基于產(chǎn)權(quán)視角下住房保障資源配置的公平性研究

汪洋 趙靜 施學(xué)佳

摘 要 保障性住房由于其產(chǎn)權(quán)界定的模糊性和產(chǎn)權(quán)配置模式的復(fù)雜性，導(dǎo)致了保障性住房權(quán)益模糊、住房資源配置不公平以及低效率等種種問(wèn)題。目前，我國(guó)當(dāng)下現(xiàn)行多數(shù)城市的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法也有此現(xiàn)象出現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)適用房在產(chǎn)權(quán)初創(chuàng)階段的殘缺性和隱性化，在公共權(quán)力退出階段時(shí)，其產(chǎn)權(quán)從殘缺性轉(zhuǎn)為完整性的過(guò)程中會(huì)導(dǎo)致住房保障出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，住房者權(quán)益受到損害，而社會(huì)的再分配體系也會(huì)加深貧富差距，間接加劇社會(huì)矛盾。本文以經(jīng)濟(jì)適用房的住房保障資源分配不公平現(xiàn)象為研究主體，利用科斯定理中的產(chǎn)權(quán)理論為分析工具，淺析公共物品在產(chǎn)權(quán)界定模糊下所導(dǎo)致的資源配置不公平現(xiàn)象的內(nèi)在機(jī)理，并給予相應(yīng)的建議和解決方案。

關(guān)鍵詞 產(chǎn)權(quán)理論 經(jīng)濟(jì)適用房 資源配置 公平性

產(chǎn)權(quán)界定越明確，財(cái)富被無(wú)償占有的可能性就越小，產(chǎn)權(quán)的價(jià)值就越大。[1]本文基于產(chǎn)權(quán)界定視角下以經(jīng)濟(jì)適用房為研究背景，淺析產(chǎn)權(quán)界定模糊下住房資源配置的不公平現(xiàn)象。保障性住房一直因其產(chǎn)權(quán)界定模糊而導(dǎo)致住房保障資源的不公平性和低效率性。經(jīng)濟(jì)適用房是一種銷(xiāo)售型保障性住房，其面向群體是社會(huì)中低收入家庭，通過(guò)政府相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房政策補(bǔ)貼辦法來(lái)解決中低收入家庭住房壓力的困境，對(duì)我們構(gòu)建和諧社會(huì)也有一定的促進(jìn)作用。經(jīng)濟(jì)適用房的供給端一直是政府，政府通過(guò)出讓房屋土地使用權(quán)獲取一定收益，根據(jù)我國(guó)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房管理相關(guān)辦法規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房在5年內(nèi)不準(zhǔn)直接上市，而對(duì)于5年后上市相關(guān)收益分配問(wèn)題界定模糊以及經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩烤唧w細(xì)節(jié)沒(méi)有清晰化，[2]經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際價(jià)值就并沒(méi)有被完全私有化和公有化，間接產(chǎn)生了資源配置的不公平和低效率。隨著經(jīng)濟(jì)適用房的逐步上市交易，政府和購(gòu)房者之間收益分配機(jī)制的模糊不清將會(huì)大幅度影響經(jīng)濟(jì)適用房成功市場(chǎng)交易以及保障住房資源的合理配置，而無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房上市后收益分配機(jī)制模糊還是經(jīng)濟(jì)適用房直接轉(zhuǎn)化為商品房具體細(xì)節(jié)不明而使住房者利益受損，其問(wèn)題關(guān)鍵還是在初創(chuàng)階段沒(méi)有建立明確的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，沒(méi)有清晰地界定人與財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此，如果產(chǎn)權(quán)界定問(wèn)題不能得到很好的解決，將會(huì)影響經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與管理，甚至?xí)绊懙轿覈?guó)城市住房保障體系的建立，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致住房保障資源配置不公平習(xí)慣，而經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)是解決收益分配和避免出現(xiàn)住房保障資源配置不公平現(xiàn)象的基礎(chǔ)。

一、產(chǎn)權(quán)界定模糊下住房資源配置的不公平性現(xiàn)象

經(jīng)濟(jì)適用房因其產(chǎn)權(quán)界定的模糊性以及產(chǎn)權(quán)配置模式的復(fù)雜性導(dǎo)致了住房資源出現(xiàn)嚴(yán)重的不公平現(xiàn)象。住房保障的基本目的就是讓社會(huì)所有階級(jí)人都能居有定所，不再為住房高額費(fèi)用而困擾。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)正好解決了中低收入家庭雖買(mǎi)不起商品房但同時(shí)又迫切需要改善居住環(huán)境的住房需求，經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)論從價(jià)格、面積、設(shè)計(jì)、裝修以及物業(yè)管理都受到了中低收入家庭的一致認(rèn)可，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠是經(jīng)濟(jì)適用房的基本標(biāo)簽。[3]住房福利問(wèn)題一直是一個(gè)國(guó)家和諧穩(wěn)定的重要因素，因此住房問(wèn)題政府也一直給予高度重視，盡量避免由于福利分配導(dǎo)致或加深社會(huì)不公平現(xiàn)象。而我國(guó)在多數(shù)城市的經(jīng)濟(jì)適用房的管理辦法中，由于其產(chǎn)權(quán)創(chuàng)設(shè)階段的殘缺性和隱性化，在公有權(quán)利退出階段時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)從殘缺性轉(zhuǎn)為完整性的過(guò)程會(huì)導(dǎo)致住房保障有失公平的問(wèn)題顯化，社會(huì)再分配體系加深貧富差距。[4]如果沒(méi)有界定住房產(chǎn)權(quán)，長(zhǎng)期租賃房屋的租賃者就無(wú)法獲取由于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展給房屋增值所帶來(lái)的紅利，即獲取房屋的資產(chǎn)性收入，房屋價(jià)值由于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展增加的收益分配問(wèn)題會(huì)慢慢制約經(jīng)濟(jì)適用房上市，住房保障資源配置出現(xiàn)低效率和不公平性現(xiàn)象。

二、產(chǎn)權(quán)界定模糊背景下資源配置不公平現(xiàn)象的解決方案

產(chǎn)權(quán)界定模糊下住房資源配置出現(xiàn)的不公平現(xiàn)象可以通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)政策目標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)，其中可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行考慮：

（一）住房產(chǎn)權(quán)完整化、清晰化

經(jīng)濟(jì)適用房屬于銷(xiāo)售型保障性住房，其市場(chǎng)特點(diǎn)屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、物美價(jià)廉保障住房，因?yàn)檎峁┙?jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)就是為了解決社會(huì)中低收入家庭住房難問(wèn)題，政府在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)更是配套了許多優(yōu)惠政策，如經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格形成就只包括征地和拆遷補(bǔ)償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補(bǔ)償費(fèi)用，不含有土地出讓金建設(shè)項(xiàng)目的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收。[3]政府在提供保障性住房中，所作出的貢獻(xiàn)并沒(méi)有被市場(chǎng)完全顯現(xiàn)化和價(jià)值化，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是政府提供土地的市場(chǎng)價(jià)值不能或者說(shuō)不能完全成為經(jīng)濟(jì)適用房資產(chǎn)價(jià)值的一部分。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房屋產(chǎn)權(quán)的界定模糊和產(chǎn)權(quán)配置的復(fù)雜性就會(huì)導(dǎo)致住房保障資源出現(xiàn)不公平現(xiàn)象。所以，依賴(lài)共有產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)完整性，弱化資產(chǎn)累積所帶來(lái)的收入分配不公現(xiàn)象，才能從根本上解決由于房屋產(chǎn)權(quán)界定模糊所導(dǎo)致的住房保障資源配置的不公平現(xiàn)象。

（二）公有權(quán)利和私人權(quán)利合同化

公有權(quán)利和私人權(quán)利合同化保證了住房產(chǎn)權(quán)的相對(duì)穩(wěn)定，雙方行使住房產(chǎn)權(quán)權(quán)利從行政法律關(guān)系過(guò)渡為合同法律關(guān)系，通過(guò)更為明確的合同條款使住房產(chǎn)權(quán)界定清晰、完整。對(duì)于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而使得房屋增值的收益分配以及私人權(quán)利轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)份額問(wèn)題的處理，公有權(quán)利和私人權(quán)利可以借鑒合同法將兩者建立有限責(zé)任關(guān)系，通過(guò)合約規(guī)定房屋增值收益分配份額以及私人權(quán)利轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓對(duì)象和轉(zhuǎn)讓方式。

三、結(jié)語(yǔ)

住房是人類(lèi)維持生存的最基礎(chǔ)工具，對(duì)其公平配置是現(xiàn)代社會(huì)公平的基礎(chǔ)，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要環(huán)節(jié)。本文選取經(jīng)濟(jì)適用房為研究對(duì)象簡(jiǎn)單分析了產(chǎn)權(quán)界定模糊所導(dǎo)致的住房保障資源配置的不公平現(xiàn)象，并給予了相應(yīng)的建議和解決方案，力爭(zhēng)優(yōu)化住房保障資源配置的公平性和持續(xù)性，為當(dāng)下多數(shù)城市經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房管理辦法提供參考意見(jiàn)，最大力度地避免保障性住房由于其產(chǎn)權(quán)界定的模糊性和產(chǎn)權(quán)配置模式的復(fù)雜性，而導(dǎo)致了保障性住房權(quán)益模糊、住房資源配置不公平以及低效率等種種問(wèn)題，創(chuàng)造一個(gè)更加美好的住房環(huán)境。

（作者單位為安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

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