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    地價異動,監(jiān)管部門坐不住了

    2016-08-05 12:01:46龔小鋒
    房地產世界 2016年7期
    關鍵詞:華潤土地

    龔小鋒

    地王瘋狂,高價地頻出,監(jiān)管層終于坐不住了,繼住房和城鄉(xiāng)建設部召集開發(fā)商座談之后,國土部也出來喊話為土地市場降溫。在央企頻繁制造地王之后,國資委等監(jiān)管機構也坐不住了。

    近日,據(jù)多家媒體報道,財政部及國資委等央企監(jiān)管部門近日亦約談了相關國企和央企,要求收斂在土地市場的追高拿地行為,地方政府也就此知會了多家房地產公司,并采取了限價的控制地價方式。

    地王央企或被約談

    監(jiān)管層對于熱點城市高價地的異動已十分關注。多家媒體援引消息人士報道稱,包括國資委在內的多家監(jiān)管機構,對央企開發(fā)企業(yè)約談,口頭下發(fā)通知,要求收斂在土地市場的追高拿地行為。被約談的央企、國企開發(fā)商都有,主要由所屬的監(jiān)管機構約談。

    “地王央企制造的地位已經成為社會熱點問題了?!蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉表示,自己從多個渠道了解到的情況,財政部、國資委等央企主管部門確實對部分央企進行了約談,主要目的就是央企不能再制造“地王”,并平穩(wěn)熱點城市土地市場走勢與媒體輿論。

    上海一名房企高管表示,由于央企最近拿下了不少高價地,被口頭約談的情況非??赡?,正式下發(fā)文件央企不準拿“地王”不合適,口頭約談肯定會給土地市場降溫。

    中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2016年前5月,全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊,成交總價為3288.2億元,其中有52宗被國企獲得,合計成交金額達1785.8億元,占比為54%。

    信達、華僑城、招商蛇口、電建地產、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企更是制造了十幾宗地王。其中表現(xiàn)最為突出的信達地產,2015年7月至今,信達地產通過公開招拍掛新增10宗地塊,其中7宗是地王。

    其實,央企因為爭搶“地王”,曾在早些年就被“喊話”。

    2012年,北京市海淀區(qū)萬柳地塊在競拍之前,由于受到關注而延遲一周競拍。在短短一周內,時任國務院總理溫家寶在江蘇調研時強調:“要毫不動搖地繼續(xù)推進房地產市場各項調控工作,促進房價合理回歸,決不能讓房價反彈,功虧一簣?!贝撕?,人民日報、新華社接連針對“地王”發(fā)文。

    在萬柳地塊競拍開始前一小時,央企保利地產發(fā)布聲明稱,接公司大股東中國保利集團通知,根據(jù)國家對房地產調控政策要求,考慮到萬柳地塊的情況,保利地產正式退出與融創(chuàng)地產組成的聯(lián)合體,不再參加該地塊拍賣。最后,在整個競拍過程中,五家央企都成了走過場的配角。

    實際上,央企被約談真假雖不能百分百明確,但監(jiān)管層釋放緊縮信號的信息已經表露無遺。如日前,住房和城鄉(xiāng)建設部召集開發(fā)商座談,國土部也出來喊話為土地市場降溫。

    不只是國家監(jiān)管部門,熱點城市也采取了諸多措施,南京在發(fā)布土地市場熔斷機制后,也采取了商談的措施。6月13日下午,南京國土局召開了一場南京土地市場研討會,邀請了一些開發(fā)商代表,并聽取了他們對南京土地市場的意見和建議。有參會的房企人士透露,國土局希望房企采取理性競拍的態(tài)度。

    但南京市國資委并未一刀切,而是根據(jù)各家國企的情況給出相應的解決方案,一些國企仍可以拿到獲許進入房地產市場的審批函,并參加土拍拿地開發(fā)。

    滅不掉的高價地

    監(jiān)管層的約談和地方政府政策頻出,一定程度上扼制了央企過于高漲的情緒。6月14日,南京土地“熔斷新政”后的首場土地拍賣會上演,保利、華潤、金地等地產央企悉數(shù)到場舉牌,但最終并未出手高價地。

    6月13日,杭州14號近江單元SC0302-05地塊出讓,參與競買的開發(fā)商包括信達地產、中鐵建、葛洲壩、華潤、保利等一眾央企。但是該地塊并沒有出現(xiàn)預想中的火爆,僅12輪競價后,平安聯(lián)合體以總價48.3億元摘得該地塊,溢價率僅37.34%。

    一位參與競買的開發(fā)商透露,從參與競買企業(yè)的表現(xiàn)來看,的確和之前有較大的不同。比如信達地產,此番參與競買的只有2位投資部的人士,而以往都是四五位一起過來,中鐵建和保利都比較謹慎,這與之前的表現(xiàn)大相徑庭。

    正當業(yè)界以為央企短期內將沉寂下來,不會再拿高價地之際,中糧出手上海郊區(qū)一塊高價地,再度引發(fā)熱議。6月29日,中糧置地以24.4億元拿下上海新場純宅地,樓面價35743元/平方米,溢價率235.62%。創(chuàng)下新場鎮(zhèn)溢價和樓面價新高,也再次成為面粉價高過面包價的土地。

    值得注意的是,在競拍的后半程,幾乎成了以首創(chuàng)、中糧、陸家嘴為代表的國企,和以正榮、陽光城、象嶼為代表的閩系房企兩個陣營之間的爭奪。由于央企和國企出價之狠,很快讓正榮等民企偃旗息鼓,最后的爭奪在中糧和首創(chuàng)之間展開,最終中糧地產摘下這一地塊。

    上海中原地產市場分析師盧文曦表示,從成交樓面價來推算,未來保本價可達5.3萬元/平方米。目前周邊項目中洲華庭為2.5萬元/平方米左右,次新二手房報價在2.6萬元/平方米左右。也就是說房價至少要漲1倍以上才能保本,顯然要有這樣的漲幅至少3-5年后才有可能實現(xiàn)。

    在盧文曦看來,中糧急迫拿地與其土地儲備不足有關。2011年拿過2幅奉賢南橋宅地之后在滬并沒有拿過地,而目前在上海在售項目僅有中糧萬科翡翠別墅以及中糧南橋半島。中糧自2015年年底在北京拿下三幅土地之后再次開啟對一線城市拿地布局,此次在上海不惜高價拿地體現(xiàn)出對一線城市布局戰(zhàn)略。

    土地市場難降溫

    某種程度上,中糧在上海拿地,代表了當下央企對于房地產市場的真實想法。

    比如在6月29日中糧拿下的上海地塊爭奪中,此前購買了標書且支付了競買保證金的信達地產并未出現(xiàn),不少人還以為信達臨時缺席。而據(jù)現(xiàn)場參與競拍的開發(fā)商人士透露,其中2號競買人溫州京都就是央企信達地產為避人耳目而設的馬甲。

    無論主動和被動,在國企改革的大潮中,央企已沒有回頭路。今年以來,21家被國資委允許從事房地產主業(yè)的央企表現(xiàn)異?;钴S。而細數(shù)那些拿了地王的國字頭,信達、招商、華潤、金茂、葛洲壩、保利,無一不是心懷千億野心的規(guī)模進取派。

    其中不少央企已啟動內外部重組和并購。實力弱一點的中冶集團已被整體并入五礦集團。因此,為了擺脫被整合或重組的風險,央企都在積極謀求地產內部的話語權。

    相比千億級的保利和中海,包括魯能、電建以及中鐵建等房地產企業(yè),銷售規(guī)模均在兩三百億元,目前擴張的野心十足。去年開始,魯能大肆發(fā)力,今年,“拿地”、“大賣”與“重組”成為魯能地產業(yè)務的三個關鍵詞,魯能今年的銷售目標是400億元。

    幾乎同時,2015年電建地產在快速趕超后,全年實現(xiàn)超過200億元的銷售額。今年,電建地產連續(xù)拿下南京、深圳兩大地王, 2020年的目標是銷售額進入行業(yè)前30名。

    實際上,不少央企拿下的高價地銷售都還不錯??硕鹧芯恐行姆治鰩煾狄怀奖硎?,國企制造出來的不少地王,市場確實買賬了,甚至為其業(yè)績作出了較為明顯的貢獻。

    以魯能為例,2016上半年273.7億元銷售金額中,有超過50億元來自南京河西地王項目魯能公館, 而2015年3月魯能拿地樓面價為14078元/平方米,如今的成交單價則已近38000元/平方米。除了魯能的地王外,金茂的大寧地王金茂府上半年總共銷售了38億元。

    “這些房企能承受更長的開盤周期、對盈利要求低。”傅一辰說,監(jiān)管層釋放收緊信號之后,近期的土拍市場,央企可能變得更為低調,但還有一批實力雄厚的地方國企及民企有意愿拿地。

    一名房企人士私下表示,如果央企退后,第二梯隊立刻會頂上來,拿地的好時機又出現(xiàn)了。第二梯隊的地方國企和百強房企是不會放過這個望眼欲穿的好機會,只不過沒有了央企,加上地方政府的“調整”,溢價率或許沒有表面看上去那么高了。

    張宏偉也認為,接下來土地市場央企的“地王”身影有可能因此而淡出,取而代之的是其他企業(yè)的“地王”拿地行為,比如上述提及的發(fā)展速度較好并未受過地王挫折并正在全國化的民企房企,及以民間資本為特色的較為激進的閩系房企等。此時,“地王”仍然是“地王”,并不會因為央企的退出而改變。

    近些年,民營房企對于優(yōu)質地塊有著強烈的需求,其中最扎眼的依然是閩系房企如融信、泰禾等,此外,龍光分別在深圳、合肥制造了總價地王。

    不少業(yè)界評論也指出,監(jiān)管部門應該建立更多的長效措施,健全產權約束機制,約束企業(yè)不合理的經營行為,但根本上解決“地王”問題,光靠約談喊話是沒用的,還要靠改革當前的財稅制度。

    拿地開發(fā)路徑變更

    在監(jiān)管層趨嚴的口徑下,部分央企的拿地策略已經發(fā)生明顯變化,由原來自己主導積極拿地的行為轉變?yōu)橐院献鏖_發(fā)的形式拿地,合作的對象是全國化的民企或有特殊優(yōu)勢的產業(yè)地產商。

    值得一提的是極度渴望做強做大的央企華潤置地,其正在以其城市綜合體開發(fā)的優(yōu)勢,尋求合作,打造“產業(yè)綜合體”。6月22日下午,華潤置地與產業(yè)園開發(fā)運營商——天安數(shù)碼城集團舉行戰(zhàn)略簽約儀式,確定首個產業(yè)地產合作項目將正式落地于深圳龍華新區(qū)大浪中心區(qū)。

    近年來,深圳一直牽頭推動“戰(zhàn)略新興產業(yè)和未來產業(yè)”的發(fā)展,在規(guī)劃上,深圳全市新增的城市更新計劃明顯以“新型產業(yè)”比重偏多,商住用地逐漸減少。

    而華潤提交了關于龍華大浪片區(qū)統(tǒng)籌改造規(guī)劃方案,讓其擁有極強的議價能力,幾乎是以低成本獲取土地,或許政府還會給入駐企業(yè)和園區(qū)運營商提供優(yōu)惠政策和補貼。

    華潤在銷售數(shù)據(jù)上進一步打開局面,2015年,僅華潤深圳灣、南山華潤城兩大綜合開發(fā)項目的住宅部分,便為華潤置地貢獻過百億的銷售額。此外,華潤甚至成立了相關基金,快速扶助公司在產業(yè)地產方面的資金安排。

    多數(shù)央企則可能更傾向于聯(lián)合民企拿地,或在后續(xù)開發(fā)合作過程中,提供低成本的資金支持,這樣仍然可以曲線實現(xiàn)在核心城市的布局。

    龍湖地產北京公司一名人士告訴記者,保利首開聯(lián)合體于去年競得的北京孫河地王“景粼原著”前一段時間已經公開亮相。

    該宗地塊,為2015年9月2日,保利首開聯(lián)合體以總價64.83億元、綜合樓面價達5.5萬元/平方米競得,遠超過中糧瑞府地塊在2013年的紀錄,成為孫河新一代地王。由于擔憂市場,就在這塊地王誕生兩個月后,首開保利引入龍湖與平安兩家加入,四家企業(yè)在孫河地王地塊所占的股權比例均為25%。

    近年拿地突出的央企和國企,也有不少選擇與民企合作。目前葛洲壩主要布局一線和重點二線城市,且相應的產品定位以高端為主。對于大部分地塊,尤其是高總價地塊采用合作開發(fā),對象包括綠城、融創(chuàng)、金茂、華潤等,葛洲壩希望能借此學習龍頭房企高端項目的經驗。

    信達則更傾向于合作。由于缺乏操盤高端項目的經驗,因此拿下地王后,往往選擇和房企合作開發(fā),例如新江灣地王將和泰禾集團合作,杭州濱江地王和上海顧村地王也確定了會以合作的方式開發(fā)。

    尋求控股合作

    對于房地產行業(yè),能量巨大的央企,胃口絕不只是區(qū)區(qū)幾塊地,一些超強央企正在謀求控股大型民營房地產公司,通過與自己旗下地產企業(yè)的整合,實現(xiàn)行業(yè)巨無霸的地位,如華潤對于萬科股權的謀求,中交建對綠城的整合主導,都是其中顯著代表。

    在萬科股權爭奪戰(zhàn)中,華潤雖然前后表態(tài)不一致,但不少業(yè)內人士均認為,華潤控股萬科意圖明顯。萬科獨立董事華生就撰文指出,華潤反對深圳地鐵入主第一大股東,真實意圖應是控股和控制萬科,令萬科變?yōu)槿A潤旗下的央企控股企業(yè),從根本上結束過去華潤身為第一大股東但話語權不足的局面。

    據(jù)華生分析,華潤在短期內難以增持萬科股權至50%以上,為今之計便是改變萬科治理架構,趕走長期實際控制的公司管理層。這直接導致了6月下旬,寶能和萬科聯(lián)合聲明要改組萬科董事會。

    如果說華潤在萬科股權爭奪中,顯得態(tài)度曖昧,那么,已經入主綠城的中交建,則已經在綠城內部進行了大刀闊斧的改革。

    6月27日,綠城中國發(fā)布公告稱,藍城的股東擬透過公司分立及存續(xù)的方式分拆其為兩家公司,即新藍城及藍城(即重組后的原有公司),其主要內容是將藍城的代建業(yè)務拆分出來,由綠城中國全資擁有。這意味著宋衛(wèi)平喪失了對藍城巨大的代建板塊的控制權,而只有對養(yǎng)老和農業(yè)等板塊的持有。

    綠城中國相關人士表示,此項交易將有利于分別系統(tǒng)整合綠城中國、藍城集團的優(yōu)質資源,進一步理順綠城中國各業(yè)務管控體系,打造混合所有制典范企業(yè),同時有利于藍城集團集中精力發(fā)展其核心業(yè)務。

    但這些重組,未必能一直順風順水。中央企業(yè)的投資及其并購正在引起國資委的高度關注。作為履行國有資本出資人代表的國資委,已經開始對央企的投資以及并購行為展開檢查,國務院國有重點大型企業(yè)監(jiān)事會成為了這次檢查的主體。

    檢查結果顯示,國有重點大型企業(yè)監(jiān)事會對20家企業(yè)進行集中重點檢查,總計發(fā)現(xiàn)并購問題230起,占全部問題9.5%,總計涉及金額約330億元人民幣。

    而在萬科股權爭奪戰(zhàn)中,華潤是否和寶能形成了一致行動人,也引起了監(jiān)管層的關注。國資委主任肖亞慶稱:“只要有利于深圳的發(fā)展,有利于企業(yè)的發(fā)展,我們國資委就支持?!彪m然表態(tài)不甚清晰,但從現(xiàn)在的局面看,國資委已經充分意識到此事的重大性,絕不會任由華潤單方意愿決策。

    張宏偉認為,對于房地產市場,央企還是應該慎重。其最關鍵原因在于,接下來中國貨幣政策走向改變,寬松的貨幣政策開始適度收縮,不會依靠大幅放水的方式刺激宏觀經濟。

    此時,熱點城市樓市需求透支,再加上北上廣深等一線城市,南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預期調控政策會收緊,一線城市、上述熱點二三線城市樓市下半年進入調整期也是勢在必然。

    監(jiān)管層動作

    6月2日,國家發(fā)改委、國土資源部等9部委專門發(fā)文強調:“用地供需矛盾突出地區(qū),要嚴格設定城鄉(xiāng)建設用地總量控制目標”,也就是說,在地王頻出的熱點一二線城市,更要嚴控土地供應,熱點一二線城市土地越來越稀缺。

    6月8日,國土資源部官網披露土地市場異常交易地塊備案情況通報。國土資源部表示,異常交易地塊備案制度是做好房地產用地市場管理和調控、促進土地市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要工作措施,地方各級國土資源主管部門要統(tǒng)一思想,提高認識,按照部有關文件要求,把異常交易地塊備案制度作為一項重要的基礎工作長期堅持。

    在這前后,據(jù)多家媒體報道,財政部及國資委等央企監(jiān)管部門近日亦約談了相關國企和央企,要求收斂在土地市場的追高拿地行為,地方政府也就此知會了多家房地產公司,并采取了限價等控制地價的方式。

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