通州限購后最大贏家

張佳竹

通州樓市雙限后，大興開始嶄露頭角。

不受政策影響的大興，在地王、機(jī)場等利好條件下，市場持續(xù)升溫，公寓成交占到了全市的20%，成為通州雙限后最大的贏家。

這個(gè)備受寵愛區(qū)域，開年以來頻頻在新聞中“刷臉”，從“公共服務(wù)副中心”，到“90輪地王”，再到“領(lǐng)漲樓市”，大興極有可能接棒通州，成為新的區(qū)域購房熱點(diǎn)。

大興商住趁勢而起

“扎堆搶房”、“不愁賣”，成為6月大興幾個(gè)在售商住項(xiàng)目的真實(shí)寫照。

“很多在通州沒有資格買房的人都轉(zhuǎn)移到了大興，因?yàn)榇笈d也有很好的區(qū)域規(guī)劃，比如新機(jī)場、南城建設(shè)。”首開萬科中心的銷售人員告訴記者，在通州商住限購后，前來看房的人數(shù)比之前翻了一倍，周末單日會(huì)有接近10套的成交，遠(yuǎn)高于此前。

恒大未來城的一位銷售人員也表示，由于多數(shù)為投資購買，客戶普遍在很短時(shí)間內(nèi)便做出購買決定，不少看房人稍一猶豫便會(huì)錯(cuò)失中意的戶型。

通州限購后，大興成為北京商住市場的主戰(zhàn)場，而大興商住的春天才剛開始。

端午節(jié)期間，北京商住全面限購的傳言甚囂塵上，端午過后，大興華遠(yuǎn)西紅世、保利春天派等商住項(xiàng)目開始連夜開盤賣房。到了6月14日，傳言稱15日零點(diǎn)開始大興商住項(xiàng)目將停止網(wǎng)簽，之后北京市商住也將全面限購。傳聞中的政策出臺(tái)前夜，大興商住市場一片沸騰。

“從下午開始，客戶就扎堆進(jìn)入了售樓處，有些人甚至還沒弄明白房子的戶型和結(jié)構(gòu)，就匆忙交了房款?！蔽挥谖骷t門板塊的某項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣告訴記者，受到商住項(xiàng)目限購消息的刺激，有不少客戶都在當(dāng)天趕到售樓處交錢，直接簽合同。

6月14日當(dāng)天，大興多個(gè)商住項(xiàng)目售樓處內(nèi)都是趕政策末班車的買房人，“很多人都是兩三套房一起買”。

不止購房人心急，在售的商住項(xiàng)目開發(fā)商也表現(xiàn)出前所未有的焦慮。

據(jù)記者了解，大興市場上在售的多個(gè)商住項(xiàng)目，當(dāng)天被啟動(dòng)24小時(shí)甚至72小時(shí)不打烊的銷售策略，借由傳聞，加速簽約。

鴻坤大都薈、華遠(yuǎn)西紅世、恒大未來城等項(xiàng)目紛紛打出24小時(shí)賣房不打烊的口號(hào)，催促買房人盡快簽約。

位于大興義和莊地鐵附近的首開萬科中心，銷售人員表示，簽約中心已經(jīng)臨時(shí)設(shè)在了售樓處內(nèi)。此外，買房人只要付5萬元就可現(xiàn)場簽約，簽約之后一個(gè)月內(nèi)補(bǔ)足房款的10%，到今年年底補(bǔ)足總房款的50%即可。

“這都是為了幫助購房人趕在限購出臺(tái)前簽約而最新出臺(tái)的優(yōu)惠政策，在此之前幾天，簽約當(dāng)天需支付的金額還是20萬元。”該銷售人員表示。

據(jù)記者實(shí)地走訪，當(dāng)時(shí)在售的多數(shù)項(xiàng)目，都推出了特價(jià)房、首付分期等優(yōu)惠吸引購房人。萬科天地銷售人員稱僅一天就銷售了70多套房子；而天恒世界集推出的144套房源基本售罄。

得益于“通州限購”和“全城限購傳聞”，上半年大興區(qū)商住項(xiàng)目幾乎全線飄紅。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，林肯公園銷售套數(shù)1233套，摘得大興商住公寓銷售桂冠；北京城建·北京密碼以909套成交屈居第二。

記者根據(jù)各企業(yè)及機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上半年，大興主要在售商住項(xiàng)目共成交超過6000套。

而亞豪君悅會(huì)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止6月26日，北京商住類產(chǎn)品成交套數(shù)為9689套。大興僅一個(gè)區(qū)的成交便占據(jù)了半壁江山。

土地市場上的搶手貨

事實(shí)上，商住的火爆只是加速了大興的崛起，早在今年年初，房地產(chǎn)圈里就流傳著“去年看通州，今年看大興”的說法。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，猴年北京第一宗地王傳遞了這樣一個(gè)信息：大興將是2016年北京樓市最熱的區(qū)域之一。

他口中的“猴年第一宗地王”是2月23日拍出的大興黃村四街、五街、六街地塊。國土局資料顯示，該地塊位于京開高速東側(cè)，黃村鎮(zhèn)第一中心小學(xué)東南方向數(shù)百米處。45195平米的用地面積中，居住用地規(guī)模328.34平方米，容積率2.8。周邊在售項(xiàng)目包括中海國際港、華遠(yuǎn)西紅世、華潤公園九里等，報(bào)價(jià)2.7萬元-4萬元/平米不等，附近二手房價(jià)格2.2萬元-2.7萬元/平米左右。

該地塊掛牌價(jià)26億元，起價(jià)樓面價(jià)即達(dá)到21559元/平方米，幾乎與周邊在售二手房價(jià)格相同。經(jīng)過9家房企及聯(lián)合體的激烈爭奪，最后由綠地以39億元的總價(jià)，配建15000平米自住房的代價(jià)將地塊收入囊中。據(jù)測算，該地塊樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)47000元/平方米，創(chuàng)大興區(qū)住宅用地新高。

“僅以樓面價(jià)計(jì)算，地塊的樓面價(jià)超過了大興內(nèi)所有在售物業(yè)售價(jià)，按照樓面價(jià)預(yù)期未來項(xiàng)目售價(jià)將超過10萬元/平米?！睆埓髠ケ硎?。

而事實(shí)上，大興土地市場的“開年紅”，在去年即有跡可循。2015年，北京出現(xiàn)了明顯的暖南現(xiàn)象，大興連續(xù)出現(xiàn)了多宗樓面單價(jià)超過3萬的地王地塊。

“大興項(xiàng)目賣得好，是開發(fā)商在大興積極拿地的底氣。”大興某商住項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅去年上半年，大興區(qū)的新盤成交量就突破6000套，銷售速度跑贏市場。2015年來，大興乃至北京的土地整體供應(yīng)都較少，使得房企對(duì)土地較為渴求。

今年上半年大興商住市場的亮眼表現(xiàn)，更刺激了開發(fā)商拿地的熱情。

在最近的土拍中，大興黃村興華大街DX00-0202-0307地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，就引發(fā)了開發(fā)商的哄搶。

公開資料顯示，該宗地起始價(jià)為15.3億元，此前便收到10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，搶手程度可見一斑。

5月5日拍地當(dāng)天，萬科、城建、國銳、金地、綠地、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、華潤、陽光城、首開、旭輝金第永同昌等十一家拿地主體激烈掐戰(zhàn)，少數(shù)房企已在大興擁有土地儲(chǔ)備，大有拓展城南布局的戰(zhàn)略野心。經(jīng)過61輪的鏖戰(zhàn)，首創(chuàng)以33.4億元總價(jià)、3.57萬元/平米的樓面價(jià)成功攬獲。

對(duì)于大興土地市場的爭搶和不斷提高的地價(jià)，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，今年以來尤其是最近兩個(gè)月宅地供應(yīng)的稀缺是最主要的原因。同時(shí)，房企也看好未來第二機(jī)場輻射圈的影響，市場預(yù)期較好。

房企扎堆大興

記者梳理發(fā)現(xiàn)，自從萬科率先在大興義和莊拿地，隨后泰禾、恒大紛至沓來，僅地鐵樞紐站義和莊區(qū)域就形成了一個(gè)400萬人的集中商業(yè)區(qū)。同樣的場景在大興區(qū)各個(gè)區(qū)域不斷上演。

“北京城市外擴(kuò)和首都功能疏解正在從一定意義上改變過去豪宅開發(fā)的思路，北京逐年縮減的土地供應(yīng)也讓開發(fā)商沒有選擇。與此同時(shí)，城市擴(kuò)容也讓更多的拆遷家庭邁入改善行列，類似大興這樣近郊區(qū)域的自有人群也正在成為改善甚至高端供應(yīng)客群?！睆埓髠ブ毖?，過去一年多里大興高價(jià)地王頻出，房企之所以高價(jià)拿地，更多是因?yàn)閷?duì)區(qū)域市場看好。

首先是因?yàn)檎呃?，?jīng)過十幾年土地開發(fā)，北京四環(huán)內(nèi)土地已基本開發(fā)完畢，土地郊區(qū)化發(fā)展越來越遠(yuǎn)，土地資源有限性愈發(fā)凸顯。

政府城南計(jì)劃的實(shí)施，亦莊和大興行政資源整合，都被視作大興樓市發(fā)展的又一重大契機(jī)，促使大興區(qū)域價(jià)值上漲，升值潛力大。

“規(guī)劃和政策逐步落地，土地供應(yīng)相對(duì)充裕，軌道交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套日漸完善，多重因素造就了大興的價(jià)值洼地屬性。這也是天恒、旭輝合作拿地的根本原因?！碧旌闶聵I(yè)部營銷總監(jiān)孟令文表示。

其次，隨著新機(jī)場的建設(shè)進(jìn)度不斷推進(jìn)，大興土地供應(yīng)加大，未來將迎來快速發(fā)展期。

“北京建第二個(gè)機(jī)場、交通的逐步完善，都在支撐這個(gè)區(qū)域，或者可以叫新國門別墅區(qū)的屬性。因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域會(huì)帶來人口的流入，而且規(guī)劃不僅僅是正常的航空、物流，還會(huì)帶動(dòng)原來首都機(jī)場的航空精英人士來到這邊，也就使這個(gè)區(qū)域會(huì)有這種屬性的存在?！泵狭钗谋硎尽?/p>

據(jù)記者了解，首都第二機(jī)場將在2019年投入使用，規(guī)模是首都機(jī)場的3倍，投資數(shù)千億元，落戶大興，為區(qū)域帶來巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

樂居控股副總裁、北方大區(qū)總經(jīng)理、北京區(qū)域總經(jīng)理邢彪認(rèn)為，第二機(jī)場這項(xiàng)實(shí)實(shí)在在的投資，將使北京南部進(jìn)入新一輪規(guī)模巨大的基礎(chǔ)建設(shè)中去。同時(shí)，新機(jī)場的開發(fā)對(duì)交通、客流的積極促進(jìn)，也會(huì)帶動(dòng)機(jī)場配套和國際商業(yè)貿(mào)易的發(fā)展，創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)當(dāng)?shù)刈≌?、寫字樓、商業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

“大興未來將成為北京全球化的強(qiáng)大引擎?！?清華規(guī)劃院城市發(fā)展策劃研究所副所長彭劍波表示，“未來臨空經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)、城市融合的協(xié)同增長，都將核心區(qū)位指向大興區(qū)域。同時(shí)，大興也有依托亦莊等區(qū)域的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，是交通引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)支撐、環(huán)境稀有綜合性的帶動(dòng)區(qū)域，也是今后南城發(fā)展的核心。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，京南區(qū)域?qū)⒂瓉韮r(jià)值的飛躍式提升，給區(qū)域帶來新的機(jī)遇，不僅使周邊配套更趨向醇熟，而且滿足了周邊人群的就業(yè)需求和居住需求，顯然區(qū)域未來的升值潛力無限。與此同時(shí)，大興本身是傳統(tǒng)老城區(qū)，本地人口也有旺盛的置業(yè)需求和購買力。

對(duì)此，旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部營銷總監(jiān)劉垚也公開表示：“選擇大興看中的正是南城居住的中產(chǎn)人群。旭輝青睞具備一定現(xiàn)資產(chǎn)和傾向于相對(duì)合理售價(jià)及更好生活方式的中產(chǎn)人士，因而決定在南城傾注更多精力?！?/p>

這也正是房企扎堆大興的原因所在。