萬科業(yè)主VS北京房山區(qū)教委

南方周末記者 李潔茹 南方周末實(shí)習(xí)生 張馨予 周奕辰

長陽萬科業(yè)主：沒有萬科就沒有北京小學(xué)長陽分校，萬科業(yè)主的子女當(dāng)然應(yīng)該優(yōu)先入學(xué)。

其他小區(qū)業(yè)主：北京小學(xué)長陽分校并非萬科業(yè)主的專屬，根據(jù)就近入學(xué)原則，我們一直被告知小孩可以入讀這里。

房山區(qū)教委：這是國家的學(xué)校，沒有哪個(gè)文件說是萬科的，不存在萬科業(yè)主所言的“優(yōu)先入學(xué)權(quán)”一說。

南方周末記者 李潔茹

南方周末實(shí)習(xí)生 張馨予 周奕辰

為了圓一個(gè)名校夢：讓子女有機(jī)會(huì)上北京小學(xué)長陽分校（以下簡稱“北小分?！保?，趙東和其他萬科業(yè)主多掏幾十萬元買中糧萬科·長陽半島。

原以為北京市西城區(qū)教委、房山區(qū)教委、北京小學(xué)、北京中糧萬科共同簽署的《關(guān)于在長陽半島項(xiàng)目引進(jìn)“北京小學(xué)”的合作協(xié)議書》（以下簡稱“四方協(xié)議”）能保障所有萬科業(yè)主子女優(yōu)先入讀名校權(quán)，但現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比夢想殘酷——

因?qū)W位有限，趙東的女兒無法入讀家門口的北小分校；

為落實(shí)教育公平，北小分校又接收了長陽半島之外小區(qū)的孩子。

面對如此現(xiàn)實(shí)，趙東他們曾去找地方教育主管部門討要說法，要求兌現(xiàn)“四方協(xié)議”。

上述四方協(xié)議商定，由萬科地產(chǎn)在長陽半島項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建配套小學(xué)，掛牌校名“北京小學(xué)長陽分?！?，開學(xué)時(shí)間為2013年9月1日，合作期暫定六年。

在趙東等家長看來，萬科業(yè)主的子女獨(dú)享北小分校優(yōu)先入學(xué)權(quán)?！氨本┬W(xué)是久負(fù)盛名的‘京城四小之一，北京四中的知名校友有陳凱歌……”談到小區(qū)周邊教育配套時(shí)，趙東尤為滿意。

趙東回憶，2013年買房時(shí)，北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“中糧萬科”）在各類廣告單上宣稱：“買長陽半島上北京四中”“長陽半島實(shí)現(xiàn)了‘地產(chǎn)與‘名校的真正結(jié)合，帶給業(yè)主實(shí)實(shí)在在的教育優(yōu)先權(quán)”“史上最牛學(xué)位房推薦——中糧萬科·長陽半島”。

然而，趙東發(fā)現(xiàn)自己“上當(dāng)”了。

“定心丸”變成“鬧心丸”

2016年8月4日，10名萬科業(yè)主代表到房山區(qū)教委討要說法，他們不記得這是第幾次與區(qū)教委就“四方協(xié)議”是否證實(shí)北小分校是長陽半島項(xiàng)目的教育配套小學(xué)、萬科業(yè)主子女是否擁有優(yōu)先入讀權(quán)等焦點(diǎn)問題而爭論不休。

“我們就是因?yàn)椤姆絽f(xié)議這顆‘定心丸，才放心買中糧萬科的房子?！比f科業(yè)主楊欣告訴南方周末記者，2012年8月25日，西城區(qū)教委、房山區(qū)教委、北京小學(xué)、中糧萬科共同簽訂了“四方協(xié)議”。該協(xié)議第七條顯示：“該分校的招生，首先滿足丁方（中糧萬科）在房山區(qū)投資建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主京籍和非京籍子女的義務(wù)教育需求，并每年為萬科在職員工保留10個(gè)入學(xué)名額?！?/p>

如今，這份原本被萬科業(yè)主視為“定心丸”的協(xié)議，儼然已成為他們的“鬧心丸”。更意外的是，其他小區(qū)業(yè)主也怒了。

據(jù)楊欣回憶，2013年初，長陽萬科隔壁的中國鐵建長陽國際城小區(qū)業(yè)主也開始維權(quán)，該小區(qū)眾業(yè)主不滿房山區(qū)教委將他們子女安排到附近的西營小學(xué)上課。由此，多個(gè)小區(qū)業(yè)主與學(xué)校、區(qū)教委等之間的矛盾開始激化。

2013年有媒體報(bào)道稱，當(dāng)年長陽國際城業(yè)主在各大網(wǎng)站論壇發(fā)帖，抗議房山區(qū)教委在北小分校入學(xué)資格上對長陽半島業(yè)主傾斜，要求房山區(qū)教委根據(jù)就近上學(xué)原則給他們子女享受同等的入學(xué)資格。

“北小分校到底是誰的配套？”“這個(gè)學(xué)校到底是誰的？”面對群體激憤的萬科業(yè)主，房山區(qū)教委相關(guān)工作人員公開回應(yīng)：“義務(wù)教育法要求地方政府必須保證每個(gè)孩子有學(xué)上”“這是國家的學(xué)校，沒有哪個(gè)文件說是萬科的”。

同年5月，房山區(qū)教委出臺(tái)《關(guān)于房山CSD長陽核心區(qū)劃片招生范圍的意見》，明確長陽起步區(qū)1-6號(hào)地中的半島家園、云灣家園、紫云家園、中國鐵建·長陽國際城、熙兆嘉園和北京城建·徜徉集業(yè)主子女小學(xué)全部入學(xué)于北小分校，屬于規(guī)定性劃入。

眼睜睜地看著家門口的優(yōu)質(zhì)教育資源被其他小區(qū)業(yè)主“侵占”，萬科業(yè)主當(dāng)然不樂意。據(jù)南方周末記者了解，不少萬科業(yè)主將矛頭直指房山區(qū)教委違背四方協(xié)議，肆意擴(kuò)大招生范圍。

對于萬科業(yè)主的質(zhì)疑，房山區(qū)教委回應(yīng)，學(xué)區(qū)劃片嚴(yán)格依據(jù)《中華人民共和國義務(wù)教育法》《小學(xué)管理規(guī)程》等規(guī)定，按照北京市教委關(guān)于義務(wù)教育階段入學(xué)工作的有關(guān)意見要求，在綜合適齡兒童人數(shù)、學(xué)校規(guī)模布局、現(xiàn)有交通狀況等因素的基礎(chǔ)上確定下來的，不存在優(yōu)先入學(xué)權(quán)一說。

謎一樣的“優(yōu)先入學(xué)”

被萬科業(yè)主頻頻提及的“優(yōu)先入學(xué)權(quán)”，最早源于中糧萬科·長陽半島項(xiàng)目營銷宣傳。

據(jù)不愿具名的萬科業(yè)主回憶，尚未開盤前，各種極具吸引力的廣告營銷標(biāo)語讓知名教育資源配套成為了該項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)——“引進(jìn)北京四中、北京小學(xué)、北京四幼、紅黃藍(lán)幼兒園等市級(jí)名校，讓業(yè)主子女暢享‘15年全程名校教育”“半島業(yè)主將尊享‘一房一名額，擁有入學(xué)‘優(yōu)先權(quán)”。

在《長陽筆記》一書里，有原萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京區(qū)首席執(zhí)行官毛大慶如何通過各種途徑以及關(guān)系引進(jìn)北京小學(xué)的描述。北京萬科向南方周末記者證實(shí)，“當(dāng)年引入北小分校，的確得力于毛大慶通過其私人關(guān)系和個(gè)人影響力，否則，很難引進(jìn)這些優(yōu)質(zhì)品牌教育配套小學(xué)?！?/p>

“萬科支付15萬發(fā)展基金，用于總校與分校的干部教師培訓(xùn)研修工作。”這是“四方協(xié)議”中的相關(guān)表述。北京萬科承認(rèn)：“相當(dāng)于用這樣一個(gè)附加條件來吸引北京小學(xué)進(jìn)駐長陽半島項(xiàng)目?！?/p>

“可以說，沒有萬科就沒有北京小學(xué)長陽分校，萬科業(yè)主的子女當(dāng)然應(yīng)該優(yōu)先入學(xué)。”趙東說，尤其是2012年底至2013年初房山區(qū)政風(fēng)行風(fēng)熱線公開回應(yīng)此事后，他更是無法接受其他小區(qū)業(yè)主來“搭便車”。

與趙東等長陽萬科業(yè)主感受不同是，熙兆嘉園業(yè)主李麗從不認(rèn)為北京小學(xué)長陽分校是萬科業(yè)主的專屬，“根據(jù)就近入學(xué)原則，我們一直被告知可以入讀這里”。

2012年12月18日，信件編號(hào)為FS2012121800014的咨詢信件中，長陽國際城業(yè)主咨詢：“有傳言，北小分校、北京第四幼兒園優(yōu)先萬科業(yè)主，其他樓盤的孩子不行，想知道該說法是否屬實(shí)？”房山區(qū)政風(fēng)行風(fēng)熱線以信件形式回復(fù)：“北京小學(xué)（長陽分校）預(yù)計(jì)明年（指2013年）起招生，服務(wù)區(qū)域?yàn)橹屑Z萬科·長陽半島小區(qū)；如其他業(yè)主子女有入學(xué)需求，請小區(qū)物業(yè)或者開發(fā)商出面與我委協(xié)商業(yè)主子女入學(xué)等相關(guān)事項(xiàng)?！?/p>

2016年8月16日，房山區(qū)教委相關(guān)負(fù)責(zé)人向南方周末記者否認(rèn)了萬科業(yè)主天天掛在嘴邊的“優(yōu)先入學(xué)權(quán)”一說。房山區(qū)教委認(rèn)為，按照“四方協(xié)議”，區(qū)教委保證符合條件的長陽萬科業(yè)主子女都能就讀北小分校?！拔覀儐⒂孟樵菩^(qū)，首先是為長陽的萬科業(yè)主排憂解難，考慮和解決怡和校區(qū)容納不下的長陽萬科業(yè)主子女如何入讀北小長陽分校的問題。不過，經(jīng)進(jìn)一步核實(shí)，上述協(xié)議中均無‘優(yōu)先入學(xué)等規(guī)定字樣?！?/p>

“事實(shí)上，學(xué)校的所有權(quán)主體屬于房山區(qū)教委和北京小學(xué)?！迸c業(yè)主意見不同，北京萬科向南方周末記者證實(shí)學(xué)校屬于社區(qū)公共配套，萬科只是代建方，“錢不是業(yè)主，也不是萬科掏的，北京小學(xué)作為公立小學(xué)，招生原則按照教委的劃片原則”。

房山區(qū)教委也稱，經(jīng)與長陽鎮(zhèn)核實(shí)，當(dāng)年由長陽鎮(zhèn)人民政府向中糧萬科撥付北京小學(xué)長陽分校工程款8529.51萬元。

“現(xiàn)在看來，萬科當(dāng)年的宣傳就是欺詐！”在上文提及的協(xié)調(diào)會(huì)上，一位業(yè)主激動(dòng)起來。北京萬科也承認(rèn)，“這樣的（宣傳）基于概念模糊，可能存在誤導(dǎo)，但我們在所有宣傳單最下面都注明請業(yè)主留意相關(guān)法律條款界定范圍的表述?！?/p>

江蘇省律師協(xié)會(huì)公益委員會(huì)委員、律兜創(chuàng)始人金為鎧對此認(rèn)為，“優(yōu)先入讀”的確沒有在協(xié)議中得以文字表述，但具體操作在于雙方對這一提法的界定及落實(shí)，“比如明確了對于萬科業(yè)主子女招滿后空出來的學(xué)位可招收其他小區(qū)業(yè)主子女，或每年有針對萬科業(yè)主子女一定的優(yōu)先名額，才能稱之為‘優(yōu)先入學(xué)”。

金為鎧認(rèn)為，由于業(yè)主在整個(gè)購房過程中處于劣勢，只能通過開發(fā)商的宣傳作出購房判斷，“宣傳海報(bào)等屬于宣傳性的格式合同，單從合同法的角度，雙方認(rèn)知不一樣的時(shí)候，法律應(yīng)該保護(hù)弱勢一方的權(quán)益”。

廣東當(dāng)代民辦教育管理研究院院長張鐵明則認(rèn)為，從協(xié)議出發(fā)，萬科業(yè)主子女享有入學(xué)優(yōu)先權(quán)，但這個(gè)優(yōu)先權(quán)也應(yīng)該有個(gè)邊界，“所謂的配套學(xué)校，是指為這個(gè)片區(qū)配套的，而不是指小區(qū)的專屬用?！?。

誰的孩子該上北京小學(xué)？

據(jù)萬科業(yè)主統(tǒng)計(jì)，長陽半島1期起價(jià)13500元／平方米，而旁邊樓盤不到8000元／平方米，到2010年末單價(jià)直逼20000元／平方米，接近同期北京南四環(huán)的價(jià)格。與此同時(shí)期開盤的“鄰居”徜徉集售價(jià)為14000元／平方米，而作為北京第一個(gè)限價(jià)商品房“長陽國際城”最高售價(jià)為12500元／平方米。

“為了名校學(xué)位，我們寧愿多花幾十萬?！壁w東說，優(yōu)先入學(xué)沒有兌現(xiàn)，多花的錢也打了水漂。

為此，房山區(qū)教委向南方周末記者解釋，北小分校自投入使用以來，符合入學(xué)條件的長陽萬科業(yè)主子女都能按照四方協(xié)議入讀該校，無一被拒。但隨著長陽城區(qū)城市化進(jìn)程加速，特別是北小分校3年良好發(fā)展態(tài)勢和社會(huì)逐漸趨高的認(rèn)可度，讓越來越多的人為了孩子入學(xué)到附近購房，致使適齡兒童數(shù)量迅速膨脹，6‰的測算標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足眾多業(yè)主的需求。

以長陽萬科為例，2016年該小區(qū)有220名適齡兒童需要入學(xué)，而北小分校計(jì)劃編制4個(gè)班合計(jì)160個(gè)學(xué)位，僅長陽半島業(yè)主的子女都無法容納?！坝惺裁崔k法能從220名適齡兒童中遴選160名入讀北小分校，余下的60名孩子愿意到其他學(xué)校入學(xué)，而他們的家長都能滿意接受？”房山區(qū)教委相關(guān)負(fù)責(zé)人反問，“讓更多的百姓子女享受優(yōu)質(zhì)教育，這也是我們共同面臨且必須解決的問題。”

“我們認(rèn)可保證每個(gè)孩子要有學(xué)上的原則，但是否每個(gè)孩子都要上北小分校？”一位萬科業(yè)主在上述協(xié)調(diào)會(huì)上激動(dòng)得直拍桌子。

讓長陽萬科業(yè)主更無法接受的是，自2014年起，北小分校招生范圍繼續(xù)外擴(kuò)，還包括了周邊行政村，“這樣肆意擴(kuò)張招生范圍，學(xué)校肯定塞不下?！睏钚勒f。

“西營、馬廠、高嶺、牛家場、保和莊屬于過渡性的就近入學(xué)劃入北小分校，該5村搬遷完成后，將到安置地附近入學(xué)?！狈可絽^(qū)教委相關(guān)負(fù)責(zé)人如是解釋。

“拆遷不是一年半載的事情，說不定孩子小學(xué)畢業(yè)了拆遷還未完?！睏钚缹Υ私忉尣⒉粷M意。

對于啟用新校區(qū)接收新生的方案中家長擔(dān)心的裝修污染問題，北小分校表示將對室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測，只有相關(guān)檢測指標(biāo)合規(guī)，才會(huì)正式啟用新教室。

張鐵明說，“教育行政主管部門如果對生源和規(guī)模并無科學(xué)規(guī)劃的話，這是失責(zé)。”

“雖然這個(gè)新校區(qū)建設(shè)的確略顯匆忙，但從另外一個(gè)角度來說房山區(qū)教委仍在努力執(zhí)行協(xié)議?！北本┩鈬Z大學(xué)法學(xué)院副教授姚金菊認(rèn)為，核心問題實(shí)際上在于優(yōu)質(zhì)教育資源少，公眾爭奪自然無法避免。

為什么小區(qū)配套學(xué)校爭議多？

一位不愿意透露姓名的前萬科項(xiàng)目經(jīng)理告訴南方周末記者，相關(guān)部門要求開發(fā)商在開發(fā)地產(chǎn)時(shí)引進(jìn)基本公共服務(wù)配套是“行規(guī)”，但是否能引進(jìn)如北京小學(xué)等名校就憑各自本事了。

華南師范大學(xué)教育科學(xué)學(xué)院教授袁征曾梳理全國小區(qū)學(xué)校教育配套政策，比如廣州要求開發(fā)商“負(fù)責(zé)教育設(shè)施配套工程，竣工后其校舍產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)應(yīng)無償交給市或區(qū)教育行政部門”。而政府把扣減土地出讓金作為補(bǔ)償。北京、天津也有類似規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”袁征認(rèn)為小區(qū)配套幼兒園和學(xué)校校舍的所有權(quán)應(yīng)該歸全體業(yè)主?！白≌瑓^(qū)配套教育設(shè)施歸誰所有，這在法律上非常清楚，但在實(shí)踐上卻較為混亂，且易引起爭議?！痹髡f，“入讀權(quán)按照義務(wù)教育法，周邊符合條件的學(xué)生必須就近入學(xué)?！?/p>

南方某省教育廳一位不愿透露姓名的處長認(rèn)為，現(xiàn)在當(dāng)務(wù)之急是應(yīng)該反思政策，“我覺得一個(gè)樓盤配套一所學(xué)校這個(gè)政策本身有問題，應(yīng)該把區(qū)域規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)和學(xué)校布局統(tǒng)籌起來一并考慮?！?/p>

而在房山區(qū)教委協(xié)調(diào)會(huì)上，一位工作人員也無奈地表示，教育行政主管部門并沒有介入教育配套規(guī)劃中，而是由規(guī)劃、國土等部門參與規(guī)劃，開發(fā)商建好學(xué)校后再移交給區(qū)教委。

上述教育廳的處長也說：“現(xiàn)有體制下，教育行政主管部門被動(dòng)跟進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，無法整體規(guī)劃配套學(xué)校建設(shè)，導(dǎo)致學(xué)校教室有時(shí)多了，也有時(shí)少了?！?/p>

“人們對教育的關(guān)注和需求都在提高，長陽萬科在此面臨的問題具有一定代表性，體現(xiàn)了人們對優(yōu)質(zhì)教育資源的渴望?！币鹁照f，隨著生活條件的改善，購房不僅僅是居住，還會(huì)考察相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施，尤其是涉及教育配套設(shè)施的質(zhì)量等問題。

為此，姚金菊提醒地方政府應(yīng)從人口科學(xué)測算、班級(jí)容量等多重因素來合理劃分學(xué)區(qū)，設(shè)置學(xué)校，尤其是放開二孩政策后即將出現(xiàn)的兒童教育高峰更需要提前做好科學(xué)測算，未雨綢繆。

截至南方周末記者發(fā)稿時(shí)，萬科長陽、熙兆嘉園等業(yè)主先后收到了北小分校祥云新校區(qū)竣工的圖片，“圖片美極了，像一幅畫，但誰知道美景背后有沒有讓我們膽戰(zhàn)心驚的甲醛超標(biāo)？”熙兆嘉園李麗說。

（為保護(hù)受訪者隱私，文中業(yè)主均為化名）