度重視，才能防范類(lèi)似風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）工程立項(xiàng)管理

1.項(xiàng)目建議書(shū)不合規(guī)

項(xiàng)目建議書(shū)編制要規(guī)范，必須先保證內(nèi)容齊全，項(xiàng)目建議書(shū)具體內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的意義及依據(jù)、產(chǎn)品的初步方案、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃等等。房地產(chǎn)企業(yè)在編制項(xiàng)目建議書(shū)時(shí)，容易出現(xiàn)項(xiàng)目建議書(shū)內(nèi)容不全面、不規(guī)范，產(chǎn)品方案及用途模糊，建設(shè)規(guī)模不明確，項(xiàng)目資金概算與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排不一致，進(jìn)而無(wú)法為項(xiàng)目提供實(shí)質(zhì)性的建議。

2.可行性研究流于形式

項(xiàng)目建議書(shū)編制完成后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)開(kāi)展可行性研究，并編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，房地產(chǎn)企業(yè)在編制可行性報(bào)告時(shí)，要注意可行性研究的內(nèi)容涵蓋那些方面，如項(xiàng)目建設(shè)的意義、市場(chǎng)前景、項(xiàng)目建設(shè)的地址選擇及標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容。但在實(shí)際項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)往往會(huì)忽視可行性研究或者是只注重可行性研究的形式忽略?xún)?nèi)容實(shí)質(zhì)，更有的在可行性研究中只觸及表面的東西而可行性研究的深度未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)或者實(shí)質(zhì)要求，這些都不利于項(xiàng)目決策，可行性研究流于形式會(huì)導(dǎo)致決策不當(dāng)，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期效益，甚至可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。

3.項(xiàng)目決策與評(píng)審流程不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織企業(yè)投資發(fā)展部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)部的相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)企業(yè)的項(xiàng)目建議書(shū)與可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，經(jīng)過(guò)充分論證之后給出相應(yīng)的評(píng)審意見(jiàn)，注意項(xiàng)目評(píng)審人員應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目建議書(shū)與可行性報(bào)告的編制人員應(yīng)當(dāng)適當(dāng)分離。項(xiàng)目決策與評(píng)審程序不規(guī)范，比如采用“少數(shù)服從多數(shù)”進(jìn)行決策，或者不符合適當(dāng)?shù)莫?dú)立性，都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目決策、評(píng)審程序流于形式而不利于項(xiàng)目的決策。

（二）工程招標(biāo)管理

1.投標(biāo)資格審核未做到公平化、透明化

房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目投標(biāo)單位一般是通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式進(jìn)行選擇，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或者社會(huì)關(guān)系尋找供應(yīng)商，進(jìn)行篩選，擇優(yōu)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的供應(yīng)商。但實(shí)際操作中，由于投標(biāo)資格的審核條件是人為設(shè)置的，標(biāo)準(zhǔn)因人而異，很難做到公平、透明，很有可能存在暗箱操作的情況，所以中標(biāo)人的質(zhì)量很難保證，無(wú)端將合格單位排除在外。

2.招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)進(jìn)行舞弊

房地產(chǎn)企業(yè)在組織投標(biāo)時(shí)，招標(biāo)人可以組織投標(biāo)人去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)去考察，便于投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面具體的了解；還可以召開(kāi)投標(biāo)預(yù)備會(huì)，對(duì)投標(biāo)人的疑問(wèn)進(jìn)行解答。在雙方接觸的過(guò)程中，招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可能會(huì)串通投標(biāo)進(jìn)而舞弊，對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生不良的影響。

3.開(kāi)標(biāo)不透明、評(píng)標(biāo)不合理

根據(jù)招投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公正、平等的原則，發(fā)布招標(biāo)公告，同時(shí)要提供招標(biāo)工程及開(kāi)評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的程序、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的相關(guān)招標(biāo)文件。企業(yè)需對(duì)投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件進(jìn)行審核，對(duì)未進(jìn)行保密的投標(biāo)文件進(jìn)行廢除。若開(kāi)標(biāo)要求不明確，會(huì)誤拒合格單位參與開(kāi)標(biāo)；廢標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不清晰，容易導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)不嚴(yán)格。評(píng)標(biāo)工作未按招標(biāo)文件約定條款進(jìn)行，未做到公平、公正、合理，或者因個(gè)別評(píng)委做出誤導(dǎo)性陳述或相關(guān)言論，可能導(dǎo)致中標(biāo)候選人并非最優(yōu)選擇。

（三）工程設(shè)計(jì)管理

1.設(shè)計(jì)單位選擇不當(dāng)

設(shè)計(jì)單位的選擇直接影響整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)指定專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位信息采集，從而建立設(shè)計(jì)單位資源信息庫(kù)，再根據(jù)設(shè)計(jì)的資源信息庫(kù)結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性調(diào)查，重點(diǎn)關(guān)注設(shè)計(jì)單位的組織結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目運(yùn)作方式、工地服務(wù)質(zhì)量等方面，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目情況采用邀標(biāo)和直接委托的方式選擇設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)單位的選擇不當(dāng)，比如設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)不符合項(xiàng)目要求，容易產(chǎn)生設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤、遺漏，使企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到預(yù)期的效果。

2.項(xiàng)目概算嚴(yán)重脫離實(shí)際

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本概算，為控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)投入和項(xiàng)目的投資提供依據(jù)。同時(shí)企業(yè)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本概算、投資收益的修正，并形成下階段預(yù)控目標(biāo)成本。但在實(shí)際操作中，項(xiàng)目的概算易嚴(yán)重脫離實(shí)際，導(dǎo)致項(xiàng)目投資失控。

3.設(shè)計(jì)變更審批不嚴(yán)格

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限，規(guī)范設(shè)計(jì)變更的審核流程。設(shè)計(jì)變更未經(jīng)審批或者審批不嚴(yán)格，可能會(huì)影響規(guī)劃要求，增加不必要的成本，發(fā)生重大經(jīng)濟(jì)損失。

（四）工程建設(shè)管理

1.盲目趕進(jìn)度影響工程質(zhì)量

建設(shè)單位一般會(huì)根據(jù)施工合同總工期要求，審核和檢查施工單位上報(bào)的月施工進(jìn)度計(jì)劃、周施工進(jìn)度計(jì)劃，那么這就會(huì)造成承包單位會(huì)為了應(yīng)付建設(shè)單位的檢查，盲目的趕進(jìn)度，進(jìn)而影響工程的質(zhì)量，建設(shè)工程的安全也得不到保障。

2.建設(shè)資金使用管理混亂

建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)以施工合同為標(biāo)準(zhǔn)，只有通過(guò)工程建設(shè)部（建設(shè)單位）組織的整體竣工驗(yàn)收，并已進(jìn)入竣工審核備案階段，方可進(jìn)入結(jié)算審核程序。但在實(shí)際工作中，工程進(jìn)度款結(jié)算周期不定，有的按月，有的按年，容易引起建設(shè)資金使用混亂，項(xiàng)目資金嚴(yán)重短缺，延誤工期。

3.工程變更頻繁延誤工期

房地產(chǎn)企業(yè)典型的特點(diǎn)就是工程項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，在漫長(zhǎng)的建設(shè)過(guò)程中，往往會(huì)發(fā)生一些非常規(guī)事項(xiàng)。如建設(shè)單位要求對(duì)工程進(jìn)行修改、外部環(huán)境的變化等等，必須對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行變更。為保證工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行，建設(shè)單位必須做出應(yīng)對(duì)，那么在變更的過(guò)程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)利益關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，往往會(huì)引起方方面面的變動(dòng)，從而影響企業(yè)的項(xiàng)目資金費(fèi)用，最終導(dǎo)致工程未能按時(shí)完成。

（五）工程驗(yàn)收管理

1.交房前未進(jìn)行驗(yàn)收審核可能導(dǎo)致工程質(zhì)量降低

工程驗(yàn)收是在工程項(xiàng)目竣工結(jié)束之后進(jìn)行的程序，工程項(xiàng)目的驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整、全面的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料及文件，并滿(mǎn)足國(guó)家規(guī)定的企業(yè)竣工驗(yàn)收的條件。對(duì)于工程驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)及時(shí)上交財(cái)產(chǎn)清單，及時(shí)辦理交付使用手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在交房前若未進(jìn)行建筑功能、觀感和用戶(hù)滿(mǎn)意度的驗(yàn)收審核可能導(dǎo)致工程質(zhì)量降低，無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。

2.竣工決算未經(jīng)審計(jì)

根據(jù)竣工結(jié)算相關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人員對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行決算，在審核中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注審查決算依據(jù)是否充分、相關(guān)竣工文件是否齊全、竣工清理是否結(jié)束、決算的編制是否有誤。

竣工決算未經(jīng)審計(jì)，可能造成項(xiàng)目投資完成額不準(zhǔn)確、開(kāi)發(fā)成本虛報(bào)或者私藏結(jié)余資金，使竣工結(jié)算失真。

3.未對(duì)完工項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估

工程項(xiàng)目后評(píng)估是指對(duì)已完成項(xiàng)目的效益、影響進(jìn)行總結(jié)與分析的活動(dòng)，評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容是工程項(xiàng)目是否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)以及項(xiàng)目投資收益等，并把評(píng)估結(jié)果作為企業(yè)績(jī)效考核與責(zé)任追究的依據(jù)。未對(duì)完工項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估使得企業(yè)無(wú)法及時(shí)總結(jié)質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)，資源沒(méi)有的得到充分的利用，影響管理效率與效果的提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

（一）工程立項(xiàng)管理

1.重視項(xiàng)目建議書(shū)的編制

企業(yè)應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際情況，來(lái)規(guī)范項(xiàng)目建議書(shū)的編制，對(duì)于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、較復(fù)雜的工程項(xiàng)目，企業(yè)可以委托專(zhuān)業(yè)財(cái)會(huì)、技術(shù)、工程等機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行編制，項(xiàng)目建議書(shū)的編制，要特別注意相關(guān)內(nèi)容的協(xié)調(diào)、明確，并且要對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)、投資估算、項(xiàng)目進(jìn)度安排進(jìn)行充分的論證評(píng)估，保證項(xiàng)目建議書(shū)的規(guī)范、有效。

2.確?？尚行匝芯康木幹瀑|(zhì)量

對(duì)于可行性研究報(bào)告的編制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定完善的控制制度，相關(guān)編制人員應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)的規(guī)章制度來(lái)進(jìn)行編制，對(duì)于項(xiàng)目比較重大的，涉及金額比較大的項(xiàng)目，企業(yè)可以委托相關(guān)的法律、技術(shù)、項(xiàng)目工程機(jī)構(gòu)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員來(lái)開(kāi)展可行性研究，當(dāng)然在選擇專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的時(shí)，企業(yè)應(yīng)有一套標(biāo)準(zhǔn)，以確保專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、聲譽(yù)等符合要求。

3.委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行審核

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門(mén)組建專(zhuān)業(yè)的評(píng)審組或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，要注意可行性報(bào)告或者項(xiàng)目建議書(shū)的編制人員不得進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)審，評(píng)審組的成員應(yīng)熟悉工程項(xiàng)目的業(yè)務(wù)流程，在決策時(shí)要充分兼顧項(xiàng)目的質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度，不得采用“少數(shù)服從多數(shù)”原則進(jìn)行決策，對(duì)項(xiàng)目方案、投資規(guī)模、投資估算、項(xiàng)目進(jìn)度情況進(jìn)行嚴(yán)格審核，充分核實(shí)這些內(nèi)容的相關(guān)審批文件是否真實(shí)、可靠，在可行性研究中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)是整個(gè)項(xiàng)目的核心，要特別地對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的可行性進(jìn)行深入的分析與論證。決策過(guò)程中必須保證有完整的書(shū)面記錄，實(shí)行問(wèn)責(zé)制，“三重一大”項(xiàng)目要報(bào)經(jīng)董事會(huì)或者類(lèi)似權(quán)力機(jī)構(gòu)審批。

（二）工程招標(biāo)管理

1.加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)資格審核管理

企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際，遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，建立健全本單位的招投標(biāo)制度，明確招標(biāo)工程項(xiàng)目的范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)程序等環(huán)節(jié)的管理規(guī)定。招標(biāo)公告的編制要本著公開(kāi)、透明的原則，嚴(yán)格按照企業(yè)招投標(biāo)管理辦法確定中標(biāo)人，不得根據(jù)“意向中標(biāo)人”的實(shí)際情況來(lái)確定中標(biāo)人的資格條件。建設(shè)單位不具有招標(biāo)能力的，應(yīng)當(dāng)委托相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)人員代理招標(biāo)。

2.對(duì)投標(biāo)人的信息進(jìn)行嚴(yán)格保密

為了防止招標(biāo)人與投標(biāo)人之間串通舞弊，我們應(yīng)對(duì)投標(biāo)人的信息采取嚴(yán)格的保密措施，任何人在公布中標(biāo)方之前都不得透露投標(biāo)人的信息，對(duì)于未做到保密的投標(biāo)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做廢標(biāo)處理，并追究責(zé)任。只有找到符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人，才能確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量。

3.完善開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的內(nèi)部控制環(huán)境

為了保證開(kāi)標(biāo)環(huán)境的公開(kāi)、透明，企業(yè)應(yīng)邀請(qǐng)所有投標(biāo)人或其代理出席開(kāi)標(biāo)，并邀請(qǐng)社會(huì)公正機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)標(biāo)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督。企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，該評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員由企業(yè)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)代表和有關(guān)工程項(xiàng)目、財(cái)會(huì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專(zhuān)家組成。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在中標(biāo)結(jié)果宣布之前應(yīng)進(jìn)行保密，評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員不得與投標(biāo)人私下接觸，也不得受企業(yè)的干擾而影響投標(biāo)結(jié)果。

（三）工程設(shè)計(jì)管理

1.采用招標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)單位

對(duì)于設(shè)計(jì)單位的選擇，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用公開(kāi)招標(biāo)的方式來(lái)確定設(shè)計(jì)單位，在篩選時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，關(guān)于工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合同，需要明確設(shè)計(jì)單位的權(quán)利和義務(wù)。特別是當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目由不同的設(shè)計(jì)單位共同設(shè)計(jì)時(shí)，更需要分清楚責(zé)任，在這種情況下，可以確定一個(gè)設(shè)計(jì)單位作為主體設(shè)計(jì)單位，主體單位需要對(duì)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整體情況進(jìn)行負(fù)責(zé)。對(duì)于設(shè)計(jì)方案，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行初步審查，通過(guò)嚴(yán)格的復(fù)核，層層把關(guān)，來(lái)保證工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量。

2.建立嚴(yán)格的概預(yù)算編制與審核制度

房地產(chǎn)企業(yè)在編制項(xiàng)目概預(yù)算時(shí)要嚴(yán)格按照國(guó)家或者地區(qū)的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)編制，準(zhǔn)確、完整的反映當(dāng)?shù)氐亩▋r(jià)和設(shè)計(jì)的內(nèi)容。企業(yè)應(yīng)組織本企業(yè)內(nèi)部工程項(xiàng)目部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、投資發(fā)展部等相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)或者經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審核概算的編制，重點(diǎn)關(guān)注編制的內(nèi)容、工程量的計(jì)算、編制的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)是否真實(shí)、可靠。在審核過(guò)程中，若發(fā)現(xiàn)施工的預(yù)算超過(guò)了初步設(shè)計(jì)的概算規(guī)模，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)概算進(jìn)行修正，并申請(qǐng)審批。

3.嚴(yán)格把控設(shè)計(jì)變更的審批流程

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更制度，對(duì)設(shè)計(jì)變更流程進(jìn)行管控。設(shè)計(jì)單位應(yīng)盡力提供全面的、認(rèn)真的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，避免設(shè)計(jì)方案與工程項(xiàng)目之間相互脫節(jié)，以此降低設(shè)計(jì)變更發(fā)生的頻率。因設(shè)計(jì)單位過(guò)失造成設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行責(zé)任追究制度。確實(shí)需要設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)采用層層審批的辦法，逐級(jí)上報(bào)進(jìn)行審批，杜絕出現(xiàn)越級(jí)審批，或者變勘察、邊審批、邊施工的現(xiàn)象。

（四）工程建設(shè)管理

1.質(zhì)量與進(jìn)度兩手抓

企業(yè)在工程進(jìn)度管控方面，應(yīng)兼顧質(zhì)量與進(jìn)度，不能忽略任何一方面。為了保質(zhì)保量的完成任務(wù)，承包商應(yīng)當(dāng)按照合同中規(guī)定的工程進(jìn)度條款編制詳細(xì)的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表，在編制項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度表時(shí)要注意與企業(yè)的實(shí)際情況相結(jié)合，報(bào)送監(jiān)理機(jī)構(gòu)審批后，嚴(yán)格按照進(jìn)度計(jì)劃展開(kāi)工作。在后期，承包單位應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)際完成情況與進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比分析，當(dāng)二者有偏差時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行及時(shí)修正。

2.明確建設(shè)資金的使用計(jì)劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全工程建設(shè)造價(jià)結(jié)算制度，明確具體的工作流程及職責(zé)權(quán)限的劃分，在實(shí)際操作中嚴(yán)格按照該制度執(zhí)行。企業(yè)資金的籌集和使用應(yīng)有一定的計(jì)劃，在辦理工程價(jià)款的結(jié)算時(shí)，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格審核相關(guān)的支付憑證，以確保資金的管控順利進(jìn)行。另外，在施工的過(guò)程中，如果工程建設(shè)的成本超過(guò)了工程項(xiàng)目的初步預(yù)算，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)上報(bào)，并分析原因，按照規(guī)定的程序?qū)徟幚怼?/p>

3.建立嚴(yán)格的施工計(jì)劃變更授權(quán)審批制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善工程建設(shè)中的相關(guān)規(guī)定，對(duì)建設(shè)過(guò)程中計(jì)劃調(diào)整的授權(quán)審批進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，嚴(yán)格管控工程施工變更流程，的確需要變更的，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)規(guī)定的流程進(jìn)行處理。對(duì)于“三重一大”事件，企業(yè)應(yīng)召集建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包商集體商議確定工程變更事宜，并嚴(yán)格審核變更期間需要的文件，確保工程變更的順利進(jìn)行。工程變更審批后，承包單位應(yīng)盡快投入施工，以免延誤工期。對(duì)于因?yàn)楣こ套兏鹌髽I(yè)費(fèi)用增加的，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)說(shuō)明原因，在審批過(guò)程中應(yīng)更加嚴(yán)格。

（五）工程驗(yàn)收管理

1.組織各單位共同完成工程竣工驗(yàn)收程序

企業(yè)應(yīng)明確工程竣工驗(yàn)收的程序、標(biāo)準(zhǔn)、條件等，以確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量?？⒐を?yàn)收應(yīng)嚴(yán)格按照企業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，工程驗(yàn)收作為企業(yè)工程項(xiàng)目的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是不容忽視的，企業(yè)在驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)組織建設(shè)單位、工程監(jiān)理單位、勘察單位、工程設(shè)計(jì)單位一起對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在驗(yàn)收過(guò)程中，應(yīng)檢查土建項(xiàng)目的建設(shè)情況，設(shè)備安裝以及運(yùn)行情況，完成對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收的檢查，并編制質(zhì)量檢查報(bào)告，最后由竣工驗(yàn)收組成員審核簽字確認(rèn)并報(bào)政府單位審查備案。

2.加強(qiáng)竣工決算審計(jì)，未經(jīng)審計(jì)，不得辦理竣工驗(yàn)收

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)竣工決算審計(jì)給予充分的重視，未進(jìn)行竣工結(jié)算審計(jì)的工程項(xiàng)目，一律不能實(shí)施竣工項(xiàng)目的驗(yàn)收程序。企業(yè)可以根據(jù)由內(nèi)部審計(jì)或者委托外部審計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)工程項(xiàng)目審計(jì)，并出具《工程結(jié)算審計(jì)報(bào)告》，若是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)做工程項(xiàng)目的審計(jì)工作，企業(yè)必須召集施工方、建設(shè)部門(mén)、公司造價(jià)采購(gòu)部、公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部確認(rèn)。

3.項(xiàng)目后評(píng)估結(jié)果作為績(jī)效考核和責(zé)任追究的依據(jù)

工程項(xiàng)目建設(shè)完工后，企業(yè)應(yīng)對(duì)完工項(xiàng)目的進(jìn)行評(píng)估，通常是對(duì)項(xiàng)目是否實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的效果與項(xiàng)目的投資收益進(jìn)行綜合分析與評(píng)價(jià)，并進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，以便為將來(lái)的項(xiàng)目決策提供寶貴的建議，這就要求企業(yè)必須做好項(xiàng)目后評(píng)估這項(xiàng)工作。在項(xiàng)目后評(píng)估必須建立在公開(kāi)、公正、客觀的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格管控工程項(xiàng)目的實(shí)施及授權(quán)審批環(huán)節(jié)的后評(píng)估流程，實(shí)行問(wèn)責(zé)制，把項(xiàng)目后評(píng)估的結(jié)果作為企業(yè)績(jī)效考評(píng)與責(zé)任追究的依據(jù)。

四、結(jié)論

工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，所以企業(yè)應(yīng)引起高度重視，內(nèi)部控制的好壞直接影響企業(yè)能否很好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。本文由于篇幅與時(shí)間有限，并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目涉及到的風(fēng)險(xiǎn)都一一進(jìn)行說(shuō)明，只是針對(duì)每個(gè)流程中的易發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)給出分析，以期為房地產(chǎn)企業(yè)防范工程項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)提供參考。

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