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    北京二手房唱主角

    2016-08-05 11:34:20張佳竹
    房地產(chǎn)世界 2016年7期
    關(guān)鍵詞:二手房新房門店

    張佳竹

    進入5、6月,北京的二手房市場終于從沸騰中冷靜下來,第二季度網(wǎng)簽量持續(xù)回落。雖然整體降溫明顯,但并不妨礙二手房對整個市場的主導(dǎo)。

    根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:截至5月25日,北京年內(nèi)二手房住宅簽約121768套,新房住宅簽約19485套。整體看,二手房占市場住宅成交比例高達86.2%,而這一比例在過去幾年一直在70%上下,北京樓市已經(jīng)全面進入二手房時代。

    業(yè)內(nèi)人士認為,由于土地供應(yīng)銳減,北京新建商品房全面豪宅化等因素的影響,未來二手房將在很長一段時間內(nèi)占據(jù)北京樓市的主力地位,剛需和改善型需求轉(zhuǎn)投二手房、高端需求投向新房的客群分化將越來越明顯。

    從火爆到冷卻

    從1月到6月,二手房市場玩了一把驚險刺激的過山車。

    從2月的低谷(網(wǎng)簽15149套)倏爾沖上3月32009套的高峰,再到最近斷崖式的下跌,6月網(wǎng)簽13739套,跌到塵埃里。

    據(jù)中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計,6月北京二手房的網(wǎng)簽量環(huán)比跌幅高達43%,這一成交量也是2015年3月來的最低點,特別是相比2016年前5個月,跌幅十分明顯。

    從記者走訪門店的情況來看,整個市場正在經(jīng)歷一場降溫。

    在海淀學(xué)院南路一條街道上,分布鏈家、我愛我家等多家中介門店。最近一段時間,這些門店的經(jīng)紀人開始少了些繁忙,多了些等待客戶上門的閑暇時間。

    遠洋沁山水附近的一鏈家門店經(jīng)理告訴記者,5月開始,前來咨詢和看房的人明顯比3、4月少了一些,到了6月,門店基本可以用冷清來形容,即使是周末,來訪量也少得可憐。

    皂君東里的情況也類似。

    據(jù)一名經(jīng)紀人介紹,目前區(qū)域的報價已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào),皂君東里的一套兩居4月成交價是470萬元,如今同樣的戶型和朝向,業(yè)主報價400萬元。

    “端午節(jié)之后看房的人不算多,您可以多找?guī)讉€合適的房源一起看。”該經(jīng)紀人稱,4月、5月,區(qū)域里賣得最好的皂君東里,僅這一個社區(qū)就成交了十幾套?!白罱烙嬍窃撡I的都買得差不多了,看房的人也就變少了。”

    據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,5月最后兩個工作日,全市二手房住宅網(wǎng)簽量幾乎均接近2000套,但進入6月之后,北京二手住宅的單日網(wǎng)簽量便由1000+驟降至500套甚至更低。同時,根據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計,目前的二手房市場房客源比已經(jīng)下降到3以下,遠低于市場繁榮時期的4以上。

    北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,整體看,北京二手房市場在經(jīng)歷連續(xù)一年多上漲后,最近出現(xiàn)了降溫趨勢。

    “6月二手房成交量快速回落主要是受到市場高位降溫、全面房源核驗、信貸未繼續(xù)寬松等原因影響。”張大偉分析稱,一季度爆發(fā)后,市場在二季度出現(xiàn)沖高回落跡象,從北京市場看,今年二手房簽約已經(jīng)超過13.4萬套,商品房住宅也全面高端化。整體市場在上海、深圳調(diào)控影響下,也出現(xiàn)了放緩的跡象。與此同時,購房者逐漸出現(xiàn)恐高心理。后市如果沒有信貸繼續(xù)寬松,很可能成交會繼續(xù)在單月1.5萬套上下徘徊。

    房價或?qū)⑿》芈?/p>

    “自去年3?30新政以來,北京二手房市場在一系列政策的推動下持續(xù)升溫,尤其是2015年10月以后,隨著股市走低、資金持續(xù)進入,二手房市場一直維持高溫狀態(tài)?!眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為,整個市場的潛在需求被大量釋放和提前透支,造成了市場后續(xù)需求的不足,加上政策的趨嚴從緊,北京二手房市場的降溫不可避免。

    胡景暉認為,未來北京二手房市場交易量還將持續(xù)走低,而價格在交易量連續(xù)多月走低的情況下將逐步止?jié)q。

    據(jù)北京中原數(shù)據(jù),6月來北京二手房均價為4.13萬元/平方米,整體看相比5月同期的4.12萬元/平方米上漲了0.2%,漲幅相比前期繼續(xù)收窄。

    目前看,二手房的議價空間在明顯增加。

    “這個月門店二手成交下滑得蠻厲害的,我們5月二手業(yè)務(wù)的總業(yè)績是280萬元,這個月只有100萬元左右。”北京中原五棵松區(qū)域門店經(jīng)理朱月華在接受澎湃新聞記者采訪時介紹說,前面幾個月成交量一直很大,透支了很多需求,而且價格漲得也快,現(xiàn)在的客戶已經(jīng)有點接不上價了。

    朱月華表示,目前區(qū)域周邊二手房價格較4、5月份有所下降,已經(jīng)出現(xiàn)議價空間,幅度在2%-3%,一般一套總價300萬元的房子,能有10萬元的議價?!拔覀円苍谧鰳I(yè)主的工作,讓他們把價格降一降,不過我認為這不能算是降價,而應(yīng)算作微調(diào),畢竟市場是不可能一直呈直線往上走的?!?/p>

    這樣的情況不僅出現(xiàn)在普通住宅市場,二手豪宅市場價格也出現(xiàn)了松動。

    據(jù)記者了解,北京中原萬柳豪宅片區(qū)的業(yè)績也創(chuàng)下了新低,9家門店的二手業(yè)績只有200多萬元。該區(qū)域房源總價在15000-50000萬元,但6月只成交了4單,業(yè)績很不理想,且該片區(qū)的議價空間較大,幅度在5%-10%。

    據(jù)該片區(qū)區(qū)域經(jīng)理李田農(nóng)介紹,現(xiàn)在是買方市場,客戶買房的需求不是很迫切,有的業(yè)主著急用錢,沒辦法只能降價?!邦A(yù)計進入7月仍將維持這種行情?!?/p>

    二手房時代來臨

    雖然6月二手房表現(xiàn)出頹勢,但不可否認的是,二手房已經(jīng)成為市場中當之無愧的主角。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:截至5月31日,北京年內(nèi)二手房住宅簽約135507套,新房住宅簽約24190套,二手房占市場住宅成交比例高達84.85%,進入了全面的存量住宅時代。而這一比例在過去幾年一直在70%上下。

    從數(shù)據(jù)來看,二手房成交量是新房的六倍多,這一比例已經(jīng)大大超越2015年。

    而且根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù),前5個月北京二手住宅的成交量已經(jīng)超越2015年上半年總額,雖然目前已經(jīng)開始出現(xiàn)回落,但其在市場上的強勢地位已經(jīng)毋庸置疑。

    另一方面,越來越多的購房人開始轉(zhuǎn)投二手房的“懷抱”。

    “現(xiàn)在想在北京買新房太難了,基本都是天價,根本買不起。”某國企職員孫斌(化名)告訴記者,一開始他是奔著買新房去的,但發(fā)現(xiàn)如今北京五環(huán)內(nèi)的新房全是別墅、豪宅,價格動輒10萬元/平方米,“買二手房更多的是對現(xiàn)實的妥協(xié),是無奈的選擇。”

    “地價決定房價”。北京某房企負責(zé)人告訴記者,去年北京拍出的地價一塊高過一塊,不做高端項目開發(fā)商根本無法回本,北京不僅是二手房市場逐漸占主導(dǎo),更是開啟了全面高端化的節(jié)奏。

    由于北京新建商品房價格普遍“高端化”,二手房已成許多剛需和改善型剛需主要的置業(yè)方向。出于價格、交通、配套等因素影響,大多“剛需”從一手房市場轉(zhuǎn)向二手房市場。

    “從住宅存量特征來看,目前六環(huán)外已超過五六環(huán)之間成為庫存主力區(qū)域。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至目前,六環(huán)外住宅庫存占比高達40.35%,居各環(huán)線之首,相比去年同期占比上升4個百分點。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,隨著北京地價不斷走高對于房價助漲壓力的不斷增加,北京新房市場低成交、低供給、低庫存、高價格的“三低一高”趨勢將持續(xù),新房市場將徹底成為高端客群追求住房品質(zhì)升級的需求產(chǎn)品,剛需和改善客群則只能選擇在二手房或公寓中,找到符合自身總價預(yù)期的產(chǎn)品。

    張大偉認為,在這樣的背景下,二手房市場的主力地位會愈加凸顯,因為剛需和改善仍然是這個市場需求的主要來源。他們大量被擠壓進二手房市場,二手房的成交量自然也就會繼續(xù)超越新房。

    當二手房占據(jù)了市場的主導(dǎo)地位之后,其任何變化對整個市場的影響也會更加明顯。張大偉表示,全面進入二手房時代之后,決定市場整體價格的已經(jīng)不是新房市場價格,而是二手房的價格。這種情況下,二手房簽約量大漲,二手房的交易稅負、貸款政策等,都決定了市場的波動。

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