碧桂園打響股價(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)

張佳竹

猴年已經(jīng)過去了一半，這半年來，碧桂園一直在專心做一件事：重獲資本市場“恩寵”，保衛(wèi)股價(jià)。

從40多次回購股份，到轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線核心城市搶地，再到立下軍令狀，強(qiáng)攻森林城市銷售業(yè)績。轉(zhuǎn)型調(diào)整的戰(zhàn)略已然推出，但碧桂園想要重新得到資本市場的認(rèn)可仍尚需時(shí)日。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然大股東持續(xù)回購，并開始調(diào)整發(fā)展模式，但市場預(yù)期短期內(nèi)仍難以轉(zhuǎn)變，股價(jià)也不會迅速恢復(fù)到他們理想的合理區(qū)間。

多次回購，保衛(wèi)股價(jià)

今年以來，碧桂園已經(jīng)連續(xù)40多次回購股份，累計(jì)回購約2.82億股，累計(jì)金額約8.72億港元（約7.4億元人民幣）。最近的一次回購是7月12日，碧桂園耗資3242.3萬港元（約2797.07萬元）回購了1000萬股，但股價(jià)卻沒有什么變化，依然維持在3.27港元每股。

這與一個(gè)月前的回購結(jié)果如出一轍。6月13日，碧桂園以2068萬港元（約1754萬元）回購了678.8萬股，這超過當(dāng)天總成交量的五成，但股價(jià)卻紋絲不動(dòng)，依然維持在每股3.06港元。

“股價(jià)低迷期，進(jìn)行股票回購?fù)鶎τ谑兄堤嵘兄卮蟠碳ぷ饔?，”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，但碧桂園將近半年的持續(xù)回購卻未見成效。

在年初宣布這項(xiàng)回購計(jì)劃時(shí)，這家公司的股價(jià)約在每股3.05港元，雖然3月中旬股價(jià)曾一度升至每股3.52港元，但不久后便回落，7月12日收盤價(jià)為3.27港元每股。

據(jù)記者了解，今年1月初，碧桂園宣布了這項(xiàng)最多回購10%已發(fā)行股份的計(jì)劃，按照當(dāng)時(shí)的股價(jià)計(jì)算，總計(jì)將涉資約58億元，這將是碧桂園有史以來最大力度的股票回購計(jì)劃。

但如今看來，這項(xiàng)旨在使股價(jià)回到合理區(qū)間、最大程度保護(hù)投資者利益的回購效果并不明顯。

“碧桂園今年以來的回購策略與恒大去年的做法相似，就是用連續(xù)幾個(gè)月的托底，給予投資者足夠信心，讓他們認(rèn)為公司設(shè)了價(jià)格下限，從而跟投，在逐步穩(wěn)定股價(jià)之際，尋求股價(jià)的合理回升?！睆埡陚ソ榻B說。

不過與恒大相比，碧桂園每次的回購力度卻十分“不給力”，雖然持續(xù)，但規(guī)模過小，未能改變股價(jià)的低迷現(xiàn)狀。而將近兩年時(shí)間一直徘徊在每股3港元左右的股價(jià)，與2007年這家公司IPO時(shí)的發(fā)行價(jià)每股5.38港元相比，已經(jīng)有超過四成的跌幅。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，碧桂園2007年初登港交所時(shí)，頗受資本市場的寵愛，風(fēng)頭曾一時(shí)無兩。其IPO的認(rèn)購人數(shù)當(dāng)時(shí)僅次于工商銀行和中國銀行，高達(dá)3335億港元的凍結(jié)額創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)歷史第二大紀(jì)錄，市值在當(dāng)年也一度超過2000億港元，一舉將第一大股東楊惠妍送上了內(nèi)地女首富的寶座。

但今非昔比，今年以來，碧桂園已相繼被國泰君安、標(biāo)普等機(jī)構(gòu)下調(diào)評級。曾經(jīng)的資本寵兒，如今不得不多方努力，保衛(wèi)股價(jià)。

“碧桂園股價(jià)長期低迷，一定程度上可以看做碧桂園已經(jīng)脫離了當(dāng)前資本市場所認(rèn)可的主流發(fā)展模式，盡管他們的銷售規(guī)模、整體利潤水平仍處于上升通道。”一位長期關(guān)注碧桂園的業(yè)內(nèi)人士指出。

張宏偉亦表示，如今的資本市場，與碧桂園當(dāng)初上市之際的情形完全不同，龐大的土地儲備已不再是收獲資本青睞的法寶。

碧桂園在三四線城市體量巨大的土地儲備反而成為投資者擔(dān)心的焦點(diǎn)。在現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)去庫存為主命題的背景下，如何盤活這類城市龐大的存量？對碧桂園而言，是必須首要面對的難點(diǎn)。

重倉深圳

這家總部位于廣東順德的房企，在過去的23年中一直都對中國三四線城市情有獨(dú)鐘，他們依靠郊區(qū)大盤模式成長為一家全國性房企，并在2013年首次突破千億銷售規(guī)模進(jìn)入一線房企行列。

但三四線城市艱難的市場環(huán)境，資本市場的不認(rèn)可，以及房地產(chǎn)整體形勢轉(zhuǎn)變下一二線城市樓市交易火爆，開始讓碧桂園調(diào)整自身戰(zhàn)略，碧桂園主席楊國強(qiáng)迫切希望回歸一線城市。

從去年5月開始，碧桂園將更多資源投向一二線城市，并專門成立了以北上廣深為目標(biāo)的一線城市事業(yè)部（7月11日正式成立），碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌親自掛帥。

自成立以來，碧桂園一線城市事業(yè)部開始在上海、廣州、深圳、武漢、杭州等一二線城市大舉奪地，參與了大大小小約50場的土地拍賣，但斬獲的土地?cái)?shù)量卻寥寥無幾。

朱榮斌的解釋是，一線城市項(xiàng)目拿地代價(jià)太高，資金風(fēng)險(xiǎn)較大，高價(jià)拿地簡直就是“犯罪”。

但即便如此，碧桂園回歸一線的愿望依然強(qiáng)烈。

這一次，它將目光投向了深圳。6月2日這一天，三撥不同區(qū)域公司的人馬同時(shí)出現(xiàn)在深圳搶地。

三方人馬分別屬于：一線城市事業(yè)部、碧桂園房地產(chǎn)投資有限公司和東莞碧桂園子公司東莞俊軒實(shí)業(yè)有限公司。

據(jù)記者了解，在碧桂園集團(tuán)內(nèi)部，實(shí)行“總部-區(qū)域-項(xiàng)目”三級管控機(jī)制，東莞碧桂園隸屬莞深區(qū)域，惠東碧桂園隸屬惠深區(qū)域，一線城市事業(yè)部深圳區(qū)域則獨(dú)立于前兩者之外。

三個(gè)開發(fā)主體，內(nèi)部并不劃線，誰在深圳搶到地就是誰的。

在各路人馬火力全開的沖鋒下，碧桂園終于如愿在深圳占得一席之地。通過合作的方式介入開發(fā)深圳龍崗南約社區(qū)“洋橋與漢田片區(qū)”城市更新項(xiàng)目，總建筑面積約35萬平方米，貨值逾百億元。

這是碧桂園繼2015年以股權(quán)收購坂田中心區(qū)兩宗地塊、2016年1月獲得龍崗區(qū)南約社區(qū)水一村城市更新項(xiàng)目、5月以2.85億元競得光明新區(qū)商業(yè)用地之后，再一次在深圳市區(qū)的落子。

深圳第一太平戴維斯投資部董事吳睿表示，一個(gè)房地產(chǎn)城市公司想要在城市長期扎根，其必須將短期項(xiàng)目與長期儲備項(xiàng)目搭配起來，短期項(xiàng)目能夠在兩三年內(nèi)轉(zhuǎn)化為銷售收入，類似龍崗的城市更新項(xiàng)目則更多是碧桂園的長期土地儲備。

碧桂園在簽約儀式上透露，“本次簽約碧桂園將在深圳龍崗區(qū)獲取約260萬平方米建筑面積的項(xiàng)目，初步估算貨值達(dá)1000億元?！边@意味著，后續(xù)碧桂園將長期介入深圳龍崗區(qū)的城市更新項(xiàng)目。

截至目前，碧桂園已經(jīng)在上海、廣州、深圳等城市獲取了13個(gè)項(xiàng)目，其中在上海5個(gè)項(xiàng)目，廣州4個(gè)項(xiàng)目，深圳亦有4個(gè)項(xiàng)目。

積極拿地，不拘方式

在現(xiàn)在一線城市市場環(huán)境下，想在公開土地市場和央企及本地“土著”競爭，碧桂園仍力顯單薄。

“直接拿地代價(jià)太高，所以碧桂園拿地多是通過合作的形式?！睋?jù)朱榮斌透露，這也將是碧桂園一線城市事業(yè)部獲取土地的主要方式之一。

“現(xiàn)在招拍掛不是碧桂園拿地的主要途徑，我不希望它成為主要途徑，因?yàn)檫@樣拿地的代價(jià)太大了，而且資金壓力也很大，我們有很多機(jī)會，要追求資金最好的效益?！?/p>

收購也是碧桂園布局一線城市的主要模式。公開資料顯示，2015年7月28日，碧桂園以股權(quán)收購的方式獲取位于深圳坂田中心片區(qū)坂雪崗大道和中興路交會處兩個(gè)新地塊；而在2016年2月3日，碧桂園又以股權(quán)收購的方式獲取位于深圳龍崗中心城片區(qū)南約社區(qū)水一項(xiàng)目。

在碧桂園東進(jìn)戰(zhàn)略的臨深板塊，除碧桂園·十里銀灘、碧桂園·山河城等在售項(xiàng)目外，碧桂園在惠陽大亞灣地區(qū)亦通過合作、收購等方式，獲取了大量土地儲備，并將在今年陸續(xù)納入更多項(xiàng)目。

克而瑞研究員曾英杰表示，總體來說，通過合作拿地比“招拍掛”拿地更理想，目前一線城市土地市場較熱、地價(jià)較高，合作拿地可降低資金風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，外地房企通過與當(dāng)?shù)胤科蠛献髂玫?，可降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，積累開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

“碧桂園一向以深耕三四線郊區(qū)大盤見長，是否具備一線城市操盤能力還有待考驗(yàn)?！?張宏偉告訴記者，碧桂園來到一線后，人生地不熟，在人脈和產(chǎn)品上都處于開拓階段，需要攻堅(jiān)克難，打開市場。

“從三四線城市向一二線城市進(jìn)軍，轉(zhuǎn)型期的碧桂園必將迎來一些陣痛。高價(jià)拿地之后如何扼制住企業(yè)利潤下滑的局面；在巨頭云集的一二線城市突破重圍，謀得一席之地，將成為企業(yè)的制勝關(guān)鍵。”中投顧問項(xiàng)目總監(jiān)朱文嘉認(rèn)為，連續(xù)三年下滑的毛利率，使得碧桂園一面要頂住業(yè)績的壓力，一面還要重新建立適用于一二線城市發(fā)展的生產(chǎn)線。

出海大馬，背水一戰(zhàn)

除了在國內(nèi)市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線核心城市外，海外戰(zhàn)略也成為碧桂園重要的方向。

其在馬來西亞總投資達(dá)2500億元的填海項(xiàng)目——森林城市如今已進(jìn)入關(guān)鍵的推售階段，這個(gè)項(xiàng)目能取得怎樣的成績，將是影響碧桂園海外戰(zhàn)略的關(guān)鍵一戰(zhàn)。

在碧桂園發(fā)布的2015年業(yè)績報(bào)告中，記者注意到，森林城市的首批貨量已于2015年年末推出并基本售罄。其中部分得益于集團(tuán)內(nèi)部的踴躍購買。

但內(nèi)部購買力畢竟有限，今年4月，碧桂園便傳出讓員工立“軍令狀”，將馬來西亞森林項(xiàng)目的銷售業(yè)績納入個(gè)人工作考核，未達(dá)標(biāo)的直接淘汰或降級。

雖然會在一定程度上刺激內(nèi)部購買力，但卻不是有效途徑。尤其對于部分基層員工來說，如果自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不到位，客戶圈層又沒有海外置業(yè)的需求，單拼自己的真本事，恐怕結(jié)果并不樂觀。

克而瑞研究中心研究經(jīng)理朱一鳴表示，這無疑會給員工帶來業(yè)績上的壓力，對集團(tuán)來說是一件可以刺激業(yè)績增長的好事，但萬一賣不掉，將會帶來集團(tuán)人員的流失，所以此政策利弊相當(dāng)?！?/p>

另一方面，無論是馬來西亞項(xiàng)目，抑或是澳大利亞悉尼項(xiàng)目，碧桂園所推產(chǎn)品主要針對國內(nèi)買家。對于這種自產(chǎn)自銷的模式，部分專家提出質(zhì)疑。

有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管一些房企進(jìn)軍海外市場旗開得勝，但這些項(xiàng)目大多是“返銷”給中國人，這種自產(chǎn)自銷模式短期效果雖然很好，但不具持續(xù)性，如果僅依托中國人的海外置業(yè)需求，國內(nèi)房企的海外業(yè)務(wù)很難持續(xù)發(fā)展。出海的房地產(chǎn)企業(yè)必須能制造出滿足國外消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，同時(shí)兼顧國內(nèi)外市場，才能持久地發(fā)展。

“開拓海外市場并不容易，”盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民分析稱，中國開發(fā)商開拓海外市場存在一定障礙，首先是團(tuán)隊(duì)海外市場適應(yīng)性的問題，其次缺乏相關(guān)營銷渠道，品牌知名度又不高，加上許多國內(nèi)開發(fā)商實(shí)際上是在用中國思維做海外房產(chǎn)，所以開拓海外市場比較困難。”

轉(zhuǎn)型調(diào)整的戰(zhàn)略已然推出，但碧桂園想要重新得到資本市場的認(rèn)可仍尚需時(shí)日。