淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與管理

王珊

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)隨著我國(guó)城市化建設(shè)的發(fā)展以及資金投入的提升，在近十年來有了飛速的發(fā)展與擴(kuò)張。然而，房?jī)r(jià)虛高、商品房積壓、房屋空置等問題成了當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)較為突出的問題，如何針對(duì)當(dāng)前形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，成為當(dāng)前需要加強(qiáng)研究的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；管理

0引言

隨著我國(guó)改革開放的深入、城市化水平的提高，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速的擴(kuò)張與成長(zhǎng)。我國(guó)從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投入到收入上，都成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。尤其是一二線城市在近十年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況來看，房子已經(jīng)成為了人們最為關(guān)注的問題。

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的形勢(shì)

1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)供需產(chǎn)生不平衡

由于近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過快，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需產(chǎn)生了一定程度的不平衡，加上非市場(chǎng)因素的介入，使得很多城市房?jī)r(jià)虛高，以一二線城市的房?jī)r(jià)為代表，房?jī)r(jià)的虛高會(huì)加速房地產(chǎn)供需的不平衡。這種不平衡主要表現(xiàn)在，從價(jià)格的上升角度看，房屋的供給量表面上小于房屋的需求量，而從房屋的成交量上看人們對(duì)房屋的需求小于供給量，產(chǎn)生了一種獨(dú)特的不平衡現(xiàn)象。

1.2城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的壓力較大

我國(guó)在2015年底到2016年初，以一二線城市為主，出臺(tái)了一系列閑置房屋去庫存的辦法與政策，這些政策的出臺(tái)，在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量的提高，但是在另一方面，又使得房屋價(jià)格在一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生了迅速的增長(zhǎng)，使得政府對(duì)房貸、首付等等“門檻”政策在短時(shí)間內(nèi)連續(xù)的調(diào)整。而我國(guó)城市的房屋庫存并沒有明顯的減少。

1.3新增樓盤數(shù)量持續(xù)下降

由于城市在拿地政策以及房屋證件的辦理上越加嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)商的限制變多，使得城市新增樓盤的數(shù)量有所降低，這樣就放緩了房屋增加的速度，一方面在降低房地產(chǎn)商對(duì)于已建樓盤的銷售風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也影響了房地產(chǎn)商資本擴(kuò)張的速度。

1.4房地產(chǎn)交易量下降

城市的房地產(chǎn)交易量的下降很大原因是因?yàn)榉课莸膬r(jià)格超出了人們的承受能力。相比于人們的收入，大部分人必須要通過貸款購房，而很多人對(duì)于首付的支付表示壓力很大。加上人們對(duì)房屋購買趨于理性，很多人選擇租房居住，或是對(duì)房?jī)r(jià)采取觀望制度，使得房地產(chǎn)交易量漲速很慢，甚至在很多城市產(chǎn)生了下降的情況。

2政府對(duì)房?jī)r(jià)采取調(diào)控政策

在一二線城市房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，政府出臺(tái)了很多抑制房?jī)r(jià)上漲的宏觀調(diào)控政策，例如限制購房者購房數(shù)量、提高首付比率、提高貸款利率、廉租房政策等等。政府的宏微觀調(diào)控，使得房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度有了一定程度的降低，另一方面也給買不起商品房的居民提供了居住的條件。

3造成當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的因素

3.1政策的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)首先受到國(guó)家政策的影響。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，在市場(chǎng)調(diào)節(jié)的同時(shí)，主要還要看國(guó)家政策，例如我國(guó)在十一五、十二五規(guī)劃中對(duì)城市建設(shè)的支持，使得在城市的基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)以及居民住房建設(shè)上都有很大的促進(jìn)。再如，在城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快時(shí)，政府對(duì)人們購房的限制。

3.2市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)仍然是供需為主要因素的市場(chǎng)行為。房屋價(jià)格的高低終究是人們是否購買所決定的。目前我國(guó)一二線城市的房?jī)r(jià)是很多居民一輩子的收入都難以支付的，但是由于人們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期估計(jì)走高，因此人們無論在居住需要還是投資需要方面，都有購買的欲望。另一方面，炒作的存在，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)最著名的炒作現(xiàn)象就是溫州炒房團(tuán)現(xiàn)象，在房屋購買不設(shè)置壁壘的時(shí)期，炒房現(xiàn)象在一二線城市相當(dāng)普遍，甚至在很大程度上決定了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)水平。而隨著我國(guó)對(duì)炒房現(xiàn)象的限制，炒房的風(fēng)險(xiǎn)陡增，使得炒房現(xiàn)象有所降溫，但一二線城市的房?jī)r(jià)并沒有明顯的下降趨勢(shì)。

3.3人們需求的影響

人們對(duì)房屋的認(rèn)識(shí)已經(jīng)不再是居住的需要。投資品、奢侈品、學(xué)區(qū)房等等屬性在房屋上都有所體現(xiàn)，使得房屋成為了人們偏愛投資的重點(diǎn)，甚至在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期上，房屋比股票、基金等更加受到投資者喜愛。再如寫字樓、店面、學(xué)區(qū)房等等因素，使得人們對(duì)房屋投資的方向不僅僅只限于居住，還有商業(yè)與教育的目的等等。

3.4經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的影響

隨著世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的低迷，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入漲速放緩的新常態(tài)趨勢(shì)。我國(guó)在煤炭、鋼材、水泥等大宗物資的生產(chǎn)上面臨降產(chǎn)能的需求，對(duì)于過剩產(chǎn)能還要積極的進(jìn)行消化，這樣我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的擴(kuò)張就形成了宏觀上的限制，加上人們的收入與消費(fèi)有所降低，人們對(duì)房屋的平均購買力產(chǎn)生了降低的趨勢(shì)，同時(shí)，寫字樓、店面的銷售也產(chǎn)生了很大的困難。

4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整措施

4.1政府的宏觀調(diào)控

房屋價(jià)格的降低或是抑制，首先需要政府大干預(yù)。我國(guó)與西方發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家不同，從城市人口、城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等方面都有自己的特殊國(guó)情，因此，與西方國(guó)家最大的不同就是我國(guó)房屋價(jià)格需要政府出面做宏觀調(diào)控。政府補(bǔ)貼住房，廉租房、經(jīng)適房建設(shè)等等措施，加上政府對(duì)拿地限制、貸款限制、審批趨緊等等限制措施，都能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成指導(dǎo)性的調(diào)控。

4.2科學(xué)的城市化建設(shè)

我國(guó)城市化建設(shè)應(yīng)該以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為基礎(chǔ)。我國(guó)城市的擴(kuò)張應(yīng)當(dāng)以城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、服務(wù)業(yè)發(fā)展、人口增加為基礎(chǔ)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最終要看人們的居住率，對(duì)于一些城市產(chǎn)生的空城、鬼城現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)過度的發(fā)展與人們居住率的不合理配置產(chǎn)生的。

4.3維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

我國(guó)城市房?jī)r(jià)的虛高，另一方面是由于不正常的市場(chǎng)行為造成的。一些不合規(guī)不合法的行為，不但使房?jī)r(jià)產(chǎn)生了虛高的現(xiàn)象，也給購房者造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)。一些房屋在審批環(huán)節(jié)鉆空子，不合規(guī)的銷售，使得房屋不能按期交房或是存在很大的質(zhì)量問題，給房屋的購買者造成了很多麻煩。因此，各地市需要嚴(yán)格把控房地產(chǎn)市場(chǎng)，打擊不合規(guī)不合法行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。