長高的濟(jì)南城

麥嵐

7月22日，由綠地控股投資開發(fā)的濟(jì)南CBD·綠地山東國際金融中心（IFC）及配建項(xiàng)目正式奠基，備受關(guān)注的420米超高層建筑也將刷新山東地標(biāo)新高，變身山東國際金融中心：濟(jì)南城正在不斷長高。

濟(jì)南CBD刷新天際線

7月22日，由綠地控股投資開發(fā)的濟(jì)南CBD·綠地山東國際金融中心（IFC）及配建項(xiàng)目正式奠基，確定將落戶該項(xiàng)目的山東省金融創(chuàng)新發(fā)展示范基地及綠地創(chuàng)客中心（濟(jì)南站）亦于當(dāng)日揭牌。

這是濟(jì)南CBD核心區(qū)域的首個(gè)開建大型城市綜合體，規(guī)劃建設(shè)五座高度在220到420米的塔樓，其中的綠地山東國際金融中心是繼濟(jì)南綠地中心建成并投入使用后，綠地在濟(jì)南投建的第二棟超高層，其420米的樓高將刷新濟(jì)南乃至山東的摩天高度。

記者在綠地集團(tuán)山東事業(yè)部了解到，此超高層的概念規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)由全球知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、曾經(jīng)設(shè)計(jì)了迪拜塔的SOM操刀。在濟(jì)南CBD城市設(shè)計(jì)專家咨詢論證會上，SOM設(shè)計(jì)事務(wù)所工作人員介紹，整個(gè)CBD中間是最高點(diǎn)，兩側(cè)有一些高點(diǎn)。考慮到五頂茂陵山和CBD視線最大化，有意識地控制了CBD西面建筑群的高度，讓更多的塔樓群分布在絲路花語的東面，整體建筑群呈現(xiàn)中間最高，東高西低的布局。

其在設(shè)計(jì)方案中借鑒了山體特色，意向方案提出“淙淙山泉”的設(shè)計(jì)理念，塔樓的形態(tài)來源于濟(jì)南著名的山體及自然涌泉，塔樓上部的退臺宛如上山階梯蜿蜒瀉下的瀑布。超高層將配套建設(shè)五星級酒店、有特色的“陽光房”，超高層其他部分的樓體外立面也會做好“日照遮陽”處理。

實(shí)際上，濟(jì)南不乏“萬丈高樓”，向高度要“空間”讓濟(jì)南城市愈長愈高。中心商圈有60層、高達(dá)303米的濟(jì)南綠地中心。西邊恒大國際金融中心的規(guī)劃高度為518米。祥泰廣場坐落在英雄山路上，以166米的高度成為濟(jì)南南部“第一高”。在北邊，2014年7月，北湖片區(qū)20宗土地、華山片區(qū)1宗土地征集土地熟化人，其中一宗土地上規(guī)劃建設(shè)一座400米左右的高樓。

在東城，漢峪金谷333米高的地標(biāo)建筑已經(jīng)開工，擬在3年內(nèi)封頂。這個(gè)濟(jì)南在建的“第一高”造型獨(dú)特，形狀像八方觚器皿，上下寬，中間窄，地下5層，地上69層，總建筑面積達(dá)25萬平方米。地下5層用作車庫、設(shè)備機(jī)房和酒店廚房，其中車庫占4層。地上1到52層為超甲級寫字樓，52層至69層為五星級酒店。酒店將在第68層建一個(gè)游泳池，池子緊挨玻璃幕墻，客人可在游泳池內(nèi)觀看四周風(fēng)景。

摩天樓背后：濟(jì)南寫字樓要消化五年

從2011年起，愛好規(guī)劃設(shè)計(jì)的網(wǎng)友“K.M.A”將濟(jì)南已建成以及正在建設(shè)中的超過百米的高樓的數(shù)據(jù)整理出來，每棟高樓都要去現(xiàn)場拍照，到第三年，他已有308棟，“起初是上網(wǎng)搜規(guī)劃圖，后來關(guān)注媒體報(bào)道，一有新消息就去現(xiàn)場拍。”

“K.M.A”照片的發(fā)布陣地是濟(jì)南高樓迷論壇，這里聚集著許多濟(jì)南摩天樓的關(guān)注者。老版主“追憶似水年華”回憶，桿石橋的綠地中心剛封頂時(shí)，他開著手機(jī)手電筒，在黑暗中攀爬了近50分鐘，終于到了最頂端，“從高處俯視的風(fēng)景，跟在地面上是完全不一樣的，有種震撼的美”。

現(xiàn)在，濟(jì)南綠地中心有20多部電梯，有頂層直達(dá)，也有中轉(zhuǎn)電梯，每秒速度達(dá)6米，從一樓到300米高處不到一分鐘。

有意思的是，在濟(jì)南，投入使用的高樓們常常用LED燈把大樓外部照得燈火通明，綠地中心的屏幕信息發(fā)布效果不差，常有年輕人利用大屏幕求婚。相比之下，大多數(shù)世界知名的摩天大樓則由內(nèi)而外“發(fā)光”，比如香港環(huán)球貿(mào)易中心，幾乎二十四小時(shí)燈火通明，因?yàn)槔锩娴墓净旧隙际?4小時(shí)兩班倒，白天的工作人員應(yīng)對中國、亞洲區(qū)的業(yè)務(wù)，夜晚的工作人員應(yīng)對美洲等時(shí)區(qū)的業(yè)務(wù)。

這從一個(gè)側(cè)面能反映摩天大樓的使用率。據(jù)克而瑞房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從濟(jì)南目前寫字樓的供應(yīng)來看，主要集中在奧體中心、二環(huán)東路、臘山、建設(shè)路等板塊，截止到去年，濟(jì)南的寫字樓庫存量高達(dá)108萬平米，去化周期高達(dá)18個(gè)月。

山東連城置業(yè)董事長陸建林在接受媒體采訪時(shí)表示，“濟(jì)南目前的寫字樓，即使沒有新項(xiàng)目入市，也能賣上5年沒問題”。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，住宅是快速消化，快速回籠資金，而寫字樓投入大，講究長期運(yùn)營，特別是摩天樓，投入更為可觀。據(jù)華東建筑設(shè)計(jì)研究院的總建筑師陳雷介紹，刨除地價(jià)，摩天樓的建設(shè)成本每平方米在1.5萬元左右，并隨著整體高度的上升，而有所浮動。一棟300米以上的摩天樓要投入30到50個(gè)億。

“對地產(chǎn)開發(fā)商來說，建摩天樓的經(jīng)濟(jì)效益并不好?，F(xiàn)在做房地產(chǎn)，土建成本基本不敏感，只要有地在手，熬兩年，土地價(jià)格就上去了。但是如果造辦公樓，回收成本一般要八年，而造酒店，則要二十年?！鄙虾Ｍ瑵?jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長匡曉明分析說，這也導(dǎo)致了民營地產(chǎn)開發(fā)商基本與超高層絕緣。

目前，綠地集團(tuán)以打造地標(biāo)性高樓著稱業(yè)內(nèi)，其建成和規(guī)劃在建的超高層建筑已達(dá)23幢，其中4幢高度位列世界排名前十。已建成并投入使用的超高層項(xiàng)目包括南京綠地廣場·紫峰大廈、鄭州綠地中心·千璽廣場、廣州白云綠地中心、濟(jì)南綠地中心、南昌綠地中心雙子塔、南昌紫峰大廈、北京望京綠地中心等。此外，綠地旗下還將有多個(gè)超高層項(xiàng)目年內(nèi)將迎來節(jié)點(diǎn)性進(jìn)展，如鄭州綠地中心雙子塔年底竣工、西安綠地中心A座年底交付等。

實(shí)際上，在這二十多座已經(jīng)建成或在建的“綠地系”摩天大樓中，除了位于南京市中心的紫峰中心是獨(dú)一棟，其他都只是一個(gè)大型城市綜合體的組成部分。

一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)“高通智庫”曾經(jīng)發(fā)布過一份關(guān)于綠地集團(tuán)的研究報(bào)告，其中明確指出，綠地的超高層項(xiàng)目幾乎都是通過“捆綁土地”來攤平資金。“做政府想做的事”，讓綠地項(xiàng)目融資大多有了保障，并獲得了當(dāng)?shù)卣摹靶湃我鐑r(jià)”和“土地優(yōu)勢”。

摩天地標(biāo)如何標(biāo)注城市版圖？

摩天大樓起源于芝加哥。這個(gè)從1871年的一場大火中重生的城市，出于后怕摒棄了傳統(tǒng)建筑材料石與木，在十九、二十世紀(jì)之交用鐵與血煉就了一副新的城市骨架。1885年建成的芝加哥家庭保險(xiǎn)公司大廈，是世界上第一座采用鋼框架的高層建筑。其在當(dāng)時(shí)引起的震動，就像1871年的大火起因一樣讓人恍若夢中。有人說是一場隕石雨再造了這個(gè)“垂直城市”，也有人說是一頭奶牛踢翻了草棚里的一盞油燈。

但慣性自此一發(fā)不可收拾。根據(jù)目前世界超高層建筑學(xué)會的新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，300米以上才能列為超高層建筑。在美國，則普遍認(rèn)為152米（500英尺）以上的建筑為摩天大樓。在中國大陸，建筑規(guī)范規(guī)定100米以上高度的屬于超高層建筑。

上世紀(jì)九十年代，在上海浦東相繼興建的金茂大廈和環(huán)球金融中心，是國內(nèi)第一輪摩天樓熱潮的代表性案例?！?990年代，上海想要成為中國乃至亞洲的金融中心，政府意識到必須去吸引資本，所以必須建摩天樓。這是一種形象戰(zhàn)術(shù)?！?據(jù)柏林城市規(guī)劃師克里斯蒂安·哈杰回憶，早在民主德國時(shí)代，一位在東柏林參觀的上海市長，就曾提出看看市中心高層板樓的要求。

眼下，摩天“形象戰(zhàn)術(shù)”的思維在二、三線城市形成了跟風(fēng)。華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司自1990年代開始，參與了國內(nèi)近半數(shù)200米以上的超高層建筑項(xiàng)目。據(jù)其市場經(jīng)營部經(jīng)理陳永佳介紹，二三線城市的摩天樓項(xiàng)目激增，就是在這兩年里起的波瀾。在上世紀(jì)九十年代初，以陸家嘴為代表興起的第一輪國內(nèi)摩天樓熱中，多由政府直接接洽摩天樓的建設(shè)。到如今，由政府立項(xiàng)，地產(chǎn)開發(fā)商投建摩天樓項(xiàng)目的模式，漸成主流。

只不過，當(dāng)富得冒油的迪拜把哈利法塔（原名迪拜塔）高度的秘密憋了五年，九州在建的摩天樓，卻一個(gè)個(gè)事先張揚(yáng)了“沖擊紀(jì)錄”的欲望。特別是二三線城市，政府是興建摩天樓的主要推動者，摩天樓作為城市地標(biāo)，被視為向投資者注入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)心劑。

“把垂直性的高度作為建筑成就的唯一參數(shù)是可悲的?！倍际袑?shí)踐建筑事務(wù)所合伙人孟巖不喜歡在純技術(shù)層面討論問題，認(rèn)為摩天大樓與整個(gè)城市都產(chǎn)生著關(guān)聯(lián)，僅僅一個(gè)高度性的地標(biāo)，不會改變一個(gè)城市的文化版圖。一座城市可能沒有高層建筑，但很有文化氣質(zhì)。在孟言看來，一座建筑對于一個(gè)城市而言，不應(yīng)是“飛來的”，而應(yīng)是從城市里“長出來”的，體現(xiàn)城市的個(gè)性。